戸建てやマンションなどの不動産売却をするとき、払わなきゃいけない税金手数料があるのはご存知でしょうか?

 

今回はそんな「不動産売却時にかかる費用」をまとめて、計算式や注意点・安く抑えるコツと共に一つ一つご紹介していきます。

 

この記事でわかること
  • 不動産売却にかかる費用の種類
  • 仲介手数料の計算式と節約方法
  • 印紙税の金額と注意点
  • 抵当権の抹消にかかる3つの費用
  • 譲渡所得税の仕組みと計算方法

 

不動産売却時にかかる費用の種類は5つ

まず不動産売却は、大きく分けて次の3つの段階の順に行われます。

 

  1. 売買契約
  2. 引き渡し
  3. 引き渡し後

 

そして売買契約〜物件の引渡しまで、全体を通してかかる費用の種類は、以下の通りです。

 

不動産売却時にかかる費用一覧
  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 抵当権抹消登記費用
  4. 譲渡所得税
  5. 引っ越し費用

このように不動産の売却時には、おおまかに分けて5種類の費用がかかります。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】計算方法や注意点・節約のコツまとめ

ではこの5種類の費用はどの段階でいつ支払うのか、次に見ていきましょう。

 

それぞれの費用・税金を支払うタイミングはいつ?

 

費用 タイミング
仲介手数料 売買契約
印紙税
抵当権抹消登記費用 引き渡し
譲渡所得税 引き渡したあと
引っ越し費用 ケースによって異なる

 

売買契約時

売買契約が成立したときに発生する費用が、仲介手数料です。

 

実際には、売買契約を交わす時と物件の引渡し時に、半々に支払うケースが多いです。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】計算方法や注意点・節約のコツまとめ

 

また売買契約を結ぶときに必要となるもう一つの費用が、印紙税になります。

 

印紙税は、売買契約書に印紙を貼って割り印を押すことで納付する、物件売却時に納めなければならない税金の1つです。

 

不動産の引き渡し時

不動産の引き渡しのときに発生する費用が、抵当権抹消登記費用です。

 

具体的には、司法書士に抵当権抹消の手続を依頼し、法務局で手続きをしてもらった後に支払う費用です。

 

なお抵当権抹消の手続きは、不動産の買主との決済手続きが全て終わった後に行います。

 

不動産の引き渡し後

不動産の引き渡し後に支払う費用が、譲渡所得税です。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】計算方法や注意点・節約のコツまとめ

 

譲渡所得税は、売買が行われた翌年に売買による利益(譲渡所得税)の確定申告をし、所得税と住宅税に上乗せする形で納税します。

 

人によって支払い時期が異なる

引っ越し費用のみ、タイミングは人によって様々です。ですが一般的なのは、売買の直前になります。

 

それでは次項から、それぞれの経費について解説していきます。

 

 

不動産売却時の費用①仲介手数料

不動産売買契約の成立によって発生する、仲介手数料

 

簡単に言えば仲介手数料は、不動産会社が売買契約を成約させたことに対する報酬のことです。

 

仲介手数料の料金は、物件の売買価格によって決まります。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】仲介手数料とは

とても単純な計算式で求められますので、ここで仲介手数料金をあらかじめ知っておきましょう。

 

仲介手数料の計算式は?

仲介手数料には売り手も買い手も、同じ上限額が適用されます

 

上限額は法律で決まっていて、

 

仲介手数料の上限 = (売買価格の3% + 6万円)× 1.08

 

で計算が可能。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】仲介手数料の計算式

ちなみにこの計算式は、売買価格が400万円以上の場合の式です。

 

家の売買はこの式で対応できることが多いですが、200万円未満、200万円以上400万円未満の場合の計算式も参考までにご覧下さい。

 

仲介手数料の計算式
400万円以上

仲介手数料の上限 = (売買価格の3% + 6万円)× 1.08

 

200万円以上400万円未満

仲介手数料の上限 = (売買価格の4% + 2万円)× 1.08

 

200万円未満

仲介手数料の上限 = 売買価格の5% × 1.08

【節約術】仲介手数料は不動産会社選びで安くなる!

ここまで読んでいて、仲介手数料の「上限」という表現に気づいた人もいるのではないでしょうか?

 

上の計算式はあくまでも、

 

不動産会社は仲介手数料をここまで受け取ってOK

 

という上限の計算式です。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】仲介手数料を安く抑える方法

 

節約のポイント

もちろん、この仲介手数料を割り引きしている不動産会社もあります。
そのため、ご自身で複数の不動産会社の仲介手数料の比較をすることが、仲介手数料を安く抑えるポイントになります。

 

 

 

不動産売却時の費用②印紙税

印紙税は、契約書に収入印紙を貼ることで納める税金です。

 

売り手と買い手、それぞれ同じ売買契約書を1部ずつ作成。

 

売り手の売買契約書には売り手が収入印紙を貼り、買い手の売買契約書には買い手が収入印紙を貼ります。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】印紙税とは

そして収入印紙を貼ったら、割り印(消し印)か署名をして使用済みにします。

 

このことを「消す」といいます。

 

印紙税はいくら?支払い金額を表でチェック

物件の契約金額によって、いくらの収入印紙を貼ればいいのかが変わります。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】印紙税はいくら?

印紙税額は、契約金額によって次のように定められています。

 

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

 

この表を見れば印紙税額は一目瞭然ですので、簡単に算出できますね。

 

現在(2019年)印紙税は軽減措置の対象に

「契約金額が10万円を超え、平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成される契約書」には、軽減措置が適用されます。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】印紙税の注意点

ちなみに、売買金額を変更するときに作成する変更契約書にも印紙税はかかりますが、この変更契約書も軽減措置の対象です。

 

【節約術】高額になる「過怠税」に注意!

収入印紙の貼り忘れ=印紙税額の3倍支払い

 

印紙税は、契約書を作成した時点で課税されます。

 

そして、もしも契約書作成時に印紙を貼らなかった場合には、本来の税額の倍額が「過怠税」として徴収されます

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】印紙税の注意点

たとえば、契約書に1万円の印紙を貼る必要があるのに貼らなかった場合には、印紙税1万円と過怠税2万円=合計3万円が徴収されることになるのです。

 

節約のポイント

無駄な支出を抑えるためにも、契約書に印紙を貼ったかどうかを、必ず確認するようにしましょう。

 

消印忘れも「過怠税」徴収の対象になります

 

過怠税については、もうひとつ注意点があります。

 

収入印紙を貼ったけれど、割り印などで消さなかった(使用済みにしなかった)場合も過怠税が徴収されます

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】印紙税の注意点

この場合の過怠税は貼ってある収入印紙と同額ですので、2倍の税金を支払うことになります

 

なお、売買にあたって領収書を発行する必要があるときでも、一般の個人が自宅を売却する場合なら、発行する領収書に印紙税はかかりません。

 

 

不動産売却時の費用③抵当権抹消登記費用

ローンを組んで自宅を購入した場合は通常、自宅の敷地や建物に抵当権が設定されています。

 

抵当権が設定されている状態は、ローンを貸し出してくれた金融機関側に不動産が担保になっている状態。

 

平たくいうと、借金のカタに取られている状態です。

 

不動産を売却する際は、物件が「借金のカタ」のまま他人に売るわけにはいきませんので、抵当権の抹消登記をする必要があります

 

抵当権抹消登記にかかる3つの費用

抵当権の抹消登記は、不動産会社ではなく司法書士に依頼します。

 

知り合いの司法書士に依頼してもいいですし、知り合いに司法書士がいない場合には、不動産会社に紹介をお願いすることも可能。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記は通常、不動産の引き渡しのときに行います。

 

そして、抵当権抹消登記にかかる費用には、大きく分けて以下の3つがあります。

 

抵当権抹消登記の3つの費用一覧
  1. 残債の完済費用と返済に伴う手数料
  2. 登録免許税
  3. 司法書士の報酬

1残債の完済費用

残債の完済費用は、住宅ローンや不動産を担保にした借り入れ金が完済できていないときに、残っている借り入れ金(残債)を一括で支払うために必要となる費用です。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】抵当権抹消登記とは

銀行で住宅ローンを組んだのであれば、その銀行に問い合わせるなどして、残債の額を確認しましょう。

 

またローンを一括で返済する場合は、手数料が発生します。

 

注意

ローン返済に伴う手数料の大体の相場は、3〜5,000円。

しかし金利が変わらないタイプの固定ローンを組んでいた方は、事務手数料がその10倍である3〜5万円に跳ね上がります。

 

2登録免許税

登録免許税は、抵当権抹消の登記を行うために支払う税金です。

 

税額は、不動産1件につき1千円

 

例えば「家が1棟・敷地が2筆に分かれている」場合、不動産の件数が3件なので、3千円の登録免許税がかかります。

 

3司法書士の報酬【節約術】

司法書士の報酬は、依頼する司法書士によって金額が違います

 

金額の差は数千円〜2万円ほどまであるのでピンキリとなっていますが、平均相場は1万円程度

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】抵当権抹消登記とは

 

節約のポイント

当然、数千円で引き受けてくれる司法書士を見つければ費用を安く抑えることができます。
司法書士探しも不動産会社選びと同じように、ある程度の時間を使うのが費用を安く抑えるコツです。

 

 

 

不動産売却時の費用④譲渡所得税

譲渡所得税は、給与などにかかる所得税とは別に計算される所得税です。

 

給与とは別に区分されて計算されるため「分離課税」と呼ばれてます。

 

注意

他の費用とは支出のタイミングが異なるので、忘れないようにしましょう。

 

譲渡所得税はいくら?詳しい計算方法を紹介

譲渡所得税の計算にはいくつかのポイントがありますので、一つずつ解説していきます。

 

まずは、基本の考え方を抑えておいて下さい。

 

譲渡所得税の基本的な考え方
課税譲渡所得金額 × 税率 = 譲渡所得税

 

課税譲渡所得金額というのは、税金を課すベース(基礎)となる所得金額のことです。

 

言いかえると、「売買価格からかかった費用を引いた残り」つまり「利益はいくらか? 」ということを指しています。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】譲渡所得税の計算方法

 

この利益(課税譲渡所得金額)に税率をかけたものが譲渡所得税

 

もちろん利益(課税譲渡所得金額)が小さくなれば、譲渡所得税も小さくなります。

 

つまり「売買価格からどんな費用を引けば、課税譲渡所得金額が低くなるのか」がポイントになります。

 

ここで売買価格から引ける費用をおおまかにつかんで下さい。

なおここから先は売買価格のことを「譲渡価額」として説明していきます。

 

譲渡価額 △取得費
△譲渡費用
△特別控除額
課税譲渡所得金額

 

この図のように、譲渡価額から取得費・譲渡費用・特別控除額を引いた残りが、課税譲渡所得金額となります。

 

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除額

 

ここで取得費・譲渡費用・特別控除額という言葉が出てきましたね。

 

これから、それぞれについて説明します。

 

【節約術】取得費・譲渡費用・特別控除額とは?

取得費

取得費とは、土地や建物の購入代金や購入時の仲介手数料などの合計額です。

 

ただし、建物の購入代金については減価償却費相当額を控除して取得費に参入します。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】譲渡所得税の計算方法

 

また、実際の取得費の金額が譲渡価額の5%よりも小さい場合には、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。

 

譲渡価格の5%と取得費、どちらか大きい方を取得費にできるということですね。

 

譲渡費用

譲渡費用とは、売却時の仲介手数料などです。

 

以下に、譲渡費用に算入できる費用の一部を挙げます。

 

譲渡費用一覧
  • 売却時の仲介手数料
  • 測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
  • 貸家の売却に際して支払った立退料
  • 建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用

 

これらの他に印紙税や広告費など、売るために直接かかった費用は譲渡費用に算入できます

 

特別控除額

特別控除額とは、ある条件が成立している場合に、譲渡費用から特別に差し引くことのできる金額のことです。

 

ここでは居住用財産の3,000万円特別控除について説明します。

 

まずはこの特別控除を受けるための条件を、確認しましょう。
居住用財産の3,000万円特別控除の条件
  • 居住の用に供している家屋とその敷地が対象
  • 現に居住している家屋と敷地の売却であること
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋とその敷地を売却する場合
  • 災害などで家屋が滅失したときは、災害のあった日から3年後の12月31日までに敷地のみ売却する場合
  • 転居後に家屋を取り壊したときは、転居から3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、どちらか早い日までにその敷地を売却した場合
  • 特定親族や同族会社への売却は適用外
  • 適用は3年に1度だけ

 

これらの条件にあてはまれば、譲渡価額から取得費・譲渡費用を差し引いた残りから、さらに3,000万円を差し引いて課税譲渡所得金額とすることができます。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】3000万円特別控除の条件とは

ここまでで、課税譲渡所得金額の計算方法は把握できたのではないでしょうか?

 

さて、この課税譲渡所得金額に税率をかけることで課税譲渡所得税が決まるのでしたね。

 

最後に、その税率についてお話しします。

 

不動産譲渡所得の税率は所有年数で変わる

 

税率には、以下のような区分があります。

 

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

 

この区分は土地や建物を売った年の 1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超えるかどうかで分けられます。

 

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】譲渡所得税とは

譲渡所得税については、長期と短期で15%もの差がありますから、取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いてもなおプラスになるようであれば、売却のタイミングも重要ということになります。

 

 

不動産売却時の費用⑤引っ越し費用

家を売却する人の多くは、新居に引っ越しをするかと思います。

 

引越し費用も忘れずに、頭に入れておきましょう。

 

引っ越し費用は事前の見積もりが大事

引越し費用は、引っ越しの距離や運ぶ家具などの量・業者選定など、様々な要素によって決まります。

 

場合によっては、新居に入るまでホテルの宿泊費が必要になったり、家具を保管しておく費用がかかったりすることもありますよ。

 

【不動産売却時の諸費用・税金一覧】計算方法や注意点・節約のコツまとめ

 

なので引っ越し費用は人によってかなり違ってくるため、相場を出すことは難しいです。

 

しかしながら、引っ越し費用の大体の値段をつかんでおくことは必要。

 

ネットの見積もりなどを利用して、事前にどのくらいかかりそうか大まかな金額を知っておきましょう

 

 

まとめ

 

不動産の売却にかかる費用についてご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか?

 

今回ご紹介した費用以外にも、必要に応じてリフォーム費用やハウスクリーニング代がかかってくる場合もあります。

 

売却時の各費用は、知識があるだけで安く抑えられる可能性もありますので、事前に調べておくことはとても重要です。

 

ぜひここで身につけた知識を、不動産売却の参考にしてみて下さいね。

 

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