近年、サラリーマンの副業として不動産投資が注目されています。

 

働き改革として、大手企業の中でも副業を解禁する流れが生まれつつある今、サラリーマンの副業として不動産投資の魅力とは何でしょうか?

 

当記事では、サラリーマンの不動産投資の魅力、成功の秘訣などを解説します。

 

この記事でわかること

年収別おすすめの不動産投資戦略

不動産投資を副業とした場合の節税効果

副業不動産投資のリスク

これからは副業不動産投資の時代

2017年に打ち上げられた「働き方改革」。その一環として、副業を解禁する大手企業が続々と現れました。

 

そして、近年では、サラリーマンにとって副業収入や老後資産資金の確保の選択肢の一つとして不動産投資が注目されつつあります。

 

1.大手企業の副業解禁とは?

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

かつては副業を原則禁止とする企業が多く、一般的にサラリーマンで副業を行なっているというのはそこまで多くないケースでした。

 

しかし、「働き方改革」の動きを受け、近年では様々な企業が副業の原則禁止を撤廃。

 

理由としては、“人生100年時代”と言われつつある近年のライフスタイルの変化が挙げられます。

 

ライフスタイルの変化により、副業による生涯賃金の増収や複数のスキルを持つことによる雇用され得る能力、エンプロイアビリティの向上はサラリーマンの緊急課題となっています。

 

ポイント!

大手企業としては、ソフトバンクを始め、リクルートやヤフーなどで副業が解禁。

多様な働き方、そして様々なライフスタイルへの対応を促進させる制度として、多くの社員が活用しています。

 

副業改定と不動産投資

 

2018年1月の厚生労働省「モデル就業規則」の改定では、大幅な副業への改定が加わりました。

 

改定前は「会社に許可がない状態で他の会社の業務に従事しないこと」とされていた原則ですが、改定後は「会社の許可次第で副業ができる」という形に変更となりました。

 

ポイント!
ちなみに「モデル就業規則」とは、厚労省が公開している就業規則の雛形。
労働基準法により、一定の条件を満たす企業は採用を定められています。

 

(副業・兼業の規定)
第65条 労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。
2 労働者は、前項の業務に従事するにあたっては、事前に、会社に所定の届出を行うものとする。
3 第1項の業務が次の各号のいずれかに該当する場合には、会社は、これを禁止又は制限することができる。
① 労務提供上の支障がある場合
② 企業秘密が漏洩する場合
③ 会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合
④ 競業に当たる場合
厚労省「モデル就業規則の改定案

 

この改定により、本業に支障を出さない限りという条件付きで、副業をすることが可能という変更が加えられました。

 

とはいえ、未だに副業への許可を出す判断を行うのは会社であることに注意。

 

会社が本業に支障をきたすと判断した場合、副業はできません。

 

その中で、不動産投資は本業以外の会社に通勤する必要がないため、仕事へのパフォーマンスに影響が出にくいのが魅力。

 

さらに、不動産投資は単純なお金の投資よりも勉強する要素が強く、業種によっては、本業に約立つスキルを身につけるという名目も立ちやすいのではないでしょうか。

 

ポイント!

実は不動産投資は厳密には副業の定義には当てはまらないことがほとんど。

家賃収入は副業としてでなく、資産運用としての「投資」とみなされることケースが多数なのです。

 

年収別 おすすめの不動産投資

実は、不動産投資では用意した現金で物件を購入する、ということはほとんどないのが実情。

 

自己資金に加えて銀行の金融機関から融資を受ける、というのがセオリーとなっています。

ポイント!

融資を受けて不動産投資をすることで自分の資金以上の投資が可能になり、戦略の幅が広がりますので、不動産投資戦略において融資は非常に大切。戦略的に融資を受けるのとそうでないのとでは、最終的な投資効果にかなりの差がつきます。

 

以下では、融資を前提に、年収ごとの投資戦略パターンを解説します。

 

年収400万円付近の投資戦略

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

住宅ローンの借入可能額は年収の5~7倍が相場とされています。

 

一般的に不動産投資を副業として考え始めるラインが、サラリーマン平均年収とされる年収400万円台付近。

 

年収400万円台付近では、価格的に手頃なマンションなどの区分物件への投資が一般的。

 

何と言っても、手軽に始めらるのが魅力ですし、万が一の際もダメージを最小限に済ませることができます。

 

注意!

ただし、投資用ワンルームマンションの融資に関しては金融機関が消極的になりがちなことに注意。

区分物件への投資では、物件価格の5割程度までしか借りることができない、というのが大体の相場となっています。

金利が高いノンバンク系金融機関から融資を受けることもできますが、せっかくローリスクであることがメリットにも関わらずリスクををってしまいがちなのでお勧めできません。

 

ポイント!

年収400万円台でも区分物件ではなく、一棟物件を購入する方法はあります。

というのも、アパートローンは通常の住宅ローンよりも借入可能額が高いため。年収の10倍程度まで借りられることもあります。

つまり、年収400万円台の方でも4000万円のアパートを購入する、というのも不可能ではありません。

ただし、やはり最初は区分物件の投資から始めることをおすすめします。運用経験を身につけたのちに一等物件への投資にチャレンジ、というのがおすすめです。

 

年収700万円付近の投資戦略

年収700万円台は投資戦略の幅が広がる年収です。

 

というのも、700万円付近にもなると、借入できる金額から、一等物件であれば1億円くらいの物件も視野に入り始めるため。

 

収益性が高い一棟物件を買えるため、本格的に投資によるリターンが期待できるのは大きな魅力。

 

とはいえ、都心でRC造マンション購入、というほどの借入ができるわけでもないので、都心のRC造マンションが購入したい場合などはある程度の自己資金が必要。

 

一方で、地方の物件に関しては、高利回り一棟物件を購入するには十分な借入が可能なはず。

 

区分物件であれば複数の購入が可能。リスク分散する、という意味でリスクを取りたくない人にはおすすめかもしれません。

 

ただ、やはり投資という目線となると、リターンの大きい一棟物件が魅力。

 

ポイント!

ここで一棟物件を購入して資金を確保することで、金融機関からも実績を評価され、さらなる融資を受けやすくなるという戦略が強力です。

金融機関からの評価といえば、金融機関は返済実績を重視するので取引実績を築く、という意味でも実績と経験が評価される段階です。

 

年収1000万円付近の投資戦略

年収が1000万円付近では、さらに戦略の幅が広がります。

 

この領域では、融資もより高額となり、利回りの良い一棟物件を買うことが容易になってくるからです。

 

そして、年収1000万円付近からは、木造だけでなくRC造の物件に手が届くようになってきます。

 

年収1000万円付近からの不動産投資戦略のカギ、それはズバリ大型物件です。

 

規模の大きい物件の運用をうまく行うことで、キャッシュフローが増加します。さらに、元々の価格が高いため運用した際の自己資金の増加数もかなり期待できるでしょう。

 

この年収からの魅力は何と言っても資産形成の速度が飛躍的に早まるというポイント。

 

ポイント!

なお、この収入付近から所得税がさらに上がることに注意。課税所得が1800万円以上になった場合、住民税を合わせて収入の50%が税金となることに注意。

 

とはいえ、税金を控除するための様々な方法があるので、うまく利用することができればこの所得税とうまく付き合っていくこともできるでしょう。

 

次の章では不動産投資における節税について触れます。

 

サラリーマンの不動産投資の節税

累進課税制度を採用している日本では、収入の金額が高ければ高いほど、所得税、住民税の金額が増加します。

 

これは言い換えると、年収が高くなるにつれ、支払う税金が多くなり、手取り額の伸び率は減少するということ。

 

とはいえ、世の中には様々な税金を減税するための控除があります。

 

不動産投資においては、大きく分けて以下の3つの税金を安くする方法があります。

 

安くできる税金の種類
  1. 所得税
  2. 住民税
  3. 贈与税
  4. 相続税

所得税・住民税の控除

不動産投資においては、様々な出費を経費として計上することが可能です。

 

売却益は「課税譲渡所得」として課税対象になり、「譲渡所得税」が発生します。

 

そして、この時、家賃収入よりも多くの経費がかかっている場合、不動産所得は赤字と見なされ課税されません。

 

例えば、年間の家賃収入が100万円の物件を持っていて、諸経費が150万円という場合、「50万円」の赤字計上をすることが可能なのです。

 

不動産所得は赤字になると、給与所得などの収入と「損益通算」することが可能。

 

損益通算
一定期間内に発生した利益と損失を計算して相殺する仕組み

 

例えば副業として行なっている場合なら、確定申告することによって、還付を受けることが可能なのです。

 

例えば年収が500万円の場合の所得税、住民税は約39万円。

 

一方で、その時点で不動産所得が50万円赤字だったとすると、所得税、住民税が約29万円となります。

 

この計算では、年間で約「10万円節税となります。

ポイント

不動産所得の赤字と給与所得と損益通算することによって所得税、住民税の節税が可能。ここまで所得税について言及しましたが、住民税についても所得金額を元に課税しています。いずれにしても、減価償却費などをうまく計上して不動産所得の赤字を作成するのが大切です。

 

サラリーマン不動産投資の確定申告

投資用物件の所有者は、確定申告を行う必要があります。期間としては2月中旬から3月中旬の間となります。

 

所得に関して、会社員なら年末調整で申告可能ですが、副業として投資物件で利益を得ている場合は確定申告が必要となります。

確定申告の概要
算出
毎年1月1日からその年の12月31日までに不動産投資で出た収入・支出を算出申請期間
翌年2月16日から3月15日までの間提出
税務署に提出

 

会社員は通常、会社が年末調整を行ってくれるので、所得が給与のみの場合は確定申告はしません。

 

そういうこともあり、不動産投資を副業として初めたサラリーマンの初心者によくあるミスとして、確定申告を忘れてしまう、ということが挙げられます。

 

もしも期間内に確定申告書の提出がなかった場合は、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課される可能性があるので、必ず確定申告については忘れずに行いましょう。

ポイント!

無申告加算税無申告加算税とは、無申告が発覚した場合に課される税金です。

通常の納付税額に対して、以下のペナルティが加算されます。

50万円程度 :15%
50万円を超える:20%の割合を乗じて計算

延滞税延滞税とは、所得税の支払いが延滞した場合に加算される税金。

「申告期限が納付期限」となるため、期限後申告した場合は、納期限の超過と見なされ、超過した日数分の延滞税が加算されます。

 

副業不動産投資のリスク

不動産投資は他の投資と比べて全体的に低リスクですが、それでも投資である以上リスクは存在します。

 

例えば住宅ローンを抱えている人なら、不動産投資ローンを借りて不動産投資を行うと二重ローン、という形になることに注意。

 

この二重ローン状態で、もしも不動産投資で回収できなければ、不動産投資ローン、住宅ローンを給与で返済する必要があることに注意。

 

サラリーマンが不動産投資で失敗するパターンとは?

最も多いのは、空室が続いて、不動産投資ローンと住宅ローンの分の資金が回収できないケース。

こうなると自己破産まで追い込まれ、自宅を手放すことになるため、空室対策は重要です。

 

二重ローンリスクを軽減させる方法

二重ローンのリスクを軽減させる方法としては、やはりリスク分散が一番です。

 

不動産投資におけるリスク分散とは、「小額物件の投資」。

 

また、「自己資金を多くする」のもリスク回避の一つの方法です。

 

まとめ

サラリーマンの方向けに副業不動産投資の流れや税金シミュレーション例などを紹介しました。

 

サラリーマンによる不動産投資の副業は年収をアップさせるのに最も優れた方法です。

 

投資というとハイリスクなものを想像しがちですが、不動産投資は運営などの経験も含め、勉強になることも多いので趣味として嗜むというのも一つの道としてはありなのではないでしょうか。

 

当記事が不動産投資のお役に立てば幸いです。

 

この記事を読んだ人はこんな記事も読んでいます
おすすめの記事