そろそろマンション売って、一軒家を新築したいよね♪

う~ん…。

でも、中古マンションだし、高く売るのは難しいだろうね…

 

こんなふうに、中古マンションの売却に後ろ向きなご主人を説得して、新築の一軒家に引っ越したくありませんか?

 

子どもが走り回るようになると、マンション住まいの子育て世代は、下の階に大変気を使いますよね。

 

この記事では、中古マンションを高額で売却するためのポイントを解説しています。

 

今お住いのマンションを高く売って、新しいお住まいでの暮らしを楽にしませんか?

 

この記事でわかること
  1. 中古マンションはなぜ高く売れるのか
  2. 中古マンションを高く売る3つの心構え
  3. 中古マンション売却で失敗しない7つのコツ

 

【マンション売却】中古のマンションでも高く売れる

 

 

自宅の中古マンションがいくらで売れるのか、心配する人は多いです。

 

でも実は、中古マンションは中古戸建てよりだんぜん売りやすいのです。

 

理由はかんたんで、需要があるからです。

 

ではなぜ需要があるのでしょう。

 

戸建て物件は、たとえ建て売り物件だったとしても、一軒ごとの個性が強く、中古物件として買いにくい側面があります。

 

一方マンションは、多少間取りや内装のカスタマイズができるとはいえ、標準的なつくりをしていますので、誰にでも受け入れられやすいという特徴があります。

 

また、計画的に修繕をおこなうなど、管理がしっかりされていることも、中古物件として人気です。

 

そのような理由から、新婚の若いカップルや、子どもが巣立った年配のご夫婦などを中心に、中古マンションは大変需要が高いのです。

 

特に立地条件が優れたマンションは、築年数がたっても値くずれしにくいと言われます。

 

このように、中古でも高額売却の可能性を秘めたマンション。

 

ポイントを押さえて賢く売りたいものです。

 

まずは、高く売るための3つの心構えを紹介します!

 

 

高く売るための3つの心構え

 

 

販売活動に入る前に、以下の3つの心構えをぜひ押さえておきましょう。

 

ポイント

  • 不動産会社まかせは失敗のもと
  • 媒介契約について理解する
  • 内見にそなえる

 

 

不動産会社まかせは失敗のもと

 

マンションの販売は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

 

だからと言って、なんの情報収集もせず、知識もなく、不動産会社に丸投げするのはとても危険です。

 

不動産会社もビジネスですので、不勉強で知識のない売主に対しては、自分たちの有利になるように話を進めます。

 

むずかしい勉強をする必要はありませんが、ポイントを押さえた必要最低限の知識は持ったうえで、不動産会社と契約するようにしましょう。

 

 

媒介契約について理解する

 

不動産会社に販売の仲介を依頼するときには、媒介契約(ばいかいけいやく)を結びます

 

媒介契約には3種類あることを覚えておきましょう。

 

媒介契約は3種類
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
詳しくはのちほど説明しますが、簡単に言うと、1社の不動産会社に頼むか2社以上に頼むか、ということです。
この契約の選択をまちがえると、高額売却どころか、マンションがなかなか売れない…ということになりかねないので、媒介契約を理解することは、とても大切です。

内見にそなえる

 

内見とは、購入希望の方にマンションの部屋を見てもらうことです。

 

どんなに良いマンションでも、内見での対応を失敗すると、購入者を逃してしまうことになります。

 

マンションの高額売却のために、内見の攻略は必須条件と言えるでしょう。

 

のちほど詳しく説明しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

中古マンション売却で失敗しない7つのコツ

 

 

中古マンションはポイントさえ押さえれば、高く売れる可能性があることをご理解いただけたでしょうか。

 

次の7つのコツを押さえて、マンション売却を成功させましょう!

 

売却までのスケジュールを立てる

 

売却を決めたら、まずは、売却までのスケジュールを立てましょう。

 

スケジュールを立てると言っても、相手があっての売却ですので、スケジュール通りにいかないこともあります

 

でも、やみくもに行動を起こすより、日程のめどを立てておいたほうが、焦らず気持ちに余裕を持って販売活動を進めることができます

 

よく、

マンションを高く売るために、最適な時期ってあるの?

 

という質問があります。

 

強いて言うなら、新学期、転勤、引っ越しシーズンの3月と言えますが、実は、マンション売却に特別最適な時期があるわけではありません

 

というのも、マンションの購入希望者は、購入時期よりも物件の良し悪しや価格を優先して選ぶからです。

 

売却に最適な時期にこだわるより、ご自分の売却スケジュールを優先させましょう。

 

ポイント

  • 売却に最適な時期はない!
  • 自分の都合で売却スケジュールを立てよう!

 

必要な日数は下の図を参考にしてみてください。

 

 

販売活動は、購入者が見つかるまで、ということになるので、何ヶ月かかるか?というのはなかなか予測が立てにくいのが現実です。

 

ただ、媒介契約の更新が通常3ヶ月なので、最初の3ヶ月でようすを見て、その後契約や価格の見直しをするのが良いでしょう。

 

情報収集を始めてから売却が成立するまで、最短でも3~4ヶ月は見ておく必要があります。

 

 

相場を把握する

 

不動産の販売活動は不動産会社に頼らざるをえませんが、だからと言って、自分でなにも調べず、不動産会社にまかせっきりというのはおすすめしません。

 

何の知識もなく活動を始めると、最初の不動産会社選びの段階でつまずくことになります。

 

良い不動産会社と悪い不動産会社の判別ができず、悪質な不動産会社につかまってしまうリスクさえあります。

 

そうならないために、まずはご自分のマンションの相場価格を、自分なりに調べて予測を立ててみましょう。

 

自分が不動産屋だったら、このマンションはいくらで売り出すかな?

 

という、客観的な目線で調べましょう。

 

マンション相場を調べる方法は、下記の3つがおすすめです

 

マンション相場の調べ方3つ

REINSで、成約価格を調べる

不動産ポータルサイトで、売出し価格を調べる

チラシで、周辺地域のマンション相場を調べる

 

 

REINSで、成約価格を調べる

 

REINS(レインズ)については、あとで詳しく説明しますので、ここではサイトの紹介をします。

 

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーション

 

左の「マンション」のところで、都道府県と地域を入力して「検索する」ボタンをクリックします。

 

ためしに、「東京都」「23区東部」で検索してみました。

 

次のページでは、このような画面が出てきます。

 

 

右側の、追加検索条件を入力し右下の「検索する」ボタンをクリックして、画面を下にスクロールすると…

(上の画像では、「検索する」ボタンは写っていません)

 

 

このような表で成約実績が出てきます。

 

1平米あたりの単価が出てきますので、あなたのマンションの平米数で掛けてみてください。

 

 

不動産ポータルサイトで、売出し価格を調べる

 

不動産売買を仲介しているポータルサイトなら、現在売り出し中のマンション価格を知ることができます。

 

おすすめのサイトを2つ紹介します。

 

ホーム4U

HOME4U

 

エリアをクリックすると次のページへ進みます。

 

さまざまな条件を選んで検索すると、現在売り出し中の物件の「売出し価格」を見ることができます。

 

(画像はパソコンで表示したときのものです。スマホでは画面が変わりますが使い方は同じです)

 

SUUMO(スーモ)

SUUMO

 

こちらも、いろんな条件を選んで検索できるようになっています。

 

不動産ポータルサイトの価格は、「成約価格」ではなく「売出し価格」だということに注意してください。

 

みかたを変えれば、「この価格ではまだ売れていない」ということを知ることができます。

 

 

チラシで、周辺地域のマンション相場を調べる

 

新聞の折り込みチラシや、毎日郵便受けに入ってくる中古マンションのチラシも参考になります。

 

マンション売却を考え始めたら、こつこつチラシを集めて、周辺エリアの相場をチェックすることをおすすめします。

 

 

仲介を依頼する不動産会社を見きわめる

 

 

不動産会社の見きわめは、マンション売却の成功を左右する、もっとも重要なポイントのひとつです。

 

 

不動産会社の選び方

 

いちばん一般的な不動産会社の選び方は…

 

不動産会社の選び方
<ステップ1>
一括査定サイトで4~6社に簡易査定を依頼
<ステップ2>
2~3社にしぼって訪問査定を依頼

 

物件の情報を一回入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼をすることができる「不動産一括査定サイト」があります。

 

このサービスを利用して、不動産会社を探すのが便利です。

 

通常は、

簡易査定訪問査定

というステップを踏むのですが、場合によっては簡易査定を省略して訪問査定のみで良いことがあります。

 

査定について詳しく知りたい方は、

こちらの記事がおススメです。

 

 

 

不動産会社を選ぶ基準

 

不動産会社を選ぶときは、なにを基準に選びますか?

 

査定価格?

担当者の対応?

会社の規模?

 

もちろん、色々な側面からトータルに判断することが必要ですが、基準に優先順位をつけるとしたらどの順番が最適でしょう…

少し考えてみてください。

 

答え…

  1. 担当者の対応
  2. 査定価格
  3. 会社の規模

分かりやすい数字でバシッと出てくる査定価格をつい基準にしてしまいがちですが、これは危険です。

 

査定では高い価格をつけて売主と媒介契約を結び、実際販売を始めると、売れないことを理由に値下げを提案してきて、結局、安い価格でしか売れないということもあるからです。

 

査定価格はあくまで目安です。

 

この値段で売れる!という価格でもなければ、この値段で売りに出さなければいけないというわけでもありません。

 

 

■ 担当者の対応を重視する理由

 

販売活動は、不動産会社とうまく連携を取って進めていくことが成功の秘訣です。

 

媒介契約を結んだ不動産会社の担当者とは、いろんなことを話し合って決定していかなければなりません。

 

  • 販売開始価格の設定
  • 値下げの基準や時期
  • 販売活動の進捗について
  • 契約更新をするかどうか…

などなど…

 

信頼関係が築けない相手と、これらのことを相談しながら進めていくのは大変ストレスがたまりますし、納得して売却することは困難です。

 

そういう理由で、不動産会社を選ぶ基準のトップに「担当者の対応」をあげました。

 

査定のときの担当者の対応をよく見て、誠実かどうか、がんばってくれそうかどうか、あなたの意見をきちんと聞いたうえで、プロフェッショナルなアドバイスがもらえるかどうか、などを見きわめましょう。

 

 

媒介契約は慎重に!

 

 

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、いよいよ媒介契約を結びます。

 

媒介契約は3種類あるという話をしましたね。

 

ポイント

3種類の媒介契約

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

 

 

3種類の媒介契約の違い

 

契約内容の違いを、4つの観点からみていきます。

 

売却依頼は…

 

専属専任媒介契約

1社のみ

 

専任媒介契約

1社のみ

 

一般媒介契約

複数社OK

 

 

不動産流通機構 (REINS) への登録は…

 

専属専任媒介契約

5日以内

 

専任媒介契約

7日以内

 

一般媒介契約

売主の希望による

 

 

販売活動状況の報告は…

 

専属専任媒介契約

1週間に1回以上

 

専任媒介契約

2週間に1回以上

 

一般媒介契約

任意。法律による義務はなし。

 

 

売主が自分で買い主を見つけて売却することは…

 

専属専任媒介契約

できない

 

専任媒介契約

できる

 

一般媒介契約

できる

 

 

3種類の契約内容の違いは、売主にとっては自由度の違いで、不動産会社にとっては義務の違いと言えます。

 

売主にとっては、一般媒介契約が自由度がいちばん高く、専属専任媒介契約がいちばん低くなります。

 

不動産会社にとっては、専属専任媒介契約がいちばん売主に対する義務が多くなる代わりに、売主を他者に取られる心配がいちばん少なくなります。

 

どの媒介契約を結ぶべき?

 

では、売主にとってどの媒介契約を結ぶのが良いのでしょう?

 

もし迷ったら、一般媒介契約を選ぶことをおすすめします

 

なぜなら、専任媒介と専属専任媒介では1社としか契約が結べないので、もし、販売活動がうまくいっていないと感じても、他の不動産会社に相談することもできず、イライラしたまま契約満了の3ヶ月を過ごさなければいけないからです。

 

また、不動産会社によっては、あなたのマンションの見学希望者がいるという連絡を他の不動産会社から受けた場合に、何らかの理由をつけて断り、自社で見つけた購入希望者にしか案内しないという、悪質な行為をすることもあります。

 

自社で見つけた購入希望者に販売できれば、売主と買主双方から仲介手数料を取ることも可能だからです。

 

よほど信頼のおける不動産会社があるなら別ですが、そうでなければ、一般媒介契約を選びましょう。

 

一般媒介契約だからと言って、必ずしも複数社と契約しなければいけないわけでもないので、最初は1社とだけ契約し、

 

あなた
まずは御社にだけお願いしますので、よろしくお願いします!

 

と言って、がんばってもらえば良いのです。

 

一般媒介契約は活動報告の義務がないとは言え、それは担当者との交渉次第ですので相談してみましょう。

 

1ヶ月ほどようすを見て、別の不動産会社にも同時に媒介契約を結ぶかどうか決めることもできます。

 

さて、さきほどの表で、一般媒介と専任・専属専任媒介との違いに、不動産流通機構(REINS)への登録ということが出てきました。

 

REINSについてご説明します。

 

 

レインズ登録は必須

 

レインズ(REINS)とは、不動産流通機構=Real Estate Information Network System の頭文字で、不動産情報のネットワークシステムです。

 

日本全国を4つに分け、国土交通大臣の指定を受けた4つの公益法人によって運営されています。

 

全国の不動産会社が、それぞれ各地域の指定流通機構に加盟し、不動産情報を共有し合っています。

 

不動産会社との仲介契約で、専属専任と専任媒介契約を選んだ場合は、あなたの不動産情報をレインズに登録することは義務付けられていますが、一般媒介契約の場合は任意となっています。

 

一般媒介契約を結んだ場合は、不動産会社にレインズへの登録をお願いしましょう。

 

ポイント

  • 一般媒介契約なら、レインズへの登録依頼を忘れずに!

 

 

アピールポイントを言語化しよう!

 

 

不動産会社との媒介契約をかわし販売活動が始まると、あなたのマンションに興味を持った方からの見学(内見)申し込みが入るようになります。

 

内見では実際のマンションを見てもらうので、アピールの良い機会です。

 

内見に同席(在宅)する場合は、内見者から質問を受けることもよくあります。

 

できれば、ご自分のマンションのアピールポイントを言語化しておくことをおすすめします。

 

何も用意していないと、いざという時うまく伝えられなかったり、本当はアピールポイントなのに、ネガティブな表現をしてしまったり…という、もったいないことにもなりかねません。

 

例えば…

「駅から歩いて5分以内だけど坂がきつい」という立地だとして、

 

見学の方
坂がきつくありませんか?

 

という質問に対して、

 

あなた
そうですね。ちょっと大変ですね

 

と答えるよりは、

 

あなた
すぐ慣れましたよ。いい運動になりますしね。駅から近いので慣れたらほとんど気になりませんよ。

 

と答えたほうが、印象は良くなりますよね。

 

ウソをつくことはいけませんが、言い方は大切です。

 

ポイント

  • アピールポイントの棚卸しを!
  • 表現はポジティブに!

 

 

内見対応はおもてなしの心で

 

 

さて、いざ、内見の日を迎えるにあたって、次のポイントに気を付けましょう。

 

内見で気を付けること

  • 掃除が行き届いているかチェック
  • 窓を全開にして空気を入れ替える
  • 室内の電気は全部つける
  • 清潔なスリッパを準備する
  • できれば奥様が対応する
  • 明るくハキハキと話す

 

内見者が見るのはあくまで不動産ですが、売主の雑な対応で印象を悪くするのはもったいないことです。

お客さまを迎え入れるという「おもてなしの心」を忘れないように…

 

 

掃除が行き届いているかチェック

 

特に水回りは、必ずと言ってよいほど見られますので、入念に掃除をしておきましょう。

窓や窓のさんは忘れがちですが、汚いと目立つので気を付けましょう。

 

 

窓を全開にして空気を入れ替える

 

その家独特のにおいというのがあります。

 

ふだん生活していると慣れてしまって気になりませんが、他人にとっては気になることがあります。

 

内見者が来る1時間前ぐらいから、季節にかかわらず、いちど全ての窓を全開にして空気の入れ替えをしましょう。

 

30分~1時間ほどで充分です。

 

 

室内の電気は全部つける

 

 

朝、昼、晩にかかわらず、室内の電気は全部つけておきましょう。

 

明るさで部屋の印象はずいぶん変わります。

 

トイレや浴室などの電気もあらかじめ、全てつけておくことをおすすめします

 

お客さまの前で、電気をつけたり消したりというのは印象を悪くします。

 

 

清潔なスリッパを準備する

 

安くても、ぜひ新しいものを準備しましょう。

清潔なスリッパが玄関に並べられているだけで、印象が全然違います。

 

 

できれば奥様が対応する

 

これはもちろん絶対というわけではありませんが、できれば女性の対応のほうが、内見者はリラックスして見学することができます。

 

 

明るくハキハキと話す

 

基本的には不動産会社の担当者が話してくれるので、売主がペラペラしゃべる必要はありません。

 

何か質問をされたときに答えるぐらいですが、明るくハキハキした応対を心がけましょう。

 

内見は、一度経験してしまえば流れが分かるので、次からは段取り良くこなすことができます。

 

できれば2~3人までの内見で、売却を決めたいですね。

 

 

【まとめ】中古マンションを高額売却!失敗を防ぐ7つのコツ

 

中古マンションを高額売却するためのポイントをまとめますね。

 

高額売却3つの心構え
  • 不動産会社任せにせず、自分で相場を調べる
  • 媒介契約について理解する
  • 内見に備える

 

中古マンション売却で失敗しない7つのコツ
  • 売却までのスケジュールを立てる
  • 相場を把握する
  • 仲介を依頼する不動産会社を見きわめる
  • 媒介契約は慎重に!
  • レインズ登録は必須
  • アピールポイントを言語化しよう!
  • 内見対応はおもてなしの心で

 

以上のポイントをおさえて、マンションの高額売却を成功させましょう!

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