皆様はアパート売却の成功のために知っておくべき重要なポイントがあることをご存知ですか?

 

・「アパート売却の最適なタイミングはいつ?」

・「査定に出す前にやっておくべき準備項目を知りたい」

という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

そこでこの記事ではそんなアパート売却を成功させたいというお悩みを、不動産専門ライターが解決します!

この記事でわかること:アパート高額売買8つのコツ
アパート売却の流れを押さえる
一括査定でアパートの売却価格の相場を把握する
仲介してくれる不動産会社を見極める
媒介契約には細心の注意を払う
事前に賃貸物件の価値を高めておく
減価償却が終わった時に売却する
アパートを売却する時期を見極める
土地の価値を常にチェックしておく

5分くらいで読めますし、アパート売却の成功率が劇的に改善される可能性が高いので、まずはご一読を!

 

【アパート売却】売却を成功へと導く8つのコツ

 

アパートの売却をするときに押さえておくべきコツを順番にご紹介します。

 

アパート売却の流れを押さえる

アパート売却の流れは大きく4ステップに分けることができます。

アパート売却の流れ

(1)相場確認

(2)査定・会社選び

(3)売却活動

(4)契約引き渡し

まずは全体の工程を把握し、アパート売却完了までに何をすればいいかを把握することが売却成功への第一歩です。

 

一括査定でアパートの売却価格の相場を把握する

 

不動産の一括査定サイトを利用することで複数の不動産会社に対して同時査定を依頼することができます。

 

複数の不動産会社に同時に査定を依頼することで、市場原理を働かせて査定額を釣り上げることが可能です。

 

また各不動産会社の対応の雰囲気も比べることもできるので、優良な不動産会社と連携しやすくなります。

 

ただし一括査定をした場合、複数の会社から営業電話がかかってくることになる点には注意が必要です。

 

同時に査定を依頼する業者数は3社程度とすることを推奨します。

 

仲介してくれる不動産会社を見極める

 

アパートの売却を成功させる上で重要となるのが、媒介契約を結ぶ不動産会社の選定です。

不動産会社にアパート売却の相談をする際には、下記の項目をチェックして優良な不動産会社とパートナーシップを結ぶように心がけましょう。

優良不動産会社を見定める3つのポイント
一棟物件の成約件数
営業担当者の知見
売却活動の内容

 

(1)一棟物件の成約実績

提携する不動産会社を選ぶ際には、アパート物件の売買に精通している業者が望ましいです。

一棟物件の成約実績が多い不動産会社を選定しましょう。

 

(2)営業担当者の知見

売却活動を開始したあとは、不動産会社の営業担当者と一緒に売却完了を目指すことになります。

 

営業担当者があまりにも不動産売買に関して知見が不足している場合は、今後の売却活動に不安が残ってしまいます。

実際の売り出し価格を一緒に相談して決めることができるような、頼りになる担当者がいる不動産会社を選びましょう。

 

(3)売却活動の内容:アパートどのように売る戦略を持っているか?

物件の査定結果を不動産会社から聞くときには、今後の売却活動の内容についてよく聞いておきましょう。

アパート物件をどのような戦略で売るのか、具体的で現実的な予定を立てることができる不動産会社を選ぶことをおすすめします。

 

媒介契約には細心の注意を払う

 

不動産会社と締結する媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類

一般媒介契約:複数の不動産会社と締結可能。売主への販売報告義務がなく、制約が一番緩い契約。

専任媒介契約:1つの不動産会社とのみ締結可能。売主へ14日に1回販売状況の報告をする。

専属専任媒介契約:1つの不動産会社とのみ締結可能。売主へ7日に1回販売状況の報告をする。

専属専任媒介契約は最も制約が強い媒介契約ですが、実質的には専任媒介契約と大きな違いはありません。

 

なので一般媒介契約か専任媒介契約のどちらかを選ぶことになります。

 

結論としては1つの不動産会社とのみ媒介契約を締結する専任媒介契約がおすすめです。

 

なぜならば一般媒介契約だと、「頑張っても他の不動産会社に仲介を丸ごと取られる可能性がある」というリスクが不動産会社に発生してしまい、熱の入らない営業を受ける可能性が高くなるからです。

 

しかし専任媒介契約は「1つの不動産会社としか契約できない」点には注意が必要と言えます。

 

契約を締結する不動産会社は細心の注意を払って選定するしましょう。

 

事前に賃貸物件の価値を高めておく

 

次にアパートの売却活動を開始する前に行うべき項目を紹介します。

査定に出す前に以下に紹介する項目を実施することで、物件価値を高めることが可能です。

物件価値を高めるための4つの行動
入居率をあげる
入所者の家賃滞納をなくす
入居者の保証人を確保する
共用部分を清掃する

 

(1)入居率を上げておく

物件を査定に出す前には入居率を可能な範囲で上げておくことで物件価格を底上げすることができます。

フリーレント(期間限定で家賃を0円にする集客方法)を活用して入居率をあげることも、有効な手段といえるでしょう。

 

(2)入居者の家賃滞納をなくす

入居者に家賃滞納者がいる場合も物件価値が下がってしまう可能性があります。

管理会社を通して、家賃を納めてもらうように努めましょう。

 

(3)入居者の保証人を確保する

入居者の中に保証人が指定されていない方がいらっしゃる場合も、そのままにしておくと次のオーナーの不安材料となります。

売却活動を始める前に保証人を届出してもらうようにお願いしましょう。

 

(4)共用部分を清掃する

売却の手続きが進むと、物件購入を検討されている方が内見に来られることになります。

共用部分の清掃を行い、電灯などにも不良なものがないか確認しておきましょう。

 

減価償却が終わった時に売却する

 

減価償却費の計上が終わったタイミングもアパート売却を検討すべき時期であるといえます。

なぜならば減価償却費の計上が終わってしまうと、不動産を保有することによる節税効果が薄れてしまうからです。

 

現在保有しているアパートを手放し、減価償却が終わっていないアパートに再投資することは賢い手段といえます。

 

アパートを売却する時期を見極める

 

アパートには売却を検討すべきタイミングと、そうでないタイミングがあります。

 

適切なタイミングで売却活動を開始しなければ、それだけで物件の売却価格が下がってしまう可能性があります。

タイミングよく売却を開始しすることで、少しでも高い価格で売却できるように努めましょう。

アパート物件の売却活動を開始すべきタイミング
満室になっているタイミング
土地の価値が上がったタイミング

 

(1)満室になっているタイミング

部屋が満室の状態であれば、すぐに収益が発生する物件であると認識してもらうことができます。

 

(2)土地の価値が上がったタイミング

土地の価値は常に変動します。

例えば東京オリンピック・大阪万博などのイベント開催や、リニアの開通など、日々のニュースで土地の価値が変動しますよね。

 

不動産を購入したタイミングより土地の値段が高ければ、インカムゲイン(家賃収益)の回収が不十分の場合でも、キャピタルゲイン(土地価格の差額による収益)でトータルの収益がプラスになることがあります。

 

土地の値段が上がっているタイミングは、アパートを売却するチャンスであるといえるでしょう。

 

土地の価値を常にチェックしておく

 

物件を査定に出す前には、物件の相場を把握しておくことで交渉を優位に進めたいですよね。

 

物件の相場を自分で計算することができる「収益還元法」という方法がありますが、こちらは不動産の専門家でなければ正確に計算することは難しいと言えます。

 

そこでおすすめなのは、土地情報サイトを利用して相場を調べる方法です。

下記に代表的な情報サイトをご紹介します。

土地の価値を確認できる代表的な情報サイト
国土交通省の土地総合情報システム
レインズマーケットインフォメーション

 

(1)国土交通省の土地総合情報システム

土地総合情報システムは国土交通省オフィシャルのシステムです。

国土交通省が不動産取引を行った人に対して実施したアンケート内容を集計したもので、システムを利用することで直近の不動産取引価格を確認することができます。

 

2006年から運用を開始したシステムですが、2014年に大幅なシステム更新を行ったことで、それまでできなかった「物件取引価格」を参照できるようになりました。

 

各物件の情報は平成17年以降から現在まで蓄積されているので、土地価格の推移・傾向を調べたい場合にも非常に有用です。

ただし、このシステム内のの情報は「アンケート調査の結果」であることを留意しなければなりません。

 

(2)レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは国土交通省指定の不動産流通機構が運用しているサイトで、通称「レインズ」と呼ばれています。

 

先述した土地総合情報システムに比べ、物件条件の入力項目数とても多いことが特徴です。

例えばマンション・戸建てなどの大枠の種別選択の他に「間取り」「築年数」「駅からの距離」などの多くの条件を指定することができます。

 

これによりアパートの相場を調べる際には「売却したい物件とほとんど同じの家の取引価格」を調べることができます。

 

データ参照可能な期間は直近1年以内ですが、さらに精度の高い相場情報を得ることができるといえるでしょう。

 

アパート売却の8のコツまとめ

 

今回はアパートの売却を成功させるためのコツをご紹介しました。

 

特に適切なタイミングでアパート売却を検討することや、売却活動を開始する前の準備作業は抜けなく行うことで、物件価値の底上げを目指す点は重要なポイントであると言えます。

 

コツを押さえて、アパート売却成功をぜひ勝ち取ってくださいね。

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