「土地の売却は複雑で大変そう……。」

 

初心者であればそう思う方も少なくはないでしょう。みなさんが想像している通り、土地の売却はそう簡単にうまくいくものではありません。

 

しかし、売却するために事前に土地を査定することで、少しでも高い敷居を下げることが可能になります。

 

今回は、売却時に欠かせない土地査定の方法や注意するべきポイントなどを解説していきます。

 

この記事でわかること
  • おすすめの無料土地査定方法
  • 自分で土地の査定価格を調べる方法
  • 土地査定の注意点
  • 土地の査定額が決まるポイント
  • 土地査定の流れ

土地の査定価格を調べる方法とは?

まず土地の査定価格を出す方法は、大きく分けると

 

  • インターネットを使って査定依頼する
  • 自力で相場を調べていく

 

の2つに分かれます。

 

まずはどのような調べ方があるのか、頭に入れておきましょう。

 

おすすめ!【ネット】で無料で土地査定額を知る

1不動産一括査定サイトを利用する

不動産の一括査定とは、複数の不動産会社に一括で査定依頼をすることです。

 

最近ではインターネット上に多くの不動産一括査定サイトがあり、それぞれ提携不動産会社数同時依頼可能数・対象エリアなどが異なります。

 

なので不動産一括査定サイトを利用して、土地の査定価格を出したい場合は、まずサイトの「査定対応不動産」の中に”土地”が入っているかどうかを調べましょう。

 

しかし殆どの不動産一括査定サイトでは、土地も査定可能です。

 

また一括査定サイトでは、以下の流れで不動産の売却を進めていきます。

 

 

このように、

 

  • 売却する不動産の情報
  • 売却主の氏名やメールアドレス等の個人情報

 

の2点を用意するだけで、自宅にいながら複数の不動産会社に査定依頼できるのが、一括査定の最大のメリットです。

また、不動産会社が無料で査定してくれるのも魅力的ですよね。

 

不動産一括査定サイトは、

 

とりあえず土地の売却価格の相場を知りたい!

 

という方にも、とてもおすすめな方法です。

 

土地査定におすすめな一括査定サイトは?

先ほども述べたように、不動産一括査定サイトは数多くあります。なので、

 

どの一括査定サイトを利用すればいいのか分からない…

 

という方は、以下の記事を参考にしてみて下さい!

 

 

不動産一括査定サイトは、匿名で査定依頼をできるサイトや、郊外の不動産会社とも多く提携しているサイトなど、その特徴は様々です。

 

上の記事では、不動産一括査定サイトを選ぶ際のポイントなどについても紹介していますので、自分に合った一括査定サイトを選んでみて下さいね。

 

2算出シミュレーションツールを利用する

またインターネット上には、土地の面積など簡単な情報を入力するだけで、大まかな価格を計算してくれるシミュレーションツールもあります。

 

不動産一括査定サイトから査定結果が送られてくるのは、早くても1日以内ですから、

 

今すぐ土地の相場価格を知りたい!

 

という方は、シミュレーションツールを使ってみてもいいかもしれません。

 

 

3土地にも対応した無料不動産査定ソフトはある?

不動産の査定価格を出すネット上のツールとして、『不動産査定ソフト』というのもあります。

 

査定ソフトは、殆ど無料で利用できる一括査定サイトとは違い、無料と有料のものに分けられます。

 

また利用する際、不動産業者(プロ)が扱うような様々なデータが必要となってくるため、一般の方が不動産の査定価格を出すのには向いていません

 

不動産査定ソフトのメリット

しかし、様々なデータを取り扱うことから、より正確な査定価格を出せるという利点もあります。

 

無料の不動産査定ソフトとして有名なのが、『Excel_売買ナビ』。こちらは以下の記事で、ダウンロード方法などを説明しています。

 

 

ですが『Excel_売買ナビ』は、厳密には不動産の査定価格を出すソフトではなく、不動産売買にかかる諸費用を計算できるソフトなのです。

 

そのため残念ながら、土地の査定価格を出せる無料の不動産ソフトは今のところありません。

 

有料のソフトになると、

 

  • 価格査定マニュアル
  • 標宅プロ

 

では、土地の査定価格を出すことができるようです。

 

 

【自力】で土地の相場価格を調べる

1路線価格から算出する

自分で土地の査定価格を調べる方法として、まず最初に紹介するのが「路線価格から調べる」方法です。

 

photography of pathway

 

路線価とは、

 

道路(私道は除く)が面する宅地1㎡あたりの価格

 

のことです。

本来路線価は、相続税や贈与税を計算するときに使用する”土地の評価額”ですが、毎年7月に価格が改訂されるため、土地の相場価格を知りたい時にも便利です。

 

路線価の閲覧は、国税庁の公式サイト内の「路線価図・評価倍率表」から誰でも閲覧可能です。

 

国税庁は毎年7月に路線価を更新していますので、参考程度に見ておきましょう。

 

路線価から土地の査定価格を出す計算式は?

調べた路線価から土地の価格は、路線価×面積で算出できます。

 

注意

しかし、特殊な形状だったり間口が狭かったりする場合、土地の評価は下がるため、様々な補正率を使用することがあります。

 

そのためそういった土地は、路線価×平米数で査定価格を算出するのが困難になります。

 

さらに路線価は、実際に取引された「実勢価格」よりも約2~3割程度低く設定されていますので、その土地の相場価格は算出した価格よりも若干高くなるということを覚えておきましょう。

 

算出価格をより実勢価格に近づけたいならば、計算の際に路線価は実勢価格の80%と仮定し、路線価を0.8で割って計算します。

 

路線価を使った具体的な土地価格の計算式
土地価格 = 面積×路線価÷0.8

 

2不動産の情報サイトから調べる

不動産情報サイトは、土地の価格を大雑把に短時間で簡単に調べる方法として最も優れています。

 

土地の相場を調べる時間が取れない方は、不動産情報サイトを参考に調べることをオススメします。

 

サイト内にある検索エンジンを使用し、価格を調べたい土地の情報などから算出します。

 

 

不動産情報サイトを利用する際の注意点

サイト内の土地価格は、単なる土地の価格ではありません。
土地のみ検索したところで、上に家が建っている物件も検索に含まれてしまうことがありますので、必ずしもその情報が100%とは限らないでしょう。

 

土地の条件などによっても価格は上下しますので、あくまで

 

簡単に土地の価格をなんとなく知りたい

 

という方向けの方法とも言えます。

 

3土地総合情報システムを利用する

意外と知られていない調べ方ですが、国土交通省のWebサイトの「土地総合情報システム」を利用して土地価格の相場を知ることも可能です。

 

主に使用するのは、不動産取引価格情報検索地価公示都道府県地価調査の2つとなります。

 

不動産取引価格情報検索とは

実際に取引された価格やその土地の面積・形状などを知りたいときに使う検索機能です。

 

取引時期や不動産種類・地域を指定でき、より精密でリアルな情報を得ることができます。

 

しかし、同じ地域の土地でも価格の幅が広いため、希望する条件の土地価格が算出できない場合があります。

 

膨大なデータに基づいて算出しますので、ソート機能を上手く活用して利用することを推奨します。

 

地価公示都道府県地価調査とは

対して、標準値の価格と基準値の価格を知ることができるのが「地価公示都道府県地価調査」です。

 

土地の用途なども区分分けされていますので、売却したい土地と同じ用途の土地に絞って検索することもできます。

 

person typing on silver MacBook

不動産鑑定士や地元業者の話し合いによる情報が掲載されていますので、個人で調べるなら最も精密度が高いとも言えるでしょう。

 

土地査定で損をしないための注意点

ここまでで土地の査定方法はお分かり頂けたかと思いますが、より高く自分が希望する額で土地を売りたいなら、土地査定で損をしないためのポイントを、しっかりと抑えておく必要があります。

ここでは、以下の4つの注意点を紹介していきます。

 

土地査定で損しないためのポイント
複数の不動産会社に査定してもらう
土地の相場を把握する
売却にかかる費用を把握する
売却のタイミングを見極める

 

1複数の不動産会社に査定をしてもらう

土地の価格は不動産業者により“上下10%以上”も査定に価格差があると言われています。

 

なぜなら、同じ土地は1つも存在せず、そしてその時の市況によって土地の価格は変わるからです。

 

 

そのため査定を依頼する際は、ひとつの不動産会社だけに頼るのではなく、複数の会社に依頼することをおすすめします。

 

そうすれば100%土地の売却価格を知らずとも、90%付近までは近づけるはずです。

 

より高く土地を売却するのであれば複数利用するのが一番です。

 

その時に活用してほしいのが不動産一括査定サービスとなります。

 

また、複数の会社に依頼するなら、

 

大手不動産会社

地域密着型不動産会社

一括査定サイト

 

上記の3分類に分けて依頼するといいでしょう。

 

それぞれ特徴がありますので、依頼する前に確認しておくこと推奨します。

 

依頼先 特徴
大手不動産会社 多くの情報網を持っており、企業規模の大きさが魅力となります。土地の価格イメージを知りたい人におすすめ。
地域密着型不動産会社 地域に精通している為、地域ならではの土地査定ができるのが強み。だが、サイト内の査定フォームが充実していない場合が多い。
一括査定サイト より早く土地査定が行えるが、登録していない不動産会社もあるので要注意。

2土地の相場価格を把握しておく

 

事前に土地の相場を調べておくことも、土地査定において大事なことです。

 

正規価格でなくとも、土地相場をしっかりと把握しておけば、いざ査定した時に価格が合っているのか、または相場よりも低く査定されているのか知ることが可能です。

 

また、価格相場を理解することによって売却後のシミュレーションや税金面などの計画にも役立てることができます。

 

土地査定の方法は前述していますので、理解していることでしょう。

 

プロの不動産に依頼せずとも、おおよそで把握しておくことです。

 

3土地売却にかかる費用を知っておく

 

土地査定額に大きく関わってくるのが、土地を売却する際にかかる費用です。

 

土地を査定してもらったといっても、売却した金額がすべて手元にくるわけではないので、査定額とともに把握しておきましょう。

 

売却する際は、税金も諸費用もかかります

 

土地を売却して利益が出たならば、住民税や印紙税など、諸々の税金がかかる場合があります。

 

また、ローンの支払いが残っている場合には、抵当権抹消登記費用や司法書士への料金もかかります。

 

諸費用には、利用した不動産会社に支払う仲介手数料などが主になるでしょう。

 

土地購入時と同様、様々な費用がかるので、そこで損しないように気をつけるべきです。

 

4土地の売却のタイミングを見極める

 

最後に、土地を売却するタイミングも押さえておくといいでしょう。どんなに査定額を算出しても、

 

その時の状況が良くなければ査定額以下で売却することにも

 

より高く土地を売却するために見極めなければいけないタイミングは以下の通りです。

 

季節を考慮したタイミング

 

一般的に引越しシーンズに売れやすいとイメージしていただければいいでしょう

 

4月と9月に人の大移動が発生するため、マンションや家などは2〜3月にかけて売れやすくなります

 

市況から見るタイミング

 

市況から見るタイミングは、過去の土地価格の推移から見て、どの時期が一番売れやすいか見極めることです。

 

2020年に東京オリンピックを控えているため、現在は不動産全般の価格は上昇傾向にあります

 

このタイミングで土地を売却すると、高く売れる可能性があります。

 

税制から見た売却タイミング

 

最後に、土地の売却で大きく関わるタイミングが税制のタイミングです。

 

具体的には所有期間になりますが、所得期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年超の長期譲渡所得を支払うことなります。

 

税制から見るタイミングで言うと、所有期間が5年超のタイミングで売却すると税負担を軽減することができるのでおすすめです。

 

 

土地の査定額の相場を調べる4つ方法まとめ

 

不動産一括査定サービスが登場してから、土地に限らず売却前には査定することが当たり前になりました

 

簡易的な査定はインターネットが繋がっているだけで、すぐに知ることができます。

 

まだまだ査定の精度は低いながらも、訪問査定への絞り込みは十分効果が期待できるものでしょう。

 

それでは最後にもう一度、4つの査定方法とより良い査定方法についておさらいしていきましょう。

 

土地の査定額を調べる方法
一括査定を利用する
路線価格から算出する
不動産の情報サイトから調べる
土地総合情報システムを利用する

 

上記の方法を実施する上で頭に入れておきたいことが、

 

土地査定で損しないためのポイント
複数の不動産会社に査定してもらう
土地の相場を把握する
売却にかかる費用を把握する
売却のタイミングを見極める

 

 

となります。

 

一生に一度の一大イベントともなり得る土地の売却。巨額の資金が動くことになるので、後悔しないよう事前に土地査定を行いましょう。

 

不動産売却初心者なら、自身で調べるよりも不動産のプロに相談するのが最も効率が良い方法です。

 

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