不動産の取引は様々な手続きが必要になりますので、普段不動産の取引に携わっていない人にはかなり難しいものです。

 

今回はマンションの売却に関して簡単に流れを解説していきます。

 

この記事でわかる事
売り出し価格を決定する
部屋を綺麗に清掃する
内覧対応・価格交渉
買付(購入申込書)を受け取る
売買契約を結ぶ

 

【マンション売却】流れを把握して売却を成功させる!

 

 

 

不動産の取引には大きな金額が動きます。

 

その為、不動産を売却してから引き渡しまでには相当な期間が必要になります。

 

また、複雑な手続きや必要書類も必要になってくるので、不動産のプロでないかぎりしっかりと把握することは難しいです。

 

ここではこうした不動産取引の流れを簡単にわかりやすくまとめてみましたので、不動産を売却する際の参考にして頂けると幸いです。

『査定をしてもらった後から勝負が始まる』

 

 

不動産を売却するにはまず売買価格を決めなければいけませんが、常日頃から不動産に係っていない素人の方が価格の設定することは極めて難しいです。

 

そこで、不動産会社に依頼をして売却予定の不動産を査定してもらいましょう。

 

しかし、査定をしてもらったからと言ってこれで終わっていたら不動産は売れません。

 

不動産会社に査定額を算出してもらった後は、販売活動を行っていかなければなりませんので、インターネットに広告を出したり、店頭のチラシに物件資料を掲載したり、ポスティング用のチラシ作りなどをします。

 

【マンション売却までの5ステップ】

 

大きな金額が動く不動産取引では実際に物件の販売から契約までには相当な期間を要します。

 

もちろん売り出す物件によってその期間は異なりますが、一般的に販売開始から契約に至るまでは3カ月はかかるとされています。

 

不動産の取引には以下の5つのステップがあります。

売り出し価格を決定する
部屋を綺麗に清掃する
内覧対応・価格交渉
買付(購入申込書)を受け取る
売買契約を結ぶ

 

それぞれを詳しく解説していきます。

 

『売り出し価格を決定する』

 

 

まずは売却するマンションの販売価格の設定をする必要があります。

 

販売価格の設定をするには、不動産会社に依頼をしてマンションの査定をしてもらい、実際に売れそうな価格を掲示してもらいます。

 

その後、実際に販売を開始する価格を不動産会社と相談して決定していきます。

 

販売価格の設定は同じマンション内で現在売却中の部屋があればその部屋の販売価格を参考にしたり、現在売り出し中の類似物件の価格を参考にして決定していきます。

 

しかし、ここで注意しなければならないのが、[販売価格=売却額]ではないという事です。

 

販売価格とはあくまでも希望価格であって、その金額で売れる事を約束されたものではないという事です。

 

売主からすれば少しでも高く売りたいと思うのは当たり前ですが、販売価格を高く設定しすぎてしまうと、明らかに周辺相場に比べ高くなり購入希望者の目に留まることがなくなってしまします。

 

結果、価格を下げなければいけなくなり、高く設定しすぎた価格を相場に合わせて下げてしまったら、今度は「何かあったのでは?」と疑われてしまいます。

 

こうならない為にも、初めの価格設定は非常に重要なため不動産会社の担当者としっかりと相談してから決定するようにしましょう。

 

『部屋を綺麗に清掃する』

 

販売価格が決まったら、様々な広告や販売活動を行って、購入希望者からの問い合わせを待ちます。

 

こうした努力が実って実際の部屋を内覧したいと購入希望者からの問い合わせが入った場合に備えて常に部屋の中を綺麗に清掃しておくことがおすすめです。

 

・売主が現在居住中の場合

 

家具や家電の移動したりするような事はしなくても構いませんが、見える範囲の清掃は常に行っておきましょう。

 

家具がある事で実際にそこに住んだ場合のイメージをしやすくなりますので家具を動かす必要はありません。

 

また、部屋を綺麗にしておくことで購入希望者に良い印象を与えることができますので、早期売却に繋がります。

 

・空家にしてから売却する場合

 

空家にしてから販売する場合は、家具や家電の置いてあった場所には多くのほこりやごみがありますので、これらを綺麗に掃除しておきましょう。

 

また、汚れがひどい場合には業者に依頼をしてハウスクリーニングを入れることも検討しましょう。

 

必要であればクロスの張り替えなどもした方が良いでしょう。

 

多少お金がかかっても印象を良くしておいた方が、購入希望者に好印象を与えることができますし、早期売却にもつながります。

 

『内覧対応・価格交渉』

内覧の対応にも居住中でも販売か、空家にしてからの販売かで異なってきますのでそれぞれを説明していきます。

 

・居住中の場合

 

売主が居住中の場合、仕事の休日の日や家の人がいる時間帯を不動産会社に伝えておきましょう。

 

それを伝えておくことで、不動産会社は内覧希望者の内覧希望日と売主の予定をする合わせることができますので、スムーズに内覧の日程を調整することができます。

 

また、どうしても購入希望者の日程が売主と合わなかった場合の対応策も考えておいた方が良いです。

 

実際に内覧に来られたら、購入希望者との交渉はできるだけ不動産会社の担当者に任せましょう。

 

・空家にしてから販売する場合

 

空家にしてから販売する場合は、任せている不動産会社に部屋の鍵を預けて、購入希望者の都合の良い日に内覧ができるようにしておきましょう。

 

また、不動産会社に鍵を預けるのは不安というのであれば、近隣に住んでいる場合などはその都度、鍵を開けに行っても良いでしょう。

 

遠方に住んでいる場合は、不動産会社に鍵を預けておくのがおすすめです。

 

不動産取引において、価格交渉は必ず入ると思っておいてください。

 

数千万円する買い物をするわけですから、買主は少しでも安く買いたいと思っています。

 

その為、ほとんどの取引では価格の交渉を持ち掛けられます。

 

そこで、価格交渉をされてもいいようにあらかじめ価格交渉されるであろう金額を販売価格に上乗せしておくのが、上手にマンションを売却するコツです。

 

例えば周辺相場が2500万円のマンションなら2700万円で販売を開始し、そのままの金額で売却できれば200万円得します。

 

また、価格交渉が入ったとしても200万円以内であれば相場を下回ることもないので、損することはありません。

 

売主は相場での売却ができるし、買主からしても200万円の交渉で得した気分になるでしょう。

 

ですが、あまり欲張って上乗せすると問い合わせすら入ってこない可能性がありますので、適度な上乗せで留めておきましょう。

 

『買付(購入申込書)を受け取る』

 

内覧した購入希望者が購入の意思表示をしたら、買付申込書(購入申込書)を受け取りましょう。

 

購入申込書に購入希望日時や、購入物件の情報、買主の情報、売却額などを記入し不動産会社に提出します。

 

購入申込書を受け取った不動産会社は直ちに売主にFAXや郵送などで申込書を送ります。

 

購入申込書を受け取ったら価格の交渉や、引き渡し時期などの相談をしていきます。

 

『売買契約を結ぶ』

 

価格交渉や引き渡し時期などが決まれば、売買契約を結びます。

 

売買契約には売主と買主が不動産会社が立会いのもと、契約書に記名・押印し契約完了になります。

 

また、契約書に記名・押印する前には「重要事項説明書」の読み合わせと契約書の読み合わせをします。

 

契約書の読み合わせは、販売価格や引き渡し時期などの諸条件の確認の意味でするものですが、重要事項説明書は建物や部屋に関する事項を契約前に買主に説明するものです。

 

重要事項説明書には「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」が記載されており、不動産会社は購入希望者に対して購入物件に係る重要事項の説明をしなければならないと宅地建物取引業法で定められております。

 

この重要事項説明を聞いて購入を見送ることもあり得ますので、重要事項説明書の内容は非常に大切です。

 

直前になって購入を見送りされてしまう可能性がありますので、できれば契約前に購入希望者にあらかじめ重要事項説明書を確認してもらい、読み合わせ時には疑問点を解消してもらうようにするとスムーズに契約ができます。

 

【マンション売却時の4つの注意点】

 

不動産の売却には相当な時間と大きな金額が動きますので、ちょっとしたミスで契約が流れてしまう事もあります。

 

そこで不動産会社にすべて丸投げするのではなく売主自身も注意する必要があります。

 

物件の引き渡しまでに注意してもらいたいことは以下の4つです。

 

付帯設備を確認する  
強気の価格設定には注意する  
買主が本当に物件を購入できるかを確認する  
引き渡しまでは気を抜いてはダメ

     

    それぞれを解説していきます。

     

    『付帯設備の確認をする』

     

    付帯設備とは、建築物において建物と切り離して、それに付属する給排水や衛生、冷暖房・電気配線・照明などの建築設備の事です。

     

    マンションや一戸建ての売却をする際、物件に付帯している各設備(付帯設備)の性能や現在の状況などを確認し、これを書き記した書面を取り交わす必要があります。

     

    この書面の事は「付帯設備表」といい、引き渡し時にこれを買主に必要があります。

     

    もし、引き渡し時の設備の性能と付帯設備表に記載されたものと違った場合、売主は自己負担でこれらの設備を修理しなければなりません。

     

    特に中古物件を売却する場合は、契約時に物件状況報告書と一緒に添付しておくと引き渡し後のトラブルを避けることができます。

     

    『強気の価格設定には注意する』

     

    売り出し価格の設定は売主の言い値で決定することができますが、上記でも述べたようにあまりにも相場からかけ離れた価格設定をしてしまってはいけません。

     

    できるだけ高く売りたいと思うのは当たり前ですが、強気な価格設定は売れにくくする原因ですので、周辺相場や現在売り出し中の類似物件の販売価格を参考に価格設定をしましょう。

     

    『買主が本当に物件を購入できるのかを確認する』

     

    不動産の売買では住宅ローンを使用して購入するのが一般的ですが、すべての人が住宅ローンを組めるわけではありません。

     

    クレジットカードの支払いを滞納していたり、自己破産をしていたり、任意整理などをしている人にまで銀行はお金を貸してはくれません。

     

    住宅ローンを使用して物件を購入する場合、銀行などの金融機関の審査が入ります。

     

    この審査に通過しなければお金を貸してはくれません。

     

    住宅ローンが組めない人、もしくは審査に通りにくい人とは以下の通りです。

     

    自己破産をしている
    任意整理をしている
    クレジットカードの滞納がある
    携帯料金を滞納している
    車のローンや別のローンが残っている
    別の銀行から住宅ローンを受けている

     

    などが挙げられます。

     

    これらの情報を『個人信用情報』といい、住宅ローンを使用する場合は必ず確認しましょう。

     

    一般的に住宅ローンを使用する場合、本審査の前に仮審査があり、物件購入申込書を提出した後、すぐに仮審査をします。

     

    基本的に仮審査で無事承認がもらえたら本審査でも承認がもらえますが、本審査前に車のローンを組んだり、携帯の機種変更を行ったりすると仮審査の時と本審査の時の情報が異なりますので、非承認になる可能性もあります。

     

    その為、仮審査から本審査の間では他のローンを組まないように買主に伝えておきましょう。

     

    『引き渡しまで気をぬいてはダメ』

     

     

    不動産の購入は買主にとっても売主にとっても大きな取引になります。

     

    その為、どんな小さなミスでも契約解除になることもありますので、物件の引き渡しまでは決して気を抜かないようにしましょう。

     

    契約解除だけで済めば良いですが、最悪の場合損害賠償を請求されるようなトラブルに発展することもありますので、気になる事や疑問に思っていることはそのままにせず、必ず解決してから取引するようにしましょう。

     

    【マンション売却】5分で手続きの流れを5ステップで把握!

     

    マンションの売却には相当な期間の時間が必要です。

     

    販売開始をしてから実際に契約になるまで、一般的に3カ月と言われております。

     

    販売開始から契約までの流れは以下の5ステップとなっております。

     

    売り出し価格を決定する
    部屋を綺麗に清掃する
    内覧対応・価格交渉
    買付(購入申込書)を受け取る
    売買契約を結ぶ

     

    また、契約から引き渡しまでにも様々な手続きが必要になりますので、契約書を交わせば終わりというものではありません。

     

    物件の引き渡しが終わるまではどんな些細な事でも、解決するようにしましょう。

     

    不動産取引は大きな金額が動くため、一つ間違えば莫大な損害賠償を請求されるようなトラブルに発展する可能性もありますので、不動産会社の担当者と良く相談をして良い取引を目指しましょう。

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