家を探している時に「事故物件」というのを一度は聞いたことがあるかと思います。

 

「事故物件」とは、物件の室内で自殺や他殺、変死など人が死亡したことで次に住む第三者に対して住み心地のよさを阻害してしまうような物件の事を言います。

 

今回は不幸にも「事故物件」となってしまった不動産の売却方法や高く売る方法などを解説していきます。

 

この記事でわかる事
  • 【事故物件】高く売るために売却相場を知る
  • 【事故物件】2つの売却をチェック
  • 不動産会社に「仲介」してもらう
  • 不動産会社に「買取」してもらう
  • 【事故物件】売却時に忘れてはならない告知義務
  • 【事故物件売却】相場と売却時に絶対忘れてはいけない注意点のまとめ

 

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【事故物件】高く売るために売却相場を知る

 

事故物件の相場を調べる前に、「事故物件」の定義から理解しておく必要があります。

 

事故物件とはどのような物件の事を指すのでしょうか。

 

以下の3つが事故物件の定義となります。

 

  • 心理的瑕疵(かし)
  • 物理的瑕疵(かし)
  • 法律的瑕疵(かし)

 

心理的瑕疵

 

瑕疵とは欠陥や不良性、不具合と言った故障を意味する言葉です。

 

心理的瑕疵とは契約前にその事実を知っていたら契約はしなかったというケースです。

 

世間一般で言われている事故物件とは、心理的瑕疵に該当します。

 

心理的瑕疵には以下のようなものが挙げられます。

 

  • 室内で自殺や、他殺、変死、事件、事故などで人が亡くなった場合
  • 火災や地震などの天災によって室内で人が亡くなった場合
  • 近隣に反社会的な事務所や、新興宗教団体などの施設がある場合
  • 近隣にごみの処理場や、原子力発電所、産業廃棄物処理施設、刑務所、風俗店などの嫌悪施設がある場合

 

上記のように人が心理的に嫌悪を抱くような要因があり、住み心地の良さが阻害されるような要素がある事を心理的瑕疵と言います。

 

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物理的瑕疵

 

物理的瑕疵とは、建物自体に欠陥がある事を言い、見た目でもわかるケースが多いです。

 

物理的瑕疵には以下のようなものが挙げられます。

 

  • 雨漏り
  • シロアリ被害
  • 柱や躯体などの建物の構造上主要な部分の欠陥
  • 床上浸水
  • 地盤沈下
  • 土壌汚染

 

上記の場合にも売主は契約前に告知する必要があります。

 

また、告知したうえで買主が価格の値下げなどで納得した場合は、売主の瑕疵担保責任は免責になります。

 

法律的瑕疵

 

法律上の制限で建物を建てられない、または物件の自由な利用が阻害されるようなケースを言います。

 

法律的瑕疵には以下のようなものが挙げられます。

 

  • 道路の建築計画があり建物の建築に制限がある
  • 現行の法律に適していない既存不適合物件
  • 接道義務を満たしていない為に再建築が不可能な物件

 

法律的瑕疵に当てはまる物件を購入しても建て替えることができない、またはできたとしても今より小さな建物しか建てることができないなどのケースがあるために注意が必要です。

 

事故物件の売却相場

 

事故物件と言っても心理的瑕疵がなければ、通常の物件と同じですので、立地や周辺環境、築年数などから高く売れる物件もあります。

 

問題は事故物件となってしまった心理的瑕疵が買主にとってどれぐらい影響を及ぼすかという事です。

 

例えば、室内で殺人事件が起こってしまった場合、多くの人は嫌がりますが、中にはそれでもかまわないという人もいます。

 

心理的瑕疵は買主の受け取り方や感受性によって差が出てきますので、それが価格にも影響してきます。

 

マンションなどの共用部分で不幸な事故があった場合で、それを許容できる人とできない人がいるように心理的瑕疵のある物件の価格は買主次第と言えます。

 

事故物件として分類されている物件でも、人気エリアの場合相場が下がらないこともあります。

 

人気エリアの場合、事故物件でも構わないという人は多くいますので、価格を下げなくても売却できる可能性があります。

 

事故物件の場合、通常の物件とを比較すると、値下げを前提として物件自体のポジティブな要因や事故物件の内容によって価格が上下するという事です。

 

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【事故物件】2つの売却をチェック

 

通常の物件でも同じですが、売却をするには以下の2つの方法があります。

 

  • 不動産会社に「仲介」してもらう
  • 不動産会社に「買取」してもらう

 

それぞれを解説していきます。

 

不動産会社に「仲介」してもらう

 

通常の売却と同じで不動産会社と媒介契約を結び、販売活動をしてもらい一般の買主を募集する方法です。

 

一般の買主に向けた広告をし、購入希望者からの問い合わせを待って、内覧、契約と進めていきます。

 

その際、広告にはわかりやすく『告知事項あり』と表記しておく必要があります。

 

その為、一般の購入希望者からは敬遠されることも少なくないでしょう。

 

不動産を売却するまでには、通常の物件より長くかかると思っておいた方が良いでしょう。

 

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不動産会社に「買取」してもらう

 

「買取」とは、不動産会社が再販売目的で売主から物件を買い取ることを言います。

 

不動産会社は買取をした物件をリフォームして再販売するため、通常の物件であっても相場の7割~8割の価格で売却されます。

 

事故物件の場合は、相場の50%以下になることが多いでしょう。

 

事故物件になってしまった物件の売主は「売れ残ってしまうよりいくらでも良いから売れる方が良い」「早く売ってしまいたい」と考える人が多いです。

 

買取のメリットは、買主が現れるのを待つ必要がない事と、すぐにでも現金が入ってくることですので、時間や手間がかかるのを煩わしいという人には買取がおすすめです。

 

しかし、仲介で販売するよりも買取の方がすぐに現金を手にすることができますので、仲介よりも時間はかかりません。

 

 

家の売却前に!不動産一括査定サイトがおすすめ

家やマンション・土地などの不動産を売却するとなると、まず気になるのが、不動産がどのくらいの値段で売れるのかという点ですよね。

そこで、
もし高く売れるなら売りたい…
程度で考えている人にも、
短期間で売却したい!
と真剣に考えている人にもおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは
一回の申し込みで、複数の不動産会社に査定してもらえるサービス。
売却前に不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
不動産一括査定サイトを使えば、自宅にいながらでも査定を依頼でき、査定結果を比較することで自分にとって最適な不動産会社を見つけられます

でも、どの不動産一括査定サイトを利用したらいいの?
そんな疑問に答えるためにも、今回「不動産売却のリセル編集部」は各不動産一括査定サイトの評判を、独自で調査してみました!

以下が口コミでの評判が高く、もっとも人気な不動産一括査定サイト4選です♪

【人気】おすすめ不動産一括査定サイトランキング

イエウール
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
第1位は「提携している不動産会社数がNo.1」の『イエウール』です。
イエウールの詳細を見る
運営会社 株式会社Speee
提携不動産会社数 約1,900社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 大京穴吹不動産
三交不動産
三井住友トラスト不動産
みずほ不動産販売
日本住宅流通株式会社など
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2014年1月
 

イエウールの特徴は?

「提携不動産会社数・利用者数」がトップクラスなのが、『イエウール』です。

まずその理由の一つは、イエウールは大手不動産会社だけでなく、地域密着型の優良不動産会社とも提携しているから。

北は北海道・南は沖縄まで、全国各地にある1,600社以上の不動産会社と提携しています

そのため利用者数は1,000万人と、利用者の多さも業界トップクラスなのです。
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール 『イエウール』がサービスを開始したのは2014年〜と他サイトと比べると遅めですが、ここ数年でこれほど多くの不動産会社と提携し利用者を得ているという点は、高く評価できますよね。

地方での、不動産売却を検討している方には特にオススメしたい不動産一括査定サイトです。

イエウールの評判は?

そして、理由の2つ目は、イエウールが独自で行う「悪徳企業は排除」のシステムにあります。

『イエウール』は1,600社以上の不動産会社と提携していますが、利用者からクレームが多い不動産会社との契約は解除し、常に”優良な不動産会社のみ提携している”状態を保っているのです。
まさに『イエウール』が提携している不動産会社は、厳選した1,600社と言えますね。
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
 そんな『イエウール』は、実際に利用した方からの評判が非常に良く、ネット上の口コミも良いコメントばかりです。
また定期的にお客様アンケートも行い、サイトの改善に努めています。

イエウール利用者の口コミ

評判の悪い不動産業者に当たらない
今回イエウールを利用して良かったなと思った点は、友人から聞いた悪評な不動産業者を査定申し込みする時点で排除できたこと。
複数ある不動産会社の中から、自分で査定依頼する会社を選べるのは大きな利点だと感じました。
査定依頼はスマホ一つで簡単!
持ち家を売却したく、査定して頂くためにイエウールを利用しました。これまで不動産の査定とは何だか難しいイメージを持っていたのですが、イエウールは入力情報もシンプルで簡単。
他サイトと比べて明らかに提携不動産会社が多いのも、有り難かったです。対応も素早く丁寧で、とてもオススメできます。
 
リビンマッチ(旧スマイスター)
おすすめ不動産一括査定サイトランキング リビンマッチ
第2位は、利用者満足度が高く、不動産査定に関するあらゆるニーズに対応可能なリビンマッチです。  
リビンマッチの詳細を見る
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社
提携不動産会社数 約1,400社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 住友林業
センチュリー21
アパマンショップ
みずほ不動産
朝日住宅
大東建託
近鉄不動産
HOME’S
ホームプラザなど
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2004年1月
 

リビンマッチの特徴は?

リビンマッチ(旧スマイスター)は、不動産売却だけでなく買取や農地・工場なども扱っており、不動産売却の様々な分野を網羅しています。

10年以上の運営実績があり、累計利用者数は440万人にも達します。

リビンマッチの評判は?

リビンマッチは不動産価格の満足度ランキングや利用したい不動産ポータルサイトランキングで1位を獲得しています。

多くの不動産一括査定サイトの場合、主に売却のみを扱っていますが、リビンマッチでは売却だけでなく買取や土地活用なども扱っています。

リビンマッチでは、店舗や工場・倉庫、農地も売却可能です。
 
不動産買取のメリット
  • 時間がかからない
  • 早く現金化できる
「転勤や相続などの急な事情で、なるべく時間をかけたくない」「価格は少し安くても早く現金化したい…」そんな人に買取はおすすめです。

また、リビンマッチでは、全国各地の1,400社以上の不動産会社と提携しており、この数はトップレベルです。選択肢が豊富なのも評判が高いです。

リビンマッチ利用者の口コミ

方法を選択できる
売却しようかと思っていたのですが、査定結果をみると、賃貸収入の方が良い値段だったので、そちらの不動産会社を選ぶことにしました。
自分に合う不動産会社を見つけられる
仕事が忙しく、不動産会社を回る時間が取れないので評判の良いリビンマッチさんにお願いしました。
結果、期待よりも高値で売却でき満足です。また、1,400社の中から自分にピッタリの不動産会社も選べました。


 
すまいValue
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
第3位は、大手6社が査定サービスを行う唯一の不動産一括査定サイト『すまいValue』です。
すまいValueの詳細を見る
運営会社 大手不動産会社6社の共同運営
提携不動産会社数 6社
対象エリア 都市部中心(店舗数は全国870店舗以上)
主な提携不動産会社名 住友不動産販売
小田急不動産
東急リバブル
野村の仲介+(PLUS)
三井のリハウス
三菱地所ハウスネット
同時依頼可能数 最大6社
サービス開始時期 2016年10月
『すまいValue』は、業界を代表する以下の6つの超大手不動産会社によって運営されています
  • 三井不動産リアリティネットワーク(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産グループ
  • 三菱地所リアルエステートサービス
  • 小田急不動産
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
中でも「三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売」は、業界内の売上高ランキングトップ3の超大手不動産会社。

 この3社を含む6社の大手不動産会社に一括で査定依頼できるのは、『すまいValue』だけなんです。

すまいValueの特徴は?

『すまいValue』の特徴の一つは、誰もが知っている実績ある不動産会社が運営しているという安心感です。

そのためお客さんの満足度も抜群に高く、実際に6社のどれかを利用して不動産を売却したお客さんのうち96.7%が、

「トラブルなく安心・安全に取引できた」
と回答しています。

すまいValueの評判  
不動産売却が初めての人にとって、信頼・安心できるサポートがあることは大切ですよね。
また『すまいValue』は売却力においても、大手ならではのネットワークを活かした営業の力があります。
  • 抱えている顧客の数が違うので、売却スピードが早い
  • 広告にかける費用も桁違い
  • なのでお金を惜しまず使って、あなたの不動産を宣伝してくれる
こういった点は、大手不動産会社によって運営されている『すまいValue』ならでは。
 
そのため、不動産一括査定サイト選びに迷ったら、とりあえず『すまいValue』を選んでおけば間違いありません。
『すまいValue』と他サイトの併用もおすすめです。  

すまいValueの評判は?

1年間のうち『すまいValue』を運営する6社の不動産会社に、不動産の購入相談をするお客さんの数は、36万組以上です。

また、2018年度の契約成立した売買仲介取扱件数は、6社まとめると11万件以上にのぼりました。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue

先述した通り『すまいValue』でトラブルなく安心・安全に取引できた割合は、96.7%と非常に高い割合。

『すまいValue』を運営する不動産会社は、それぞれが全国各地に店舗を持っており、合計で全国に870店舗あります。

全国規模で集めた豊富な情報力で、その地域に合わせた不動産売却をサポートしてくれますよ!
 

すまいValue利用者の口コミ

期待以上の結果に満足
最初は不安でしたが、他のサイトで一括査定を依頼した時よりも、高い売却価格を提示してくれたので迷わず売却しました。最終的には、1社目の査定額よりも250万円高く売却することができ、満足です。6社だけなので、見積もり確認・やりとりなどの手間も少なかったです。
信頼できるスタッフ
気軽に利用してみたところ、三菱地所や住友不動産など、よく目にする大手4社から早速返答があり、まとめて見積もりを取ることができました。知識や経験が豊富でプロ意識のあるスタッフの方はとても親切で、知識ゼロの私にも非常に分かりやすく説明してくれたので、大変頼りになりました。
 
おうちダイレクト
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
第4位は、Yahoo!とSRE不動産(旧ソニー不動産)が共同運営するおうちダイレクトです。
おうちダイレクトの詳細を見る
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社
提携不動産会社数 9社
対象エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市
主な提携不動産会社名 CENTURY21
大京穴吹不動産
大成有楽不動産
ロイヤルハウジング
POLUS
TOHO HOUSEグループ など
同時依頼可能数 9社
サービス開始時期 2015年11月
 

おうちダイレクトの特徴は?

『おうちダイレクト』は従来の不動産一括査定サイトとは異なり、不動産の買主と売主を出来るだけ直接繋げる「マッチングサービス」という新しいサービスを実施しています。

【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
もちろん他のサイトのように、提携不動産会社を仲介役として紹介する「仲介サービス」や「一括査定依頼サービス」も行なっています。

しかし「マッチングサービス」を利用したセルフ売却なら、仲介手数料0円で不動産売却が行えてしまうのです。

セルフ売却の流れ
  1. 不動産の売り出し価格の決定
  2. 物件PRを作成
    フォーマットあり。
  3. Yahoo!不動産に掲載
    無料で掲載。いつでも掲載停止可能!
  4. 買い手の反応を見て価格や情報を変更
    自由に変更可能なので自分が満足いく売却に繋がります。
  5. 購入検討者が見学予約などをしてマッチング成立
  6. 見学案内や専門的な手続きは代行コーディネーターにお任せ!
「セルフ売却」では不動産の売り出し価格を自分で決められるだけでなく、Yahoo!不動産に掲載される物件情報・画像・PRコメントも全て自分で決めることになります。

 加えてそれらの情報はいつでも変更可能なので、売主は納得いく買主が現れるのを待てるだけでなく、希望額で売却しやすいんですね。
不動産見学の案内〜契約までの専門的な手続きは、SRE不動産のプロのコーディネーターの方が代行してくれますよ。
仲介手数料無料なのに手厚いサポート付きなのね!
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト このセルフ売却はまだ、

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 埼玉県
  • 千葉県
の対象エリアのみの実施ですが、最短で1営業日で売却開始できるなど、『おうちダイレクト』の新しい売却方法は話題となっています。

おうちダイレクトの評判は?

『おうちダイレクト』はヤフー株式会社が運営していることもあり、オリジナルの販売活動が優秀と評判です。

一般的には、

  • インターネット広告を出す
  • ホームページに掲載する
  • チラシをポスティングする
売却活動ですが、当然多くやればやる程広告費用がかかります。

しかし『おうちダイレクト』を利用すれば、上記のような不動産会社が行う販売活動に加え、『おうちダイレクト』とヤフーのネットワークを使ったオリジナルの販売活動法で売却を手伝ってくれるのです。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
3つの媒体から販売することで、より多くの人の目に物件情報が止まり、物件が高く売れる可能性も上がるという仕組みです。

おうちダイレクト利用者の口コミ

自分のペースで売却したい人向け
「売却手数料が無料になる」という謳い文句に惹かれ、利用しました。 自分のスピードで売却でき、電話営業などがない点が良かったです。 しかしおうちダイレクトで不動産を売る場合、こちら以外で販売活動はできない仕組みなので注意が必要です。
100万円以上の手数料がタダに
一般的に100万円以上かかる仲介手数料が無料になる、という点はやはり魅力的。 だが対象エリアがかなり限られていること・掲載物件も他サイトと比較すると少なめな印象。今後のサービス拡大に期待できそう。

【比較表】人気不動産一括査定サイトを徹底比較

上で紹介した、不動産一括査定サイトそれぞれにはどのような違いがあるのか、表にしてわかりやすく比較してみました。

すまいValue イエウール おうちダイレクト リビンマッチ
提携数 厳選した6社 1,800社 9社 約1,400社
同時依頼 6社 6社 9社 6社
対応地域 都市部中心 全国対応 全国対応 全国対応
利用者数 100万人 1,000万人 300万人 440万人
査定種類 7種類 10種類 5種類 9種類
 

複数の不動産一括査定サイトを使おう!

不動産売却を成功するには、自分の不動産の特徴に強い不動産会社を見つけなければなりません。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意がありますから、複数の不動産会社を比較検討する必要があります。

しかし、一件一件複数の不動産屋さんをまわるとなると、時間や費用の手間がかかりますよね

複数の不動産一括査定サイトを使おう
それを解決するのが今までご紹介してきた「不動産一括査定サイト」なのです。

不動産一括査定のメリット
  • 自宅で複数の不動産会社と相場の比較ができる
  • 費用・手間がかからない
不動産一括査定サイトにもそれぞれの強み弱みがあるので、複数のサイトを利用してどれが自分に合うのか比較することをオススメします。

今回ご紹介した不動産一括査定サイトは、人気なものから厳選して選んだ4サイトなので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

 

【事故物件】売却時に忘れてはならない告知義務

 

事故物件には[告知義務]があり、売却前に必ず何らかの瑕疵がある事を購入希望者に伝えなければなりません。

 

告知義務に違反して売却した場合、告知義務違反として契約の解除損害賠償のリスクがあります。

 

また、事故物件の告知についてはいつまで、告知する義務を負うのでしょうか?

 

過去の判例には50年前に起きた猟奇的な殺人事件を告知しなかったとして、買主の心理的瑕疵が認められるというケースもありました。

 

告知義務違反になるには以下の4つが挙げられます

 

  • 時間的要因
  • 場所的要因
  • 目的物の現状・地域特性
  • 近隣の噂

 

時間的要因は事件発生から約7年程度の時間が経過すれば告知しなくても良いとされていますが、絶対とは限りません。

 

場所的な要因は、取り壊されてしまって場所が特定できない場合等には考慮されます。

 

目的物の現状は、心理的瑕疵をもたらす不動産が住宅の一部である事です。

 

地域特性や近隣の噂は、住み心地や心理的瑕疵の面から重要な要因です。

 

上述の猟奇的殺人事件では、近隣住人に強烈な事件で人々の脳裏から消えないという理由から心理的瑕疵として認められたものです。

 

【事故物件売却】相場と売却時に絶対に忘れてはいけない注意点のまとめ

 

事故物件には告知する義務が発生しますので、必ず契約前に購入希望者に何らかの瑕疵がある事を告知しなければなりません。

 

しかし、告知義務期間は約7年とされていますが、瑕疵の内容によっては今後ずっと告知していかなければならないケースもあります。

 

もちろん瑕疵の内容によっては、売主としての対応や、買主に対して誠実な対応をすることで、事故物件でも高く売却することは可能です。

 

その為には、事故物件に詳しい不動産会社の協力が必要となります。

 

事故物件の売却のノウハウを持っており、売主の立場になって親身になってくれる不動産会社と協力して売却をしていきましょう。

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