マンション売ったときに、
不動産会社に支払う仲介手数料って、いくらかかるの?

 

もっとも簡単な覚え方は…

 

3%+6万円

(消費税別)

 

というものです。

 

3%と言うのは、売却額の3%ということです。

 

そして、「3%+6万円」に、別途消費税がかかります。

 

これは、たとえば、2,980万円でマンションが売れたとすると、税込みで約103万円の仲介手数料がかかるという計算になります。

 

意外な高さに驚かれた方もいるのではないでしょうか?

 

この記事では、不動産売却時に不動産会社に支払う仲介手数料について分かりやすく解説しています。

 

そして、仲介手数料を安くする方法注意点もあわせてお伝えしていますので、

 

仲介手数料って、高くない??

 

と、思うかたは、ぜひ参考にしてみてください。

 

この記事でわかること

  • 仲介手数料の仕組み
  • 仲介手数料を安くする方法
  • 仲介手数料を安くするときの注意点

 

 

【マンション売却】仲介手数料とは

 

仲介手数料とは、マンションの売買契約が成立したときに、不動産会社に支払う報酬のことです。

 

この仲介手数料は、不動産売買の経験の少ない売主や買主に、不動産会社が法外な金額を請求しないように、法律で規定されています。

 

詳しく見ていきましょう。

 

 

仲介手数料の上限は法律で決められている

 

仲介手数料は、不動産会社が自由に設定して良いわけではなく、上限が決められています

 

この上限の範囲内であれば、自由に設定して良いのですが、通常は上限の金額が請求されることになります。

 

国が決めている仲介手数料の上限

売却金額 仲介手数料
200万円以下 5%
200万円超え~

400万円以下

4%
400万円超え 3%
(別途消費税がかかります)

 

 

事 例

1,800万円でマンションが売れたときの仲介手数料

 

  1. 200万円以下の金額に対する手数料が、200万×5%=10万円
  2. 200万円超え~400万円以下の金額に対する手数料が、200万×4%=8万円
  3. 400万円超え~1,800万円までの金額に対する手数料が、1,400万×3%=42万円

 

10万8万42万60万円(+消費税)

 

ということになります。

 

400万円超えの売却金額の場合は、本来は上の通り3段階に分けて計算しなくてはいけないのですが、400万円以下の部分は、10万+8万と決まっているので、冒頭で書いた「3%+6万」という簡単な計算式で求めることができるのです。

 

ポイント

仲介手数料 計算式
売却額の3%+6万円
(消費税別)

 

この計算式を当てはめて、上の1,800万円の事例でもう一度計算してみます。

 

1,800万×0.03+6万=60万円

 

で計算したときと、同じ金額になりましたね。

 

わざわざこんな計算をするのは手間だ!

 

計算が苦手でよく分からない!

 

という方のために、手数料の早見表を作りましたので、目安にしてみてください。

 

不動産仲介手数料早見表

売却金額 仲介手数料
500万 21万
1,000万 36万
1,500万 51万
2,000万 66万
2,500万 81万
3,000万 96万
3,500万 111万
4,000万 126万
4,500万 141万
5,000万 156万
5,500万 171万
6,000万 186万
6,500万 201万
7,000万 216万
7,500万 231万
8,000万 246万
8,500万 261万
9,000万 276万
9,500万 291万
1億 306万

(消費税が別途かかります)

 

 

仲介手数料は成功報酬

 

大原則として、仲介手数料は成功報酬だということを覚えておいてください。

 

成功報酬ということは、売買契約が成立して初めて発生する金額だということです。

 

次のような場面では、仲介手数料は発生しません。

 

仲介手数料が発生しない場面
  • 媒介契約を結んだとき
  • 内見者を案内したとき
  • 値段の交渉をお願いしたとき
  • 媒介契約の更新をしたとき など

 

 

仲介手数料を支払うタイミング

 

仲介手数料を支払うタイミングに業界の慣例があります。

 

法令上は「不動産の引き渡し時に全額支払う」ことになっていますが、慣例として「売買契約時」に半額「引き渡し時」に残りの半額を請求されることが多いようです。

 

気になる方は、不動産会社と媒介契約を結ぶときに確認しておくことをおすすめします。

 

 

【マンション売却】仲介手数料は安くなる

 

仲介手数料を安くする方法があります。

 

ポイント

仲介手数料を安くする方法
  1. 不動産会社と交渉する
  2. 仲介手数料無料/半額/割引の不動産会社を選ぶ

 

ただし、仲介手数料を安く済ませようと思うと、リスクがともなうのも事実です。

 

それは、不動産会社の収入の大部分が仲介手数料で成り立っていることを考えれば、理解しやすいと思います。

 

不動産会社のビジネスの生命線である仲介手数料を削られるということは、その埋め合わせをどこかでしなければいけないということです。

 

そのあたりのカラクリも最後に説明していますので、ぜひ最後までご覧になって、仲介手数料を安く済ませるかどうかを決めてください。

 

 

  • 仲介手数料を安くする方法

不動産会社と交渉する

 

いちばん手っ取り早い方法は、不動産会社に交渉してみることです。

 

交渉するタイミングは、媒介契約を結ぶ前です。

 

買主が見つかり、売買契約を結んで、仲介手数料を支払う段階になって交渉するのはルール違反ですので気を付けましょう。

 

交渉するコツは、あまり強引な交渉はしないことです。

 

あと、専任媒介契約を結ぶ条件として仲介手数料の割引をお願いしてみるのも有効です。

 

 

  • 仲介手数料を安くする方法

仲介手数料無料/半額/割引の不動産会社を選ぶ

 

先にお伝えした通り、仲介手数料は法令で上限が決められているので、通常はこの上限額が定価のようなものです。

 

ですので、この上限額より安い手数料で仲介をしている不動産会社は、仲介手数料の安さを必ずセールスポイントにしています。

 

そのような不動産会社を探すのがひとつの方法です。

 

また、期間限定で「仲介手数料半額キャンペーン」「仲介手数料無料キャンペーン」「仲介手数料割引キャンペーン」などをしている不動産会社もあります。

 

こういったキャンペーンを利用するのもひとつの選択肢ですね。

 

このように、ビジネスの生命線である仲介手数料を、不動産会社はなぜ半額や無料にするのでしょう

 

また、なぜ半額や無料にできるのでしょう

 

 

仲介手数料無料のカラクリを知ろう

 

不動産会社が仲介手数料を無料や半額にする理由は…

 

  • 良い物件を確保したい
  • 媒介契約を結びたい

 

こういった理由があります。

 

不動産仲介業は、仲介する物件があってこそのビジネスです。

 

なので、良い物件を持っている売主と媒介契約を結びたいのです。

 

そして、知名度が低く実績の少ない新興の不動産会社が、全国的に有名な大手の不動産会社チェーンとの競争に勝って、売主との仲介契約を取るのは、正直たいへん厳しいです。

 

そこで、仲介手数料を安くすることで、少しでも契約を取りやすくしようと考えます。

 

では、ビジネスの根幹である仲介手数料を、半額や無料にできるカラクリはどこにあるのでしょう?

 

 

  • 仲介手数料無料の裏事情

 

仲介手数料を無料、半額、割引などにしている不動産会社には、次の4つのパターンがあります。

 

仲介手数料を無料にできるワケ
  1. 両手取引で買主から手数料を取っている
  2. 別の形で費用を請求している
  3. 広告費、人件費を削っている
  4. 正当な企業努力でコスト削減に努めている

 

 

注意点 1

  • 両手取引で買主から手数料を取っている

 

不動産の売買では通常、売り手と買い手にそれぞれ、仲介の不動産会社がついています。

 

それが時には、売り手の不動産会社が買い手も見つけてくるという場合があります。

 

その場合、不動産会社は売り手と買い手の両方から仲介手数料を受け取ることができるのです。

 

こういう取引のことを「両手取引」と言い、不動産会社にとっては大変おいしい取引と言えます。

 

この、両手取引の場合にのみ、売り手側の仲介手数料無料というサービスが成り立つのです。

 

仲介手数料を買い手から受け取ることで、売り手側の手数料を無料にすることができます。

 

ただ、この「両手取引」には、よく批判の対象となる大きなデメリットがあります。

 

それは、売主と媒介契約を結んだ不動産会社が、買主も自社で見つけようと、ネットやレインズなどを見て物件の問い合わせをしてきた他の不動産会社からの連絡を、「他と商談中」などの理由をつけて断ってしまうケースがよくあることです。

 

これでは、マンションをなるべく多くの人に紹介して、なるべく高く買ってくれる人に売りたいというあなたの希望は叶えられなくなってしまいます。

 

手数料が半額や無料になったおかげで、物件の価格をそれ以上に値引きしないといけないことになったら、本末転倒です。

 

 

注意点 2

  • 別の形で費用を請求している

 

仲介手数料は半額や無料になったとしても、その分を別の名目で請求してくる業者もあるので注意が必要です。

 

仲介手数料の割引を売り文句にしている不動産会社には、別の形で費用が上乗せされないかどうか、されるならどのくらいかかるのか、ということを媒介契約時にはっきり確認しておきましょう

 

 

注意点3

  • 広告費、人件費を削っている

 

これは、仲介手数料を割り引く代償として、サービスの質を低下させるというケースです。

 

仲介手数料の値引き交渉を強引にした場合などに、結果としてサービスの低下を招くというリスクがあります。

 

このような業者は悪質とも言えますが、不動産会社もビジネスですので、媒介契約を結ぶために無理な値引きを受け、その埋め合わせとして、あなたの物件販売にかける費用を削る…という可能性があることを知っておきましょう。

 

 

注意点4

  • 正当な企業努力でコスト削減に努めている

 

最後に…

 

仲介手数料を安くするために、正当な企業努力でコスト削減に努めている会社ももちろんあります。

 

新興の不動産会社や不動産仲介サービス業者などに多く、店舗を持たない、紙の広告はしないなど、不要と思われる経費を削減し、安い仲介手数料でもまわるビジネスモデルを確立しているようなところです。

 

知名度が低い分、仲介手数料の安さを売りに顧客を集めています。

 

 

【マンション売却】仲介手数料|まとめ

 

不動産売却の仲介手数料について理解は深まったでしょうか?

 

この記事の内容をまとめておきます。

 

仲介手数料のしくみ

  • 仲介手数料は「売却金額の3%+6万円+消費税」で計算する
  • 仲介手数料は成功報酬
  • 仲介手数料は売買契約時と物件の引渡し時に50%づつ払うのが慣例
  • 仲介手数料は安くできる

 

仲介手数料を安くする方法
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶときに交渉する
  • 仲介手数料の割引をしている不動産会社を選ぶ

 

これを知っても仲介手数料は安い方がいいですか
  • 仲介手数料は不動産会社の収益の生命線
  • 仲介手数料を安く済ませれば、どこかでその代償が?!
  • 安くなった仲介手数料の分、値引きされれば意味がない
  • 正当な企業努力で仲介手数料を安く抑えている不動産会社もある

 

仲介手数料を安く済ませることに労力を使うよりは、物件を少しでも高く売ることに労力を使うほうが、あなたにとっても不動産会社にとっても、よりハッピーな結果がもたらされるのではないでしょうか。

 

  • マンションを少しでも高く売りたいかたには下の記事がおすすめです。

 

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