マンションの売却には査定が重要らしいけど…、実際にどんな点に注意すべきなの?
マンションを査定してもらう際の流れが知りたい!

 

あなたが必要とするマンションというものは、時の経過や環境の変化によって変わっていきます。

 

そのようなときは、所有しているマンションを素早く売却し、次のマンションをなるべく早く購入したいと考えるでしょう。

 

しかしマンションの売却手順は馴染みのないものもあり、全工程を上手く進めることができるか不安です。

 

特に気になるのは、売却価格の一つの基準となる査定についてではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、マンションを売却する際の査定の流れ注意点を解説します。

 

この記事でわかること
マンション売却時に査定が重要な理由
査定の流れと各工程の詳細
査定時の3つの注意点

 

この記事を読むことで、あなたは査定の流れと注意点を簡単に理解することができ、結果としてマンションの売却を素早く、納得のいく価格で終わらせることができます

 

【マンション売却】査定が売却への第一歩

 

あなたがマンションを売却しようとするならば、査定は全工程の第一歩ということができます。

 

つまり査定によって、後の工程が大きく変わってしまうことがあるのです。

 

査定でつまずくと、マンションは思うとおりに売れません

 

一方で、万全の注意と用意で査定の望むことができたならば、マンションがあなたの想像よりも良い条件で売れることも少なくないのです。

 

以下では査定の失敗について確認してみましょう。

 

査定で失敗すると損をする可能性が高い?

 

依頼人
そもそもマンションの査定は立地や築年数などから機械的に行われるはずだけど、そこに失敗があるってどういうこと?

不動産会社
不動産会社によって客筋等に違いがあるため、あなたのマンションを得るのが得意な会社とそうでない会社が存在するのです。実際に複数の会社に依頼すると、査定額に1割~2割の幅が出ることはざらにあります。

依頼人
なるほど、つまりは複数の不動産会社に依頼することで、私が求める結果を実現してくれる会社を見つけやすくなるのね。

 

このように査定一つをとっても、失敗になるケースと成功になるケースがあるのがマンション売却の難しいところです。

 

不動産会社はそれぞれ扱うのを得意とする物件があります。

 

単身者用アパート一棟の売買についてノウハウを持つ会社もあれば、4人家族が住みやすい3LDKのマンション一室の売買に詳しい会社もあるのです。

 

こういった不動産会社の得意不得意は外から眺めていてもわかるものではありません

 

そのためマンションを査定してもらう際は、少なくとも5社以上の不動産会社に依頼する必要があります

 

そして査定額としてあがってきたものを見て、不動産会社を選んでいくのです。

 

これをせず、1つの不動産会社のみに査定を依頼すると以下のような事態が起こります。

 

査定を1つの不動産会社のみに任せると…
本来ならば5,000万円の価値を持つマンションに対して「査定額は4,000万円です」と言われ、あなたはその額を前提として売却に進んでしまうのです。

 

このように査定で失敗することによってあなたは大きく損をする恐れがあります。

 

【マンション売却】査定の流れをシミュレーションする

 

査定は複数の不動産会社に依頼すべきものとわかりましたが、そうすると以下のような悩みが出てくるのではないでしょうか。

 

依頼人
5社に査定をお願いするのかぁ…面倒くさそう…

不動産会社
確かに複数の不動産会社に査定を依頼するためには手間がかります。しかし、それをすることで最終的な売却額が数百万円から数千万円単位で変わるのですから、手間を惜しむところではありません。また査定の流れにおいて、あなたが注意すべきは3つのステップのみです。

 

ここで簡単に査定時の流れを確認しましょう。

 

全工程としては5つのステップがありますが、あなたが注意すべきは最初の3つのステップです。

 

マンション売却の5つのステップ
1. 必要書類を集める
2. 不動産会社に売却金額を査定してもらう
3. 媒介契約を結ぶ
4. 不動産会社が売却活動を行う
5. 売買契約の締結&引き渡し

 

それでは注意が必要となる3つのステップについて詳しく解説していきます。

 

この3つに万全の注意で臨むことができると、あなたのマンション売却の成功率が飛躍的に高まるのです。

 

必要書類を集める【マンション売却】

 

それではステップ1について詳しくみていきましょう。

 

マンションを売却する際は当然ながら様々な書類が必要となります。

 

そして、より詳細な資料を渡すことで、不動産会社はより詳細な査定をすることができるようになるのです。

 

以下は査定時に用意しておくべき書類です。

 

査定時の必要書類
身分証明書
実印
印鑑証明書
登記済権利書もしくは登記識別情報
固定資産税納付通知書
固定資産税評価証明書
マンションの管理規約
維持費に関連する書類(管理費、管理組合費、修繕積立金など)
さらに用意できると完璧な書類
マンション購入時の契約書
マンション購入時の重要事項説明書
購入時のパンフレットや広告
ローン残高証明書
耐震診断報告書

 

全部で13つの書類を紹介しました。

 

全ての書類を集めるのには手間がかかるかもれませんが、これもマンションを高く売るためです。

 

査定に臨む段階ですべて集めてしまいましょう。

 

依頼人
あの書類どこにあったかなぁ…

不動産会社
実際にマンションを売り出した後は購入希望者から「マンション購入時のパンフレットは残っていますか?」などと問い合わせがくることもあります。その際に、素早く提示することができると購入時希望者からの信頼度も高まるはずです。

 

さて、書類を集めることができきたら、次は実際に不動産会社に査定を依頼しましょう。

 

不動産会社に売却金額を査定してもらう【マンション売却】

 

ステップ2では、記事の前半で述べたとおり複数の不動産会社に査定を依頼する必要があります。

 

そして査定には以下の2種類が存在します。

 

2つの査定方法
【机上査定】
不動産会社がマンションの立地、築年数、間取りなどの条件から査定
【訪問査定】
不動産会社が実物のマンションを訪れて査定

 

実際の査定に際して、全ての不動産会社に机上査定と訪問査定の双方を依頼する必要はありません。

 

それこそ机上査定を一次審査として利用して20社を5社にしぼり残った5社に訪問査定を依頼するという方法もあります。

 

訪問査定は実際にあなたも立ち会う必要があり時間的なコストがかかるため、最終候補となる数社に依頼すると良いでしょう。

 

こうしてあなたの手元に最終候補となった複数の不動産会社から査定額があがってきます。

 

次は最終候補の不動産会社の中から、1社ないし数社を選んで媒介契約を締結していきます。

 

媒介契約を結ぶ【マンション売却】

 

ステップ3では不動産会社と媒介契約を締結していきます。

 

媒介契約には以下の3つがあります。

 

3種類の媒介契約
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約

 

この中から適切な媒介契約を選択して締結します。

 

依頼人
結局、どの媒介契約を締結したらいいの?

不動産会社
それはあなたがどのようにしてマンションを売りたいかにより異なります。そのため以下の「査定時の3つの注意点【マンション売却】」で詳しく解説しますね。

 

こうして媒介契約を締結することで、あなたのマンションは売りに出され、購入希望者と条件が合った時点で売買契約を締結します。

 

そしてマンションの引き渡しと代金の支払いを行い、売却完了となります。

 

査定時の3つの注意点【マンション売却】

 

記事も後半にさしかかってきましたが、ここまでマンション売却の流れは理解できたでしょうか?

 

最後に査定時の3つの注意点を解説します。

 

あなたが売却で損をしないためのものなので、しっかりとチェックしてみてください。

 

事前に売却価格の相場感を掴んでおく【マンション売却】

 

先ほど査定を複数の不動産会社に依頼することで、あなたに合った会社を見つけることができると述べました。

 

このような複数の会社に査定を依頼することは、あなたのマンションの査定額の相場を掴む役にも立ちます

 

以下では例を見てみましょう。

 

売却価格の相場感を掴むことの実例

あなた:マンションを査定してもらおう

A社:4,000万円です。
B社:5,500万円です。
C社:4,900万円です。

3社平均:4,800円(←相場と考えられる

 

このように数社の査定額の平均をとることで、大まかな相場感を得るこができます

 

これは非常に重要なポイントなのです。

 

仮にあなたが自身のマンションの相場を知らず、B社にのみ査定を依頼したとします。

 

そして、その結果を信じてB社と専属専任媒介契約を締結してマンションを売りに出すと、「5,000万円で購入したい」という希望者との取引をと断る恐れがあります。

 

5,000万円という提示額は相場よりも高いにもかかわらずです。

 

この点、複数社に依頼して相場が4,800万円と理解できているならば、お得な提示額を受け入れることができます。

 

このようにマンションの売却価格について、事前に相場感を掴んでおくことはあなたの利益に繋がります

 

媒介契約には要注意【マンション売却】

 

ここでは先ほど触れた媒介契約の選び方について詳しく解説していきましょう。

 

以下は3種類の媒介契約の違いをまとめた表です。

 

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他社へ

依頼

× ×
自分で見つけた相手と契約 ×
有効期間 無制限 3か月以内 3か月

以内

レインズへの登録 義務

なし

7日

以内

5日以内
業務報告頻度 義務

なし

2週に

1回

週1回

 

つまり「専属専任媒介契約>専任媒介契約>一般媒介契約」の順番で、あなたの縛りも不動産会社の義務もきつくなるのです。

 

「これなら一般媒介契約を締結して複数の不動産会社に競争させた方が最終的な売却価格が高くなりそう」と考えたあなたは、半分正解です。

 

確かに一般媒介契約ならば複数の会社を競わせる環境を作ることができます。

 

しかし不動産会社の側から考えると、「どんなに売り出しにコストをかけても、結局ほかの会社のもとで先に売れるかもしれない」というリスクが発生するのです。

 

つまり競争に負けた不動産会社は仲介手数料を得られず、働き損になります。

 

依頼人
なるほど、一般媒介契約の場合は「マンションを売って稼ぐぞ!」という不動産会社のモチベーションを高めにくいのね。

不動産会社
おっしゃる通りです。不動産会社としては、専属専任媒介契約ならば安心してあなたのマンション売却に取り組むことができます

 

このように媒介契約は種類によってそれぞれ適した状況があります。

 

あなたが「ここしかない!」という信頼できる優れた不動産会社を見つけたのなら、そこと専属専任媒介契約を締結すべきです

 

一方で、どの不動産会社も似たり寄ったりで決め手に欠ける場合は、複数の会社と一般媒介契約を締結して様子を見るという選択も間違いではありません。

 

このように媒介契約を状況に応じて使いこなすことができると、あなたはまさにマンション売却の上級者となります。

 

住宅ローンの残債額を確認する【マンション売却】

 

最後に、マンションを売却する際は住宅ローンの残債額を確認することが必須となります。

 

そして、可能ならば残債を一括返済できる金額での売却を目指しましょう

 

そうすると、買い替えで次のマンションを再度ローンで購入する場合であっても、二重のローンを組まずに済みます。

 

売却で得た資金を返済に充ててもローンが残るという場合、「住み替えローン」を使うことで残債と新しいローンを一つにまとめて、新しいローンを組むこともできます。

 

しかしそもそも審査が厳しく、また組むことができても返済期間が長期にわたるため注意が必要です。

 

売却に臨む前に現在の残債を頭にいれておくことで、将来的に大きな負担に繋がる形での売却を回避することができます。

 

【マンション売却】査定に潜む罠|まとめ

 

今回はマンション売却時の査定について解説しました。

 

査定は売却の第一歩となる需要な工程であり、万全の注意をもって望むことで最終的な売却価格を高くできる可能性を秘めています

 

今回の記事のポイント
査定前に必要書類を全て集めておく
複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の相場を掴む
媒介契約は状況に合わせて3種類の中から選ぶ
査定の望む前に住宅ローンの残債を確認しよう

 

あなたも上記のポイントを意識して、満足のいくマンション売却を実現させてください。

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