マンションの査定をしたいけど、流れがわからない…

マンションの査定をする時の注意点はあるかな?

 

マンションの売却を考えている人は、まず査定を出したいと思うことでしょう。

しかし、初めて査定を出す場合、流れや注意点などわからないことだらけですよね。

 

マンションの査定を出すときの流れや注意点がわかるようになれば、スムーズに売却まで進むことができます。

 

 この記事を読めば、マンションの査定の流れや注意点、売却価格の相場などがわかるようになります!

私はこの記事を読んでマンションの査定を出し、スムーズに売ることができたので満足しています。

 

当記事では、マンションの査定を複数の不動産業者に一括で依頼する便利な方法も紹介しています。ぜひ、参考にしてみてくださいね。

マンション売却に「査定」が絶対必要な理由

あなたがマンションを売却しようとするならば、査定は全工程の第一歩ということができます。

 

つまり査定によって、後の工程が大きく変わってしまうことがあるのです。査定でつまずくと、マンションは思うとおりに売れません

 

 

一方で、万全の注意と用意で査定の望むことができたならば、マンションがあなたの想像よりも良い条件で売れることも少なくないのです。

 

以下では査定の失敗について確認してみましょう。

 

査定で失敗すると損をする可能性が高い?

そもそもマンションの査定は、立地や築年数などから機械的に行われるはずですよね。

 

では”査定で失敗する”って、どういうことなのでしょうか?
不動産会社はそれぞれ客筋等に違いがあるため、あなたのマンションを売るのが得意な会社とそうでない会社が存在するからです。

 

実際に複数の会社に依頼すると、査定額に1割~2割の幅が出ることはざらにあります。

なるほど。つまりは複数の不動産会社に依頼することで、私が求める結果を実現してくれる会社を見つけやすくなるのですね。

 

このように査定一つをとっても、失敗になるケースと成功になるケースがあるのがマンション売却の難しいところです。

 

 

不動産会社は、それぞれ扱うのを得意とする物件があります。

単身者用アパート一棟の売買についてノウハウを持つ会社もあれば、4人家族が住みやすい3LDKのマンション一室の売買に詳しい会社もあるのです。

 

こういった不動産会社の得意不得意は外から眺めていてもわかるものではありません

 

マンション売却するなら5社以上に査定してもらう

そのためマンションを査定してもらう際は、少なくとも5社以上の不動産会社に依頼する必要があります

 

そして査定額としてあがってきたものを見て、不動産会社を選んでいくのです。

 

three person pointing the silver laptop computer

 

これをせず、1つの不動産会社のみに査定を依頼すると以下のような事態が起こります。

 

 査定を1つの不動産会社のみに任せると、本来ならば5,000万円の価値を持つマンションに対して「査定額は4,000万円です」と言われ、あなたはその額を前提として売却に進んでしまうのです。

このように査定で失敗することによって、あなたは大きく損をする恐れがあります。

 

【マンション売却の流れ】注意すべき3ステップは?

査定は複数の不動産会社に依頼すべきものとわかりましたが、そうすると以下のような悩みが出てくるのではないでしょうか。

 

5社に査定をお願いするのかぁ…面倒くさそう…

 

確かに、複数の不動産会社に査定を依頼するためには手間がかります。

しかし、それをすることで最終的な売却額が数百万円から数千万円単位で変わるのですから、手間を惜しむところではありません

また査定の流れにおいて、あなたが注意すべきは3つのステップのみです。

 

ここで簡単に、査定時の流れを確認しましょう。

 

全工程としては5つのステップがありますが、あなたが注意すべきは最初の3つのステップです。

 

マンション売却の5つのステップ
1. 査定に必要書類を集める
2. 不動産会社に売却金額を査定してもらう
3. 媒介契約を結ぶ
4. 不動産会社が売却活動を行う
5. 売買契約の締結&引き渡し

それでは注意が必要となる、3つのステップについて詳しく解説していきます。

 

この3つに万全の注意で臨むことができると、あなたのマンション売却の成功率が飛躍的に高まります!

1売却に必要な書類を集めておく

それでは、ステップ1について詳しくみていきましょう。マンションを売却する際は、当然ながら様々な書類が必要となります。

 

 

そして、より詳細な資料を渡すことで、不動産会社はより詳細な査定をすることができるようになるのです。

 

以下は、査定時に用意しておくべき書類です。

 

査定時の必要書類
身分証明書
実印
印鑑証明書
登記済権利書もしくは登記識別情報
固定資産税納付通知書
固定資産税評価証明書
マンションの管理規約
維持費に関連する書類(管理費、管理組合費、修繕積立金など)
さらに用意できると完璧な書類
マンション購入時の契約書
マンション購入時の重要事項説明書
購入時のパンフレットや広告
ローン残高証明書
耐震診断報告書

 

全部で13つの書類を紹介しました。

 

全ての書類を集めるのには手間がかかるかもれませんが、これもマンションを高く売るためです。査定に臨む段階で、全て集めてしまいましょう。

実際にマンションを売り出した後は購入希望者から、

 

マンション購入時のパンフレットは残っていますか?

 

などと問い合わせがくることもあります。

 

その際に、素早く提示することができると購入時希望者からの信頼度も高まるはずです。

 

さて、書類を集めることができたら、次は実際に不動産会社に査定を依頼しましょう。

 

2不動産会社にマンションを査定してもらう

ステップ2では、記事の前半で述べたとおり複数の不動産会社に査定を依頼する必要があります。

 

そして査定には以下の2種類が存在します。

 

2つの査定方法
机上査定
不動産会社がマンションの立地・築年数・間取りなどの条件から査定する方法
訪問査定
不動産会社が実物のマンションを訪れて査定する方法

実際の査定に際して、全ての不動産会社に机上査定と訪問査定の双方を依頼する必要はありません。

 

それこそ、机上査定を一次審査として利用して20社を5社にしぼり、残った5社に訪問査定を依頼するという方法もあります。

 

訪問査定は実際にあなたも立ち会う必要があり時間的なコストがかかるため、最終候補となる数社に依頼すると良いでしょう。

 

こうしてあなたの手元に最終候補となった複数の不動産会社から査定額があがってきます。

次は最終候補の不動産会社の中から、1社ないし数社を選んで媒介契約を締結していきます。

 

3不動産会社と媒介契約を結ぶ

ステップ3では、不動産会社と媒介契約を締結していきます。媒介契約には以下の3つがあります。

 

3種類の媒介契約
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約

この中から適切な媒介契約を選択して締結します。

 

こうして媒介契約を締結することで、あなたのマンションは売りに出され、購入希望者と条件が合った時点で売買契約を締結します。

 

そしてマンションの引き渡しと代金の支払いを行い、売却完了となります。

 

マンションが高く売れる秘訣!査定時の3つの注意点

記事も後半にさしかかってきましたが、ここまでマンション売却の流れは理解できたでしょうか?

 

最後に、査定時の3つの注意点を解説します。

 

 

あなたが売却で損をしないためのものなので、しっかりとチェックしてみてください。

 

1事前に売却価格の相場感を掴んでおく

先ほど査定を複数の不動産会社に依頼することで、あなたに合った会社を見つけることができると述べました。

 

このような複数の会社に査定を依頼することは、あなたのマンションの査定額の相場を掴む役にも立ちます。例を見てみましょう。

 

売却価格の相場感を掴むことの実例

あなた
マンションを査定してもらおう

A社
4,000万円です。

B社
5,500万円です。

C社
4,900万円です。

 

3社平均:4,800円(←相場と考えられる

 

このように数社の査定額の平均をとることで、大まかな相場感を得るこができます。これは、非常に重要なポイントなのです。

 

仮にあなたが自身のマンションの相場を知らず、B社にのみ査定を依頼したとします。

そして、その結果を信じてB社と専属専任媒介契約を締結してマンションを売りに出すと、

 

5,000万円で購入したい

 

という希望者との取引を断る恐れがあります。

 

 

ここまで読んだ方ならお分かりの通り、5,000万円という提示額は相場よりも高いですよね。

複数社に依頼して相場が4,800万円と理解できているならば、お得な提示額を受け入れることができます。

 

このようにマンションの売却価格について、事前に相場感を掴んでおくことはあなたの利益に繋がります

 

2適切な媒介契約を結ぶ

ここでは先ほど触れた媒介契約の選び方について詳しく解説していきましょう。

 

以下は3種類の媒介契約の違いをまとめた表です。

 

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他社へ

依頼

× ×
自分で見つけた相手と契約 ×
有効期間 無制限 3か月以内 3か月

以内

レインズへの登録 義務

なし

7日

以内

5日以内
業務報告頻度 義務

なし

2週に

1回

週1回

 

つまり「専属専任媒介契約>専任媒介契約>一般媒介契約」の順番で、あなたの縛りも不動産会社の義務もきつくなるのです。

 

これなら、一般媒介契約を締結して複数の不動産会社に競争させた方が、最終的な売却価格が高くなりそう…

 

と考えたあなたは、半分正解です。

確かに一般媒介契約ならば、複数の会社を競わせる環境を作ることができます。

 

しかし不動産会社の側から考えると、「どんなに売り出しにコストをかけても、結局ほかの会社のもとで先に売れるかもしれない」というリスクが発生するのです。

 

つまり競争に負けた不動産会社は仲介手数料を得られず、働き損になります。

 

なるほど。一般媒介契約の場合は「マンションを売って稼ぐぞ!」という不動産会社のモチベーションを高めにくいのですね。

おっしゃる通りです。不動産会社としては、専属専任媒介契約ならば安心してあなたのマンション売却に取り組むことができます。

 

このように媒介契約は、種類によってそれぞれ適した状況があります。

 

 あなたが「ここしかない!」という信頼できる優れた不動産会社を見つけたのなら、そこと専属専任媒介契約を締結すべきです。

一方で、どの不動産会社も似たり寄ったりで決め手に欠ける場合は、複数の会社と一般媒介契約を締結して様子を見るという選択も間違いではありません。

 

このように媒介契約を状況に応じて使いこなすことができると、あなたはまさにマンション売却の上級者となります。

 

3住宅ローンの残債額を確認する

最後に、マンションを売却する際は住宅ローンの残債額を確認することが必須となります。

そして可能ならば、残債を一括返済できる金額での売却を目指しましょう。

 

そうすれば買い替えで次のマンションを再度ローンで購入する場合であっても、二重のローンを組まずに済みます。

 

売却で得た資金を返済に充ててもローンが残るという場合、「住み替えローン」を使うことで残債と新しいローンを一つにまとめて、新しいローンを組むこともできます。

 

 

しかしそもそも審査が厳しく、また組むことができても返済期間が長期にわたるため注意が必要です。

 

売却に臨む前に現在の残債を頭にいれておくことで、将来的に大きな負担に繋がる形での売却を回避することができます。

 

マンション売却におすすめな不動産一括査定サイト

これまでマンション査定の流れや注意点をご紹介してきましたが、マンションを査定できる不動産一括査定サイトというものがあります。

 

不動産一括査定とは
不動産一括査定とは、名前の通り一括で複数の不動産業者で査定価格を提示してもらえるサービスのことを言います。

 

従来、不動産の査定は、業者1件1件に査定を依頼する必要がありました。

 

不動産一括査定が誕生したことで、査定にかかる労力が減ったことはいうまでもありません。

 

不動産個人売買

 

また、不動産業者からしても、不動産一括査定を利用することにメリットがあります。

 

売却を考えている顧客を発見できるからです。

不動産業者は、不動産一括査定サイトに紹介料を支払うと、このサイトを利用できるようになります。

 

このようにして、不動産一括査定サイトの運営側に利益が発生するようになっているのですね。

 

マンションを売却する側が不動産一括査定サイトを利用するメリット

 

不動産一括査定サイトを利用するメリット
マンションを売却する側が不動産一括査定サイトを利用するメリットは、一度依頼するだけで複数の不動産業者からの査定を受けられることです。

 

不動産業者によっても査定額は違いますが、複数社の中から比較・検討ができるのは、売却側にとって大きなメリットとなりますよね。

 

ただここで一つ注意していただきたいことがあります。

 

不動産個人売買

 

それは不動産業者の中には、顧客を逃さないためにあり得ないほど高い金額で査定額を出す業者もいるということです。

 

複数の業者から査定がきた中で、異常に高い金額で査定を出してくる業者があったら、その業者に売却を依頼しないほうが良いでしょう。

 

このように、嘘をついているかもしれない不動産業者を簡単に見分けることができるのも、不動産一括査定サイトを利用するメリットということができるでしょう。

 

おすすめの不動産一括査定サイト

不動産一括査定サイトは複数ありますが、その中でもおすすめとしてよく挙げられているのが、

 

不動産一括査定のおすすめサイト

それぞれ全国対応で、大手の不動産一括査定サイトとなっています。

 

大切なマンションの売却だからこそ、不動産一括査定サイトを利用して、満足のできる取引ができるといいですね!

 

 

まとめ

今回はマンション売却時の査定について解説しました。

 

査定は売却の第一歩となる需要な工程であり、万全の注意をもって望むことで最終的な売却価格を高くできる可能性を秘めています

 

今回の記事のポイント
査定前に必要書類を全て集めておく
複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の相場を掴む
媒介契約は状況に合わせて3種類の中から選ぶ
査定の望む前に住宅ローンの残債を確認しよう

 

あなたも上記のポイントを意識して、満足のいくマンション売却を実現させてください。

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