土地の売却では大きな金額が動きます。

 

一つの費用として何百万円もかかる可能性もありますね。

 

そうなると費用が予想を超えてしまい、利益を失ってしまうかもしれません。

 

そんなことにならないように、費用は売却する前に把握しておきましょう!

 

また、ちょっとしたコツで土地は予想よりも高く売れる可能性もあります。

 

今回は土地を売却する際の費用と、より高く売るためのコツを解説いたします!

 

この記事でわかること
土地の売却でかかってくる税金の種類

 

活用できる控除について

 

信頼できる不動産会社の選び方

 

土地の売却にかかる6の費用

 

土地を売却するにあたり、費用や税金がかならず発生しますね。

 

その中でも、特に金額が高くなってしまうのは以下の6つです。

 

土地の売却で高くなりやすい費用

残っているローンの返済

 

抵当権の抹消

 

印紙税

 

仲介手数料

 

消費税

 

譲渡所得税

 

仲介手数料は交渉によって下げられたり、譲渡所得には控除枠を使用する等して、費用を抑えることが可能です。

 

ローンの残額返済【土地売却費用】

 

不動産や土地を購入する方のほとんどが利用している住宅ローンですが、土地を売却にするにあたり繰り上げ返済をおこなう必要があります。

 

ローンが残っていると土地も不動産も売却はできません!

 

なぜならば土地や不動産売却するためには、抵当権を解除する必要があるからです。

 

土地を売却した資金でもローンを支払うことが可能です。

 

そのため、

 

金融機関にいくらローンが残っているのか

 

所有している土地はいくらで売却できるのか

 

シュミレーションをおこなうことをおすすめします。

 

抵当権抹消登記費用【土地売却費用】

 

抵当権抹消登記費用とは、ローンを契約する際には担保を設定しますが、その担保の登録を抹消するための費用です。

 

この手続きをしておかないと、新たに土地や不動産を購入する際に担保の設定ができなくなってしまいます。

 

というのも、A金融機関で担保設定されているのに、さらに別の金融機関でローンを契約しようとして担保に設定すると二重になってしまうからです。

 

この抵当権抹消登記費用の相場ですが、司法書士にもより金額は変動します。

 

余計な費用をかけたくないという方は、司法書士に頼らずに自身でおこなうことも可能です。

 

ですが、手続きは複雑ですのであまりおすすめは致しません。

 

印紙税【土地売却費用】

 

印紙税は5万円以上課税文書を作成するときに必要になります。

 

土地売却においては「土地売買契約書」に添付。

 

土地の売却価格に合わせて金額は変動します。

 

また、2020年3月31日まで軽減税額が適用されますので注意しましょう。

 

 

土地売買金額 本則税率
(本来の税率)
軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5,000円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

 

 

仲介手数料【土地売却費用】

 

土地売却時には不動産仲介業者宅建業者を仲介して売却手続きをします。

 

その際に業者の報酬になっているのが「仲介手数料」です。

 

この仲介手数料は不動産業者にとっては一番の収入源であり、土地の売買価格により変動します。

 

不 動 産 取 引 額 仲介手数料
取引額200万円以下 取引額の5%以内
取引額200万円を超え400万円以下 取引額の4%以内
取引額400万円を超え 取引額の3%以内

 

仲介手数料は上限枠は設けられていますが、いくらにするべきという基準はありません。

 

そのため、不動産業者により手数料金額はバラバラです。

 

たとえば、1,000万円の自宅を売却するとなると、仲介手数料の上限は36万円以内です。

 

 

200万円までの利益×5%=10万円

 

200万円から400万円までの利益×4%=8万円

 

400万円から1,000万円の利益×3%=18万円

 

以上の計算結果を足して、

 

10万円+8万円+18万円=36万円

 

 

そして、A不動産会社では上限ぎりぎりの36万円の見積り、

 

B不動産会社では20万円の見積り、

 

C不動産会社では14万円の見積り……など様々です。

 

上限いっぱいいっぱいの高いところもあれば、仲介手数料を無料にして他の不動産会社と差別化を図っている会社もあります。

 

選任媒介契約を結ぶなどして仲介手数料の値下げの相談を持ち掛けることも可能です。

 

 

消費税【土地売却費用】

 

消費税は不動産事業者への仲介手数料などの「手数料」に対して課税されます。

 

土地そのものの売買については、個人の方はほとんどが課税対象外です。

 

譲渡益にかかる税金【土地売却費用】

 

土地売却において利益が出た場合は譲渡所得税が課税されます。

 

売却価格から土地の取得費と売却までかかった費用をひき、純利益部分に対して課税されるのです。

 

また、復興特別所得税も一律で2.1%が課税されます。

 

3,000万円までの特別控除や、それ以上を超えた部分に対しても控除枠があり、ほとんど方は課税されません。

 

3,000万円までの利益
(収用の土地は5,000万円までの利益)
3,000万円の特別控除
(5,000万円の控除)
3,000万円~6,000万円までの利益 不動産所有期間5年以下 税率39%
不動産所有期間5年以上 税率20%

 

 

路線価を調べる

 

国税庁が毎年1回評価を行い、発表している土地評価額です。

 

宅地1平方メートルあたりの価格が千円単位で明記されています。

 

土地の広さをかけることでおおよその金額がわかります。

 

しかし、土地の細かい立地や条件、土地の形状などによる価値の違いは考慮されていませんので、目安程度に考えるとよいでしょう。

 

土地を高く売却する4つのコツ

 

土地の売却はあまりやるものではなく、不安によって業者の言われるがまま売ってしまう方もいます。

 

しかし、少し工夫や視野を広く持つことでもっと高く売れるかもしれませんよ?

 

高く売るコツをみていきましょう。

 

土地を高く売却する4つのコツ
一括査定を利用して複数の業者から見積りを取り比較する

 

土地の売却タイミングを見極める

 

税金の控除の条件を把握しておく

 

信頼できる不動産業者を選択する

 

一括査定を利用して複数業者を比較する

 

ひとつの不動産業者に依頼をすると評価にかたよりが生まれます。

 

人によって大切なものが違うように、不動産会社も重要視しているものは違うのです。

 

また、業者によって得意な物件も様々です。

 

そのため、複数の仲介業者に査定を依頼することをおすすめします。

 

しかし、一つ一つ依頼をすると手間も時間もかかってしまいます。

 

なので、一回の手続きで終了する「一括査定」をおすすめします。

 

 

土地の売却タイミングを見極める

 

タイミングによって売却金額が上がったり、また税金が安くなることがあります。

 

不動産業界が活発化することで、不動産・土地全体の価格も上がるのです。

 

また、自宅の土地売却を考えている方は所有年数により税率が大きく変わります。

 

もし、売却した利益が3,000万円以上見込める場合は、5年以上所有した方が税率はガクっと下がります。

 

3,000万円までの利益は「3,000万円までの特別控除」で守られますが、3,000万円以上の利益が考えられる場合は所有年数も注意しましょう。

 

3,000万円までの利益
(収用の土地は5,000万円までの利益)
3,000万円の特別控除
(5,000万円の控除)
3,000万円~6,000万円までの利益 不動産所有期間5年以下 税率39%
不動産所有期間5年以上 税率20%

 

税金の控除の条件を把握しておく

 

土地売却は控除を使えるか使えないかで明暗がわかれますよ!

 

とくに重要な控除枠は「3,000万円までの特別控除」です。

 

収用の土地の場合は5,000万円まで控除が受けられます。

 

控除の条件ですが、自宅の土地を売却される方はほとんど該当します。

 

自身が住んでいる自宅を含む土地を売却した。

 

家屋を取り壊してから3年目の12月31日までに土地を売却した。

 

家屋を取り壊してから土地を駐車場などにして人に貸していない。

 

売却した年の前年及び前々年に特例控除を受けていない。

 

条件は多くの方があてはまりますので、積極的に利用していきましょう!

 

 

信頼できる不動産会社を選択する

 

土地の一括査定で見積を出したあとは、気になる不動産会社と直接やり取りをすることになります。

 

その時に注意したいのが、

 

話をちゃんと聞いてくれる

 

営業の主観だけの思い込みを押し付けない

 

連絡・レスポンスが早い

 

多額のお金が関わってくるのですから、担当する人柄はとても重要です。

 

中にはいくらアドバイスしようが、不動産会社に入ってくる仲介手数料は変わらないのでやり取りがおざなりな業者もあるほどです。

 

提示された売却価格だけでなく、信頼できる人かどうかを見極めましょう。

 

 

土地の売却にかかる6の費用と高く売る4のコツまとめ

 

人生の中でもあまりやることのない土地の売却。

 

そのため、調べもせずに言われるがまま売却をすると大損してしまうこともあります。

 

売却をする前に必要事項をよく確認して、売値は高く、費用は安く抑えられるようにしましょう!

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