不動産購入を検討している方なら、「より安くて良い物件」を求める方は多いでしょう。

 

目的が居住に限らず、投資でも安くて良い物件なら利回りが高い物件として成功するのはほぼ間違いありません。

 

割安な価格で物件を入手するポイントは複数ですが、その一つとして「任意売却物件」があります

 

今回の記事では、任意売却物件の基本から、購入するまでの流れ、注意点と知っておきたい3つのことをそれぞれ解説していきます。

 

この記事でわかること
任意売却物件は債権者のために売却した物件である
購入する最大のメリットはより安くで購入できることである
任意売却物件を効率的に探す方法と購入する流れ
任意売却物件を購入する前に知っておきたい注意点4つ

 

将来、投資などを検討している方も、5分で任意売却物件の特徴などがつかめますので、参考に一読ください。

1、知っておきたい任意売却物件の基本

 

まずは任意売却について解説します。

 

住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者は担保権(抵当権等)の実行により債権を回収する事になるが、競売による不動産の売却では現金化までに時間がかかるうえ、市場価格より安くなるケースもある。そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却すること。

 

不動産業界でいう任意売却物件は、ローンが何らかの理由で支払うことができなくなった売主自らの意思で売却することで、債務を債権者に返済しようというものです。

 

つまり、滞納した住宅ローンなどの債務の返済を目的に売却しようとする物件を言います。

 

任意物件の特徴として大きく挙げられるのは、市場よりも1〜3割程度で安く購入できるといったところです。

 

任意売却物件が安くで購入できる理由

 

なぜ任意売却物件が市場相場よりも安くで購入できるのでしょうか。

 

その理由は、大きく分けて2つあります。

 

任意売却物件はなぜ安くで購入できる?
売主が競売を避けるために早く売りたいため
通常の売却物件と比較すると、マイナス要素が多い

 

売主は競売物件になることをなるべく避けたいという心情が大きく、何としてでも物件を売りたいと思っています。

 

時間的な制約もあるので、市場相場よりもやや低い価格で物件を売却しようとします。

 

不動産競売・・・民事執行法(以下「法」という)に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。

 

マイナス要素が多いという点は、後ほど記述するデメリットや注意点で詳しく解説します。

 

任意売却物件を購入するメリット

任意売却の3つのメリット
  1. 時価よりも安い価格で購入できる
  2. 掘り出し物の物件を購入できる可能性がある
  3. 手続きは通常と変わらない

 

価格が低く、時価よりも安い価格で購入可能

 

後ほど説明するデメリットと注意点でも説明しますが、瑕疵(かし)や訳ありなどの影響も大きくあり、物件価格は一般的な売却に比べると比較的安い価格で購入することが可能なのです。

 

掘り出しものの物件を購入できる可能性がある

 

任意売却物件は時間的な制約もあり、かなり価格を下げて物件が販売されることになることが多いです。

 

そういった意味で、状況にもよりますが、通常ではなかなか手に入らない掘り出し物が出てくる可能性があります。

 

手続きが通常物件と同じ

 

任意売却物件だからと言って、特別な手続きがあるわけではありません。

 

基本的には、通常物件と同様の手続きを行います。後ほどの注意点でも記述しますが、瑕疵担保責任がなかったりするので契約の条件の中にそのような条項が盛り込まれたりすることはありません。

 

別途、別途、契約書を結んだりすることはありますがが、その他は特に相違点はないのです。

 

2、任意売却物件の探し方

 

市場相場より低い価格で手に入れることができるという点に惹かれて、任意売却物件を購入しようとお考えの方も多いでしょう。

 

一般的に、任意売却物件を探す時は任意売却用のサイトに登録し、運営者とやりとりを通して売買します。

 

特殊な売買方法になりますので、購入するまでの流れを事前に把握しておくと後のトラブルを避けることができます

 

任意売却物件を購入するまでの流れ

 

購入の流れとしては以下になります。

  1. 購入する際の予算を決定する
  2. 任意売却専用の業者で物件を探す
  3. 物件内覧・現地視察 価格や引き渡し条件のための交渉
  4. 不動産業社が債権者に連絡・確認
  5. 買付証書の提出と売買契約の締結
  6. 物件の引き渡し

 

不動産業者が債権者に連絡・確認をするといった点を除けば、通常物件の購入と同じ手続きの流れで購入できます。

 

任意売却物件だからといって特別な手続きが必要というわけではありませんが、専門とする業者を利用するという点が非常に重要になるというところだけ頭に入れておきましょう

 

任意売却物件を購入する時に活用してほしい専門サイト

 

任売市場

任売市場

 

任売市場は物件の検索はもちろん、任意売却に関するあらゆる知識や情報などのコンテンツが充実しております。

 

主に首都圏の任意売却物件に強くなっています。

 

NBC不動産情報センター

NBC不動産情報センター

 

任意売却物件の購入・売買物件検索が可能な「NBC不動産情報センター」。

 

全国にある任意売却物件、競売物件の情報を扱うポータルサイトです。

 

売却物件を都道府県から探すことができます。

 

また、購入までの流れや任意売却物件の基礎などのコンテンツも充実しています。

 

任意売却物件の初心者であれば、まずはNBC不動産情報センターで情報収集を行い、購入を検討するのがおすすめです。

 

任意売却物件の購入が初めての方によくありえる話ですが、売却主の不備によって手続きが成立しなかったり、業者とのトラブルが発生することもあります。

 

購入を進めて行く中で以下で紹介する注意事項を意識しておきましょう。

 

3、任意売却物件を扱う時の注意点(デメリット)

 

任意売却物件がどのようなものか理解できたところで、デメリットや取り扱う際の注意点を紹介しておきます。

 

任意売却物件を取り扱う時の注意点4つ
手付金は債務者に渡さない
必ずしも任意売却物件が安いとは限らない
物件に瑕疵(かし)があるケースもある
競売の取下げの手続きが完了しているか確認する

 

上記でも話した通り、通常物件より安くで購入できる分特殊な面があるイレギュラーな物件なので、トラブルを避けるためにも4つの注意点は覚えておくようにしましょう。

 

手付金は債務者に渡さない

 

不動産物件を購入する際、「手付金」といって事前に売主に支払う費用があります。任意売却の場合は、売主が経済的状況が不安定であるので、十分に注意しなければなりません。

 

契約の途中で取引が中止になると手付金は買主に返金しなければなりませんが、売主が受領した手付金をすぐに使い込んでしまい、返金されないという最悪なケースも考えられます

 

そのようなトラブルを避けるためにも、購入して手付金を支払う際は売主に直接支払うのではなく仲介している不動産会社に支払うことも一つの策です。

 

任意売却物件を購入する際の多くは、この策を採用しています。だからといって、その不動産会社が100%信用できるというわけではありません。

 

疑わしいのであれば、リスクを最小限に抑えるためにできるだけ最小の額に留めておくのもいいでしょう。

 

必ずしも任意売却物件が安いとは限らない

 

ここまで何度も任意売却物件は市場相場よりも安いと謳ってきましたが、それが100%安いというわけではありません。

 

最大の特徴として価格の安さが挙げられていますが、実際そうではないのです。

 

売主や銀行の債権者は、より早く債権を回収したいと考えているわけですから、高く売りたいのは当然。

 

売主が所有している物件によっては、好立地など他の条件が優れている場合があり任意売却物件であっても買い手の競争によっては市場相場と変わらないことも十分にあり得るのです。

 

任意売却物件でも相場より低い金額で購入するなら、念密にリサーチしたり、購入のタイミングを見計らうなどの工夫も必要になってきます。

 

物件に瑕疵(かし)があるケースもある

 

任意売却物件は、売主の瑕疵(かし)担保責任が全て免責されているのが一般的です。

 

瑕疵(かし)は通常有すべき品質を欠くことをいいます。

 

瑕疵(かし)物件によく見られる事例

雨漏りや地盤の歪み

シロアリによる床下の腐食

 

通常、不動産の売買では物件に瑕疵(かし)が発見されると(売却後でも)売主に対して損害賠償請求もしくは契約解除を要求することができます

 

ところが、任意売却物件になると売主の瑕疵(かし)担保責任はすべて免責されてしまいます

 

売瑕疵(かし)が発見されて契約がひっくり返ってしまうと、抵当権を抹消した売主が困りますので、買主が後から瑕疵(かし)担保請求をできないよう最初から特約で買主が全て免責することが決まっているのです。

 

そういった点で、任意売却物件を購入することは相応のリスクがあるということを理解しておきましょう。

 

競売の取下げの手続きが完了しているか確認する

 

任意売却物件の場合、任意売却の手続きを行う前に債権者に差押えされて、裁判所に競売の手続きをされていることがあります。

 

そのため、購入をする前に差押えされている物件の「差押え解除」と「競売申し立ての取り下げ」の手続きが完了されていることを確認しておきましょう。

 

一般的には司法書士が手続きを行ってくれていることが多いですが、稀に漏れている場合がありますので、事前に完了しているかチェックしておくことです。

 

まとめ

 

任意売却物件は価格が安いのが多くではありますが、瑕疵(かし)や手続きトラブルなどのデメリットや注意点があることも理解できたでしょうか。

 

購入するまでの流れや物件の特徴を知ることはもちろん、どれだけ購入リスクを抑えられるかが重要

 

希望する立地、価格、建物プランの条件が合うのであれば、前向きに捉えるのも悪くありません。

 

居住や投資などを検討しているのであれば、任意売却物件も視野に入れてみるのもいいでしょう。

 

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