不動産購入を検討している方なら、「より安くて良い物件」を求める方は多いでしょう。

 

目的が居住に限らず、投資でも安くて良い物件なら利回りが高い物件として成功するのはほぼ間違いありません。

 

割安な価格で物件を入手するポイントは複数ですが、その一つとして「任意売却物件」があります

 

今回の記事では、任意売却物件の基本から、購入するまでの流れ、注意点と知っておきたい3つのことをそれぞれ解説していきます。

 

この記事でわかること
任意売却物件は債権者のために売却した物件である
購入する最大のメリットはより安くで購入できることである
任意売却物件を効率的に探す方法と購入する流れ
任意売却物件を購入する前に知っておきたい注意点4つ

 

将来、投資などを検討している方も、5分で任意売却物件の特徴などがつかめますので、参考に一読ください。

 

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1、知っておきたい任意売却物件の基本

 

まずは任意売却について解説します。

 

住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者は担保権(抵当権等)の実行により債権を回収する事になるが、競売による不動産の売却では現金化までに時間がかかるうえ、市場価格より安くなるケースもある。そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却すること。

 

不動産業界でいう任意売却物件は、ローンが何らかの理由で支払うことができなくなった売主自らの意思で売却することで、債務を債権者に返済しようというものです。

 

つまり、滞納した住宅ローンなどの債務の返済を目的に売却しようとする物件を言います。

 

任意物件の特徴として大きく挙げられるのは、市場よりも1〜3割程度で安く購入できるといったところです。

 

任意売却物件が安くで購入できる理由

 

なぜ任意売却物件が市場相場よりも安くで購入できるのでしょうか。

 

その理由は、大きく分けて2つあります。

 

任意売却物件はなぜ安くで購入できる?
売主が競売を避けるために早く売りたいため
通常の売却物件と比較すると、マイナス要素が多い

 

売主は競売物件になることをなるべく避けたいという心情が大きく、何としてでも物件を売りたいと思っています。

 

時間的な制約もあるので、市場相場よりもやや低い価格で物件を売却しようとします。

 

不動産競売・・・民事執行法(以下「法」という)に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。

 

マイナス要素が多いという点は、後ほど記述するデメリットや注意点で詳しく解説します。

 

任意売却物件を購入するメリット

任意売却の3つのメリット
  1. 時価よりも安い価格で購入できる
  2. 掘り出し物の物件を購入できる可能性がある
  3. 手続きは通常と変わらない

 

価格が低く、時価よりも安い価格で購入可能

 

後ほど説明するデメリットと注意点でも説明しますが、瑕疵(かし)や訳ありなどの影響も大きくあり、物件価格は一般的な売却に比べると比較的安い価格で購入することが可能なのです。

 

掘り出しものの物件を購入できる可能性がある

 

任意売却物件は時間的な制約もあり、かなり価格を下げて物件が販売されることになることが多いです。

 

そういった意味で、状況にもよりますが、通常ではなかなか手に入らない掘り出し物が出てくる可能性があります。

 

手続きが通常物件と同じ

 

任意売却物件だからと言って、特別な手続きがあるわけではありません。

 

基本的には、通常物件と同様の手続きを行います。後ほどの注意点でも記述しますが、瑕疵担保責任がなかったりするので契約の条件の中にそのような条項が盛り込まれたりすることはありません。

 

別途、別途、契約書を結んだりすることはありますがが、その他は特に相違点はないのです。

 

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2、任意売却物件の探し方

 

市場相場より低い価格で手に入れることができるという点に惹かれて、任意売却物件を購入しようとお考えの方も多いでしょう。

 

一般的に、任意売却物件を探す時は任意売却用のサイトに登録し、運営者とやりとりを通して売買します。

 

特殊な売買方法になりますので、購入するまでの流れを事前に把握しておくと後のトラブルを避けることができます

 

任意売却物件を購入するまでの流れ

 

購入の流れとしては以下になります。

  1. 購入する際の予算を決定する
  2. 任意売却専用の業者で物件を探す
  3. 物件内覧・現地視察 価格や引き渡し条件のための交渉
  4. 不動産業社が債権者に連絡・確認
  5. 買付証書の提出と売買契約の締結
  6. 物件の引き渡し

 

不動産業者が債権者に連絡・確認をするといった点を除けば、通常物件の購入と同じ手続きの流れで購入できます。

 

任意売却物件だからといって特別な手続きが必要というわけではありませんが、専門とする業者を利用するという点が非常に重要になるというところだけ頭に入れておきましょう

 

任意売却物件を購入する時に活用してほしい専門サイト

 

任売市場

任売市場

 

任売市場は物件の検索はもちろん、任意売却に関するあらゆる知識や情報などのコンテンツが充実しております。

 

主に首都圏の任意売却物件に強くなっています。

 

NBC不動産情報センター

NBC不動産情報センター

 

任意売却物件の購入・売買物件検索が可能な「NBC不動産情報センター」。

 

全国にある任意売却物件、競売物件の情報を扱うポータルサイトです。

 

売却物件を都道府県から探すことができます。

 

また、購入までの流れや任意売却物件の基礎などのコンテンツも充実しています。

 

任意売却物件の初心者であれば、まずはNBC不動産情報センターで情報収集を行い、購入を検討するのがおすすめです。

 

任意売却物件の購入が初めての方によくありえる話ですが、売却主の不備によって手続きが成立しなかったり、業者とのトラブルが発生することもあります。

 

購入を進めて行く中で以下で紹介する注意事項を意識しておきましょう。

 

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3、任意売却物件を扱う時の注意点(デメリット)

 

任意売却物件がどのようなものか理解できたところで、デメリットや取り扱う際の注意点を紹介しておきます。

 

任意売却物件を取り扱う時の注意点4つ
手付金は債務者に渡さない
必ずしも任意売却物件が安いとは限らない
物件に瑕疵(かし)があるケースもある
競売の取下げの手続きが完了しているか確認する

 

上記でも話した通り、通常物件より安くで購入できる分特殊な面があるイレギュラーな物件なので、トラブルを避けるためにも4つの注意点は覚えておくようにしましょう。

 

手付金は債務者に渡さない

 

不動産物件を購入する際、「手付金」といって事前に売主に支払う費用があります。任意売却の場合は、売主が経済的状況が不安定であるので、十分に注意しなければなりません。

 

契約の途中で取引が中止になると手付金は買主に返金しなければなりませんが、売主が受領した手付金をすぐに使い込んでしまい、返金されないという最悪なケースも考えられます

 

そのようなトラブルを避けるためにも、購入して手付金を支払う際は売主に直接支払うのではなく仲介している不動産会社に支払うことも一つの策です。

 

任意売却物件を購入する際の多くは、この策を採用しています。だからといって、その不動産会社が100%信用できるというわけではありません。

 

疑わしいのであれば、リスクを最小限に抑えるためにできるだけ最小の額に留めておくのもいいでしょう。

 

必ずしも任意売却物件が安いとは限らない

 

ここまで何度も任意売却物件は市場相場よりも安いと謳ってきましたが、それが100%安いというわけではありません。

 

最大の特徴として価格の安さが挙げられていますが、実際そうではないのです。

 

売主や銀行の債権者は、より早く債権を回収したいと考えているわけですから、高く売りたいのは当然。

 

売主が所有している物件によっては、好立地など他の条件が優れている場合があり任意売却物件であっても買い手の競争によっては市場相場と変わらないことも十分にあり得るのです。

 

任意売却物件でも相場より低い金額で購入するなら、念密にリサーチしたり、購入のタイミングを見計らうなどの工夫も必要になってきます。

 

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物件に瑕疵(かし)があるケースもある

 

任意売却物件は、売主の瑕疵(かし)担保責任が全て免責されているのが一般的です。

 

瑕疵(かし)は通常有すべき品質を欠くことをいいます。

 

瑕疵(かし)物件によく見られる事例

雨漏りや地盤の歪み

シロアリによる床下の腐食

 

通常、不動産の売買では物件に瑕疵(かし)が発見されると(売却後でも)売主に対して損害賠償請求もしくは契約解除を要求することができます

 

ところが、任意売却物件になると売主の瑕疵(かし)担保責任はすべて免責されてしまいます

 

売瑕疵(かし)が発見されて契約がひっくり返ってしまうと、抵当権を抹消した売主が困りますので、買主が後から瑕疵(かし)担保請求をできないよう最初から特約で買主が全て免責することが決まっているのです。

 

そういった点で、任意売却物件を購入することは相応のリスクがあるということを理解しておきましょう。

 

競売の取下げの手続きが完了しているか確認する

 

任意売却物件の場合、任意売却の手続きを行う前に債権者に差押えされて、裁判所に競売の手続きをされていることがあります。

 

そのため、購入をする前に差押えされている物件の「差押え解除」と「競売申し立ての取り下げ」の手続きが完了されていることを確認しておきましょう。

 

一般的には司法書士が手続きを行ってくれていることが多いですが、稀に漏れている場合がありますので、事前に完了しているかチェックしておくことです。

 

 

家の売却前に!不動産一括査定サイトがおすすめ

家やマンション・土地などの不動産を売却するとなると、まず気になるのが、不動産がどのくらいの値段で売れるのかという点ですよね。

そこで、
もし高く売れるなら売りたい…
程度で考えている人にも、
短期間で売却したい!
と真剣に考えている人にもおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは
一回の申し込みで、複数の不動産会社に査定してもらえるサービス。
売却前に不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
不動産一括査定サイトを使えば、自宅にいながらでも査定を依頼でき、査定結果を比較することで自分にとって最適な不動産会社を見つけられます

でも、どの不動産一括査定サイトを利用したらいいの?
そんな疑問に答えるためにも、今回「不動産売却のリセル編集部」は各不動産一括査定サイトの評判を、独自で調査してみました!

以下が口コミでの評判が高く、もっとも人気な不動産一括査定サイト4選です♪

【人気】おすすめ不動産一括査定サイトランキング

イエウール
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
第1位は「提携している不動産会社数がNo.1」の『イエウール』です。
イエウールの詳細を見る
運営会社 株式会社Speee
提携不動産会社数 約1,900社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 大京穴吹不動産
三交不動産
三井住友トラスト不動産
みずほ不動産販売
日本住宅流通株式会社など
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2014年1月
 

イエウールの特徴は?

「提携不動産会社数・利用者数」がトップクラスなのが、『イエウール』です。

まずその理由の一つは、イエウールは大手不動産会社だけでなく、地域密着型の優良不動産会社とも提携しているから。

北は北海道・南は沖縄まで、全国各地にある1,600社以上の不動産会社と提携しています

そのため利用者数は1,000万人と、利用者の多さも業界トップクラスなのです。
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール 『イエウール』がサービスを開始したのは2014年〜と他サイトと比べると遅めですが、ここ数年でこれほど多くの不動産会社と提携し利用者を得ているという点は、高く評価できますよね。

地方での、不動産売却を検討している方には特にオススメしたい不動産一括査定サイトです。

イエウールの評判は?

そして、理由の2つ目は、イエウールが独自で行う「悪徳企業は排除」のシステムにあります。

『イエウール』は1,600社以上の不動産会社と提携していますが、利用者からクレームが多い不動産会社との契約は解除し、常に”優良な不動産会社のみ提携している”状態を保っているのです。
まさに『イエウール』が提携している不動産会社は、厳選した1,600社と言えますね。
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
 そんな『イエウール』は、実際に利用した方からの評判が非常に良く、ネット上の口コミも良いコメントばかりです。
また定期的にお客様アンケートも行い、サイトの改善に努めています。

イエウール利用者の口コミ

評判の悪い不動産業者に当たらない
今回イエウールを利用して良かったなと思った点は、友人から聞いた悪評な不動産業者を査定申し込みする時点で排除できたこと。
複数ある不動産会社の中から、自分で査定依頼する会社を選べるのは大きな利点だと感じました。
査定依頼はスマホ一つで簡単!
持ち家を売却したく、査定して頂くためにイエウールを利用しました。これまで不動産の査定とは何だか難しいイメージを持っていたのですが、イエウールは入力情報もシンプルで簡単。
他サイトと比べて明らかに提携不動産会社が多いのも、有り難かったです。対応も素早く丁寧で、とてもオススメできます。
 
リビンマッチ(旧スマイスター)
おすすめ不動産一括査定サイトランキング リビンマッチ
第2位は、利用者満足度が高く、不動産査定に関するあらゆるニーズに対応可能なリビンマッチです。  
リビンマッチの詳細を見る
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社
提携不動産会社数 約1,400社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 住友林業
センチュリー21
アパマンショップ
みずほ不動産
朝日住宅
大東建託
近鉄不動産
HOME’S
ホームプラザなど
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2004年1月
 

リビンマッチの特徴は?

リビンマッチ(旧スマイスター)は、不動産売却だけでなく買取や農地・工場なども扱っており、不動産売却の様々な分野を網羅しています。

10年以上の運営実績があり、累計利用者数は440万人にも達します。

リビンマッチの評判は?

リビンマッチは不動産価格の満足度ランキングや利用したい不動産ポータルサイトランキングで1位を獲得しています。

多くの不動産一括査定サイトの場合、主に売却のみを扱っていますが、リビンマッチでは売却だけでなく買取や土地活用なども扱っています。

リビンマッチでは、店舗や工場・倉庫、農地も売却可能です。
 
不動産買取のメリット
  • 時間がかからない
  • 早く現金化できる
「転勤や相続などの急な事情で、なるべく時間をかけたくない」「価格は少し安くても早く現金化したい…」そんな人に買取はおすすめです。

また、リビンマッチでは、全国各地の1,400社以上の不動産会社と提携しており、この数はトップレベルです。選択肢が豊富なのも評判が高いです。

リビンマッチ利用者の口コミ

方法を選択できる
売却しようかと思っていたのですが、査定結果をみると、賃貸収入の方が良い値段だったので、そちらの不動産会社を選ぶことにしました。
自分に合う不動産会社を見つけられる
仕事が忙しく、不動産会社を回る時間が取れないので評判の良いリビンマッチさんにお願いしました。
結果、期待よりも高値で売却でき満足です。また、1,400社の中から自分にピッタリの不動産会社も選べました。


 
すまいValue
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
第3位は、大手6社が査定サービスを行う唯一の不動産一括査定サイト『すまいValue』です。
すまいValueの詳細を見る
運営会社 大手不動産会社6社の共同運営
提携不動産会社数 6社
対象エリア 都市部中心(店舗数は全国870店舗以上)
主な提携不動産会社名 住友不動産販売
小田急不動産
東急リバブル
野村の仲介+(PLUS)
三井のリハウス
三菱地所ハウスネット
同時依頼可能数 最大6社
サービス開始時期 2016年10月
『すまいValue』は、業界を代表する以下の6つの超大手不動産会社によって運営されています
  • 三井不動産リアリティネットワーク(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産グループ
  • 三菱地所リアルエステートサービス
  • 小田急不動産
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
中でも「三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売」は、業界内の売上高ランキングトップ3の超大手不動産会社。

 この3社を含む6社の大手不動産会社に一括で査定依頼できるのは、『すまいValue』だけなんです。

すまいValueの特徴は?

『すまいValue』の特徴の一つは、誰もが知っている実績ある不動産会社が運営しているという安心感です。

そのためお客さんの満足度も抜群に高く、実際に6社のどれかを利用して不動産を売却したお客さんのうち96.7%が、

「トラブルなく安心・安全に取引できた」
と回答しています。

すまいValueの評判  
不動産売却が初めての人にとって、信頼・安心できるサポートがあることは大切ですよね。
また『すまいValue』は売却力においても、大手ならではのネットワークを活かした営業の力があります。
  • 抱えている顧客の数が違うので、売却スピードが早い
  • 広告にかける費用も桁違い
  • なのでお金を惜しまず使って、あなたの不動産を宣伝してくれる
こういった点は、大手不動産会社によって運営されている『すまいValue』ならでは。
 
そのため、不動産一括査定サイト選びに迷ったら、とりあえず『すまいValue』を選んでおけば間違いありません。
『すまいValue』と他サイトの併用もおすすめです。  

すまいValueの評判は?

1年間のうち『すまいValue』を運営する6社の不動産会社に、不動産の購入相談をするお客さんの数は、36万組以上です。

また、2018年度の契約成立した売買仲介取扱件数は、6社まとめると11万件以上にのぼりました。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue

先述した通り『すまいValue』でトラブルなく安心・安全に取引できた割合は、96.7%と非常に高い割合。

『すまいValue』を運営する不動産会社は、それぞれが全国各地に店舗を持っており、合計で全国に870店舗あります。

全国規模で集めた豊富な情報力で、その地域に合わせた不動産売却をサポートしてくれますよ!
 

すまいValue利用者の口コミ

期待以上の結果に満足
最初は不安でしたが、他のサイトで一括査定を依頼した時よりも、高い売却価格を提示してくれたので迷わず売却しました。最終的には、1社目の査定額よりも250万円高く売却することができ、満足です。6社だけなので、見積もり確認・やりとりなどの手間も少なかったです。
信頼できるスタッフ
気軽に利用してみたところ、三菱地所や住友不動産など、よく目にする大手4社から早速返答があり、まとめて見積もりを取ることができました。知識や経験が豊富でプロ意識のあるスタッフの方はとても親切で、知識ゼロの私にも非常に分かりやすく説明してくれたので、大変頼りになりました。
 
おうちダイレクト
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
第4位は、Yahoo!とSRE不動産(旧ソニー不動産)が共同運営するおうちダイレクトです。
おうちダイレクトの詳細を見る
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社
提携不動産会社数 9社
対象エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市
主な提携不動産会社名 CENTURY21
大京穴吹不動産
大成有楽不動産
ロイヤルハウジング
POLUS
TOHO HOUSEグループ など
同時依頼可能数 9社
サービス開始時期 2015年11月
 

おうちダイレクトの特徴は?

『おうちダイレクト』は従来の不動産一括査定サイトとは異なり、不動産の買主と売主を出来るだけ直接繋げる「マッチングサービス」という新しいサービスを実施しています。

【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
もちろん他のサイトのように、提携不動産会社を仲介役として紹介する「仲介サービス」や「一括査定依頼サービス」も行なっています。

しかし「マッチングサービス」を利用したセルフ売却なら、仲介手数料0円で不動産売却が行えてしまうのです。

セルフ売却の流れ
  1. 不動産の売り出し価格の決定
  2. 物件PRを作成
    フォーマットあり。
  3. Yahoo!不動産に掲載
    無料で掲載。いつでも掲載停止可能!
  4. 買い手の反応を見て価格や情報を変更
    自由に変更可能なので自分が満足いく売却に繋がります。
  5. 購入検討者が見学予約などをしてマッチング成立
  6. 見学案内や専門的な手続きは代行コーディネーターにお任せ!
「セルフ売却」では不動産の売り出し価格を自分で決められるだけでなく、Yahoo!不動産に掲載される物件情報・画像・PRコメントも全て自分で決めることになります。

 加えてそれらの情報はいつでも変更可能なので、売主は納得いく買主が現れるのを待てるだけでなく、希望額で売却しやすいんですね。
不動産見学の案内〜契約までの専門的な手続きは、SRE不動産のプロのコーディネーターの方が代行してくれますよ。
仲介手数料無料なのに手厚いサポート付きなのね!
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト このセルフ売却はまだ、

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 埼玉県
  • 千葉県
の対象エリアのみの実施ですが、最短で1営業日で売却開始できるなど、『おうちダイレクト』の新しい売却方法は話題となっています。

おうちダイレクトの評判は?

『おうちダイレクト』はヤフー株式会社が運営していることもあり、オリジナルの販売活動が優秀と評判です。

一般的には、

  • インターネット広告を出す
  • ホームページに掲載する
  • チラシをポスティングする
売却活動ですが、当然多くやればやる程広告費用がかかります。

しかし『おうちダイレクト』を利用すれば、上記のような不動産会社が行う販売活動に加え、『おうちダイレクト』とヤフーのネットワークを使ったオリジナルの販売活動法で売却を手伝ってくれるのです。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
3つの媒体から販売することで、より多くの人の目に物件情報が止まり、物件が高く売れる可能性も上がるという仕組みです。

おうちダイレクト利用者の口コミ

自分のペースで売却したい人向け
「売却手数料が無料になる」という謳い文句に惹かれ、利用しました。 自分のスピードで売却でき、電話営業などがない点が良かったです。 しかしおうちダイレクトで不動産を売る場合、こちら以外で販売活動はできない仕組みなので注意が必要です。
100万円以上の手数料がタダに
一般的に100万円以上かかる仲介手数料が無料になる、という点はやはり魅力的。 だが対象エリアがかなり限られていること・掲載物件も他サイトと比較すると少なめな印象。今後のサービス拡大に期待できそう。

【比較表】人気不動産一括査定サイトを徹底比較

上で紹介した、不動産一括査定サイトそれぞれにはどのような違いがあるのか、表にしてわかりやすく比較してみました。

すまいValue イエウール おうちダイレクト リビンマッチ
提携数 厳選した6社 1,800社 9社 約1,400社
同時依頼 6社 6社 9社 6社
対応地域 都市部中心 全国対応 全国対応 全国対応
利用者数 100万人 1,000万人 300万人 440万人
査定種類 7種類 10種類 5種類 9種類
 

複数の不動産一括査定サイトを使おう!

不動産売却を成功するには、自分の不動産の特徴に強い不動産会社を見つけなければなりません。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意がありますから、複数の不動産会社を比較検討する必要があります。

しかし、一件一件複数の不動産屋さんをまわるとなると、時間や費用の手間がかかりますよね

複数の不動産一括査定サイトを使おう
それを解決するのが今までご紹介してきた「不動産一括査定サイト」なのです。

不動産一括査定のメリット
  • 自宅で複数の不動産会社と相場の比較ができる
  • 費用・手間がかからない
不動産一括査定サイトにもそれぞれの強み弱みがあるので、複数のサイトを利用してどれが自分に合うのか比較することをオススメします。

今回ご紹介した不動産一括査定サイトは、人気なものから厳選して選んだ4サイトなので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

 

まとめ

 

任意売却物件は価格が安いのが多くではありますが、瑕疵(かし)や手続きトラブルなどのデメリットや注意点があることも理解できたでしょうか。

 

購入するまでの流れや物件の特徴を知ることはもちろん、どれだけ購入リスクを抑えられるかが重要

 

希望する立地、価格、建物プランの条件が合うのであれば、前向きに捉えるのも悪くありません。

 

居住や投資などを検討しているのであれば、任意売却物件も視野に入れてみるのもいいでしょう。

 

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