皆さんは不動産売却時にかかる税金が、個人・法人と変わってくるのはご存知でしょうか?

 

この記事では、法人の方が不動産を売却するときに、どのくらい税金がかかるのかを紹介していきます。

 

不動産売却したいと考えている法人の方は、ぜひ参考にしてみて下さいね。

 

この記事でわかること

  • 法人が不動産売却する時にかかる税金
  • それぞれの税金の計算方法
  • 計算時の注意点とポイント

法人が不動産を売却する時にかかる4つの税金

 

結論から申し上げますと、法人が不動産を売却するときにかかる税金は、

 

  1. 譲渡所得
  2. 法人税
  3. 経費(仲介手数料、印紙代など)
  4. 消費税

 

などが必要になってきます。

 

 

1譲渡所得

 

不動産を売却して利益が出ると譲渡所得が発生し、所得税・住民税がかかってきます

 

例えば、4000万円で買った不動産を7000万円で売却するとなった場合、譲渡所得は3000万円となります。

 

【不動産売却】法人の不動産売却時にかかる税金を簡単に解説

 

仮に譲渡所得がマイナスだった場合は、課税の対象に入らないようになっています。

 

個人で不動産を売却するとなった場合、課税分離と言って収入1つ1つに税金がかかってきますが、

 

法人の場合…

(不動産によって得た収入+事業で得た収入)ー経費を差し引いた分=税金

 

になります。

 

全て合算して税金の計算をすることになりますので、事業で利益が出ていなければ、不動産を売却しても税金が発生しないケースもあります。

 

【不動産売却】法人の不動産売却時にかかる税金を簡単に解説

 

譲渡所得でマイナスになっても、最終的には事業の利益と合算してから課税されるめ、損失を相殺することも可能です。

 

反対に譲渡所得で利益が上がったとしても、他に損失が出ているなら、損失している箇所で相殺することが出来ます。

 

損失を相殺することが出来るのは法人のみなので、上手にやりくりすることで節税対策にもなります。

 

 

2法人税等

 

法人が不動産を売却する際には、法人税が必要となります。

 

法人税は主に、

 

  • 法人税
  • 法人住民税
  • 法人事業税

 

を支払うことになっています。

 

マメ知識

まとめて法人税等と呼ばれることもあり、一般的には法人税・法人住民税・法人事業税のことを指します。

 

法人税

 

まず法人税の計算方法ですが、「課税所得 × 法人税率」で求めることが出来す。

 

下の表を見ながら、法人税を計算てみましょう。

 

資本金1億円以下の企業の法人税率は、このようになっています。

 

資本金 課税所得 28.4.1以後
開始事業年
30.4.1以後
開始事業年
資本金1億円以下 800万円以下 15 15
800万円越 23.4 23.2
資本金1億円超 23.4 23.2

引用:MONEYIZM
https://www.all-senmonka.com/newsite/post-1194/

 

800万円を超えてから、法人税がかなり上がってしまうことが分かるかと思います。

 

法人利益をきちんと計算して、不動産売却を考えてみましょう。

 

法人税額の計算方法

 

法人税額は「課税所得×法人税率」になります。

 

仮に課税所得が400万円だとすると、法人税率は15%なので、

 

400 × 15% =60万円が法人税額

 

になる計算です。

 

法人住民税

 

法人住民税は「法人税割」「均等割」で計算することになります。

 

【不動産売却】法人の不動産売却時にかかる税金を簡単に解説

 

個人も都道府県に住民税を払うように、法人も法人住民税を支払わなければいけないので、法人所得に関係なく「法人住民税」を支払うことになります。

 

法人住民税の計算式は少しややこしく難しいので、こちらを参照にしてみてください。

 

法人事業税

 

法人事業税は簡単に言いますと、都道府県に納付する税金になります。

 

譲渡所得の時にかかる法人税と同じで、赤字であれば課税対象外になっています。

 

法人事業税の計算方法
所得 × 法人事業税率 = 法人事業税

 

3それぞれの経費

仲介手数料

 

不動産を売却する際に「仲介手数料」も発生します。

 

仲介手数料の計算はややこしいイメージがありますが、決してそんなことはなく上限が決められております。

 

売買価格 報酬額
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円超の部分 取引額の3%以内

 

売買価格には消費税を含まない。報酬額には別途消費税がかかる

売買価格が400万円を超える場合は、上記をまとめて以下の計算式で求められる。

引用:SUUMO
https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/kaisha/chukaitesuryo/

 

注意点

売買価格には、消費税を含んではいけない!

 

ここを勘違いしてしまうと、仲介手数料がガラッと変わってしまうので気をつけてください。

 

仲介手数料の支払いに関しましては、一般的に

 

  • 売買契約時
  • 引き渡し日

 

に、半分半分支払う形が多いと思います。

 

【不動産売却】法人の不動産売却時にかかる税金を簡単に解説

 

仲介手数料の他に、

 

  • 手続きを代わりに行なってくれる司法書士代
  • 印紙税

 

も必要になってきますが、司法書士の方に任せなくても自分で手続きすることも可能なので任意となっています。

 

司法書士代に関してましては、約1万円くらい見ておいたほうが良いでしょう。

 

 

印紙代

 

印紙税率については、こちらの表を参考にしてみてください。

 

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え、50万円以下のもの 400 200
50万円を超え、100万円以下のもの 1千円 500
100万円を超え、500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え、1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え、5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え、1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え、5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え、10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え、50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超るもの 60万円 48万円

引用:不動産活用セカンドオピニオン
https://tochikatsu.site/hudosan-cyukai-tesuryou-inshizei/

登録免許税

 

不動産を売却した際には「登録免許税」も必要になってきます。

 

登録免許税とは、所有者が変わる手続きのことです。

 

計算の方法は、建物・土地と分けてる必要がありま

 

登録免許税の計算方法
建物:不動産の価格 × 1000分の15
土地:不動産の価格 ×  1000分の15

 

平成31年3月31日までに登記をすると「1000分の15」それ以降は「1000分の20」。

 

4消費税

 

個人の方が不動産を売却をする時は消費税はかかりませんが、個人事業主の方・法人の方が不動産を売却する時には、消費税がかかってしまいます。

 

この消費税は、一体どのくらいかかるの…?

 

少し複雑な計算式ですが、出来るだけ簡単に説明したいと思います。

 

消費税の計算方法

 

消費税の計算方法ですが、建物+土地と分ける必要があります。

 

 

ポイント

消費税に含まれるものは建物のみで、土地に対して消費税はかからないことになっています。

 

つまり、建物が3000万円で土地が2000万円だとすると建物だけ消費税がかかることになるので、

 

3000万円 × 8% = 240万円が消費税になる

 

と言うことで

 

ですから、建物と土地の内訳が分からなければ消費税の計算が出来ませんので、きちんと把握しておきたいところです。

 

 

建物・土地の内訳が分からない場合は?

 

不動産売却する時のほとんどが、建物・土地の総額で取引させるケースがほとんどになります。

 

先ほど建物と土地を分けることで消費税の計算が出来ると言いましたが、総額で取引する時は、具体的にどのように分ければ良いのでしょうか?

 

【不動産売却】法人の不動産売却時にかかる税金を簡単に解説

 

内約が分かれば計算しやすいですが、どうしても内約が分からないケースもあるかと思います。

 

そんな時の計算方法をご紹介します。

 

固定資産税額で計算する

 

内約が分からない場合、一般的には固定資産税額で計算します。

 

例えば、建物価格が3000万円・土地価格が2000万円で、合計5000万円。
土地建物総価格が7000万円だとします。

 

これらを固定資産税額で計算すると、以下のような形になります。

 

 

固定資産税額で計算した場合

建物価格の計算式、7000万円 ×(3000万円 ÷ 5000万円)= 4200万円

 

土地価格の計算式、7000万円 ×(2000万円 ÷ 5000万円)= 2800万円

 

つまり建物6:土地4の比率になっていることが、この計算式で分かるかと思います。

 

内約が分からない場合でも、固定資産税額で計算をすれば、簡単に内訳がわかるようになります。

 

まとめ

 

いかがでしたか?

 

法人の方が不動産売却をする場合にかかる税金についてお話ししました。今回の話をまとめますと、

 

  • 法人は譲渡所得が出ると分離課税にはならず、不動産によって得た収入、事業で得た収入そして経費を引いた差し引いた分が税金になるので、個人と計算方法が違ってくる。
  • 法人税は主に、法人税・法人住民税・法人事業税が必要となる。
  • 消費税に関しては「建物」「土地」とありますが、消費税が計算されるのは「建物」のみになっているので「建物」と「土地」で分ける必要がある。
  • 内約が分からない場合は、固定資産税額で計算することが一般的になっていますので、総額で取引される時は固定資産税額で「建物」の価値を計算する。
  • 不動産の仲介手数料は、売買価格には消費税を含まない

 

個人と違って法人が不動産を売却する際には、法人税がかかることが分かったかと思います。

 

一見個人の方が、税金が安いように感じてしまうかもしれませんが、やり方によっては法人の方が安く済む場合があります。

 

法人が不動産売却にかかる税金について、知らないと損をしてしまう可能性もあるので、予め税金について勉強しておくことをおすすめします。

 

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