一生に一度のマンション売却は大切なイベントです。

 

しかし、だからこそ多くの要素を抑える必要があり、初めてだととっつきにくく感じてしまうのも確か。

 

そこで当記事では、初めてのマンション売却でお困りの方に向けて、今回はマンション売却の準備から引き渡しまでの流れをわかりやすく解説します。

 

ちょっと調べてみてもなんか難しそう……

 

大丈夫!マンション売却は流れさえわかれば楽勝なんです!

この記事でわかること
  • マンション売却準備から引き渡しまでの流れ
  • マンション売却にかかる費用や税金の話
  • 失敗しない仲介業者選びのポイント

 

マンション売却前の準備

マンション売却の第一歩、それは査定です!

査定ってどういう基準で行われるの?

マンションの査定方法とは?

マンションの査定は、「取引事例比較法」により行われます。

 

「取引事例比較法」とは、査定する不動産(査定地)と類似する過去の成約事例(事例地)を照らし合わせ算出する方法。

 

具体的な計算方法は以下の通り。

 

「事例地単価/ x (査定地評点/事例地評点) x 査定地面積 x 流通生比率 = 査定価格」

マンションの査定を依頼

 

不動産業者による査定にも種類があります。

一つは、電話やインターネットなどを使って、簡単な情報を元に不動産業者が査定する「机上査定」
もう一つは、不動産業者が不動産まで実際に赴いて、建物から環境までを確認し、数日を使って査定する「訪問査定」

簡易査定
「簡易査定」は、電話やインターネットなどを使って、簡単な情報を元に不動産業者が査定する簡単な査定。
「机上査定」とも言われます。 簡単なフォームや質問に答えるだけで、目安としての不動産の査定額がわかるため、売却を検討している段階や、おおよその査定額を知りたい方におすすめ。
返答までの時間が早く、最短で1時間程度で終わるので、多くの不動産会社に査定依頼することができます。
訪問査定
「訪問査定」は、「簡易査定」で行う査定に加え、実際に不動産業者が現地に赴いて査定する査定方法。
建物から環境までを確認し、数日を使って査定するため、時間はかかりますが「簡易査定」でわからない不動産状況を考慮して査定するので、「簡易査定」よりも正確です。

 

簡易査定を複数の業者に依頼して、良かったところに訪問査定という流れ

訪問査定の方が簡易査定より正確だけど、時間がかかってしまうね

 

不動産仲介業者を選ぶ

仲介業者はマンション売却におけるパートナー、しっかり選びたいものです

大手や地元業者とか色々あるけどどこがおすすめなの?

不動産仲介業者の選び方

大手不動産会社がおすすめな人
大手不動産会社がおすすめなのは、「希少で人気の高い不動産」「広い敷地」の売却を考えている人。
市場で高額がつきやすい不動産は、大手の情報網で売りに出されれば、より高額に、よりスピーディに売却することができるため相性が良いです。
また、販売力の高さから、不動産をできるだけ早く売りたい、という人にはおすすめです。
地域の不動産会社がおすすめな人
地域の不動産会社がおすすめなのは、「築年数が古い不動産」「小規模な郊外の土地」を売却したい人。
地域の不動産会社は、大手と比較して、担当している地域が限定されているため、より長い期間売却に携わることができます。
また、その地域に特化しているため、地域の不動産を希望する買主に対して訴求力が強いのも魅力です。

それぞれどちらにも得意分野があるのね

 

そうです。以下はおすすめの大手仲介業者です

マンション売却でおすすめの大手業者

住友不動産販売 住友不動産販売は、全国に268店舗展開する大手不動産仲介会社。

特徴は、仲介取引の始まりから終わりまでを一人が担当するという「マンツーマン営業体制」。

広告戦略を始め契約、引渡し、アフターフォローなどを担当ごとに分業せずに一人で担当するため、まさにパートナーという関係性を構築するのが魅力。

三井不動産リアリティ 三井不動産リアルティは、業界最大手の仲介会社。
三井グループの総合力を最大限に活かしたネットワークと、3,000人を超える多彩な技能を持った人材が豊富なのが強みです。

仲介業者に安心感・安定感を求める方に特におすすめ。

小田急不動産 小田急不動産は小田急沿線に20店舗を構える鉄道系不動産仲介会社。

特徴は、鉄道を始めとする約100社から成る小田急グループの豊富なネットワーク。

不動産以外にも、業種を超えたサービスの提供を強みとしています。

小田急沿線の不動産売却をお考えの方には特におすすめ。

三菱地所ハウスネット

三菱地所ハウスネットは三菱地所グループに属する不動産仲介会社。

売買と賃貸両方を手がけていることが特徴で、さまざまなニーズに対応できる点が魅力です。

「家を売りたい人・買いたい人をつなぐ」ということを大切にしたサービスに力を入れています。

三菱地所ブランドというのも大きな魅力の一つ。

東急リバブル 東急リバブルは東急不動産ブループの大手仲介会社。

グループのネットワークを活かした強力な売却力が特徴です。

売却後の瑕疵対応も対応する「あんしん仲介保証」などのサービスも手厚いのが魅力。

また東急グループでもあるので、東急沿線の物件に強みがあります。

東急沿線の物件売却をお探しの場合は特に強みがありそう。

契約の種類

査定額に納得が行けば、その不動産業者と媒介契約を結びます。

この時、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結んだ場合、この先のやり取りは1社の不動産に任せる形になります。

マンションを売却する

いよいよ売却!でもここが一番大変そう……

確かに大切な場面ですが、やることが明確になればそんなに難しくありませんよ!

マンションの売却活動

費用・権利関係の確認が済んだら、マンションの売却を始めます。
このフェイズでは、主に「マンションの売り出し価格の設定」「内覧」「販売活動」を行います。
マンションの売り出し価格は、売主の希望額と、不動産業者の査定額を踏まえ、売主が決めます。

ただし、マンションの売り出し価格が決まり、売り出しを開始しても、すぐに購入希望者が集まる訳ではありません。

マンションの売り出しは、不動産業者が各地に知らせるための活動を行い、その上で認知されるのです。
これは個人で売買する場合と、不動産仲介を使用することの違いの最も大きな点でもあります。

個人で告知するよりも、業界に精通する業者の方が告知できる規模が断然広いものね

マンション売却にかかる費用・税金

マンションを売却するときには、“譲渡所得税”が課税される場合があります。
譲渡所得は、マンションの売却価格から取得費+譲渡費用などの経費を引いたもの。
そしてこの譲渡所得税ですが、売却したマンションが5年以内に購入されたものかどうかで課税額が変わります。

具体的な譲渡所得税の課税額の計算は以下の通り。

5年以内の場合:譲渡所得×39%
5年以上の場合:譲渡所得×20%

年数によって変わる課税額はかなり大きめなので、売却前には注意しましょう。

 

マンション売却で失敗を防ぐポイント

マンション売却は、信頼できる仲介業者パートナーがいれば失敗することはそうそうありません。

とはいえ、住宅に関することなので、仲介業者に言われて気が付いた時には時間がない、ということもあるかもしれません。

したがって、念をいれて自分でも失敗しないポイントを押さえておくのは大切です。

内見対策

購入希望者に直接物件を見せる内見はおろそかにしてはいけません。内見では、購入者の目線に立ち、いかに物件がよく見えるかということを調整しましょう。

内見対策はいかに綺麗に見せるかだけではありません。がらんどうの空室を紹介するのではかえって印象が悪くなる場合もあります。

ポイントは、購入者が購入後のことを想像できるようにすること。

最近では、空室に調度品を並べて演出するステージングというサービスもあるそうです。

そこまで大げさに行わなくても、例えば設備にわかりやすくラミネートされた説明書きを貼ったり、見取り図を置いたりと“おもてなし”を心がけることで、だいぶ購入希望者の印象が変わってくるはずです。

 

売却のタイミング

これはあくまで参考程度としての情報ですが、マンション売却の最適なタイミングについて。

当然ですが、買い手が多く、売り手が少ないという状況ほど理論上はマンションの売却価格は上がります。

1年の中で買い手が多い状況というのは、引越しシーズンとなる4月の前、1月〜3月の期間。

これを踏まえて、12月ごろにマンションを売りに出すのがベストだと言えるかもしれません。

もちろん、賃貸ならいざ知らず、マンション売却においては季節はミクロな要因ですが、念を入れるならタイミングにもこだわりたいものです。

 

値下げで失敗しないポイント

マンションの売却活動を行なったとして、必ずしも売り出し価格のまま売却できるわけではありません。

したがって、場合によって売主は仲介業者と協議してマンションの売価を値下げする必要があります。

ただしこの時、少しでも高く売ろうと思って少額の値下げを小刻みに繰り返すのはおすすめできません。

逆に買主の目線で考えるなら、小刻みに値下げされる物件があった場合、「もう少し見守ろう」という気持ちになるはずです。

行き当たりばったりで値下げするのではなく、「最低限この辺りまでしか値下げできない」というラインを自分の中で諸費用などを加味して考えましょう。

また、売れないからといって安易な値下げを繰り返さず、辛いでしょうが辛抱するのも大切です。

この値下げがもしかしたら不動産売却で一番難しいポイントの一つかもしれません。

マンションの引き渡し

売れた! これで終わり?

売買契約の締結後は、物件の引き渡しを行います。

マンション売却後の手続き

 

引き渡しは権利関係の手続きを行う必要があります。

 

まず、準備が必要なものは「所有権移転登記」「抵当権の抹消」

 

実際に起こすアクションとしては、「現地確認」「引っ越し」となります。 

 

売却後の手続き
「所有権移転登記」は引き渡し期日までに司法書士に作成を依頼します。
「抵当権の抹消」は、金融機関にローンの残債を払った上で、金融機関が抵当権の抹消手続きをします。

どちらも早めに済ませないと引き渡し期日に間に合わなくなってしまう可能性があるので気をつけましょう。

マンション引き渡し

権利関係の手続きが終わればマンションの引き渡しとなります。

引き渡しまでに完璧な状態で渡す必要があるので、すでに引っ越しは終えている状態となります。

住み替えで売り先行の場合は、仮住まいへ引っ越すのが一般的。

一方で、買い先行の場合は仮住まいに引っ越す必要なく新居に転居できます。

ここまでで終わりです。簡単だったでしょう?

ポイントがわかれば楽勝ね!

 

 

まとめ

 

いかがでしたか?

 

一見難しいように感じるマンション売却も、実はポイントを抑えればそんなに難しいことはないのです。

 

大切なのは常に情報に敏感でいること。また、パートナーとなる仲介業者選びです。

 

マンション売却は予備知識を備えればむしろ売却活動が楽しくなるはず。

 

これをきっかけに、様々な媒体でマンション売却の知識を深めましょう。

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