人によって理由は様々だと思いますが、そろそろ投資マンションの売却を考えている人もいると思います。

 

これを読んでいるあなたも、その1人ではないでしょうか?

 

投資マンション購入時にも、ある程度の注意点があったと思いますが、売却時も注意しなければいけない点がいくつかあります。

 

ですのでこのサイトでは、投資マンション売却時に必ず気をつけたい5つの注意点を解説していきます。

 

 

この記事でわかること

  • 投資マンションを売却する時の5つの注意点
  • 不動産会社選びのポイント
  • 投資マンションの売却額から引かれる税金について
  • 投資マンションを売却するのに適した時期
  • 投資マンションを高値で売却する方法

この記事を読んでいる人が、少しでもお得にマンションの売却ができるよう、しっかり解説をしていきますので、最後までお付き合いください。

投資マンションの売却時は、不動産会社をしっかり選ぼう!

 

投資マンションを売却する際に、大切なのが

 

「不動産会社選び」

 

です。ここでは、不動産会社を選ぶ際の注意点をご紹介します。

 

 

高く査定してくれる不動産会社を選ぶ

 

売却する際に一番重要なのが、なるべく高く売却をしてくれる不動産会社を選ぶことです。

 

これは、マンションを売却する上でほとんどの人が、一番重要と考えている条件ではないでしょうか?

 

 

ポイント①

まずは、自分の投資マンションを一番高く査定してくれる不動産会社を選びましょう。

 

 

ただ、ここで疑問になるのが、

 

どうやって一番高く査定してくれる不動産会社を見つけるの?

 

という点。

 

しかし今は、不動産を一括査定してくれるサイトがあります。

 

そういったネットのサイトを活用して、一番高く査定してくれる不動産会社を見つけましょう。

 

 

 

売却経験が豊富な不動産会社を選ぶ

 

次に大切なのが、売却経験が豊富な不動産会社を選ぶという事です。

 

先ほどの章でも不動産会社選びの大切さを説明しましたが、査定額が高くなっても、その額で売れなくては意味がありません

 

投資マンションを売却する際の5つの注意点

 

逆に高く査定をしすぎて、

後から価格を下げなければいけなくなった!

という事だってありえます。

 

 

ポイント②

適正な査定額を出してくれて、その額からなるべく下げずにマンションを売却してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

 

 

おすすめは地域密着型の中小企業

 

またこの選び方では、大手か中小企業か迷うケースがありますが、おすすめは中小の地域に密着した不動産会社です。

 

投資マンションを売却する際の5つの注意点 おすすめな不動産会社

 

注意

大手企業は、宣伝など広告は大々的ですが、その分安く見積もられるケースがあります。

 

しかし中小企業は、こちらの意向にしっかりと耳を傾けてくれたりと、安心感があります。

 

そういった点からも、中小の不動産会社がおすすめです。

 

 

 

投資マンションの売却額はそのまま手元に残らない!

 

投資マンションを売却する際は、売却額が全てあなたの手元には残らない事を知っておきましょう。

 

投資マンションを売却する際の5つの注意点

 

ここでは、重要な3つの点について解説します。

 

1不動産業者に払う仲介手数料

 

売却を仲介してくれた不動産業者には、仲介料を支払わなければいけません。

 

この仲介料は宅地建物取引業法で上限が設定されていますが、以下のように決められています。

 

 

仲介手数料の求め方

(売買価格(税抜)×3%+6万円※)×消費税1.08=仲介手数料上限額

 

つまり、300万円の物件で15万円程、3000万円の物件で100万円程かかります。

 

100万円といえばかなりの大金なので、しっかりと把握しておきましょう。

 

 

 

2売買契約にかかる印紙税

 

こちらは仲介料ほどの金額は発生しませんが、投資マンション売買の際に掛かる税金です。

 

投資マンションを売却する際の5つの注意点 印紙税とは

 

売買契約書は2枚作られ、売り主と買主がそれぞれ1通分づつの金額を負担します。

 

金額は以下の通りになります。

 

売買契約金額 印紙税
1000万円~5000万円 20,000
5000万円~1億円 60,000
1億円~5億円 100,000

 

それほど大きな金額ではありませんが、必ず必要なものですので、把握しておくことが大切です。

 

 

3譲渡所得税

 

こちらも国に納めなければいけない税金になりますが、投資マンションを売って利益が出た際に支払わなければいけません

 

 

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得=売却代金-(物件取得費+譲渡費用)

 

譲渡所得はマンション売却の際に、特例などを除き必ず払わなければいけない税金になるので、注意してください。

投資マンション売却に適した時期はいつ?

 

投資マンションをなるべく高く売るためには、売却するタイミングがとても重要になります。

 

次からは、マンションをなるべく高く売る方法を解説します。

 

マンションの売り時を知る!

 

あなたは、投資マンションの売り時をご存知ですか?

 

投資マンションを売却する際の5つの注意点 売り時はいつ?

 

実はマンション売買の際に、購入者が購入額の次に気にするのが、築年数です。

 

マンション売却の基礎知識

当たり前ですが古い物件は新しい物件より人気がないため、安く取引されます。

 

これは外観や内装の流行が、常に変化するため。

 

なのである程度しょうがない部分ではありますが、それ以上に買主にとって気になるのが、建物が古いために発生する修繕金ですよね。

 

 

マンション売却の基礎知識

通常マンションは、5年~10年単位で修繕が必要になってきます。

 

また築年数20年以上のマンションは、配管や壁の補修・外壁の塗り替えが必要になってくるので、かなりの費用が必要になります。

 

この修繕に必要な金額は、マンションの住民が修繕積立金として納めている場合もありますが、実際には修繕積立金だけでは補えないのが現状です。

 

投資マンションを売却する際の5つの注意点 売り時はいつ?

 

ですので、足が出た分は当然オーナーが払わなければいけないものなので、買い手はなるべく新しい物件を購入しようとしています。

 

売却するなら1日でも早いうちが理想ですし、築5年以内の物件は人気が高いと知っておきましょう。

 

修繕の履歴は保管しておく!

 

また、修繕を行った際には、修繕の履歴をとっておきましょう

 

修繕の履歴とは

マンション売却の際に、買い手にとってとても参考になる資料です。

 

しっかりと修繕をしているマンションは、メンテナンスを欠かしていないと好印象を与えます。

 

ですので、なるべく高く売るためにも、修繕履歴は必ず保存しておきましょう。

 

 

投資マンションを高値で売却するためには

 

どんな物件でも、現状の状態に価値をつけた方が高く売れる可能性が高いといえます。

 

ここでは、売却時にやっておきたいことを解説していきます。

 

 

入居率を上げておく

 

売却時に最も必要な事は、人気の物件であるかどうか

 

マンション売却の基礎知識

つまりマンション売却時は、どのくらいの部屋が稼働しているか?が一番重要。

 

投資マンションを売却する際の5つの注意点

 

当然、買い手は

 

買い手
家賃収入が多い物件を選びたい!

 

と思っているので、なるべく稼働率がよい物件を購入したいと考えています。

 

実際に売却の話をした時に空室が目立つようでは、いくら他にメリットがあっても、買い手は良い印象を持ちません。

 

ポイント③

空室が目立つ時は売却を控えるのが無難。
ある程度空室を減らしてから売却する方が成約できる可能性が高くなります。

 

 

 

信頼できる仲介業者を見つける

 

こちらは最初に説明した、仲介業者の選び方とは少し異なります。

 

ここでの仲介業者の選び方は、「どれだけ買い手に信頼を得ている仲介業者か」を見極めるものです。

 

投資マンションを売却する際の5つの注意点 仲介業者の選び方

 

買い手と売り手の間に入る、仲介業者のイメージはとても重要なもの

 

そのイメージが、売り手のイメージになるといっても過言ではありませんよね。

 

当然、よい対応をしてくれれば物件は売れますし、信用がない営業マンに当たってしまえば良い結果は出ません。

 

 

ポイント④

ですので自分が仲介業者と探す際は、その会社の
  • 口コミ
  • 営業マンの風貌
  • 話し方
などを細かくチェックしておく事が必要となります。

 

これらを押さえておけば、「物件の価値をさらに上げてくれる営業マンかどうか」が分かります。

 

仲介業者選びをしっかりと行い、自分のマンションの価値を下げないようにしましょう。

 

 

投資マンションの売却を全て仲介業者に任せるのはNG

投資マンションなどの売却の際によくあるのが、

 

不動産業者
売り主が全て、私たち仲介業者に任せきり

 

というケースです。

 

投資マンションを売却する際の5つの注意点

 

もちろん、仲介業者はプロなので任せる事は当たり前ですが、オーナーである売り主側も、しっかりと知識を頭に入れておく必要があります

 

 

例えば最初にも説明した通り、売却後に掛かる費用などの意外な出費も想定しておかなければいけません。

 

なぜかといえばその出費によって、赤字になる可能性もあるわけです。

 

 

仲介業者もその辺りは勿論わかっていますが、あなたが主体的に取り組むことで仲介業者も手が抜けない状況になります。

 

マンション売却の基礎知識

仲介業者に丸投げするのではなく、自分が主体となって動くことがとても大切。

 

 

まとめ

 

以上、投資マンションを売却する際に注意する5つの点について解説してきました。

 

この5つを守っていれば必ず良い条件で売れるとは限りませんが、5つの注意点を理解しているのといないのでは、全く違った結果になると思います。

 

今まで大切にしてきた投資マンションに、なるべく良い評価がつくよう、しっかりと注意していきたいですね。

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