皆さんは不動産売却時にかかる税金が、個人・法人と変わってくるのはご存知でしょうか?

 

この記事では、法人の方が不動産を売却するときに、どのくらい税金がかかるのかを紹介していきます。

 

不動産売却したいと考えている法人の方は、ぜひ参考にしてみて下さいね。

 

この記事でわかること

  • 法人が不動産売却する時にかかる税金
  • それぞれの税金の計算方法
  • 計算時の注意点とポイント

 

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法人が不動産を売却する時にかかる4つの税金

 

結論から申し上げますと、法人が不動産を売却するときにかかる税金は、

 

  1. 譲渡所得
  2. 法人税
  3. 経費(仲介手数料、印紙代など)
  4. 消費税

 

などが必要になってきます。

 

 

1譲渡所得

 

不動産を売却して利益が出ると譲渡所得が発生し、所得税・住民税がかかってきます

 

例えば、4000万円で買った不動産を7000万円で売却するとなった場合、譲渡所得は3000万円となります。

 

【不動産売却】法人の不動産売却時にかかる税金を簡単に解説

 

仮に譲渡所得がマイナスだった場合は、課税の対象に入らないようになっています。

 

個人で不動産を売却するとなった場合、課税分離と言って収入1つ1つに税金がかかってきますが、

 

法人の場合…

(不動産によって得た収入+事業で得た収入)ー経費を差し引いた分=税金

 

になります。

 

全て合算して税金の計算をすることになりますので、事業で利益が出ていなければ、不動産を売却しても税金が発生しないケースもあります。

 

【不動産売却】法人の不動産売却時にかかる税金を簡単に解説

 

譲渡所得でマイナスになっても、最終的には事業の利益と合算してから課税されるめ、損失を相殺することも可能です。

 

反対に譲渡所得で利益が上がったとしても、他に損失が出ているなら、損失している箇所で相殺することが出来ます。

 

損失を相殺することが出来るのは法人のみなので、上手にやりくりすることで節税対策にもなります。

 

 

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2法人税等

 

法人が不動産を売却する際には、法人税が必要となります。

 

法人税は主に、

 

  • 法人税
  • 法人住民税
  • 法人事業税

 

を支払うことになっています。

 

マメ知識

まとめて法人税等と呼ばれることもあり、一般的には法人税・法人住民税・法人事業税のことを指します。

 

法人税

 

まず法人税の計算方法ですが、「課税所得 × 法人税率」で求めることが出来す。

 

下の表を見ながら、法人税を計算てみましょう。

 

資本金1億円以下の企業の法人税率は、このようになっています。

 

資本金 課税所得 28.4.1以後
開始事業年
30.4.1以後
開始事業年
資本金1億円以下 800万円以下 15 15
800万円越 23.4 23.2
資本金1億円超 23.4 23.2

引用:MONEYIZM
https://www.all-senmonka.com/newsite/post-1194/

 

800万円を超えてから、法人税がかなり上がってしまうことが分かるかと思います。

 

法人利益をきちんと計算して、不動産売却を考えてみましょう。

 

法人税額の計算方法

 

法人税額は「課税所得×法人税率」になります。

 

仮に課税所得が400万円だとすると、法人税率は15%なので、

 

400 × 15% =60万円が法人税額

 

になる計算です。

 

法人住民税

 

法人住民税は「法人税割」「均等割」で計算することになります。

 

【不動産売却】法人の不動産売却時にかかる税金を簡単に解説

 

個人も都道府県に住民税を払うように、法人も法人住民税を支払わなければいけないので、法人所得に関係なく「法人住民税」を支払うことになります。

 

法人住民税の計算式は少しややこしく難しいので、こちらを参照にしてみてください。

 

法人事業税

 

法人事業税は簡単に言いますと、都道府県に納付する税金になります。

 

譲渡所得の時にかかる法人税と同じで、赤字であれば課税対象外になっています。

 

法人事業税の計算方法
所得 × 法人事業税率 = 法人事業税

 

3それぞれの経費

仲介手数料

 

不動産を売却する際に「仲介手数料」も発生します。

 

仲介手数料の計算はややこしいイメージがありますが、決してそんなことはなく上限が決められております。

 

売買価格 報酬額
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円超の部分 取引額の3%以内

 

売買価格には消費税を含まない。報酬額には別途消費税がかかる

売買価格が400万円を超える場合は、上記をまとめて以下の計算式で求められる。

引用:SUUMO
https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/kaisha/chukaitesuryo/

 

注意点

売買価格には、消費税を含んではいけない!

 

ここを勘違いしてしまうと、仲介手数料がガラッと変わってしまうので気をつけてください。

 

仲介手数料の支払いに関しましては、一般的に

 

  • 売買契約時
  • 引き渡し日

 

に、半分半分支払う形が多いと思います。

 

【不動産売却】法人の不動産売却時にかかる税金を簡単に解説

 

仲介手数料の他に、

 

  • 手続きを代わりに行なってくれる司法書士代
  • 印紙税

 

も必要になってきますが、司法書士の方に任せなくても自分で手続きすることも可能なので任意となっています。

 

司法書士代に関してましては、約1万円くらい見ておいたほうが良いでしょう。

 

 

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印紙代

 

印紙税率については、こちらの表を参考にしてみてください。

 

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え、50万円以下のもの 400 200
50万円を超え、100万円以下のもの 1千円 500
100万円を超え、500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え、1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え、5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え、1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え、5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え、10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え、50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超るもの 60万円 48万円

引用:不動産活用セカンドオピニオン
https://tochikatsu.site/hudosan-cyukai-tesuryou-inshizei/

登録免許税

 

不動産を売却した際には「登録免許税」も必要になってきます。

 

登録免許税とは、所有者が変わる手続きのことです。

 

計算の方法は、建物・土地と分けてる必要がありま

 

登録免許税の計算方法
建物:不動産の価格 × 1000分の15
土地:不動産の価格 ×  1000分の15

 

平成31年3月31日までに登記をすると「1000分の15」それ以降は「1000分の20」。

 

 

 

 

4消費税

 

個人の方が不動産を売却をする時は消費税はかかりませんが、個人事業主の方・法人の方が不動産を売却する時には、消費税がかかってしまいます。

 

この消費税は、一体どのくらいかかるの…?

 

少し複雑な計算式ですが、出来るだけ簡単に説明したいと思います。

 

消費税の計算方法

 

消費税の計算方法ですが、建物+土地と分ける必要があります。

 

 

ポイント

消費税に含まれるものは建物のみで、土地に対して消費税はかからないことになっています。

 

つまり、建物が3000万円で土地が2000万円だとすると建物だけ消費税がかかることになるので、

 

3000万円 × 8% = 240万円が消費税になる

 

と言うことで

 

ですから、建物と土地の内訳が分からなければ消費税の計算が出来ませんので、きちんと把握しておきたいところです。

 

 

建物・土地の内訳が分からない場合は?

 

不動産売却する時のほとんどが、建物・土地の総額で取引させるケースがほとんどになります。

 

先ほど建物と土地を分けることで消費税の計算が出来ると言いましたが、総額で取引する時は、具体的にどのように分ければ良いのでしょうか?

 

【不動産売却】法人の不動産売却時にかかる税金を簡単に解説

 

内約が分かれば計算しやすいですが、どうしても内約が分からないケースもあるかと思います。

 

そんな時の計算方法をご紹介します。

 

固定資産税額で計算する

 

内約が分からない場合、一般的には固定資産税額で計算します。

 

例えば、建物価格が3000万円・土地価格が2000万円で、合計5000万円。
土地建物総価格が7000万円だとします。

 

これらを固定資産税額で計算すると、以下のような形になります。

 

 

固定資産税額で計算した場合

建物価格の計算式、7000万円 ×(3000万円 ÷ 5000万円)= 4200万円

 

土地価格の計算式、7000万円 ×(2000万円 ÷ 5000万円)= 2800万円

 

つまり建物6:土地4の比率になっていることが、この計算式で分かるかと思います。

 

内約が分からない場合でも、固定資産税額で計算をすれば、簡単に内訳がわかるようになります。

 

 

家の売却前に!不動産一括査定サイトがおすすめ

家やマンション・土地などの不動産を売却するとなると、まず気になるのが、不動産がどのくらいの値段で売れるのかという点ですよね。

そこで、
もし高く売れるなら売りたい…
程度で考えている人にも、
短期間で売却したい!
と真剣に考えている人にもおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは
一回の申し込みで、複数の不動産会社に査定してもらえるサービス。
売却前に不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
不動産一括査定サイトを使えば、自宅にいながらでも査定を依頼でき、査定結果を比較することで自分にとって最適な不動産会社を見つけられます

でも、どの不動産一括査定サイトを利用したらいいの?
そんな疑問に答えるためにも、今回「不動産売却のリセル編集部」は各不動産一括査定サイトの評判を、独自で調査してみました!

以下が口コミでの評判が高く、もっとも人気な不動産一括査定サイト4選です♪

【人気】おすすめ不動産一括査定サイトランキング

イエウール
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
第1位は「提携している不動産会社数がNo.1」の『イエウール』です。
イエウールの詳細を見る
運営会社 株式会社Speee
提携不動産会社数 約1,900社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 大京穴吹不動産
三交不動産
三井住友トラスト不動産
みずほ不動産販売
日本住宅流通株式会社など
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2014年1月
 

イエウールの特徴は?

「提携不動産会社数・利用者数」がトップクラスなのが、『イエウール』です。

まずその理由の一つは、イエウールは大手不動産会社だけでなく、地域密着型の優良不動産会社とも提携しているから。

北は北海道・南は沖縄まで、全国各地にある1,600社以上の不動産会社と提携しています

そのため利用者数は1,000万人と、利用者の多さも業界トップクラスなのです。
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール 『イエウール』がサービスを開始したのは2014年〜と他サイトと比べると遅めですが、ここ数年でこれほど多くの不動産会社と提携し利用者を得ているという点は、高く評価できますよね。

地方での、不動産売却を検討している方には特にオススメしたい不動産一括査定サイトです。

イエウールの評判は?

そして、理由の2つ目は、イエウールが独自で行う「悪徳企業は排除」のシステムにあります。

『イエウール』は1,600社以上の不動産会社と提携していますが、利用者からクレームが多い不動産会社との契約は解除し、常に”優良な不動産会社のみ提携している”状態を保っているのです。
まさに『イエウール』が提携している不動産会社は、厳選した1,600社と言えますね。
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
 そんな『イエウール』は、実際に利用した方からの評判が非常に良く、ネット上の口コミも良いコメントばかりです。
また定期的にお客様アンケートも行い、サイトの改善に努めています。

イエウール利用者の口コミ

評判の悪い不動産業者に当たらない
今回イエウールを利用して良かったなと思った点は、友人から聞いた悪評な不動産業者を査定申し込みする時点で排除できたこと。
複数ある不動産会社の中から、自分で査定依頼する会社を選べるのは大きな利点だと感じました。
査定依頼はスマホ一つで簡単!
持ち家を売却したく、査定して頂くためにイエウールを利用しました。これまで不動産の査定とは何だか難しいイメージを持っていたのですが、イエウールは入力情報もシンプルで簡単。
他サイトと比べて明らかに提携不動産会社が多いのも、有り難かったです。対応も素早く丁寧で、とてもオススメできます。
 
リビンマッチ(旧スマイスター)
おすすめ不動産一括査定サイトランキング リビンマッチ
第2位は、利用者満足度が高く、不動産査定に関するあらゆるニーズに対応可能なリビンマッチです。  
リビンマッチの詳細を見る
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社
提携不動産会社数 約1,400社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 住友林業
センチュリー21
アパマンショップ
みずほ不動産
朝日住宅
大東建託
近鉄不動産
HOME’S
ホームプラザなど
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2004年1月
 

リビンマッチの特徴は?

リビンマッチ(旧スマイスター)は、不動産売却だけでなく買取や農地・工場なども扱っており、不動産売却の様々な分野を網羅しています。

10年以上の運営実績があり、累計利用者数は440万人にも達します。

リビンマッチの評判は?

リビンマッチは不動産価格の満足度ランキングや利用したい不動産ポータルサイトランキングで1位を獲得しています。

多くの不動産一括査定サイトの場合、主に売却のみを扱っていますが、リビンマッチでは売却だけでなく買取や土地活用なども扱っています。

リビンマッチでは、店舗や工場・倉庫、農地も売却可能です。
 
不動産買取のメリット
  • 時間がかからない
  • 早く現金化できる
「転勤や相続などの急な事情で、なるべく時間をかけたくない」「価格は少し安くても早く現金化したい…」そんな人に買取はおすすめです。

また、リビンマッチでは、全国各地の1,400社以上の不動産会社と提携しており、この数はトップレベルです。選択肢が豊富なのも評判が高いです。

リビンマッチ利用者の口コミ

方法を選択できる
売却しようかと思っていたのですが、査定結果をみると、賃貸収入の方が良い値段だったので、そちらの不動産会社を選ぶことにしました。
自分に合う不動産会社を見つけられる
仕事が忙しく、不動産会社を回る時間が取れないので評判の良いリビンマッチさんにお願いしました。
結果、期待よりも高値で売却でき満足です。また、1,400社の中から自分にピッタリの不動産会社も選べました。


 
すまいValue
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
第3位は、大手6社が査定サービスを行う唯一の不動産一括査定サイト『すまいValue』です。
すまいValueの詳細を見る
運営会社 大手不動産会社6社の共同運営
提携不動産会社数 6社
対象エリア 都市部中心(店舗数は全国870店舗以上)
主な提携不動産会社名 住友不動産販売
小田急不動産
東急リバブル
野村の仲介+(PLUS)
三井のリハウス
三菱地所ハウスネット
同時依頼可能数 最大6社
サービス開始時期 2016年10月
『すまいValue』は、業界を代表する以下の6つの超大手不動産会社によって運営されています
  • 三井不動産リアリティネットワーク(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産グループ
  • 三菱地所リアルエステートサービス
  • 小田急不動産
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
中でも「三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売」は、業界内の売上高ランキングトップ3の超大手不動産会社。

 この3社を含む6社の大手不動産会社に一括で査定依頼できるのは、『すまいValue』だけなんです。

すまいValueの特徴は?

『すまいValue』の特徴の一つは、誰もが知っている実績ある不動産会社が運営しているという安心感です。

そのためお客さんの満足度も抜群に高く、実際に6社のどれかを利用して不動産を売却したお客さんのうち96.7%が、

「トラブルなく安心・安全に取引できた」
と回答しています。

すまいValueの評判  
不動産売却が初めての人にとって、信頼・安心できるサポートがあることは大切ですよね。
また『すまいValue』は売却力においても、大手ならではのネットワークを活かした営業の力があります。
  • 抱えている顧客の数が違うので、売却スピードが早い
  • 広告にかける費用も桁違い
  • なのでお金を惜しまず使って、あなたの不動産を宣伝してくれる
こういった点は、大手不動産会社によって運営されている『すまいValue』ならでは。
 
そのため、不動産一括査定サイト選びに迷ったら、とりあえず『すまいValue』を選んでおけば間違いありません。
『すまいValue』と他サイトの併用もおすすめです。  

すまいValueの評判は?

1年間のうち『すまいValue』を運営する6社の不動産会社に、不動産の購入相談をするお客さんの数は、36万組以上です。

また、2018年度の契約成立した売買仲介取扱件数は、6社まとめると11万件以上にのぼりました。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue

先述した通り『すまいValue』でトラブルなく安心・安全に取引できた割合は、96.7%と非常に高い割合。

『すまいValue』を運営する不動産会社は、それぞれが全国各地に店舗を持っており、合計で全国に870店舗あります。

全国規模で集めた豊富な情報力で、その地域に合わせた不動産売却をサポートしてくれますよ!
 

すまいValue利用者の口コミ

期待以上の結果に満足
最初は不安でしたが、他のサイトで一括査定を依頼した時よりも、高い売却価格を提示してくれたので迷わず売却しました。最終的には、1社目の査定額よりも250万円高く売却することができ、満足です。6社だけなので、見積もり確認・やりとりなどの手間も少なかったです。
信頼できるスタッフ
気軽に利用してみたところ、三菱地所や住友不動産など、よく目にする大手4社から早速返答があり、まとめて見積もりを取ることができました。知識や経験が豊富でプロ意識のあるスタッフの方はとても親切で、知識ゼロの私にも非常に分かりやすく説明してくれたので、大変頼りになりました。
 
おうちダイレクト
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
第4位は、Yahoo!とSRE不動産(旧ソニー不動産)が共同運営するおうちダイレクトです。
おうちダイレクトの詳細を見る
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社
提携不動産会社数 9社
対象エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市
主な提携不動産会社名 CENTURY21
大京穴吹不動産
大成有楽不動産
ロイヤルハウジング
POLUS
TOHO HOUSEグループ など
同時依頼可能数 9社
サービス開始時期 2015年11月
 

おうちダイレクトの特徴は?

『おうちダイレクト』は従来の不動産一括査定サイトとは異なり、不動産の買主と売主を出来るだけ直接繋げる「マッチングサービス」という新しいサービスを実施しています。

【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
もちろん他のサイトのように、提携不動産会社を仲介役として紹介する「仲介サービス」や「一括査定依頼サービス」も行なっています。

しかし「マッチングサービス」を利用したセルフ売却なら、仲介手数料0円で不動産売却が行えてしまうのです。

セルフ売却の流れ
  1. 不動産の売り出し価格の決定
  2. 物件PRを作成
    フォーマットあり。
  3. Yahoo!不動産に掲載
    無料で掲載。いつでも掲載停止可能!
  4. 買い手の反応を見て価格や情報を変更
    自由に変更可能なので自分が満足いく売却に繋がります。
  5. 購入検討者が見学予約などをしてマッチング成立
  6. 見学案内や専門的な手続きは代行コーディネーターにお任せ!
「セルフ売却」では不動産の売り出し価格を自分で決められるだけでなく、Yahoo!不動産に掲載される物件情報・画像・PRコメントも全て自分で決めることになります。

 加えてそれらの情報はいつでも変更可能なので、売主は納得いく買主が現れるのを待てるだけでなく、希望額で売却しやすいんですね。
不動産見学の案内〜契約までの専門的な手続きは、SRE不動産のプロのコーディネーターの方が代行してくれますよ。
仲介手数料無料なのに手厚いサポート付きなのね!
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト このセルフ売却はまだ、

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 埼玉県
  • 千葉県
の対象エリアのみの実施ですが、最短で1営業日で売却開始できるなど、『おうちダイレクト』の新しい売却方法は話題となっています。

おうちダイレクトの評判は?

『おうちダイレクト』はヤフー株式会社が運営していることもあり、オリジナルの販売活動が優秀と評判です。

一般的には、

  • インターネット広告を出す
  • ホームページに掲載する
  • チラシをポスティングする
売却活動ですが、当然多くやればやる程広告費用がかかります。

しかし『おうちダイレクト』を利用すれば、上記のような不動産会社が行う販売活動に加え、『おうちダイレクト』とヤフーのネットワークを使ったオリジナルの販売活動法で売却を手伝ってくれるのです。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
3つの媒体から販売することで、より多くの人の目に物件情報が止まり、物件が高く売れる可能性も上がるという仕組みです。

おうちダイレクト利用者の口コミ

自分のペースで売却したい人向け
「売却手数料が無料になる」という謳い文句に惹かれ、利用しました。 自分のスピードで売却でき、電話営業などがない点が良かったです。 しかしおうちダイレクトで不動産を売る場合、こちら以外で販売活動はできない仕組みなので注意が必要です。
100万円以上の手数料がタダに
一般的に100万円以上かかる仲介手数料が無料になる、という点はやはり魅力的。 だが対象エリアがかなり限られていること・掲載物件も他サイトと比較すると少なめな印象。今後のサービス拡大に期待できそう。

【比較表】人気不動産一括査定サイトを徹底比較

上で紹介した、不動産一括査定サイトそれぞれにはどのような違いがあるのか、表にしてわかりやすく比較してみました。

すまいValue イエウール おうちダイレクト リビンマッチ
提携数 厳選した6社 1,800社 9社 約1,400社
同時依頼 6社 6社 9社 6社
対応地域 都市部中心 全国対応 全国対応 全国対応
利用者数 100万人 1,000万人 300万人 440万人
査定種類 7種類 10種類 5種類 9種類
 

複数の不動産一括査定サイトを使おう!

不動産売却を成功するには、自分の不動産の特徴に強い不動産会社を見つけなければなりません。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意がありますから、複数の不動産会社を比較検討する必要があります。

しかし、一件一件複数の不動産屋さんをまわるとなると、時間や費用の手間がかかりますよね

複数の不動産一括査定サイトを使おう
それを解決するのが今までご紹介してきた「不動産一括査定サイト」なのです。

不動産一括査定のメリット
  • 自宅で複数の不動産会社と相場の比較ができる
  • 費用・手間がかからない
不動産一括査定サイトにもそれぞれの強み弱みがあるので、複数のサイトを利用してどれが自分に合うのか比較することをオススメします。

今回ご紹介した不動産一括査定サイトは、人気なものから厳選して選んだ4サイトなので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

 

まとめ

 

いかがでしたか?

 

法人の方が不動産売却をする場合にかかる税金についてお話ししました。今回の話をまとめますと、

 

  • 法人は譲渡所得が出ると分離課税にはならず、不動産によって得た収入、事業で得た収入そして経費を引いた差し引いた分が税金になるので、個人と計算方法が違ってくる。
  • 法人税は主に、法人税・法人住民税・法人事業税が必要となる。
  • 消費税に関しては「建物」「土地」とありますが、消費税が計算されるのは「建物」のみになっているので「建物」と「土地」で分ける必要がある。
  • 内約が分からない場合は、固定資産税額で計算することが一般的になっていますので、総額で取引される時は固定資産税額で「建物」の価値を計算する。
  • 不動産の仲介手数料は、売買価格には消費税を含まない

 

個人と違って法人が不動産を売却する際には、法人税がかかることが分かったかと思います。

 

一見個人の方が、税金が安いように感じてしまうかもしれませんが、やり方によっては法人の方が安く済む場合があります。

 

法人が不動産売却にかかる税金について、知らないと損をしてしまう可能性もあるので、予め税金について勉強しておくことをおすすめします。

 

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