マンションを売却する前に失敗談について学びたい!

マンション売却の失敗談を反面教師にして、マンション売却を成功させたい!
マンションの売却が初めての方は、マンション売却のコツを知らない方がほとんどでしょう。
この記事では、マンション売却の失敗談から、マンション売却に成功するコツを紹介しています。
 この記事を読めば、マンション売却のコツがわかるようになります。

私はこの記事のおかげで、マンションの売却を成功させることができました。
この記事で失敗談を学んだおかげで、自分のマンション売却は成功させることができました。

 

 

当記事では、マンションを売り出しに出した後の失敗談についても紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

マンション売却の失敗談を参考に、売却を成功させよう!

さっそく、マンション売却で失敗する人の5つの特徴を紹介します。

 

失敗する人5つの特徴

  1. マンションの相場を把握していなかった
  2. 不動産会社選びを間違えた
  3. マンションの売却時期を考慮していなかった
  4. 税金や手数料を考慮していなかった
  5. マンションの手入れが悪かった

 

のうち、特に失敗に大きくかかわってくるのが、「相場の把握」「不動産会社選び」です。

 

言い方を変えれば、この2つをクリアできれば、マンション売却は7割ぐらい成功したも同然なのです。

 

ポイント

  1. 相場の把握
  2. 不動産会社選び

 

この2つは特に重要

 

詳しく見ていきましょう。

 

 

  • 失敗する人の特徴1

マンションの相場を把握していなかった

マンションの売却を検討し始めたら、自分のマンションがいくらぐらいで売れるのか、気になりますよね。

 

それを知るには、不動産会社に査定依頼をするのが一番手っ取り早いです。

 

 

でも、ちょっと待ってください

 

不動産会社に査定依頼をする前に、自分で自分のマンションの相場価格を調べてみましょう

 

一旦不動産会社に査定依頼をかけてしまうと、どうしても不動産会社のペースにのまれてしまいます。

 

 

そして、あまり状況が分からないうちに媒介契約を結んで、なんとなく販売活動が始まってしまう…というケースがよくあります。

 

注意点
こうなってしまうと、売却活動全体の主導権を不動産会社にゆだねることになり、納得できない価格で売却するという流れになりかねません。

 

たとえ、同じような価格で売却したとしても、自分で相場価格を調べて、納得した上での売却なのか、なんとなく不動産会社の言われるがままに値引きして売却したのか、では大きな差があります。

 

ポイント

自分なりに相場価格を把握したうえで、不動産会社の査定を依頼するのが、マンション売却で失敗しないための最初のポイントです

 

 

相場価格を調べられるサイトを3つ紹介しますので、ぜひ活用してみてください。

 

お役立ちサイト

 

過去の取引事例を調べられます。

土地総合情報システム

土地総合情報システム

 

 

過去の取引事例を調べられます。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーション

 

現在の売り出し価格を調べられます。

SUUMO

 

関連記事

相場価格の調べ方についてもう少し詳しく説明している記事はこちらです。

 

 

  • 失敗する人の特徴2

不動産会社選びを間違えた

相場の把握と同じぐらい大切なのが、売却の仲介をお願いする不動産会社選びです。

 

不動産会社選びを間違えると、その後の売却活動が思うように進まなかったりイライラやフラストレーションをためる原因になります。

 

土地 名義

 

たとえば…

 


  • 査定額は高かったが、しばらくすると値下げの提案をしてきて、早く売ろうとする
  • 言われるがまま専任媒介契約を結んでしまい、契約満了の3ヶ月間、ほかの不動産会社を通して販売活動ができない
  • 売主の希望価格や希望条件に耳を貸さず、不動産会社の都合で売却しようとする
  • 担当者の態度や話しぶりに誠意が感じられず、ストレスがたまる
  • 近隣で売りに出されている競合物件の情報を提供されず、適切な時期や価格で売り出すことができなかった

 

では、どのように対策すれば、このような失敗を防げるのでしょう?

 

2つの対策をご紹介します

 

対 策

  1. 複数の不動産会社に査定依頼する
  2. 媒介契約に気を付ける

 

1複数の不動産会社に査定依頼する

複数の不動産会社に査定依頼することは、もはや常識となっています。

 

では、何社に査定依頼すれば良いのでしょうか?

 

それは、あなたの性格、売却にかけられる手間ひま、売却までにどのくらい時間の余裕があるのか、というようなことにもよります。

 

一般的には、最初の簡易査定は4~6社に依頼することをおすすめしています。

 

その中から、良い印象の業者1~3社に、訪問査定の依頼をすると良いでしょう。

 

では、良い不動産会社を見きわめるポイントはなんでしょうか?

 

次のことに注目して、不動産会社を選びましょう!

 

  • 査定価格の根拠を説明してくれたか?
  • 周辺の競合物件に関する情報提供があったか?
  • 社内に似たような物件の取引事例があるか?
  • あなたの希望売却価格などについての意見に耳を傾けてくれたか?
  • 高圧的な態度、話し方ではなく、誠実な人柄だったか?

 

上のポイントを必ずしも全てクリアしなければいけないわけではありませんが、担当者の人柄と情報量は重要ですので、判断の基準にしてみてください。

 

 

訪問査定を終えて、最終的に仲介を依頼する不動産会社を決定します。

 

不動産会社に売却の仲介を依頼する時に交わされるのが「媒介契約(ばいかいけいやく)です。

 

2媒介契約に気を付ける

媒介契約には3種類あります。

 

3つの媒介契約
  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

 

どのような違いかと言うと…

 

売主側の立場から…

 

がいちばん自由度が高くになるにつれ、しばりが強くなります。

 

ポイントは2点

  • 2社以上と媒介契約を結んでも良いかどうか
  • 自分で買主を見つけて売っても良いかどうか

 

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
2社以上との媒介契約 OK × ×
自己発見買主への売却 OK OK ×

 

 

次の項目に当てはまる人は、一般媒介契約を結ぶことをおすすめします。

 

  • 特別に信頼できる不動産会社がない
  • 親せきや知人に売る可能性がある

 

チェック

 

不動産会社の立場から…

 

不動産会社にとっては、専属専任媒介契約がもっとも有利で、になるにつれ、自社で売買契約が取れないリスクが高まるので、専属専任媒介契約か、少なくとも専任媒介契約を結びたがる傾向があります。

 

その代わり、不動産会社にとって有利な契約ほど、売主に対する義務も多くなります。

 

 

<不動産会社の義務>

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
成約にむけての義務 特になし 積極的に買主を探すことが義務付けられている
レインズへの登録 任意 媒介契約から7日以内 媒介契約から5日以内
販売活動の報告 法令上の義務はなし。

応相談。

2週間に1回以上。

文書またはメールにて。

1週間に1回以上。

文書またはメールにて。

 

 

では、売主はどの契約を結ぶのが有利なのでしょうか?

 

それぞれの媒介契約に、メリットとデメリットがあるので、これが正解!という100%の答えがあるわけではありませんが、迷ったら次のような方法をおすすめします。

 

  • 特別に信頼できる不動産会社がない
  • 親せきや知人に売る可能性がある

 

上の項目に1つでも当てはまる人は、まずは1~3社と一般媒介契約を結びます。

 

1ヶ月ほど様子を見て、問い合わせや内見者が現れるようならそのままで。

 

販売活動が進んでいないように感じたら、別の不動産会社を探して新たに一般媒介契約を結びましょう。

 

特に熱心に販売活動をしてくれる、または信頼できそうだと思える不動産会社が1社にしぼられたら、他との一般媒介契約を解除して、1社と専任媒介契約を結ぶのもアリだと思います。

 

不動産会社選びと媒介契約選び
不動産会社選びと媒介契約選びは、マンション売却の成否を決める分かれ道となりますので、特に慎重に決めてください。

 

 

  • 失敗する人の特徴3

マンションの売却時期を考慮していなかった

マンションの売却時期としてもっとも考慮すべきなのは、近隣に似たような物件が売りに出されているかどうかということです。

 

注意事項
特に、同じマンションの同じような間取りの他の部屋が売りに出されているときは要注意です。

たとえば、競合の物件の売主が、何らかの事情で早急に売却を希望している場合など、相場より安い価格で売りに出されているケースがあります。

 

その場合、あなたがたとえ相場価格で売りに出していたとしても、なかなか売れない、または値引きを要求されることになってしまいます。

 

room

 

もし、売却を急ぐ理由がない場合は、競合が売れるのを待ってから売りに出す、という選択をすることもできます。

 

逆に、近隣の競合物件が、相場より高い価格で売りに出されていることもあります。

 

その場合は、高額売却を希望する人は競合と同じ価格で売りに出す、早期売却を希望する人は競合より少しだけ安い価格で売りに出す、などの戦略をとることができます。

 

不動産会社と相談しながら売り出し価格を決定することをおすすめします。

 

 

  • 失敗する人の特徴4

税金や手数料を考慮していなかった

マンションを売却したら、売却価格がすべて手に入ると思っていた…という失敗例です。

 

マンション売却には、次のような費用や税金がかかるので、住み替え資金やローン返済資金などの計算をするときには、必ず考慮に入れる必要があります

 

マンション売却に必要な5つの費用
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権の抹消費用
  • 引っ越し費用
  • ハウスクリーニング費用

 

1仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料です。

 

仲介手数料は法令で上限が決まっていて、マンションの売却価格により変動します。

 

下の計算式で求めることができます。

 

売却価格 手数料(消費税込)
200万円以下 売却価格×5.4%
200万円超え~400万円以下 売却価格×4.32%+21,600円
400万円超え 売却価格×3.24%+64,800円

 

 

計算例

  • たとえば、2,400万円でマンションを売却した場合…

2,400万円×3.24%+64,800円=842,400円(消費税込)

  • この金額が、不動産会社が受け取ることができる仲介手数料の上限ということになります。

 

2印紙税

マンションの売却価格により税額が変動します。

 

売却価格 印紙税
101万円~500万円 1千円
501万円~1,000万円 5千円
1,001万円~5,000万円 1万円
5,001万円~1億円 3万円

 

  • ※2019年3月現在、2020年3月31日まで印紙税の軽減措置により上記税額が適用となっています。軽減措置の期限は更新される可能性があります。

 

上の表にない金額の税額は、国税庁のホームページで確認できます。

 

国税庁|印紙税の軽減措置

https://www.nta.go.jp/

 

 

3抵当権の抹消費用(ローンが残っている場合)

売却するマンションのローンが残っている場合は、売却までにローンを完済する必要があります。

 

そして、ローン借り入れの際に担保となっていた抵当権を抹消して初めて、買主に引き渡すことができます。

 

抵当権抹消の手続き
抵当権抹消の手続きは、自分で法務局へ行ってすることもできますが、司法書士に依頼することが一般的です。

司法書士への報酬は1万円前後ですみます。

 

抵当権抹消登記の登録免許税は物件により2,000円~5,000円ほどです。

 

ポイント

抵当権抹消に必要な費用は…
登録免許税+司法書士への報酬=1万5千円ほど

 

 

4引っ越し費用

マンションを売却するということは、別の場所へ引っ越すことになります。

 

引っ越しをどうするか考えておく必要があります。

 

引っ越し費用は、

 

  • 部屋の大きさ
  • 物の多さ
  • 引っ越し先までの距離
  • 梱包作業などのオプションを付けるかどうか

 

などにより価格が決まりますので、あらかじめ概算費用を調べておくと安心です。

 

5ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングは、必ずしなければいけないわけではありませんが、水回りだけでもプロの業者にお願いすると、印象が全然違って見えます

 

掃除に自信がないという人は、費用を調べて計上しておくと良いでしょう。

 

ポイント
実際にするかどうかは、売り出しを始めてからでも良いですが、あとになって、余分な費用がかかったと思うよりは、あらかじめ必要経費として考えておくほうが無難です。

 

以上が、売却に必要なおもな費用です。

 

長くなったので、もう一度おさらいしますね。

 

マンション売却に必要な費用
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権の抹消費用
  • 引っ越し費用
  • ハウスクリーニング費用 など

 

あとになって、こんなに費用がかかるとは思わなかった…ということのないようにしたいですね。

 

マンション売却に失敗する人の最後の特徴を紹介します。

 

 

  • 失敗する人の特徴5

マンションの手入れが悪かった

マンションは、住む人の使い方によって劣化に差が出てしまいます。

 

丁寧に使っているかどうかということが、査定額に影響するのも事実です。

 

給湯器や蛇口一体型の浄水器、浴室の乾燥設備、床暖房などが壊れていると、印象が悪く、値引きの口実にされやすいです。

 

 

修理できるものや取り替えできるものはしておくことをおすすめします。

 

それができない場合は、その分の値引きを覚悟する必要があるでしょう。

 

マンションの売却を決めたら、次のポイントを意識して過ごすようにしましょう。

 

対 策

  • 家を丁寧に使う
  • 掃除をこまめに!
  • 壊れている設備は修理か取り換えを

 

一番高い査定額に飛びついてしまったう

先ほど、査定は数社に依頼するべきとお伝えしてきました。

 

数社に査定を依頼したら、一番低い査定金額から高い査定金額までを一覧にしてみましょう。

 

 

 

その中で、一番高い査定金額を信じきってしまうのは得策とは言えません!

 

査定額とは?
あくまでもこの金額で売れるのではないか?という推測です。
つまり、不動産会社から「この金額で売れます」と約束された金額ではない、ということに注意が必要です。
一番高い査定金額は魅力的に見えるでしょうが、査定額のみで飛びついてしまうと、後で痛い目をみてしまうかもしれません。

繰り返しになりますが、査定額が不動産業者から出たら必ずその査定額が出た根拠を聞くようにしましょう。
査定額の根拠を聞く際に注意して欲しいのが、
査定額の根拠を聞く際の注意点
過去の実績があるのか、見込み客がいるのかということを明確に伝えられるはずです。
このように、根拠として成り立つ事柄を述べられないのであれば、その不動産会社と契約を結ぶのは一旦待ちましょう。
高い査定額で売却主をつる不動産会社のカモにならないように、しっかりと見極めていきたいですね。

 

マンションを売りに出した後の失敗談

ここまではマンション売却時の失敗談を紹介してきました。

 

ここからは見落としがちなマンション売り出し後の失敗談について紹介していきます。

 

マンション売り出し後にやってはいけないことがわかっていると、マンション売却のプランも立てやすくなるので参考にしてみてください。

 

マンションの買い手が見つからないため売却を諦めた

中古マンションを売却する人が増えたため、件が悪い場合など買い手が見つからないことがあります。

 

その結果、マンション売却を諦めてしまう人もいますがここで気をつけなければならないことがあります。

 

マンションを売却できなかった場合の注意点
税金の支払い義務が発生する場合があります。
こういった場合には、不動産会社にマンションを買い取ってもらう「買取」を検討するべきです。

売却額は下がりますが、いつまで経ってもマンションを売却できず固定資産税を支払うよりは、賢い選択だと言えます。

マンションを購入してから5年以内に売却してしまった

この場合は、売却の利益にさらに税金が課せられてしまいます。
マンションを購入した時よりも売却した価格の方が高値だった場合は注意する必要があります。
綺麗な部屋
マンション売却で儲けを出そうと考えている場合は、この5年の法則についてしっかりと考えておいてください。

余計な税金を支払うことになってしまっては、儲けも何もなくなってしまいます。

 

マンション売却の失敗談の成功のコツまとめ

マンション売却に失敗する人の特徴をおさらいします。

 

失敗する人の特徴
  1. マンションの相場を把握していなかった
  2. 不動産会社選びを間違えた
  3. マンションの売却時期を考慮していなかった
  4. 税金や手数料を考慮していなかった
  5. マンションの手入れが悪かった

 

 

こうならないための対策もまとめておきます。

 

マンション売却で失敗を防ぐ対策
  • 査定依頼をする前に、自分で相場を調べよう
  • 不動産会社選び媒介契約は慎重に
  • 近隣の競合物件に要注意
  • 売却に必要な費用の計算をしておこう
  • 売却を決めたらキレイに家を使おう

 

 

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