保有している一軒家やマンションを売却しようと思い、費用の見積もりをとると予想よりも高くなることがあります。

 

普段の生活で不動産売却は取引する回数が少なく、不動産会社や宅建業者にいわれるがまま高いお金を支払ってしまう可能性もあるのです。

 

じつは他の経費と同じように、不動産売却のなかにも節約できる項目があります。

 

今回は、売却時にできるだけ手数料を抑える方法をご紹介いたします。

この記事でわかること

不動産売却時にかかる手数料
空き家売却時にかかる手数料
不動産売却時にかかる手数料を節約のコツ

 

土地売却時にかかる手数料とは?

 

不動産売却時にはさまざまな費用がかかりますが、とくに大きな金額なのは不動産会社や宅建業者へ支払う『仲介手数料』です。

 

不動産売買において仲介手数料を下げられるかどうかで、今後の計画にも影響をあたえます。

 

予定よりもコストがかかって、その後の計画に変更きたしていては売却する意味がありません。

そもそも何に費用がかかって「手数料」になっているのか

 

不動産売却時にかかる手数料は、不動産・宅建業者への報酬である仲介手数料です。

 

この仲介手数料、宅建業者にとっては一番の収入源にあたるとても重要なお金。

 

それだけに予想よりも大きな金額が動きます。

 

この仲介手数料で、

 

  • 都市計画法などの法的調査や物件調査
  • 物件調査時の人件費と交通費
  • 買主との交渉にかかる費用や広告宣伝費

 

不動産会社などは以上をまかなうことになります。

 

仲介手数料金額は以下の表のように上限額が決められています。

 

売買価格(消費税を含まない本体価格) 仲介手数料上限額(税抜き)
取引額200万円以下の金額 5%以内
取引額200万円超え400万円以下の金額 4%以内+2万円
取引額400万円を超える金額 3%以内+6万円

参考:国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

 

空き家の売却については綿密な現地調査を必要とする場合もあり、仲介手数料の金額上限が変わります(2018年施工)。


これは、政府としては空き家問題を改善したいですが、地方の空き家は不動産価値が低いことと遠方にあることから物件調査費用がかさみ不動産会社などが赤字になることを防ぐために施工されました。

 

売買価格(消費税を含まない本体価格) 仲介手数料上限額(税抜き)
取引額200万円以下の金額 18万円まで
取引額200万円超え400万円以下の金額 18万円まで

※仲介手数料は別途消費税がかかります。
参考:国土交通省 売買又は交換の媒介に関する報酬の額 

 

これら仲介手数料は「これ以上は請求されない」という上限の設定であり、不動産会社や宅建業者との交渉により下げることもできます。

 

都市部なら売却にかかる仲介手数料が安いところがある

 

 

理由は都市部の不動産会社や宅建業者が扱う物件の価格水準が高めで、それにともない仲介手数料も上がるためです。

 

また、仲介手数料を下げることで他の業者との差別化をはかっている不動産会社や宅建業者も存在します。

 

地方の物件は都市部と比べて取り扱い金額が低いものが多くあり、仲介手数料を上限いっぱい請求をしなければ社内ノルマなどを達成できない会社も多いです。

 

売却時の手数料の節約する3つのコツ

たとえば、3,000万円の物件と売却すると、仲介手数料上限(3%以内+6万円)で96万円

 

そこに消費税が課税されます。ただ手放すだけでなく、投資などを目的にした不動産売却ならばなおさら、仲介手数料で100万円を超えてしまうのは手痛い出費です。

 

ここから仲介手数料を節約するポイントをご説明します。

①契約前に専任媒介契約と引き換えに値引きを交渉する

 

不動産売買における仲介手数料は金額が大きいです。

 

宅建業者にとっては一番の収入源でもあります。そのため、さまざまな契約を結ぶ前に仲介手数料について取り決める業者が多いです。

 

後々のトラブルを避ける観点からも大切なことであり、仲介手数料を差し置いておこなう業者は少し心配でもあります。

 

不動産会社などと売買契約を結ぶことを媒介契約といいます。

 

この媒介契約には3つ種類(専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約)があり、そのうちの専任媒介契約をうまく活用することで手数料の値引きを引き出せることがあります。

専任媒介契約とは?

 

私たち依頼者が他の不動産業者や宅建業者へ重複して依頼をできない契約です。

 

A不動産会社に専任媒介契約で依頼をしたらA不動産会社でしか売却できず、他の不動産会社や宅建業者に横取りされる心配がない契約です。

 

他の媒介契約では買主に制限がかかりますが、専任媒介契約は制限はなく自ら買主を探すことも可能です。


不動産会社や宅建業者にとってうまみの多い契約であり、仲介手数料の値引きに応じやすくなります。

専任媒介契約で注意をすること

 

不動産会社などには有利な専任媒介契約ですが、私たち売主にとっては不利な側面もあります。

 

もともと、売却活動は不動産売買は複数の不動産会社や宅建業者に依頼をして、高く買ってくれる買主をさがすことが目的です(一般媒介契約といいます)。


しかし、専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社などには依頼できなくなります

 

そのため、高く買ってくれる上客を見つけにくくなることと、専任媒介契約を結んだことで売却しさえすれば成功報酬である仲介手数料が入ってくるため、依頼をした不動産会社などの意欲が減ってしまうことがあります。

 

この専任媒介契約は契約期間が3か月のため、その期間中は他の会社へ依頼ができずに動けなくなります。

 

理由があっていつまでには売却して物件を片付けたいと思っている方には、リスクのある方法です。

 

専任売価会契約を結ばず、複数の不動産会社や宅建業者に売却依頼を持ち掛けて、高く買ってくれる買主を探すのか、もしくは高額になりやすい仲介手数料の節約につとめるのかは難しい判断です。

 

②大手より地域の不動産の方が値引きに応じてくれやすい

 

都市部の不動産会社や宅建業者の仲介手数料は比較的安いことがあります。

 

他の会社と差別化をはかるために無料や割引、半額などをやってい会社もあります。

 

しかし、中には社内ノルマが設定されており、仲介手数料の値引きを切り出した瞬間に白い目で見られる業者もあります。

 

とくに大手不動産会社に多い傾向にあります。

 

そのため、小さいながらも地域密着型の不動産会社や宅建業者の方が仲介手数料の値引きに積極的なところがあります。

 

③仲介手数料は成功報酬。複数の不動産会社に相談できる

 

高額になりやすい仲介手数料ですが、相談をした会社ごとに支払うわけではなく、最終的に不動産を売却をした『成功報酬』として支払います。

 

どれだけ相談をしようとも、売却できなければ不動産会社や宅建業者の報酬にはならないのです。

 

そのため、仲介手数料を節約するには少し面倒ですが複数の不動産会社や宅建業者から見積をとることをおすすめします。

 

そうすることで、担当者の対応が良いけども仲介手数料が若干高いところでなどへ「ほかの業者はこの金額でやってくれる」と具体的に相談を持ち掛けることができます。

 

仲介手数料は成功報酬。すこしばかり安くしても、顧客に逃げられるよりはずっとましです。

 

担当者にとっても安くしろの一点張りよりも、具体的な見積書を提示した方が上席へ話がしやすいのでおすすめです。

 

まとめ

 

今回は土地の売却時にかかる手数料の節約方法について説明いたしましました。


実際に売却をするときは一番大きな金額となり、投資目的で不動産を保有していた方にとっては利益が減ってしまうこともあります。

 

可能な限り仲介手数料は節約をして、不動産は高く売却したいものです。

 

経費を下げると同時に高く売る方法も追及していくことをおすすめいたします。

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