知識や経験がなくても不動産投資が始められるサービスがあるってホント?!

 

空室があっても毎月家賃が保証されてる「サブリース契約」って、 怪しくないの?!

 

「知らないと損する?!」どころじゃない、

知らないと「ローン地獄から逃れられない!」「こんなはずじゃなかった!」ということになりかねない、危険なサブリースの側面を分かりやすく解説します。

 

不動産投資を始められる前に、ぜひ参考にしてください。

この記事でわかること
サブリース契約の仕組み
サブリース契約のメリット3つ
サブリース契約のデメリット4つ
サブリース契約以外の3つのサービスを紹介!

 

サブリース契約の仕組み

 

サブリース契約とは、不動産の一括借り上げ契約のことです。

 

不動産のオーナーが直接入居者と賃貸契約を結ぶのではなく、オーナーは管理会社と賃貸契約(マスターリース契約)を結びます。

 

そして、管理会社が入居者と賃貸契約(サブリース契約)を結びます。

 

オーナーは、一括で管理会社と賃貸契約を結んでいるため、空室の有無に関わらず、決められた家賃を毎月受け取ることができます。

 

そして、入居者の募集、審査、契約から退去まで、様々な管理運営業務を、管理会社に任せられます

 

これだけ見ると、オーナーにとってサブリース契約は、いいこと尽くし?!なサービスに思えます…

 

本当にそうなのでしょうか?

 

サブリース契約のメリット3つ

    サブリース契約のメリットを3つにまとめると…

    毎月の家賃が保証されている

    入居者とのやり取りや管理業務を任せられる

    確定申告がラク

     

    少し詳しく見てみましょう。

     

    毎月の家賃が保証されている

    不動産運営をする上で最大のリスクは、空室リスクと家賃滞納リスクです。

     

    高い投資をして不動産を所有しても、空室や家賃滞納があれば、収益が下がります。

    それでも毎月のローンや固定資産税は払い続けなければなりません。

    そのリスクをサブリース契約で回避することができます。

     

    ただし、条件がありますので要注意。

    デメリットのところで詳しく説明しています。

     

    入居者とのやり取りや管理業務を任せられる

    不動産運営の初心者にとって、入居者募集や入居希望者との交渉や契約、また契約中のトラブル対応など、管理業務は、自分でできるのか不安がつきものです。

     

    また、他に本業を持っているオーナーや、物件の遠方に住んでいるオーナーにとっては、不動産の運営管理業務に手間や時間をかけられないケースもあります。

     

    そういうケースでは、業務を全て一括で管理会社に任せることができるのは、大変大きな魅力です。

     

    確定申告がラク

    不動産での収益は確定申告の必要がありますが、管理会社と一括借り上げ契約を結んでいると、一戸一戸の入居者と賃貸契約を結んでいるより収支がシンプルな分、申告がラクになるというメリットがあります。

     

    ここまでのメリットだけ見ると、サブリース契約って、やっぱりイイこと尽くし?!とも思えますが…

     

    管理会社(=サブリース会社)が、ビジネスとしてサブリース運営をしている以上、自分たちが損をするような契約はしないと思いませんか?

     

    その秘密が、サブリース契約のデメリットに隠されていますので、是非続きをご覧ください。

    サブリース契約のデメリット4つ

    次の4つの観点から、サブリース契約のデメリットを説明します。

     

    収益性が下がる

    契約期間中、ずっと同じ家賃が保証されるわけではない

    入居者の質が下がる可能性がある

    高額な修理・修繕費用を請求されることがある

     

    それぞれのデメリットを回避するための「対策」も紹介していますので、参考にしてみてください。

     

    収益性が下がる

    管理会社が空室保証をしてくれる代わりに、満室時家賃総額の1015%が保証料や手数料として差し引かれます

    契約内容によっては20%以上の保証料が必要となるケースもあるので注意が必要です。

     

    管理委託契約の場合、手数料の相場は5%前後なので、収益の比較検討をしてみましょう。

    (管理委託契約の内容は、あとで説明しているのでご参考ください)

     

    【対策】

    • 後述の、保証会社の空室保証サービスを利用することで、サブリース契約の手数料より安く空室のリスク回避ができないか検討してみる。

     

    • 新築や好立地物件なら、空室リスクが少ないので、サブリース契約を利用するメリットは少ないのではないかと考えてみるのもアリ。

     

     

    契約期間中、ずっと同じ家賃が保証されるわけではない

    30年の長期家賃保証!」などと謳われていても、30年間同じ金額が保証されているわけではないことを覚えておきましょう。

    通常、契約から数年後には、2年ごとに家賃の見直しがあり、その度に家賃を下げられることがほとんどです。

     

    これは、サブリース契約かそうでないかに関わらず、

    周辺の家賃相場の下落や住宅の供給過多、物件の老朽化などに伴って、家賃を下げないと入居者が集まらなくなる状況を考えれば、当然とも言えます。

    サブリース契約だけ、30年もの長期間、同じ家賃保証を受けられると考える方が不自然です。

     

    また、新築で最初の入居者を募集する期間や、入居者の入れ替えの期間を「免責期間」として、家賃保証をしないという条件が含まれていることがあるので、これも覚えておきましょう。

     

    免責期間が12ヶ月なら許容範囲といえますが、36ヶ月となっている場合は、交渉の余地があります。

     

    【対策】

    • 「何年後から」「何年ごとに」保証家賃の見直しがあるか?契約前に確認する。

     

    • 免責期間の有無を確認する。ある場合は、なるべく短くおさえるよう交渉をする。

     

    • 家賃相場の下落を予測に入れた収益シミュレーションをする。業者任せにしないで、自分でも調べて予測する。

     

     

    入居者の質が下がる可能性がある

     

    管理委託契約の場合は、入居者の決定権は通常、物件のオーナーにあります。

     

    一方サブリース契約では、管理会社に任せることになるので、オーナーが入居者を選ぶことができません

     

    物件のオーナーとしては、質の良い入居者を集めたいというのが本音です。

     

    少し時間がかかったとしても、質の良い入居者に入ってもらうことは、長期的に見て、不動産経営の収益アップにつながります。

     

    一方サブリース会社は、なるべく空室をなくして収益を上げたいので、入居者の質を吟味するより賃貸契約を結ぶことを優先します。

     

    入居者が集まらない場合、家賃を下げてでも空室を埋めようとするでしょう。

     

    そうすると、周辺の家賃相場より安い家賃で募集をかけることになり、質の悪い入居者を集める一因となります。

     

    質の悪い入居者が増えると、質の良い入居者が出ていき、物件全体の入居者の質が下がっていきます。

     

    【対策】

    • 入居者の条件を提示できるよう交渉するのが一番です。

     

     

    高額な修理・修繕費用を請求されることがある

     

    エアコンや給湯器など設備の修理や、退去時のハウスクリーニングなどの原状回復費はオーナーが負担することになります。

     

    その際、サブリース会社が提携している業者に依頼し、相場より高い料金を請求されるというケースがよくあります。

     

    管理委託の場合は、何社かに見積りを取って安い業者を選ぶこともできますが、サブリース契約では、それができないことが多いです。

     

    【対策】

    • 修理、修繕の業者をオーナーサイドで指定できるか確認する

     

    • 指定できないなら、事前に料金の了承をオーナーに取ることを条件にいれてもらう

     

    以上が、サブリース契約のデメリットとその対策です。

     

    最後に、サブリース契約のデメリットをカバーできる、ほかの契約やサービスを、簡単に紹介します。

     

    これを知っておくと、サブリース契約以外の選択肢も検討しやすくなります。

     

    サブリース以外の3つのサービスを紹介!

    管理委託契約

    もっとも一般的な不動産運営の契約です。

     

    賃貸契約は、物件オーナーと入居者の直接契約です。

     

    入居者の募集や契約、家賃の回収、物件の管理業務などは、管理会社がオーナーの委託を受けて代行します。

     

    手数料として家賃の5%前後を、オーナーが管理会社に支払うのが一般的です。

     

    入居者の選定や家賃の決定、修繕業者の選定などに関わる決定権、主導権はオーナーサイドにあることが、サブリース契約と違うところです。

     

    空室保証

    保証会社に毎月一定の保険料を支払うことで、空室が出たときに保証してもらえるサービスです。

     

    満室時の家賃総額の5%程度が相場です。

     

    滞納保証

    保証会社に毎月一定の保険料を支払うことで、家賃滞納が発生したときに保証してもらえるサービスです。

     

    入居者が「連帯保証人」を立てる代わりに利用するケースがほとんどです。

     

    サブリース契約は、管理会社に全てを一括して任せられ、空室時の家賃保証も付いている便利なサービスに見えますが、実は、サブリース契約を利用しなくても、不動産経営のリスクを回避する手段があることが分かりますね。

     

    費用を自分なりによく比較検討することが大切です。

     

    サブリース契約は損!?メリットとデメリットを解説まとめ

      サブリース契約とは、不動産の一括借り上げ契約のこと

      サブリース契約の3つのメリットは、

      • 毎月の家賃保証
      • 管理業務の一括委託
      • 確定申告の簡素化

       

      サブリース契約の4つのデメリットは、

      • 収益性が下がる
      • 契約期間中、同じ家賃が保証されているわけではない
      • 入居者の質が下がる可能性がある
      • 高額な修理・修繕費用を請求されることがある

       

      サブリース契約と、以下の3つのサービスを比較検討しましょう!

      • 管理委託契約
      • 空室保証
      • 滞納保証

       

      サブリース契約は、もともとサブリース会社が得をするシステムになっているということを忘れないようにしましょう。

       

      そういう意味では、物件のオーナーにとって 「サブリース契約は損!」 と言えます。

       

      もし、サブリース契約を利用して得になるケースがあるとすれば、

       

      それはサブリース契約のデメリットをよく理解した上で、オーナー主導で、最大限自分のリスクを回避するような条件交渉ができる場合のみです。

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