不動産売却を行う際には、売却した利益に応じて税金が必要になります。

 

これは一軒家だけではなくマンション売却の際にも必要となります。

 

売却の際は自分のマンションを売却した得た利益に対して、どのくらいの税金がかかるのかを売却前に事前に確認しておくことが大事です。

 

譲渡所得税について

 

マンションの売却税にはさまざまな税金がかかりますが、その中でもまず最初に把握しないといけないのが「譲渡所得税」です。

 

どのような税金?

 

「譲渡所得」は所有している土地やマンション・一軒家などの建物、また株式や貴金属などを売却して得た利益をさします。

 

「譲渡所得」にかかる税金を「譲渡所得税」と言います。

 

譲渡所得にかかる「所得税」と「住民税」の総称とされています。

 

しかし、これら不動産・株式・貴金属等の内、土地やマンション・一軒家などの建物を対象とした、不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は「分離課税」と言います。

 

「分離課税」は給与所得や事業所得などの所得とは切り離して計算されるので、これはポイントとしておさえておきましょう。

 

不動産の譲渡所得は経緯が重要

 

不動産の場合、売れた価格がそのまま譲渡所得にはならず、不動産を売却するまでの経緯が重要になります。

 

不動産の購入や売却などの取引には、土地や建物自体の価格の他にさまざまな費用が必要になります。

 

例えばマンションの場合であれば、マンションの購入価格と購入費用、さらにマンション売却費用など、購入価格と売却までにかかった費用を売却価格から差し引いたものが譲渡所得になります。

 

マンションの売却価格が「収入金額」、マンションを購入した金額と購入費用の合計が「所得費」、マンション売却時にかかった費用が「譲渡費用」となり、譲渡所得は下記の式で計算できます。

 

譲渡所得の計算式 「譲渡所得=収入金額-所得費-譲渡費用」

 

マンションの売却益にかかる税金

 

マンションの売却時には譲渡所得を理解することが重要とわかりましたが、マンションの譲渡所得にかかる税金は実際にどのくらい必要なのでしょう?

 

マンションは5年がポイント

 

マンションの売却益の税金はマンションを購入してから5年以内を基準として税金の金額が大きく異なります。

 

5年に設定されている理由は、短期間での転売を防ぐ目的とされています。

 

この5年を目安に、5年以下のマンションの売却で得た所得を「短期譲渡所得」。

 

5年以上経過したマンションの売却で得た所得を「長期譲渡所得」と言います。

 

短期・長期譲渡所得で必要となる税金は、「短期譲渡所得の税金=譲渡所得×39%(所得税30%+住民税9%)」「長期譲渡所得の税金=譲渡所得×20%(所得税15%+住民税5%)」と、それぞれ必要となり、これが一つの目安となります。

 

ここにさらに、平成25年~49年まで設定されている復興特別所得税が所得税額に対して2.1%追加されます。

 

つまり5年を経過するかしないかで、凡そ2倍ほど税金に違いがあり、かかる税金を考えた場合は、5年以上経過したマンションを売却する方が得であると言えます。

 

譲渡所得が1000万円の場合の計算例

 

短期譲渡所得の場合

項目 計算式 必要となる税金
所得税 1000万円×30 300万円
住民税 1000万円×9 90万円
復興特別所得税 300万円×2.1 63000
売却時の税金合計   3963000

 

長期譲渡所得の場合

項目 計算式 必要となる税金
所得税 1000万円×15 150万円
住民税 1000万円×5 50万円
復興特別所得税 150万円×2.1 31500
売却時の税金合計   2031500

 

マンション売却時の譲渡所得が1000万円の場合の短期・長期譲渡所得それぞれに必要となる税金はこのようになり、およそ200万円もの違いがあります。

 

マンションを売却する際は、その物件を購入してから5年以上経過しているか、していないかが大きなポイントになります。

 

 

マンションの売却時の税金控除や無税のケース

 

ここからは、マンション売却時における税金控除の方法についていくつか順番に紹介していきます。

 

居住用財産の控除 

 

居住用財産とは、「所有している居住の用に共にしている家屋」のことを言います。

 

簡単に言えば「自分が住んでいる家(マイホーム)」のことを表します。

 

これは一軒家だけでなくマンションも対象となり、自分が住んでいる、もしくは家族が住んでいれば適応されます。

 

居住用財産を利用した税金の控除は居住年数に関係なく利用でき、またマンション売却時における税金控除の方法として最もポピュラーな方法です。

 

実際に住んでいたマンションであれば、居住年数に関係なく譲渡所得から最大で3000万円まで控除できるため、これを利用して実際にマンション売却時の所得税が無税になるケースが多いです。

 

また夫婦名義で待っている物件を売却した場合は、3000万円の特別控除を2人分利用できるため、最大で6000万円までの税金控除を利用できます。

 

マンション売却で損をした場合は税金が優遇

 

マンション売却などの不動産取引を行った際は、購入金額に比べ売却金額が低いい場合など、マンションを売却し逆に損をしてしまったケースも多くあります。

 

しかし、そのような場合は税金の優遇を受けることができます。

 

これを「損益通算・繰越控除の特例」と言います。

 

特例の対象となるのは「マンション売却金額がローンの残高よりも低い場合」「マンション売却で損をし、新居を住宅ローンで購入する場合」これらが対象となります。

 

これらの制度の利用するための条件は以下のようになります。

 

マンション売却金額がローンの残高よりも低い場合
売却したマンションが居住用である
譲渡したマンションの所有が5年以上
譲渡したマンションの売却契約を実施した前日から住宅ローン返済期間が10年以上残っている

     

    マンション売却で損をし、新居を住宅ローンで購入する場合
    売却したマンションが居住用である
    譲渡したマンションの所有が5年以上
    譲渡した年の前年から翌年末までに新たな住宅を購入し、購入した翌年末までに最大で3年入居する
    新たに取得した住宅ローンの返済期間を10年以上にする
    新たに取得した住宅の面積が50㎡以上であること

     

    これらの条件に当てはまる場合は、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けることができるので、マンション売却の検討をされた際は必ず条件をチェックしましょう。

     

     

    マンションの売却時の消費税

     

    居住用のマンションや別荘を売却して得た譲渡所得には消費税はかかりません。

     

    しかし、投資用のマンションなど収益を目的とした物件には消費税が必要となるため注意が必要です。

     

    建物部分だけが消費税の対象

     

    投資用マンションなどの収益物件を売却する際に発生する消費税は、その建物部分だけとなります。ですので、仮にマンションを3000万円で売却した際は、3000万円全てに消費税がかかるわけではなく、3000万円の内訳で2000万円が建物、土地が1000万円の場合は、建物部分の2000万円が消費税の対象となります。

     

    土地と建物部分の価格の決め方は、役所で発行してもらえる「固定資産課税台帳記載事項証明書」と言う書類を参考に決められます。

     

     

    マンションの売却益にかかる税金のまとめ

     

    ここまで紹介したマンション売却益にかかる税金に関する情報をまとめました。

     

    まとめポイント

     

    • マンションを売却して得た利益のことを「譲渡所得」と呼び、それにかかる税金を「譲渡所得税」と言う
    • マンション購入時から売却までの5年を目安に、売却時に必要となる税金は5年以下の場合は「約39%+1%」、5年以上経過している場合は「約20%+2.1%」がそれぞれかかり、5年を目安に大きなさがある
    • マンションの売却時には税金控除や無税のケースなどがあり、控除の場合は最大で1人当たり3000万円までの控除が、マンションの売却時に損をした場合は税金が優遇されるなどがある
    • マンション売却時にかかる消費税は、居住実績にあるマンションの場合はかからないが、投資用や収益物件の場合は消費税が必要となり、建物部分のみが消費税の対象となる

     

    これらのことがポイントになります。

     

    マンション売却を検討される際や、実際にマンションを売却される際は、これらのポイントを踏まえて、計画的にマンション売却を行いましょう。

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