不動産を売却したいけど、何から手をつけたらいいのかわからない…

不動産売却は、ほとんどの方が人生に一度くらいしか経験しない出来事だと思います。

なので最初は「何も知識が無い!」と焦りがちですよね?

 

しかし実は、売却の流れ各流れでのポイント・そして売却時の税金について知っておけば、自分の不動産が予想外に高く売れることもあるんです。

 

 この記事を読めば、不動産売却の基本と早く高く売る方法がわかるようになりますよ。

僕もこの記事のおかげで、たったの1ヶ月でマンションを売ることに成功したよ!

不動産売却時の2つの節税ポイントについても紹介していきますので、不動産売却に戸惑っている方はぜひ参考にしてみて下さい。

不動産の4つの売却方法

不動産売却と一口に言っても、不動産や売却までの時間で売却方法が変わってきます。

 

売却方法は、

 

  1. どんな物件を
  2. どのくらいの期間の間に
  3. 誰に売るか

 

によって、ベストな方法が変わってきます。

 

基本的には、「早さ」「買取価格」はトレードオフの関係となっています。

 

不動産媒介4つの方法
  • 仲介業者に委託する方法
  • 不動産業者に買い取ってもらう方法
  • 個人で売買する方法
  • 専用のネットオークションを利用する方法

 

①仲介業者に委託する

日本でもっとも一般的な不動産売却方法の一つが、仲介業者に委託して売る方法。

 

簡単に言ってしまえば、仲介業者とは、売主の代わりに不動産の買主を見つけてくれる不動産業者です。

 

 

また、仲介だけではなく諸々の手続きや契約書作成の代行までを行います。

 

基本的に急ぎでない限り不動産の売却は仲介業者に委託するのがメインになるでしょう。

 

仲介契約の種類
専属専任媒介契約
仲介業者を一社に決める契約。すぐ売りたい人向け
専任媒介契約
一社に決める契約だが、自身で見つけてきた買い手に関しては仲介しない。
一般媒介契約
時間をかけてでもこだわって売りたい人向け

 

②不動産業者に買い取ってもらう

不動産買取は、個人ではなく不動産会社に不動産を売却する方法。

 

メリット
買主が不動産業者なので、金額に合意すればすぐに売ることができる。
デメリット
相場が市場価格の60〜80%と安くなってしまう。

 

不動産仲介を行いつつ、買取も行っている業者もあるので、仲介で売れなかった、という際は有効かもしれません。

 

例えば住友不動産販売など、不動産仲介で予定内に売れなかった場合、事前に決められた価格で買取を行う「買取保証」をしている業者などもあります。

 

③個人で売買する

不動産の個人売却は、仲介業者を介さず、自分自身で不動産を売却する選択肢。

 

 

メリット
仲介料を取られない
デメリット
契約などを全て自分の手で行う必要がある

 

不動産売却は、仲介業者を利用した場合、「売却価格×3%+6万円」に、さらに消費税が加わった額を支払う必要があります。

 

とはいえ、個人での売買は、物件を売った後のリスクも込みで考える必要や、買主を自分で探す必要などがあるため、誰にでもおすすめできる手段ではありません。

 

④専用のネットオークションを利用する

近年注目されている不動産の売却方法が、ネットオークションです。

 

メリット
ネットオークションは世界中から注目されているサイトで競売を行うので、多くの人に告知できる。
デメリット
価格設定などを自分で考えなければいけない。
ネットアカウントのやりとりなので、買主が突如いなくなる、ということも起こりうる。

 

ネットオークションを使った不動産の売却は、知識があり、個人売却よりも早く売りたい、という人には向いているかもしれません。

 

不動産売却の流れ

不動産売却は一大イベントです。

しかし、不動産会社を利用する限り、単純化してしまえばそんなに難しいことはありません。

 

以下は、不動産会社利用を前提とした不動産売却が完了するまでの簡単な流れになります。

 

不動産会社を選ぶまで

  • 1.情報を集める

    一番初めに、「不動産を売ろう」と思った時に行うのが情報を集めることです。
    この段階では、
    不動産の相場の調査・査定
    不動産会社の選択
    不動産会社との契約の選択」
    などを行います。
    「不動産の相場」を調べるには、近隣の不動産でよく似た条件の物件の売却情報を調べる方法が一般的。似た条件がない場合は坪・平米単価で比較する方法などがあります。
  • 2.査定を依頼する

    次に、複数の業者に不動産の査定を依頼しましょう。
    不動産の査定は、不動産業者による「不動産査定」と、国家資格を持った不動産鑑定士の「不動産鑑定」など種類があります。
    法人の不動産売買でない場合は、不動産業者の査定で問題ありません。
  • 3.机上査定

    「机上査定」は電話やインターネットなどを使って、簡単な情報を元に不動産業者が査定する査定方法。まずは机上査定で複数の業者に簡単に査定してもらい、感触の良かった不動産業者に絞ったところで「訪問査定」を依頼すると良いでしょう。
  • 4.訪問査定

    「訪問査定」は不動産業者が不動産まで実際に赴いて、建物から環境までを確認し、数日を使って査定する査定。「訪問査定」での査定額に納得が行けば、その不動産業者と媒介契約を結びます。

 

不動産を売却する

媒介契約を結んだ後は、いよいよ不動産の売却になります。

 

売却では、主に「売り出し価格の設定」「販売活動」を行います。

 

 

  • 1.売り出し価格の設定

    不動産の売り出し価格は、売主の希望額と、不動産業者の査定額を踏まえ、売主が決めます。

  • 2.売り出し開始

    不動産の売り出し価格が決まり、売り出しを開始しても、すぐに購入希望者が集まる訳ではありません。

    不動産業者が、不動産が売り出しに出たことを各地に知らせるための活動を行い、その上で認知されるのです。

    これは個人で売買する場合と、不動産仲介を使用することの違いの最も大きな点でもあります。

    個人で告知するよりも、業界に精通する業者の方が告知できる規模が断然広いから、というのがその理由。

  • 3.内覧、レインズ登録

    不動産業者はレインズという、インターネット上にある不動産会社間で使用されるシステムに物件情報を登録します。

    並行して、不動産会社は物件が売りに出されていることを広告媒体へ掲載します。

    内覧は、購入希望者に対して実際に物件を見せること。

    この時点では売主が物件で生活を営んでいても問題ありませんが、大部分を清掃し終えているイメージでしょうか。

  • 4.販売と売約成立

    これらの販売活動を通して、買主が売り出し価格に対して自分の希望買取価格を提示。

    その上で、他の契約条件などでも合意に至ったら、売買契約の締結となり、買主から売主に手付金が支払われます。

 

不動産の引き渡し

売買契約の締結後は、物件の引き渡しを行います。

 

引き渡しは権利関係の手続きを行う必要があります。

 

 

引き渡しの準備として必要なもの
  • 所有権移転登記
  • 抵当権の抹消

 

そして、実際に起こすアクションとしては以下が挙げられます。

 

  • 土地の実測
  • 現地確認
  • 引っ越し

 

売却後の手続き

「所有権移転登記」は引き渡し期日までに司法書士に作成を依頼します。
「抵当権の抹消」は、金融機関にローンの残債を払った上で、金融機関が抵当権の抹消手続きをします。
注意!
どちらも早めに済ませないと引き渡し期日に間に合わなくなってしまう可能性があるので気をつけましょう。

土地の実測

土地の実測は、隣地との境界確認を土地家屋調査士に依頼します。
注意!
土地の実測には、隣地所有者の立会いが必要ですので、隣地の所有者の協力を仰ぐ必要があります。

 

権利関係の手続きが終われば引き渡しとなります。

 

引き渡しまでに完璧な状態で渡す必要があるので、すでに引っ越しは終えている状態となります。

 

住み替えで売り先行の場合は、仮住まいへ引っ越すのが一般的。

 

一方で、買い先行の場合は仮住まいに引っ越す必要なく新居に転居できます。

 

売却の際の不動産仲介会社選びのポイントは?

一口に不動産売却といっても、選ぶべき不動産会社は売却する不動産によって変わってきます。

 

大手の不動産会社、地域の不動産会社はそれぞれ強みとするポイントが異なるので、違いを把握して自分にとっての最適解を考えましょう。

 

簡単にまとめるなら、大手の不動産・地域の不動産がおすすめの人はそれぞれ下記になります。

 

大手不動産会社がおすすめな人

 

  • 希少で人気の高い不動産の売却を考えている人
  • 高額な不動産の売却を考えている人

 

地域の不動産会社がおすすめな人

  • 築年数が古い不動産を売却したい人
  • 小規模な郊外の土地を売却したい人

 

以下では具体的に説明します。

 

大手不動産会社がおすすめな人

大手不動産会社がおすすめなのは、「希少で人気の高い不動産」「広い敷地」の売却を考えている人。

 

市場で高額がつきやすい不動産は、大手の情報網で売りに出されれば、より高額に、よりスピーディに売却することができるため相性が良いです。

 

また、販売力の高さから、不動産をできるだけ早く売りたい、という人にはおすすめです。

 

地域の不動産会社がおすすめな人

地域の不動産会社がおすすめなのは、「築年数が古い不動産」「小規模な郊外の土地」を売却したい人。

 

地域の不動産会社は、大手と比較して、担当している地域が限定されているため、より長い期間売却に携わることができます。

 

また、その地域に特化しているため、地域の不動産を希望する買主に対して訴求力が強いのも魅力です。

 

会社の規模より担当者の仕事ぶり

仲介業者は不動産売却という一大イベントに最後まで一緒に協力してくれるパートナー。

 

信頼に足る実績があるかということはもちろん、こちらの意図を汲み取ってくれるかなど、心の機微に聡く、誠実な業者を選びたいものです。

 

 

大手の不動産会社・地域の不動産会社の特徴をそれぞれ紹介しましたが、やはり担当者の人柄も大切です。

 

売却におすすめの不動産仲介会社5選

不動産は扱う金額が高額ということもあり、ユーザーが特に評判を調べる業界。

 

むしろ今では、サービス面でどのように他社と差をつけるかを競っている状況です。

 

不動産売却について説明する前に、まずは、おすすめの大手仲介会社の比較表から、ご自身にあった業者のイメージを掴みましょう。

 

住友不動産販売

住友不動産販売は、全国に268店舗展開する大手不動産仲介会社。

特徴
仲介取引の始まりから終わりまでを一人が担当するという「マンツーマン営業体制」。
魅力
広告戦略を始め契約、引渡し、アフターフォローなどを担当ごとに分業せずに一人で担当するため、安心感が強い。

 

三井不動産リアリティ

三井不動産リアルティは、業界最大手の仲介会社。

特徴

三井グループの総合力を最大限に活かしたネットワーク

魅力
3,000人を超える多彩な技能を持つ豊富な人材を抱えているため

仲介業者に安心感・安定感を求める方に特におすすめ。

小田急不動産

小田急不動産は、小田急沿線に20店舗を構える鉄道系不動産仲介会社。

特徴
鉄道を始めとする約100社から成る小田急グループの豊富なネットワーク。
魅力
不動産以外にも、業種を超えたサービスの提供が強み。小田急沿線の不動産売却をお考えの方には特におすすめ。

 

三菱地所ハウスネット

三菱地所ハウスネットは、三菱地所グループに属する不動産仲介会社。

特徴
売買と賃貸両方を手がけていることが特徴で、さまざまなニーズに対応できる。
魅力
「家を売りたい人・買いたい人をつなぐ」ということを大切にしたサービスに力を入れている点と、
三菱地所ブランドというのも大きな魅力の一つ。

東急リバブル

東急リバブルは、東急不動産ブループの大手仲介会社。

特徴
グループのネットワークを活かした強力な売却力が特徴です。
特徴
売却後の瑕疵対応も対応する「あんしん仲介保証」などのサービスも手厚いのが魅力。
東急グループでもあるので、東急沿線の物件に強みがあります。東急沿線の物件売却をお探しの場合は特に強みがあります。

 

不動産売却に関わる税金まとめ

不動産売却時には、ケースに応じて税金がかかる場合、かからない場合があります。

 

売却前にいくら程度の税金がかかるのか把握することで、売却戦略において損失を出す危険を減らすことができます。

 

以下では、不動産売却時に税金がかかるケースなどを解説します。

不動産売却時の確定申告が必要なケース

不動産を売却したときに、利益が発生した場合には確定申告が必要です。

 

ここで言う利益というのは、税法の言葉で課税譲渡所得金額のことを指しています。

 

必要な場合・必要ない場合
  • 課税譲渡所得金額がプラス 確定申告が必要
  • 課税譲渡所得金額がマイナス 確定申告をしない選択ができる

 

課税譲渡所得金額の計算方法

不動産を売却した時に利益(課税譲渡所得金額)が発生すると、確定申告が必要になるとお伝えしてきました。

 

不動産売却のポイントでもある、課税譲渡所得金額の計算方法を紹介していきます。

 

課税譲渡所得税額
課税譲渡所得税額=譲渡所得金額×税率

で求めることができます。

 

簡単な式のように見えますが、課税譲渡所得税額を出すにはまず、譲渡所得金額を求める必要があります。

 

譲渡所得金額の求め方
譲渡所得金額=売却金額−(取得費+譲渡費用)

 

経費として計上できる取得費

取得費とは、物件を自分のものにする際にかかった費用のことを言います。

 

取得費は経費として計上することができます。

 

そのため、取り交わした契約書や領収書はきちんと保管しておくようにしましょう。

 

 

もしも、契約書た領収書を紛失してしまった場合は、取得費としては計上できません。

 

しかし、売却代金の5%分を概算取得費として使用することができます。

 

不動産を相続して受け継いでいる場合など、契約書や領収書が見つからない場合もあるでしょう。

 

契約書や領収書が見つからない場合
そういった場合は、概算取得費を使用して経費として計上するようにしましょう。

 

取得費と譲渡費用を控除して譲渡所得金額が0以下になれば、不動産譲渡所得税を確定申告する必要はありません。

 

譲渡所得金額が0以下になる=設けていない

 

ということになるからです。

 

しかし、課税譲渡所得金額がマイナスでも確定申告した方が良いケースもあります。

 

不動産売却時に必ずかかる5つの税金

印紙税
印紙税は不動産売買のみならず、課税文書を作成する際においてかならず必要となる税金

不動産の場合は、不動産売買契約書に添付するため、不動産の金額に対して金額が変化します。

登録免許税
マンションの名義変更・所有権の移転に対して支払う税金

マンションの所有権を変更する場合において発生する税金であり、変更に至る原因により税率が変化します。

譲渡所得税
マンションの売却価格が費用を上回り、利益が出た場合において省都所得税が発生します。

譲渡した年の1月1日の時点で、売却した不動産の所有期間が5年経過しているかどうかで税率が変わってきます。

復興特別所得税
2011年3月に発生した東日本大震災の復興施策の一つとして設けられた税金。

平成25年1月1日~平成49年12月31日までに発生する所得に対して、課税されます。

固定資産税
1月1日時点の不動産所有者に対して課税される税金。

一括支払いから分割支払があり、不動産売買においては「所有権移転日」において二者間で日割計算をします。

 

不動産売却時の税金対策!節税のポイント

不動産売却時には、いくつか知って起きた方が良い、節税のポイントがあります。

 

税金対策をぬかりなく行い、賢く不動産売却をしていきましょう。

 

不動産売却時の税金対策①書類の保管

かかった費用を経費として計上するために、不動産売却時に取り交わした書類はきちんと保管しておくようにしましょう。

 

経費として計上するためには、契約書や領収書の保管が必須です。

 

 

経費として計上できるのか、できないのかでは、節税効果が大きく違ってきます

 

相続で不動産を受け継いだ場合などをのぞいて、書類の保管には神経を尖らせて起きましょう。

 

不動産売却時の税金対策②控除施策をきちんと活用する

特別控除や特例を使用できる場合、これらの控除施策をきちんと使用しましょう。

 

多少面倒かもしれませんか、こういった施策を知っているか、いないかでは節税できる金額に違いが出てきます。

 

ありとあらゆる施策などを調べて、不動産売却時に損をしないようにしたいですね。

 

まとめ

不動産売却は、一生に一度あるかないかの大イベントです。焦らずじっくりと計画を立て、業者を選ぶのはやはり大切。

 

売約までに大勢の人が関わり、法律や専門知識、法的手続きなど一見大変そうな要素で溢れているので、最初は不安に思うかもしれません。

 

しかし、自分自身で「何が必要か」というポイントを押さえておけば、情報を収集して予備知識を備えておくことがむしろ楽しくなってきますよ。

 

当記事が不動産売却を初めて考えた方の手助けになれば幸いです。

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