古い家を売りたいけど、どうしたらいいのかわからない

 

古い家を売りたいけど、本当に売れるのかな?価値がないのでは?と疑問に思っている方は多いでしょう。

 

今回は、古い家を売る時の5つのポイントを紹介しています。

 

 この記事を読めば、古い家を売る方法やポイントがわかるようになります。

 

私はこの記事のおかげで、親から相続した築40年の古い家を売ることに成功しました!
当記事では、古い家を所有し続ける4つのリスクについても紹介していますので、古い家を所有している方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

古い家の活用と活かす方法

一言で古い家を言っても一体築何年から古い家と呼ぶのかわかりません。

 

「古い」と言っても、人によっては築15年で古いと言われる人もいますし、築30年でもまだまだ大丈夫言う人もいます。

 

 

では、一般的には築何年で「古い家」となるのかを解説していきます。

 

    • 一般的には築20年。築40年で価値はゼロに
    • 耐震基準は?

 

 

一般的には築20年。築40年で価値はゼロに

家の価値は新築当時がもちろん一番価値が高く、築年数が古くなっていくにつれて価値が減少していきます。

 

ですが、明確に築何年という基準はありません。

 

 

一定の目安になるのが税法上の耐用年数で、一般的に木造や鉄筋コンクリートなどの構造によって年数が決められております。

 

例を挙げると、木造の住宅では耐用年数が22年とされているため、木造建築の多い一戸建ての住宅は築20年を超えると「古い家」と認識されます。

 

そして、建物の構造にかかわらず築40年では建物の資産価値はほぼゼロになると言われております。

 

耐震基準

古い家の判断基準となるのは築年数だけではありません。

 

その家が「旧耐震基準」で建てられたものなのか、「新耐震基準」で建てられたものなのかにもよって古い家の基準がわかります。

 

建築基準法

家を建築するには建築基準法に準拠する必要があります。

この中に耐震基準が含まれており、この耐震基準は1981年に大きな変更がありました。

 

 

 

「旧耐震基準」の建物は震度5程度の地震までしか耐えられないのに対して、「新耐震基準」は震度6~7の地震にも対応しています。

 

そのため、古い家を売却する場合、旧耐震基準か新耐震基準かが大きなポイントとなるのです。

 

耐震補強
しかし、旧耐震基準の家がすべて悪いというものでもなく、耐震補強をしている家などは耐震性能が上がっているため、売却時には大きなポイントとなります。

 

耐震工事をした家の場合、耐震診断の結果などを売却の際には提示できるようにしておくことが大事です。

 

旧耐震基準と新耐震基準を比較すると以下のようになります。

 

旧耐震基準 ~1981年 新耐震基準 1981年~
震度5 倒壊はしないがダメージは残る 外壁などにヒビが入る程度
震度6 倒壊する可能性が高い 倒壊はしないがダメージは残る
震度7

 

古い家を売るなら一括査定がおすすめ

古い家に限らず不動産を売却するためには、不動産会社の査定を受けて販売開始額を設定しなければいけません。

 

そのためには、不動産会社に査定をしてもらい現在の家の価値を見てもらう必要があります。

 

しかし、一件一件不動産会社に依頼して回るのは時間がかかりますし、非常に手間です。

 

そんな時に便利なのが「不動産一括査定サイト」です。

 

 

一度の情報入力で複数の不動産会社から無料で査定額を聞くことができます。

 

不動産一括査定のポイント
査定額はあくまでも目安なので、不動産会社それぞれが独自に計算をして価格を決定しますので、不動産会社によって査定額は異なります。

 

中には古い家だと価値も低く儲けにならないからといって、査定不可で返してくる会社もあります。

 

古い家の場合は、築年数によっては数百万円程度の価格しかつけられない場合もありますので、その場合大手などは相手にしてくれないことがあります。

 

そうした意味でも、手間いらずで一斉に複数の不動産会社に査定依頼を出せる不動産一括査定サイトを使用するのがおすすめです。

 

買取業者への売却を検討する

上記でも記述したように古い家には数百万円の価値しかない場合もありますので、一般の仲介による売却では購入希望者が現れない場合もあります。

 

いつまでも売れない価格で一般の購入希望者を募集するよりも、不動産会社に「買取」をしてもらって少しでも現金化することを検討する方が賢明です。

 

 

不動産会社による買取では、仲介で売却するよりも7割~8割程度の売却額になってしまいますが、購入希望者を募集する必要がないので即現金を手にすることができます。

 

古い家をいつまでも所有していると、毎年固定資産税と都市計画税がかかりますので、所有しているだけでマイナスになってしまいます。

 

そうならないためにも、できるだけ早く売却することをお勧めします。

 

査定に出す際に業者に検討してもらう事も可能

買取を専門で行っている会社もありますが、通常一般の不動産会社も買取をしておりますので、一括査定サイトである程度査定してもらい買取で売却した場合の価格も聞いておくのも良いです。

 

また、仲介による売却を選択しながら一定期間で売却できなければ、その不動産会社に買取をしてもらうという方法もおすすめです。

 

チェック

 

通常不動産会社と媒介契約を結んだら、3カ月の契約期間がありますので、3カ月で売却できなければ買取をお願いするのも一つの手です。

 

売れ残った場合でも
3カ月以内に売却できれば、周辺の相場での売却になりますし、最悪売れ残ってしまっても不動産会社が買い取ってくれますので安心です。

 

大手の不動産会社に売却をお願いする

上記では大手の不動産会社は儲けにならないからといって、査定してくれないところもあるとお伝えしましたが、そういうところだけではございません。

 

もちろん査定してくれる不動産会社もあります。

 

 

また、大手の不動産会社なら現在までの取引の数も多いことから、古い家を取り扱っている数も必然的に多くなります。

 

という事は、以前にも似たような事例があるという事なので、どのように売却していけば良いのかを知っています。

 

古民家専門の不動産会社も存在する

不動産会社の中には古民家を専門で扱っている業者もあります。

 

古民家専門の不動産会社は古い家の扱いに慣れている為、活用方法や売却方法を一般の不動産会社よりも知識があります。

 

 

どういう人が古民家を求めているのか、またどのような売り方をしていけば売れるのかを熟知しておりますので古民家専門の不動産会社を利用するのもおすすめです。

 

古い家を売る前にハウスクリーニングを行わない

古い家を売却する上で、ハウスクリーニングをすればよいのかどうか迷いどころですよね。

 

家を購入しようとしている人は必ず内覧をしますので、室内が綺麗な方が絶対に良いと思っている人も少なくありません。

 

間取り図や資料だけで購入したいと思っていても、実際に家を見た時に気が変わるという人も多いです。

 

 

ですが、古い家の場合購入してから自分たちでリフォームや建て替えをするケースもありますので、一概にハウスクリーニングを入れないといけないという事はありません。

 

ハウスクリーニングをするにも費用が掛かる為、ハウスクリーニングを入れたが必要なかった場合、費用の無駄になってしまいます。

 

ハウスクリーニングまでする必要はありませんが、自分たちである程度清掃しておくことは必要です。

 

リノベーションを行うのも一つの手段

リノベーションしてから売却に出す場合のメリットとデメリットを解説していきます。

 

リノベーションをしてから売却する場合のメリット
    • 見栄えが良くなり印象的
    • 室内が綺麗で買い手が付きやすく、成約率が高くなる
    • リフォームローンが組めない買主にとっては魅力的
    • リフォーム費を気にしなくても良い

 

リノベーションをしてから売却する場合のデメリット
    • リフォーム費用の分が価格に上乗せできるとは限らない
    • 買い手の希望通りのリフォームでないと意味がない
    • 現況引渡しの方が選択肢が広がる場合もある
    • 買い手が自らリフォームしようとしている場合、おせっかいになってしまう

 

リフォームやリノベーションを行う場合、大掛かりなリフォームは控えておいたほうがよいです。

 

リフォームを控えた方が良い理由
古い物件を見栄えを良くするためにリフォームやリノベーションするのは良いのですが、そのかかった費用全額を販売価格に上乗せすることができません。

 

例えばリフォームに300万円の費用がかかってしまった場合でも、販売価格にそのまま300万円を上乗せすれば、相場から大きくずれてしまう事もあります。

 

そうなると、せっかく大きな金額を出してリフォームをした意味がありません。

 

 

リフォームやリノベーションをする場合、水回りなどの大掛かりなリフォームは控えて壁紙の張り替えや、簡単なリフォームやリノベーションで押さえておくことがおすすめです。

 

また、壊れている個所の修理はしておいた方が印象が良くなります。

 

古家付き土地で売却しない

古い家を売却する場合、更地にするか古家付きで売却するかが大きなポイントとなります。

 

 

古家付きの土地を売却する場合、古家付きのまま売却するメリットと解体して更地にしてから売却するメリットを解説していきます。

 

古家付き土地で売却するメリット
    • 建築した状態がわかるので売りやすい
    • 住宅ローンが適用される場合がある
    • 解体の手間がかからない

       

       

      更地の状態では実際に家を建てた時のイメージがしにくいため売れにくいという点があります。

       

      古家が建っていると実際の日当たりや広さなどが良くわかる為、売れやすくなります。

       

      住宅ローンが適用される場合がある
      更地で土地だけの場合、住宅ローンの融資が受けにくいというデメリットがありますが、古家がついていると、住宅ローンの融資が受けやすくなります。

       

      そのため、買主は住宅ローンの融資を受けられますので購入しやすくなるのです。

       

      解体する手間がかからない
      解体する費用は買主が持つため、解体による費用が抑えられます。

       

      解体費用は1坪あたり3万円と言われておりますので、広い土地の場合、解体費だけでも結構な額がかかる事があります。

       

      解体して土地のみで売却するメリット
        • 売却しやすい
        • 査定額が上がる
        • 瑕疵担保責任が発生しない

       

      更地にしていると、買主は購入後すぐに新しい建物の建築をすることができます。

       

      買主側からすると解体費がかからない分、購入しやすくなりますし元々解体費を頭に入れていた場合、解体費分を住宅建築に充てられます。

       

      また、更地の場合は地下埋没物や土壌汚染などの調査ができますので、買主にとっては購入しやすくなります。

       

      査定額が上がる

      都市部や都心部では土地が少ないので、使用用途を選ばない土地は貴重です。

       

      住宅にするのかオフィスにするのか、または店舗にするのか、幅広い使い道のある土地ほど購入希望者は集まり、購入希望者が集まるという事は値段も競りあがってくるということになるのです。

       

      瑕疵担保責任が発生しない

      古家付きで売却した場合、売却後に見つかった瑕疵については売主が責任を問われることがあります。

       

      更地に場合、建物が存在していないため、瑕疵担保責任に問われることはありません。

       

      土地を求めて買う人もいる

      上記でも記述しましたが、古家付きでも解体して土地のみの購入を希望している人もいます。

       

      一般的に古家を購入する人は一から家を建築しようと考えている人が多く、古家が経っている場合売れにくくなることが多いです。

       

       

      古家付き土地として売却をはじめ、土地のみを購入したいという購入希望者には解体費を差し引いた額で売却するというのも一つの手です。

       

      この場合、どちらの場合でも対応が可能なので焦って解体するよりも、募集チラシなどに土地のみの売却も可能な旨を記載しておくのがおすすめです。

       

      古い家を所有し続けるリスク

      ここまで、古い家を売る前にやってはいけない5つのポイントを紹介してきました。

       

      ここでは、古い家を所有し続けるリスクについて解説していきます。

       

      1土地の境界線があいまいな場合がある

      古くから土地を所有している場合、隣の家や空き地などと土地の境界線があいまいな場合もあるでしょう。

       

      わからない

       

      土地の境界線があいまいだと、より正確な査定額を出すことが難しくなりますし、売却できたとしてもトラブルになりかねません。

       

      古くから所有している家の場合は特に、土地の境界線をはっきりさせておくようにしましょう。

       

      2水道管のサイズが合わない

      古くから所有している家の場合、水道管のサイズが合わない可能性があります。

       

      水道管の交換が必要な場合も
      昔は水道管の口径サイズが13mmのものが一般的でした。

      しかし現在は一般的に20mmが使用されているため、水道管のサイズが合わず、交換が必要になる可能性が考えられます。

       

      また、水道管の交換が不要だった場合でも、古い家の場合は水道管が劣化していることが考えられます。

       

      綺麗な部屋

       

      古い家を所有し続けると、水道管自体を交換しなくてはいけなくなり、余計な費用がかかってしまうリスクがあるのです。

       

      3古い家を所有し続けるには維持費がかかる

      先ほども簡単に述べましたが、古い家を所有し続けるには、維持費がかかってきます。

       

      例えば、

      • 水道代
      • 電気代

      といった光熱費がかかってきます。

       

      古い家を所有し続ければし続けるほど、光熱費がかさばってきてしまうのです。

       

      税率について
      古い家で空き家であったとしても、建物があれば税率が減ります。
      ただここで注意点があります。
      • 衛生管理が行き届いていない物件
      • 倒壊する可能性のある物件
      • 荒れていて景観の悪い物件

       

      などは、軽減税率の対象から外れてしまいます。

       

      なぜなら上記のような物件は、特定空家というくくりに入ってしまうためです。

       

      こういったことからもわかるように、古い家を所有し続けるのには様々な維持費がかかってきます。

       

      4増築や改築が不可能な場合がある

      古い家を所有し続けるリスクとして、増築や改築が必要でもできないことが考えられます。

       

      なぜなら、建築基準法で容積率と建ぺい率が定められていて、昔と今では異なります。

       

      既存不適格
      古い家が現在の規格に当てはまらない可能性があります。
      こういった、現在の規格に当てはまらない建物のことを既存不適格と呼びます。
      既存不適格の古い家を増築や改築することはできる?
      増築する場合は、現在の規格に合わせる必要があり、増築することができません。
      増築できない=面積が狭まってしまう可能性があるのです。

       

       

      まとめ

      土地を売却するにはどのようなケースであっても信頼できる不動産会社と媒介契約を結んで、担当者と良好な関係を築いておくことが必要になります。

       

       

       

      また、購入希望者が現れたら古家をどのようにしていくのかを良く話し合って取り壊すのか、リフォームするのかまた、その費用はどちらが持つのかなどを話し合っていくことが大事です。

       

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