現在、不動産業界は好況であるため、マンションが高く売れる可能性があります。

 

特にリーマンショックや東日本大震災といった不動産価格が下落していたタイミングでマンションを購入されているような場合、利益が出る可能性も高く、売却も視野に入れたいところです。

 

マンションを売却するにあたっては、まず不動産会社に価格査定をしてもらい、その価格を参考に、具体的な売却手続きに入る必要があります。

 

今回は、自宅マンションの売却を検討される方に向けて、マンションの査定方法と高額売却のポイントについて解説していきます。

この記事でわかること
マンションを査定し売却するまでの一連の手順
高額売却のコツ

 

マンションを査定し売却するまでの流れ

 

業者の選定

マンションを査定する際は、不動産業者に査定を依頼することからはじまります。査定自体は無料で行ってもらえるため、複数社に相見積もりをすることで、客観的な相場価格を把握するのが大切です。

 

各社の査定価格をもとに、依頼する業者と売却価格を決定します。

 

ここで注意すべき点は、高い査定価格が算出されたからといって、必ずしもその価格で売れるわけではないということです。査

 

定価格は、その業者の視点から市況なども加味した上で「この程度の価格なら売れるだろう」という価格です。

 

そのため、高額査定をした業者に頼むことが必ずしも良いとは言えません。担当者が信頼できそうか、営業力がありそうかなど、総合的な視点から選定をすべきでしょう。

査定方法

不動産の査定は専門的な手法として、取引事例比較法、原価法、収益還元法の3が挙げられます。

今回は個人のマンションを売却する際によく使われる取引事例比較法と原価法について解説します。

 

取引事例比較法・・・査定する物件と似ている物件の成約事例に関し、売却時期や立地、物件の個別性などを比較して価格査定する方法です。この方法は一般の人でもイメージしやすいですね。業者に査定を依頼した際は、近隣の成約事例に関する資料をもらうようにしましょう。特に同じマンションで直近の売却事例がある場合、ご自身でも売却物件の価値を把握しやすいため非常に参考になります。

原価法・・・査定する物件に関し、現時点で新築した場合の価格から、築年に応じた減価修正を行って価格を求める方法。専門的な手法のため個人では価格の根拠がイメージしづらい手法です。

 

不動産業者によって査定額が変わる理由

以上に述べたような手法で不動産業者は価格を査定していくわけですが、基本的にこうした査定方法はパソコンのソフトに統合されており、条件や数値を入力するだけで自動で採点してくれます。

 

ただし、業者によって取引事例として採用する成約物件が異なるなどの理由から、査定する価格に違いが生まれるのです。

査定後の契約について

複数の不動産業者に物件を査定してもらった後は、どの業者に売却を依頼するかを決めます。この際に依頼する業者とは媒介契約を結びます。

 

媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介という3つの種類があります。一度業者を選定した後に複数業者に売却を依頼できる一般媒介を選ぶと業者とのやり取りが煩雑になってしまいますし、業者側の士気にも悪影響となる可能性があります。

 

自分で買主を探して直接契約することも出来、かつ一社に売却の窓口を絞りこむことが出来る、専任媒介契約を結ばれることをおすすめします。

 高額売却の3つのポイント

自分の所有する大切なマンションを売るなら、なるべく高く売りたいですよね。今回は、マンションを高額売却する上で重要なポイントを、3つの異なる観点からお伝えします。

大前提として、売主自身も知識を身につける

まず、大前提として、マンションを高額で売却するためには、不動産業者任せにするのではなく、売主自身も不動産売買に関する知識を身に着ける必要があります。知識がないと、売却価格が高かったのかを客観的に判断できないからです。

 

「この市況を考えるとこの価格が妥当ですよ」と業者に言われて鵜呑みにして、安売りをしてしまわないためにも、知識を身に着け、複数の業者の意見を聞くなど主体的に行動する必要があるのです。

不動産市場を見極め、景気の良いタイミングで売却を狙う

いくら物件自体の価値が高い場合でも、不動産市場全体の影響を免れることは出来ません。景気が好況であれば高く売れやすいですし、不況であれば安く売らざるを得ないでしょう。

 

その理由として、買主側にとってマンションの購入は必要不可欠でない場合が多いからです。

 

不動産の中古市場の市況レポート※1などを見た上で、不動産業者や書籍などを通じて情報を得て、今は売るタイミングなのか、そうでないのかを見極めた上で売却することが高額売却の大前提となります。

(※1 参考: 東日本不動産流通機構・首都圏不動産流通市場の動向(2018年)http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2018.pdf)

室内をきれいにして、購入検討者の内覧の際に印象をよくする

マンションを最終的に購入するのは、買主です。インターネットに掲載する写真の撮影時はもちろん、実際に買主が内覧する際に印象をよく持ってもらうためにできることは徹底して実施しましょう。

 

買主は購入候補として新築物件などと検討している場合もあるので、下記のポイントに気を付けて念入りに掃除を行いましょう。

 

玄関・・・内覧時にマンションの第一印象を決めるのは玄関です。掃き掃除・拭き掃除を実施した上で、靴は靴入れにしまっておき、消臭を心掛けるなど細かい気配りをしておくと、その後の内覧に良い影響を与えます。

 

水回り(トイレ・キッチン・お風呂)・・・日頃生活で使う水回りは汚れや臭いが目立つため、念入りに掃除を行いましょう。日常生活における掃除ではなく、売り物を管理する意識で掃除を行う意識が大切です。状況や費用対効果により、清掃業者への依頼も検討する必要があります。清掃箇所の数にもよりますが、数万円程度の費用で依頼することが出来、高額売却を目指す人には良い初期投資になります。

 

照明・・・内覧時の物件の印象に大きく影響するのが照明です。安価に部屋全体を明るい印象にすることができます。照度の高いものなどに変えることも検討しましょう。新品に買い替えれば、付帯設備としてアピールすることも可能です。

 

匂い・・・自宅の匂いというのは、住んでいる人にとっては当たり前になっています。しかし、第三者からすると気になる場合が多いです。最近は内覧向けに芳香剤を置いている物件も多いので、競合に負けないためにも、日常生活で臭いを出さないように心がけた上で設置を検討するとよいでしょう。

 

※築年数・経年劣化の状況に応じて、修繕も検討する

築年数が20年以上経過しているなど、経年劣化が進んでいるようなマンションの場合は一工夫が必要です。

 

買主が検討している物件、つまりあなたの物件のライバルとなる物件が新築や築浅の場合、真っ先に候補から外されてしまう可能性が高いからです。

 

対策としては、専有部分をリフォームすることです。買主の多くは実際に住むこととなる専有部の状態に一番関心があるため、この部分を修繕することで購入候補に入れてもらうことが出来るのです。売却の媒介を依頼する不動産業者と相談の上、実行しましょう。

まとめ

以上では、マンションの査定方法と高額売却の3つのポイントについてみてきました。

 

まずは不動産業者に無料査定をして客観的にあなたの住宅がどれくらいの相場で売れるのかを把握することからマンション売却への道は始まります。

 

そのうえで、不動産市場の市況などを見極め、高額で売れるようにご自身でできることを1つ1つこなしていくことが高額売却につながるのです。

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