土地を仲介業者に依頼して売却したいけど、仲介手数料はどのくらいかかるのだろう?

 

土地売却時の仲介手数料の相場や計算方法が知りたい
土地の売却をする際に、仲介業者に仲介を依頼する人がほとんどです。
しかしそこでかかってくる仲介手数料について、売却初心者の方はわからないことだらけでしょう。
そこで今回は、土地を売却する際にかかってくる仲介手数料の相場や、簡単な計算方法について紹介していきます。
 この記事を読めば、土地の売却を依頼した際の仲介手数料についてのあれこれがわかるようになります。

私はこの記事を読んで、仲介手数料の値下げ交渉に成功しました!
仲介手数料の相場や値下げの余地などについても紹介しているので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

土地売却時の仲介手数料は法律で上限が定められている

はじめに、仲介手数料と法律の関係をみていきましょう。

 

 

この点を確認することで不動産会社が請求書に載せる額の根拠を知ることができます。

 

そして後述する仲介手数料の相場がどのように形成されているかについての理解が容易になります。

 

仲介手数料は土地の売買価格の3%~5%(消費税は別)が上限

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。

 

それが以下のものです。

 

土地の売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5%以内
200万円超400万円以下の部分 売買価格の4%以内
400万円超の部分 売買価格の3%以内

 

注意すべきは、法律で定められているのはあくまで「上限」であり、仲介手数料の額そのものではありません。

 

そのため記事後半で述べるような値引き交渉のできる可能性があるのです。

 

また、土地の売買価格には消費税が含まれていません。

 

仲介手数料の上限には、消費税がかかるのでご注意ください。

 

仲介手数料に含まれるのは土地売却の「通常業務費用」

このような仲介手数料は土地売却を仲介した不動産会社の成功報酬としての性格をもちます。

 

仲介手数料に含まれる費用は、土地を売却するために発生した「通常の業務の範囲内の費用」となります。

 

 

 

あなたが不動産会社に土地の売却を依頼した場合、当然に広告宣伝が行われますが、こういった費用は仲介手数料に含まれるため、別途あなたに対して請求されることはありません。

 

しかし、あなたの依頼で特別な手法ないし規模の広告宣伝を行ったり、不動産会社のスタッフが遠隔地に特別な交渉をしに行ったりした場合は、別途実費を請求されます。

仲介手数料の簡単な計算方法

ここまで仲介手数料の法的な上限と性格についてみてきました。

 

「200万円以下の部分は売買価格の5.4%で、200万円超400万円以下の部分は4.32%で…」といちいち計算するのは実にややこしいですよね。

 

 

しかし、安心してください、仲介手数料は計算式で簡単に算出することができます

 

ここでは仲介手数料を簡単に求めることのできる計算式と早見表をチェックしていきましょう。

 

仲介手数料の計算方法

土地の売却時における仲介手数料の計算式は以下のとおりです。

 

土地の売買価格 仲介手数料(税込)の計算式
200万円以下 売買価格×0.05×消費税
200万円超400万円以下 (売買価格×0.042万円)×消費税
400万円超 (売買価格×0.036万円)×消費税

 

例えば1,000万円の土地売却について、実際に計算すると以下のとおりになります。

 

土地売却仲介手数料(税込)=(1,000万円×0.03+2万円)×1.08=388,800円

 

計算式を利用した方が、売買価格を「200万円以下の部分」「200万円超400万円以下の部分」「400万円超の部分」と3つに分けて計算するよりも遥かに早いですね。

 

仲介手数料早見表

計算すら面倒くさいという場合は、以下の早見表をチェックしてみてください。

 

あなたの土地を売却した際の大まかな仲介手数料がわかるはずです。

 

土地の売買価格 仲介手数料(税込)
100万円 54,000円
200万円 108,000円
300万円 151,200円
400万円 194,000円
500万円 226,800円
1,000万円 388,800円
1,500万円 550,800円
2,000万円 712,800円
3,000万円 1,036,800円
5,000万円 1,684,800円
7,500万円 2,494,800円
1億円 3,304,800円
2億円 6,544,800円
3億円 9,784,800円

 

仲介手数料のポイント
当然ながら土地の売買価格が高くなるほどに仲介手数料の上限も高くなり、3億円の土地を売った際は仲介手数料のみで1,000円弱を支払うことになる場合もあるのです。

 

そこで気になるのが仲介手数料の「相場」です

 

法律で決められているものが「上限」のみである中で、実際に人々はどの程度の仲介手数料を支払っているのでしょうか。

 

仲介手数料が発生するタイミングと契約が解除された場合の仲介手数料

ここでは、仲介手数料が発生するタイミングと、売買契約が解除された場合の仲介手数料について見ていきます。

 

先にご紹介した通り、不動産における仲介手数料とは、成功報酬を意味しています。

 

詳しく見ていきましょう。

 

 

仲介手数料が発生するタイミングと支払うタイミングは?

仲介手数料が発生するタイミングとは?
不動産の売買契約を締結したとき。
媒介契約の締結時ではなく、売買契約を結んだ際に、仲介手数料が発生します。
仲介手数料を支払うタイミングについては、行政庁による指導がなされています。
仲介手数料を支払うタイミングとは?
売買契約締結時と決済時にそれぞれ50%ずつ。
売買契約締結時と決済時にそれぞれ50%ずつ支払う方法が一般的です。

しかしその他にも、

  • 決済引き渡し時に一気に支払う方法
  • 契約時に一気に支払う方法

 

があります。

 

売買契約が解除された場合、仲介手数料の支払い義務は発生する?

ここまで読んでいただき、売買契約が解除された場合、仲介手数料の支払い義務は発生するのかどうかと、疑問に感じている読者の方もいるのではないでしょうか?

 

まず、売却が取り止めになる場合には、

  • 解除
  • 無効
  • 取り消し

 

のパターンが考えられます。

 

それぞれどういった状態なのか説明していきます。

売買契約の解除

売買契約の解除とは?
契約を締結した後であっても、土地の売却を取り止めること。
売買契約を締結した後に、どんな状態であっても解除できるわけではありません。
売買契約を解除したい場合は、
  • 約締解除
  • 法的解除
  • 合意解除

といずれかの条件に当てはまる必要があります。

 

売買契約の無効

売買契約の無効とは?
最初から契約の効力が発生していないということ。
  • 公序良俗に契約内容が反している場合
  • 意思無能力者が交わした契約

 

といった場合は、売買契約が無効とされます。

 

売買契約の取り消し

売買契約の取り消しとは?
契約締結時まで遡り、無効となること。
  • 脅迫や詐欺行為によって交わした契約
  • 制限行為能力者とされる人が単独で交わした契約

 

などの場合に、売買契約の取り消しが適用されます。

 

仲介手数料の相場

ここでは仲介手数料の相場を解説します。

 

 

実際に相場こそ、土地を売ろうと考えているあなたが最も気になる部分ではないでしょうか。

 

ほとんどの人は上限額いっぱいを支払っている

相場について、実は土地を売却したほとんどの人が仲介手数料を上限いっぱいで支払っています

 

この理由は、そもそも多くの人は法律で定められているものが「上限」と知らず、不動産会社の請求額をそのまま支払っているためです。

 

注意事項
この理由は、そもそも多くの人は法律で定められているものが「上限」と知らず、不動産会社の請求額をそのまま支払っているためです。

 

しかし何度も繰り返しますが、法律に定められているものはあくまで「上限」であり、極論を述べるならば仲介手数料がゼロ円でも良いのです。

 

このため仲介手数料については値下げ交渉の余地があります

 

土地の売買価格が高いほど値下げ交渉の余地が大きい

一般的に土地の売買価格が高い方が値下げ交渉の余地が大きくなります

 

これは100万円の土地であっても1億円の土地であっても、それを売却するために不動産会社が行う業務にはほとんど変わりがないためです。

 

不動産会社の視点から考えると、10万円の仲介手数料を5万円に下げることには応じにくいですが、100万円の仲介手数料を95万円に下げることには応じやすいはずです。

 

綺麗な部屋

 

そのためあなたが売却しようとする土地の価値が高い場合は、仲介手数料の値下げ交渉をするのがおすすめです。

 

不動産会社としても仲介手数料の値下げ交渉を全く受け付けずに、他の不動産会社に依頼されるよりは、多少仲介手数料が安くなっても自らあなたの土地を売却したいと考えます

 

仲介手数料半額や仲介手数料ゼロ円を謳う業者も
また現に最近は「仲介手数料半額」や「仲介手数料ゼロ円」をうたって、他社との差別化に取り組む不動産会社も増えてきています。

 

値下げ交渉も視野に入れつつ、あなたに合った不動産会社を探しましょう

 

仲介手数料は値下げできればできるほど良いというものではない

このように値下げ交渉をする価値のある仲介手数料ですが、どのような場合であってもゼロ円を目指すのは得策ではありません

 

ゼロ円を目指すのが得策ではない理由とは?
なぜならば手に入る仲介手数料が安ければ安いほど、不動産会社があなたの土地の売却に対してかける手間が小さくなる恐れがあるためです。

 

つまり土地が売れにくくなったり、サービスの質が低下したりする恐れがあるということです。

 

 

当然ながら不動産会社もタダ働きはしたくありません。

 

そのため仲介手数料について値下げ交渉をする場合は、「土地の売却に尽力してくれる不動産会社に正当な額の報酬を支払うという観点を頭の中に入れておくことをおすすめします。

 

不動産会社の凄まじい働きにより、あなたの土地が当初の予想よりも高く売却できたような場合は、仲介手数料を上限額で支払ってもあなたの懐に入るお金は大きくなるはずです。

 

まとめ

今回は土地を売却する際の仲介手数料の計算式と相場について解説しました。

 

法律で決まっているものは仲介手数料の「上限」のみであり、その額は土地売買価格をもとに簡単な計算式で求めることができます

 

 

このような仲介手数料ですが、多くの人は不動産会社から請求されるままに上限額いっぱいを支払っています。

 

2,000万円の土地を売却した場合は70万円超を支払っているのです。

 

仲介手数料の値下げ交渉をする際のポイント
土地の売買価格が高いほど値下げ交渉をしやすい
仲介手数料が安すぎると土地が売れにくくなる恐れがある
「不動産会社の働きに正当な報酬を支払う」という観点が重要

 

上記のポイントを頭に入れて交渉することで、数十万円から数百万円の費用を節約できるかもしれません。

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