不動産の売却時にどうしたらよいか悩んでいる方はいませんか。

 

不動産売却後は確定申告が必要になってくることもあります。

 

そもそも確定申告したことがないという方もいるかもしれません。

 

そんな不安を0から解消させて頂きます。

 

この記事で、皆さんが不動産の売却時に、どのような行動を取ればよいのか参考にして頂ければ幸いです。

 

この記事で分かること
1.不動産の売却益とは
2.課税対象となる項目について
3.確定申告の必要性
4.確定申告のメリット
5.不動産売却の節税について

 

不動産の売却益とは

 

皆さんの中で、不動産の売却をしたいと思うケースは、人生でも一度あるかないかだと思います。

 

例えば、マイホームを購入するのと状況は近いかもしれません。

 

不動産の売却をするからには不動産を高く売りたい、高く買って欲しいということに

 

目がいきがちです。

 

しかし、不動産の売却益が出たからと言って、

 

必ずしもすべてが利益になるわけではありません。

 

そこが、不動産の売却益の落とし穴なのです。

 

ポイント、不動産売却後にかかる課税される税金です。

 

また、確定申告も必要になってくることもあります。

 

次の項目で具体的にかかる課税の対象項目を解説していきます。

 

課税対象となる項目

 

まず、課税対象となる項目ですが、大きく分けて6つあります。

 

1, 減価償却費

不動産は毎年、価値が目減りしていきます。

 

不動産の価値が目減りすることを減価償却と言います。

 

それは、木造や鉄骨造りなどによって変わってきます。

 

その減価償却を必要経費に算入できるのです。

 

2, 修繕費

建物は年が経過するにつれて、修理が必要になってくる時期があります。

 

特に、塗装などは10年周期に塗りなおすことが多いと言われています。

 

他にも維持管理するために、必要なものは経費として認められます。

 

3, 損害保険料

不動産を購入した方が、必ず加入するのが火災保険と地震保険です。

 

その火災保険料と地震保険料を経費として計上することができます。

 

4, 租税公課

土地、建物には当然税金がかかります。

 

一番大きいのが固定資産税ではないでしょうか。

 

他にも、事業税や不動産取得税も経費とすることができます。

 

5, 人件費

不動産経営されている方は、家族を従業員にしていることが多いです。

 

その際、使えるのが青色専従者給与控除と言われているものです。

 

ただ、配偶者控除や扶養控除を同時に受けられないのが注意点です。

 

サラリーマンの方であれば、年末調整で見慣れた控除だと思います。

 

6,管理費

サラリーマンの方、自身で不動産の管理をすることは稀でしょう。

 

その時は、誰かに管理を依頼することになります。

 

これが、いわゆる不動産の仲介業者です。

 

不動産の仲介業者の管理費も経費となります。

 

売却益を確定申告しなければならない場合

 

不動産の売却する際、ご自身が確定申告をそもそも必要かどうか皆さんはご存知でしょうか。

 

不動産の売却益は、所得になります。

 

これを譲渡所得といいます。

 

他の所得とは税額の計算が異なるので、税額を別に計算する必要があるので注意が必要です。

 

売却した場合、期間によって長期譲渡所得(5年超)、短期譲渡所得(5年以下)の2つに税率が分かれます。

 

長期譲渡所得でも短期譲渡所得でも、課税する譲渡所得から最高で3000万円を控除することできます。

 

これを居住用の3000万円特別控除の特例といいます。

 

不動産を売却した場合、購入した時の価額が基準ではなく、売却当時の価額が基準になることにも留意する必要があります。

 

この際に、確定申告をしなければいけないのです。

 

確定申告をしなければならないのは、不動産を売却して売却益が出た場合です。

 

しかし、確定申告をすることでメリットが出てくることも多いです。

 

次の項目で、確定申告のメリットについて解説させて頂きます。

 

確定申告を行うメリット

 

確定申告には大きく分けて2つあります。

 

青色申告白色申告です。

 

青色申告とは課税所得から控除額の65万円まで差し引くことができます。

 

白色申告は、控除額が10万円になってしまいます。

 

一般的に、青色申告の方がメリットは大きいので、確定申告と言えば青色申告をする必要があると覚えておいてください。

 

青色申告の大きなメリットは3つにしぼって解説します。

 

損益通算ができること

 

損益通算は簡単に言うと、プラスとマイナスを相殺することです。

 

損益通算に関しては後ほど詳しく解説します。

 

家族への給与控除

 

青色申告では同居している家族に対して支払った給与を必要経費として計上することができます。

 

不動産の売却益を節税するためには 

 

自宅の場合、先ほど説明をした3000万円の特別控除という税制が使うことができます。

 

ただし、条件は比較的緩いですが、身内同士は認められていないなどの制約があります。

 

このメリットを受けるために確定申告もする必要があります。

 

ここで覚えて欲しいのはあくまでも自分で、住んでいた土地に3000万の特別控除が使えるということです。

 

不動産を売却する場合には、相続で売却することもあるでしょう。

 

そんな時にも節税する方法があります。

 

相続が起こる前に、子どもと親が同居していれば、不動産を先に売却してしまう方法があります。

 

親の相続が起こったあとでは、生前に同居していても3000万円の特別控除は使うことはできます。

 

ただし、条件はかなり厳しいです。

 

ポイントは昭和56年(1981年)5月31日時点に建築されたものなど、亡くなった時1人で住んでいたりするなどの条件が厳しいため、特例はなかなか使いにくくなってしまいます。

 

自宅の売却と相続が起こる前には、節税する方法があるのを理解しておきましょう。

 

① 不動産の取得費用を明らかにする

 

では、不動産を売却したら、どんな費用がかかってくるのでしょうか。

 

まずは、不動産会社への仲介手数料、不動産の抵当権の抹消登記、新しく不動産の購入をするのであれば抵当権の設定の費用がかかります。

 

そもそも抵当権とは、不動産が自分の土地ですよという証明をすることです。

 

抵当権を設定しないとどうなるかというと、極端な話、自分の不動産とは証明できないわけです。

 

また、印紙税と登録免許税は必ずかかる税金と言えるでしょう。

 

② 損益通算を行う

 

先ほどの少し触れた損益通算について解説してきます。

 

不動産の損益通算は限定されていています。所有している不動産を売却するケースです。

 

仮にサラリーマンの方の場合、不動産を売却する際に、物件の不動産所得がマイナスになっている場合があるとします。

 

その場合、払った税金が還付されるケースがあります。

 

不動産は、タイミングが減価償却により売却益が出やすい傾向にあります。

 

そのため、損益通算をする際には税理士などに細かい点は相談してみてください。

 

【不動産】売却益に関するまとめ 

 

いかがだったでしょうか。

 

個人の方が不動産の売却を検討する際の不安は取りのぞけましたか。

 

自宅の売却のポイントをまとめたのがこの記事です。

 

不動産の売却をご検討されていて、不安になられている方は、この記事をもう一度見返してみてください。

 

おススメは、不動産を売却した際のシミュレーションです。

 

まずはご自身で不動産売却前に、税金がまずかかるのか、確定申告が必要なのか、何か節税できることはないのか、ぜひ検討してみてください。

 

その後、詳細な税金に関しては、必要に応じて税理士にも相談しましょう。

 

それでは、不動産の良い売却ができるようにあらかじめ手続きを確認してしましょう。

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