家を探している時に「事故物件」というのを一度は聞いたことがあるかと思います。

 

「事故物件」とは、物件の室内で自殺や他殺、変死など人が死亡したことで次に住む第三者に対して住み心地のよさを阻害してしまうような物件の事を言います。

 

今回は不幸にも「事故物件」となってしまった不動産の売却方法や高く売る方法などを解説していきます。

 

この記事でわかる事
  • 【事故物件】高く売るために売却相場を知る
  • 【事故物件】2つの売却をチェック
  • 不動産会社に「仲介」してもらう
  • 不動産会社に「買取」してもらう
  • 【事故物件】売却時に忘れてはならない告知義務
  • 【事故物件売却】相場と売却時に絶対忘れてはいけない注意点のまとめ

 

【事故物件】高く売るために売却相場を知る

 

事故物件の相場を調べる前に、「事故物件」の定義から理解しておく必要があります。

 

事故物件とはどのような物件の事を指すのでしょうか。

 

以下の3つが事故物件の定義となります。

 

  • 心理的瑕疵(かし)
  • 物理的瑕疵(かし)
  • 法律的瑕疵(かし)

 

心理的瑕疵

 

瑕疵とは欠陥や不良性、不具合と言った故障を意味する言葉です。

 

心理的瑕疵とは契約前にその事実を知っていたら契約はしなかったというケースです。

 

世間一般で言われている事故物件とは、心理的瑕疵に該当します。

 

心理的瑕疵には以下のようなものが挙げられます。

 

  • 室内で自殺や、他殺、変死、事件、事故などで人が亡くなった場合
  • 火災や地震などの天災によって室内で人が亡くなった場合
  • 近隣に反社会的な事務所や、新興宗教団体などの施設がある場合
  • 近隣にごみの処理場や、原子力発電所、産業廃棄物処理施設、刑務所、風俗店などの嫌悪施設がある場合

 

上記のように人が心理的に嫌悪を抱くような要因があり、住み心地の良さが阻害されるような要素がある事を心理的瑕疵と言います。

 

物理的瑕疵

 

物理的瑕疵とは、建物自体に欠陥がある事を言い、見た目でもわかるケースが多いです。

 

物理的瑕疵には以下のようなものが挙げられます。

 

  • 雨漏り
  • シロアリ被害
  • 柱や躯体などの建物の構造上主要な部分の欠陥
  • 床上浸水
  • 地盤沈下
  • 土壌汚染

 

上記の場合にも売主は契約前に告知する必要があります。

 

また、告知したうえで買主が価格の値下げなどで納得した場合は、売主の瑕疵担保責任は免責になります。

 

法律的瑕疵

 

法律上の制限で建物を建てられない、または物件の自由な利用が阻害されるようなケースを言います。

 

法律的瑕疵には以下のようなものが挙げられます。

 

  • 道路の建築計画があり建物の建築に制限がある
  • 現行の法律に適していない既存不適合物件
  • 接道義務を満たしていない為に再建築が不可能な物件

 

法律的瑕疵に当てはまる物件を購入しても建て替えることができない、またはできたとしても今より小さな建物しか建てることができないなどのケースがあるために注意が必要です。

 

事故物件の売却相場

 

事故物件と言っても心理的瑕疵がなければ、通常の物件と同じですので、立地や周辺環境、築年数などから高く売れる物件もあります。

 

問題は事故物件となってしまった心理的瑕疵が買主にとってどれぐらい影響を及ぼすかという事です。

 

例えば、室内で殺人事件が起こってしまった場合、多くの人は嫌がりますが、中にはそれでもかまわないという人もいます。

 

心理的瑕疵は買主の受け取り方や感受性によって差が出てきますので、それが価格にも影響してきます。

 

マンションなどの共用部分で不幸な事故があった場合で、それを許容できる人とできない人がいるように心理的瑕疵のある物件の価格は買主次第と言えます。

 

事故物件として分類されている物件でも、人気エリアの場合相場が下がらないこともあります。

 

人気エリアの場合、事故物件でも構わないという人は多くいますので、価格を下げなくても売却できる可能性があります。

 

事故物件の場合、通常の物件とを比較すると、値下げを前提として物件自体のポジティブな要因や事故物件の内容によって価格が上下するという事です。

 

【事故物件】2つの売却をチェック

 

通常の物件でも同じですが、売却をするには以下の2つの方法があります。

 

  • 不動産会社に「仲介」してもらう
  • 不動産会社に「買取」してもらう

 

それぞれを解説していきます。

 

不動産会社に「仲介」してもらう

 

通常の売却と同じで不動産会社と媒介契約を結び、販売活動をしてもらい一般の買主を募集する方法です。

 

一般の買主に向けた広告をし、購入希望者からの問い合わせを待って、内覧、契約と進めていきます。

 

その際、広告にはわかりやすく『告知事項あり』と表記しておく必要があります。

 

その為、一般の購入希望者からは敬遠されることも少なくないでしょう。

 

不動産を売却するまでには、通常の物件より長くかかると思っておいた方が良いでしょう。

 

不動産会社に「買取」してもらう

 

「買取」とは、不動産会社が再販売目的で売主から物件を買い取ることを言います。

 

不動産会社は買取をした物件をリフォームして再販売するため、通常の物件であっても相場の7割~8割の価格で売却されます。

 

事故物件の場合は、相場の50%以下になることが多いでしょう。

 

事故物件になってしまった物件の売主は「売れ残ってしまうよりいくらでも良いから売れる方が良い」「早く売ってしまいたい」と考える人が多いです。

 

買取のメリットは、買主が現れるのを待つ必要がない事と、すぐにでも現金が入ってくることですので、時間や手間がかかるのを煩わしいという人には買取がおすすめです。

 

しかし、仲介で販売するよりも買取の方がすぐに現金を手にすることができますので、仲介よりも時間はかかりません。

 

【事故物件】売却時に忘れてはならない告知義務

 

事故物件には[告知義務]があり、売却前に必ず何らかの瑕疵がある事を購入希望者に伝えなければなりません。

 

告知義務に違反して売却した場合、告知義務違反として契約の解除損害賠償のリスクがあります。

 

また、事故物件の告知についてはいつまで、告知する義務を負うのでしょうか?

 

過去の判例には50年前に起きた猟奇的な殺人事件を告知しなかったとして、買主の心理的瑕疵が認められるというケースもありました。

 

告知義務違反になるには以下の4つが挙げられます

 

  • 時間的要因
  • 場所的要因
  • 目的物の現状・地域特性
  • 近隣の噂

 

時間的要因は事件発生から約7年程度の時間が経過すれば告知しなくても良いとされていますが、絶対とは限りません。

 

場所的な要因は、取り壊されてしまって場所が特定できない場合等には考慮されます。

 

目的物の現状は、心理的瑕疵をもたらす不動産が住宅の一部である事です。

 

地域特性や近隣の噂は、住み心地や心理的瑕疵の面から重要な要因です。

 

上述の猟奇的殺人事件では、近隣住人に強烈な事件で人々の脳裏から消えないという理由から心理的瑕疵として認められたものです。

 

【事故物件売却】相場と売却時に絶対に忘れてはいけない注意点のまとめ

 

事故物件には告知する義務が発生しますので、必ず契約前に購入希望者に何らかの瑕疵がある事を告知しなければなりません。

 

しかし、告知義務期間は約7年とされていますが、瑕疵の内容によっては今後ずっと告知していかなければならないケースもあります。

 

もちろん瑕疵の内容によっては、売主としての対応や、買主に対して誠実な対応をすることで、事故物件でも高く売却することは可能です。

 

その為には、事故物件に詳しい不動産会社の協力が必要となります。

 

事故物件の売却のノウハウを持っており、売主の立場になって親身になってくれる不動産会社と協力して売却をしていきましょう。

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