人生は様々なことが起こります。

 

天災や人災で家屋に被害が出ることがあれば、会社の倒産やトラブルで仕事を失うこともありますね。

 

仕事までは失わずとも、経営の悪化などで給与が減るかもしれません。

 

そうすると、住宅ローンが払えなくなるケースがあります。

 

ボーナス払いなどを設定している方は支払いペースがきつくなり、不安になっていらっしゃるかもしれませんね。

 

そんなとき不動産の処理方法を調べると「任意売却」が出てきます。

 

ローンの残債を払うことなく、メリットだらけのように書いてあることでしょう。

 

しかし、実際はそれほど優しい制度ではありません……。

 

下手をすると一家離散の原因にもなってしまうかもしないものなのです!

 

今回は任意売却のデメリットについて確認していきましょう。

 

待って!普通に売却できるかも!

 

任意売却とは住宅ローンの返済が難しくなった場合に、不動産を処分して債務者(金融機関)へ残債を支払う措置をいいます。

 

しかし、連帯保証人に降りかかる問題や、万が一任意売却で買手が現れなかったときは競売に掛けられる危険性があるのです。

 

任意売却は出来る限り相場価格に近い価格で売却されますが、手続きや買手が現れずに競売にかけられてしまうと不動産の価値はかなり下がって取引されます。

 

そうなってしまうと家を失ったうえ、ローンが数百万円残った状態になるかもしれません。

 

それらの理由から任意売却をおこなうのは最終手段と心得ましょう!

 

普通に売却できるケースとコツ
ローンの残債金額より売却価格の方が高い場合

 

不動産の一括査定を受けて、複数の業者から見積りをとる

 

住宅ローンの残債を売却価格が上回る場合

 

不動産を売却して、そのお金でローンを支払うのは通常の不動産売却と同じです。

 

通常の不動産売却もローンの残債は売却したお金で支払いますよ。

 

そのため、ローンの残債よりも不動産の売却価格の方が高いならば、任意売却をわざわざおこなう必要はありません。

 

任意売却をする必要がないケース
ローン残債<不動産売却価格

 

むしろ任意売却をおこなうと自身の信用に傷がつくだけでなく、連帯保証人にまで迷惑をかけます。

 

しかも、ローン残債額を超える売却価格で処分できることは稀ですのでおすすめしません。

 

売却価格の方が高い場合は、任意売却はおこなってはいけません!

 

これから通常売却で不動産を売却する方法もご紹介します。

 

不動産の一括査定を利用して調査してみる

 

不動産の一括査定とは、複数の不動産業者に売却の見積りを一回で依頼できるサービスのことをいいます。

 

じつは不動産の売却価格は、不動産業者によりかなり金額が違うのです!

 

それもそのはずで、

 

不動産業者により物件の重視する点が違う

不動産業者ごとに主力商品が違う

 

以上の2点で売却価格は変わります。

 

そのため、高く買い取ってくれる不動産業者を調べるには、1か所ずつ不動産業者に依頼するのは効率が悪いです!

 

手間も時間もかかってしまい、良い不動産業者を探しているうちに競売にかけられてしまっては元も子もありません。

 

不動産業者への見積は一括査定を賢く使い、高く買い取ってくれる業者を効率よく探しましょう!

 

 

任意売却を利用するデメリットとは

 

任意売却を考えるとなると、切羽詰まった状態だと思います。

 

しかし、不安に煽られて任意売却に飛びつくのは非常に危険です。

 

任意売却と自己破産的は違いますが、自己の信用情報に傷がつくことに変わりはありません。

 

任意売却のデメリット
すべての債権者の同意が得られないとできない

 

連帯保証人や連帯債務者の同意も得られないとできない

 

自己の信用情報に傷がつく

 

売却のタイミングはコントロールできない

 

債権者の同意が得られないと無理

 

抵当権がついた不動産を任意売却するためには、債権者である金融業者の同意が必要です。

 

その同意とは債権者が持っている抵当権の抹消の同意であり、債権者の中には同意してくれない業者もいます。

 

この任意売却は可能な限り不動産の市場価格に近い範囲で売却しますので、債権者にとっても悪い話ではありません。

 

しかし、

 

連帯保証人がいる

1つの不動産に対して債権者が複数存在する

 

などの場合は任意売却の同意に応じてもらえない可能性があります。

 

理由は、任意売却で不動産を処分してお金にしても、実際にお金を得る債権者(金融業者)は第一抵当者のみのことが多いからです。

 

そのため、第二抵当者第三抵当者と後順位になるごとに回収が見込めないことが多くなり、任意売却の同意に消極的になりますよ。

 

そして、連帯保証人がおり十分な支払い能力を認められる場合は、さらに任意売却に応じにくくなります!

 

連帯保証人にも支払能力がなければ、最終的には競売になってしまい抵当権を裁判所によって抹消されてしまいますので、担保抹消手数料を支払うことで抵当権の抹消に応じてくれることがあります。

 

しかし、その担保抹消手数料は金融業者によりまちまちであり、残債金額にもよるので高額になることも……。

 

債権者と連帯保証人とのトラブルにもなりかねません。

 

連帯保証人、連帯債務者の問題

 

債権者である金融業者のみならず、任意売却には連帯保証人連帯債務者の同意も必要です。

 

それは当然であり、任意売却をしてもローン残債には及ばず、支払いが残るとその請求は連帯保証人や連帯債務者へうつります。

 

また、任意売却でローンが完済できる例は極めてです。

 

もし、連帯保証人に相談なく任意売却をおこなうと、法に抵触し連帯保証人は支払いをしなくてよくなり、残債すべてが降りかかってくることも考えられます。

 

しかし、このまま支払いを放置していてもいずれ競売にかけられてしまい、安値で買いたたかれてしまうのも事実です。

 

競売より任意売却の方が高く売れます。

 

そのため、場合によっては債権者である金融業者が連帯保証人の説得にかかることがあります。

 

しかし、必ずしもうまくいくわけではなく、残債が残る可能性もゼロではありません。

 

任意売却は諸刃の剣なのです。

 

信用情報が傷つく可能性

 

任意売却をおこなうとクレジットなどの個人信用情報機関ブラックリストに登録されます。

 

残念なことに住宅ローンを滞納することでブラックリスト入りしてしまうことも!

 

ブラックリスト入りしてしまうと、

 

銀行などの金融機関

クレジットカード会社

消費者金融

 

などに情報を共有され、数年間は利用が制限されます。

 

ご自身やご家族の仕事に関しても、制限されてしまうものがあるかもしれません。

 

会社の中には事務仕事に就職するにあたり、過去の借金の状態などを確認することがあります。

 

また、任意売却をしてローンが残り、連帯保証人に請求がいったとして、その家庭でも万が一滞納があったりすると、連帯保証人の家庭にまで影響をあたえることになります。

 

自分自身だけでなく、家族の信用情報、連帯保証人の信用情報と傷をつけかねない任意売却は極めて危険なのです。

 

売却の時期を選択できない

 

任意売却はまだ住んでいる時からおこなえますが、売却のタイミングは自分自身で選べません

 

実際に任意売却をするにも時間がかかることが想定されます。

 

債権者である金融業者と連帯保証人との交渉、引っ越しなどにかかる相談など基本的に自分自身でおこなわなくてはいけませんので、時間がかかります。

 

債権者が1社だけとも限らず、揉めることも十分考えられ、売却時期は先が読めません。

 

また、必ずしも買手がつくとも限りません。

 

もし売れない場合はいたずらに時間を消費してしまい、最悪競売になってしまうことも考えられます。

 

 

任意売却のデメリット!通常売却できる可能性も!まとめ

 

こうやってみると任意売却は恐ろしい不動産の処分方法だと感じます。

 

たとえ任意売却でも、売却価格がローン残債を超えることほとんどありません。

 

実際は数百万円の借金は残ることが多いのです。

 

ですので、不動産の一括査定を活用して高く買い取ってくれる不動産業者を探すことをおすすめします!

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