住宅ローンが残っているけれど、家の売却を考えている。

 

住宅ローンの返済中だとしても離婚や転勤など、何らかの事情で家の売却を考えている方もいらっしゃるでしょう。

しかし、住宅ローンの返済中に家の売却をする方法や注意点を知らない方は多いと思います。

 

 

そこでこの記事では、住宅ローンの返済中に家を売却する際の注意点を紹介しています。

 

 

 この記事を読めば、住宅ローンの返済中に家を売却する際の注意点がわかるようになります。

 

 

私は住宅ローン返済中に妻と離婚することになりましたが、この記事のおかげでうまく売却することができました。

 

 

当記事では、あなたの家の売却価格を無料で調べる方法も紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

売却時に家のローンを完済する必要がある

住宅ローンの残っている不動産を売却する場合、住宅ローンを完済しなければ売却することができません。

 

不動産を購入する際、銀行などの金融機関と抵当権の設定を行っている為、抵当権を抹消しなければ売却することができないためです。

 

抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が必要になります。

 

 

抵当権が付いたままでは、万が一売主が住宅ローンの返済を怠った場合、銀行に不動産を差し押さえられてしまいます。

 

そんな権利の付いたままの不動産を誰も欲しがる人はいません。

 

そのため、不動産の売却時には抵当権を抹消、つまり住宅ローンを完済する必要があるのです。

 

売却代金も入れて完済できれば問題ない

住宅ローンを長く組んでいる人は、住宅ローンの残債が多く残っている人も少なくありません。

 

住宅ローンの完済に何千万ものお金をいきなり支払える人はそうそういません。

 

 

そのため、不動産の売却した時の金額で住宅ローンの残債がなくなれば売却可能です。

 

つまり、

 

住宅ローンの残債<売却代金

 

であればよいという事です。

 

例えば、住宅ローンの残債が1,500万円に対し、売却額が2,000万円だった場合は売却可能という事です。

 

売却価格がどれくらいなのかを把握しておく

不動産を売却する上で必ず売却額がどれぐらいになるのかを把握しておくことが必要です。

 

 

 

万が一住宅ローンの残債以下の金額でしか売却できなかった場合、自己資金から足りなかった残債分を出す必要があるからです。

 

売却相場の把握には一括査定がおすすめ

自分の不動産が現在どれぐらいの価値があるのかを把握するには、インターネットの不動産一括査定サイトを利用すると良いです。

 

不動産一括査定サイトとは?
サイト内の必要項目を入力していくだけで、複数社の不動産会社に概算の見積もりを取ってもらう事が可能です。

 

実際には現場の状況や周辺環境、物件の状態などを考慮して売却額を決定していきますが、不動産一括査定サイトでもおおよその価格が把握できます。

 

一般ユーザーは無料で不動産一括査定サイトを使うことができるので、余計な費用はかかりません。

 

無料で使える便利なツールなら、使わないという選択肢はないですよね。

 

 

売却時の費用がどれぐらいかかるかを把握する

不動産を売却する際に、必要になる費用があります。

 

売却額がそのまま手元に残るわけではありませんので、住宅ローンの残債と売却額が同額だった場合、費用を差し引くと住宅ローンを完済できなくなります。

 

 

そのため、売却時に必要な費用はしっかりと確認しておく必要があります。

 

諸費用は大きく分けて6つ

不動産の売却にかかる費用は以下の通りです。

 

    • 仲介手数料
    • 印紙税
    • 抵当権抹消登記費用
    • 譲渡所得税
    • 引っ越し費用
    • 解体費や処分費

 

1仲介手数料

不動産の売却の取引が成立した時に不動産会社に支払う報酬です。

 

宅建業法で仲介手数料の上限が決められており、400万円以上の物件を売却した場合の計算式は以下の通りです。

 

売却額✖3%+6万円+消費税

 

 

2印紙税

契約書に貼付する収入印紙の事です。

 

契約書1部につき1枚の収入印紙が必要になりますので、売主と買主どちらにも貼付しなければなりません。

 

また、印紙税は物件の販売価格によって異なります。

 

10万円超~50万円以下 200円
50万円超~100万円以下 500円
100万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 1万円
5,000万円超~1億円以下 3万円
1億円超~5億円以下 6万円
5億円超~10億円以下 16万円
10億円超~50億円以下 32万円
50億円超~ 48万円

 

3抵当権抹消登記費用

不動産の取引が終了すれば、抵当権の抹消を行わなければなりません。

 

抵当権抹消登録費用とは?
司法書士が売主に代わって引き受けてくれますので、その司法書士に支払う報酬の事です。

 

一般的に1つの物件の場合、10万円程度と言われております。

 

4譲渡所得税

譲渡所得税とは?
不動産を売却した際に、利益が出た場合にかかる税金の事です。

 

売却して出た利益に対して税金がかかるのですが、ここで言う利益とは不動産購入費や仲介手数料、印紙税などの費用を引いて残った利益を指します。

 

従って、利益が出なければ支払う必要はありません。

 

 

5引っ越し費用

住居を売却し新たな住居に引っ越しするための費用も必要です。

 

引越し費用は時期によっても費用は異なってきますが、多くみて10万円~15万円はかかると思っておいた方が良いです。

 

6解体費や処分費

建物を解体して売却する場合は、不用品の処分をする場合は別途費用が必要です。

 

解体費については一般的に坪単価3万円と言われております。

 

完済できない場合はどうなる?

資金繰りがうまくいかず、どうしても住宅ローンを完済できない場合もあるでしょう。

 

 

そこでここでは、住宅ローンを完済できない場合にどうしたらよいのかを解説していきます。

 

任意売却

不動産の状態が良くない場合や、住宅ローンの残債が多くて売却した金額だけでは住宅ローンを完済できない場合でも、任意売却という方法で不動産を売却できる可能性があります。

 

任意売却とは?
住宅ローンの残債が返済できなくなった場合に金融機関の合意を得て売却する方法です。

 

住宅ローンの滞納や延滞をすると、債務者が住宅ローンを分割で返済する権利を失います。

 

そうなると、お金を貸している金融機関から一括で返済することを要求してきます。

 

残債を一括で返済できない場合は

残債を一括で返済できない場合は、金融機関の担保となっている不動産を強制的に売却されることを『競売』と言います。

競売にかけられる前に、自ら任意売却を申し出ることができます。

 

しかし、住宅ローンの滞納や延滞などがあって、住宅ローンの支払いが困難な場合に限られますので、十分支払う余裕のある人は任意売却することはできません。

 

金融機関からお金を借りる

家を買い換える場合など、次の家が決まっている場合はローンに上乗せしてさらにローンを組むという方法もあります。

 

注意

しかし、さらにローンを組むということはさらに借金が増えるということです。

審査は厳しくなり年収などによっては、審査に通らないことも十分に考えられます。

 

また消費者金融でお金を借りればいいと考えている方は、注意が必要です。

 

消費者金融でお金を借りたという事実は、いずれわかってしまうため印象が悪くなってしまいます。

 

住宅ローンを組めなくなる可能性もあるので、手を出すのはやめましょう。

 

両親や親戚からお金を借りる

両親や親戚もそれぞれのライフプランがあるでしょうから、お金を借りるというのは現実的でない場合がほとんどでしょう。

 

しかし、相手方が納得してお金を借りられる場合は、お金を借りて返済に充てるようにしましょう。

 

住宅ローンの残責を減らすために人に家を貸す

家を売却したいけれど、住宅ローンがまだ残っていると困っている場合、購入した家を人に貸して住宅ローンの残責を減らすという方法もあります。

 

家を人に貸せば、毎月家賃収入が見込めます。

 

ポイント

その家賃をローンの残責にあてれば、少しずつかもしれませんがローンを減らすことができます。

家を人に貸すためにあなた自身が他の家をみつけなくてはいけない場合でも、家賃収入より安い賃料の家を見つけることができれば、プラスが生まれます。

 

しかし家の借り手が現れるかは家の状態や立地などに寄るところもあります。

 

また、人に家を貸したことで家が劣化してしまうという恐れもあります。

 

ご家族でよく話し合ってから決めるようにしましょう。

 

不動産会社をきちんと見極める

不動産を売却する場合、必ず不動産会社に依頼することになりますが、不動産会社を選ぶ際には注意が必要です。

 

注意

多くの不動産会社がある中で、きちんと売主の立場になって考えてくれる不動産会社とそうでない会社があります。

大手などは取り扱う物件数が多く、営業マン一人の担当する数が多くすべてに同じぐらいの手間をかける事ができない場合があります。

 

そうなればせっかく大手に依頼した意味がありません。

 

そのため、大手や中小企業にかかわらず複数の不動産会社に相談をして自分に合った不動産会社を見極めう事が必要です。

 

ローン返済中の家を売却する時の5つの注意点まとめ

いかがでしたか?

 

ローンの返済中に家を売却する際の注意点を紹介してきました。

 

 

不動産の売却には様々な費用がかかりますので、それらの費用と売却額がいくらになるのかをしっかりと把握しておくことが必要です。

 

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