土地を売却したいのだけど仲介手数料ってどれくらいかかるのだろうか…
そもそも仲介手数料ってどうやって決まるの?計算方法はあるの?

 

土地を売却しようとする際に気になるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。

 

土地の値段によっては仲介手数料だけで100万円を超える額を請求されることもあり、何も考えずにポンと支払うことのできるものではないでしょう。

 

不動産会社は当然のように決まった額を請求書に載せてきますが、そもそも仲介手数料がどのような仕組みで定められているのかは気になるところです。

 

そこで今回の記事では、土地を売却する際の仲介手数料について解説します。

この記事でわかること
仲介手数料の決まる仕組み
仲介手数料の計算方法
仲介手数料の相場

 

結論から述べると、仲介手数料は法律で上限が定められており、その額は簡単な計算式で求めることができます

 

そして、多くの不動産会社が当然のように上限額いっぱいを請求しているのです。

 

つまり仕組みを知ることで、交渉によって仲介手数料を値下げできる可能性があるのです。

 

この記事を読み、あなたも土地の売却コストを可能な限り低くしていきましょう。

 

土地売却時の仲介手数料は法律で上限が定められている

 

はじめに、仲介手数料と法律の関係をみていきましょう。

 

この点を確認することで不動産会社が請求書に載せる額の根拠を知ることができます。

 

そして後述する仲介手数料の相場がどのように形成されているかについての理解が容易になります。

 

仲介手数料は土地の売買価格の3.24%~5.4%が上限

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。

 

それが以下のものです。

 

土地の売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5.4%
200万円超400万円以下の部分 売買価格の4.32%
400万円超の部分 売買価格の3.24%

 

注意すべきは、法律で定められているのはあくまで「上限」であり、仲介手数料の額そのものではありません。

 

そのため記事後半で述べるような値引き交渉のできる可能性があるのです。

 

仲介手数料に含まれるのは土地売却の「通常業務費用」

 

このような仲介手数料は土地売却を仲介した不動産会社の成功報酬としての性格をもちます。

 

そのため一般的にはあなたが売却を依頼した土地が実際に売れた際に仲介手数料を支払う義務が発生します。

 

つまりどんなに不動産会社が売却のために努力をしても土地を売ることができなかった場合、仲介手数料は発生しないのです。

 

また仲介手数料に含まれる費用は、土地を売却するために発生した「通常の業務の範囲内の費用」となります。

 

あなたが不動産会社に土地の売却を依頼した場合、当然に広告宣伝が行われますが、こういった費用は仲介手数料に含まれるため、別途あなたに対して請求されることはありません。

 

しかし、あなたの依頼で特別な手法ないし規模の広告宣伝を行ったり、不動産会社のスタッフが遠隔地に特別な交渉をしに行ったりした場合は、別途実費を請求されます。

 

仲介手数料の簡単な計算方法

 

ここまで仲介手数料の法的な上限と性格についてみてきました。

 

「200万円以下の部分は売買価格の5.4%で、200万円超400万円以下の部分は4.32%で…」といちいち計算するのは実にややこしいですよね。

 

しかし、安心してください、仲介手数料は計算式で簡単に算出することができます

 

ここでは仲介手数料を簡単に求めることのできる計算式と早見表をチェックしていきましょう。

 

仲介手数料の計算方法

土地の売却時における仲介手数料の計算式は以下のとおりです。

 

土地の売買価格 仲介手数料(税込)の計算式
200万円以下 売買価格×0.05×1.08
200万円超400万円以下 (売買価格×0.042万円)×1.08
400万円超 (売買価格×0.036万円)×1.08

 

例えば1,000万円の土地売却について、実際に計算すると以下のとおりになります。

 

土地売却仲介手数料(税込)=(1,000万円×0.03+2万円)×1.08=388,800円

 

計算式を利用した方が、売買価格を「200万円以下の部分」「200万円超400万円以下の部分」「400万円超の部分」と3つに分けて計算するよりも遥かに早いですね。

 

仲介手数料早見表

 

計算すら面倒くさいという場合は、以下の早見表をチェックしてみてください。

 

あなたの土地を売却した際の大まかな仲介手数料がわかるはずです。

 

土地の売買価格 仲介手数料(税込)
100万円 54,000円
200万円 108,000円
300万円 151,200円
400万円 194,000円
500万円 226,800円
1,000万円 388,800円
1,500万円 550,800円
2,000万円 712,800円
3,000万円 1,036,800円
5,000万円 1,684,800円
7,500万円 2,494,800円
1億円 3,304,800円
2億円 6,544,800円
3億円 9,784,800円

 

当然ながら土地の売買価格が高くなるほどに仲介手数料の上限も高くなり、3億円の土地を売った際は仲介手数料のみで1,000円弱を支払うことになる場合もあるのです。

 

そこで気になるのが仲介手数料の「相場」です

 

法律で決められているものが「上限」のみである中で、実際に人々はどの程度の仲介手数料を支払っているのでしょうか。

 

仲介手数料の相場

 

ここでは仲介手数料の相場を解説します。

 

実際に相場こそ、土地を売ろうと考えているあなたが最も気になる部分ではないでしょうか。

 

ほとんどの人は上限額いっぱいを支払っている

相場について、実は土地を売却したほとんどの人が仲介手数料を上限いっぱいで支払っています

 

この理由は、そもそも多くの人は法律で定められているものが「上限」と知らず、不動産会社の請求額をそのまま支払っているためです。

 

なるべく多くの利益を得たいと考える不動産会社から「この明細に示されている仲介手数料はあくまで上限です」などという説明がされることは当然ながらありません。

 

しかし何度も繰り返しますが、法律に定められているものはあくまで「上限」であり、極論を述べるならば仲介手数料がゼロ円でも良いのです。

 

このため仲介手数料については値下げ交渉の余地があります

 

土地の売買価格が高いほど値下げ交渉の余地が大きい

 

一般的に土地の売買価格が高い方が値下げ交渉の余地が大きくなります

 

これは100万円の土地であっても1億円の土地であっても、それを売却するために不動産会社が行う業務にはほとんど変わりがないためです。

 

不動産会社の視点から考えると、10万円の仲介手数料を5万円に下げることには応じにくいですが、100万円の仲介手数料を95万円に下げることには応じやすいはずです。

 

そのためあなたが売却しようとする土地の価値が高い場合は、仲介手数料の値下げ交渉をするのがおすすめです。

 

不動産会社としても仲介手数料の値下げ交渉を全く受け付けずに、他の不動産会社に依頼されるよりは、多少仲介手数料が安くなっても自らあなたの土地を売却したいと考えます

 

また現に最近は「仲介手数料半額」や「仲介手数料ゼロ円」をうたって、他社との差別化に取り組む不動産会社も増えてきています。

 

値下げ交渉も視野に入れつつ、あなたに合った不動産会社を探しましょう

 

仲介手数料は値下げできればできるほど良いというものではない

 

このように値下げ交渉をする価値のある仲介手数料ですが、どのような場合であってもゼロ円を目指すのは得策ではありません

 

なぜならば手に入る仲介手数料が安ければ安いほど、不動産会社があなたの土地の売却に対してかける手間が小さくなる恐れがあるためです。

 

つまり土地が売れにくくなったり、サービスの質が低下したりする恐れがあるということです。

 

当然ながら不動産会社もタダ働きはしたくありません。

 

そのため仲介手数料について値下げ交渉をする場合は、「土地の売却に尽力してくれる不動産会社に正当な額の報酬を支払うという観点を頭の中に入れておくことをおすすめします。

 

不動産会社の凄まじい働きにより、あなたの土地が当初の予想よりも高く売却できたような場合は、仲介手数料を上限額で支払ってもあなたの懐に入るお金は大きくなるはずです。

 

まとめ

 

今回は土地を売却する際の仲介手数料の計算式と相場について解説しました。

 

法律で決まっているものは仲介手数料の「上限」のみであり、その額は土地売買価格をもとに簡単な計算式で求めることができます

 

このような仲介手数料ですが、多くの人は不動産会社から請求されるままに上限額いっぱいを支払っています。

 

2,000万円の土地を売却した場合は70万円超を支払っているのです。

仲介手数料の値下げ交渉をする際のポイント
土地の売買価格が高いほど値下げ交渉をしやすい
仲介手数料が安すぎると土地が売れにくくなる恐れがある
「不動産会社の働きに正当な報酬を支払う」という観点が重要

 

上記のポイントを頭に入れて交渉することで、数十万円から数百万円の費用を節約できるかもしれません。

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