住宅ローンが残っているけれど、家の売却を考えている。

 

住宅ローンの返済中だとしても離婚や転勤など、何らかの事情で家の売却を考えている方もいらっしゃるでしょう。

しかし、住宅ローンの返済中に家の売却をする方法や注意点を知らない方は多いと思います。

 

 

そこでこの記事では、住宅ローンの返済中に家を売却する際の注意点を紹介しています。

 

 

 この記事を読めば、住宅ローンの返済中に家を売却する際の注意点がわかるようになります。

 

 

私は住宅ローン返済中に妻と離婚することになりましたが、この記事のおかげでうまく売却することができました。

 

 

当記事では、あなたの家の売却価格を無料で調べる方法も紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

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売却時に家のローンを完済する必要がある

住宅ローンの残っている不動産を売却する場合、住宅ローンを完済しなければ売却することができません。

 

不動産を購入する際、銀行などの金融機関と抵当権の設定を行っている為、抵当権を抹消しなければ売却することができないためです。

 

抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が必要になります。

 

 

抵当権が付いたままでは、万が一売主が住宅ローンの返済を怠った場合、銀行に不動産を差し押さえられてしまいます。

 

そんな権利の付いたままの不動産を誰も欲しがる人はいません。

 

そのため、不動産の売却時には抵当権を抹消、つまり住宅ローンを完済する必要があるのです。

 

売却代金も入れて完済できれば問題ない

住宅ローンを長く組んでいる人は、住宅ローンの残債が多く残っている人も少なくありません。

 

住宅ローンの完済に何千万ものお金をいきなり支払える人はそうそういません。

 

 

そのため、不動産の売却した時の金額で住宅ローンの残債がなくなれば売却可能です。

 

つまり、

 

住宅ローンの残債<売却代金

 

であればよいという事です。

 

例えば、住宅ローンの残債が1,500万円に対し、売却額が2,000万円だった場合は売却可能という事です。

 

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売却価格がどれくらいなのかを把握しておく

不動産を売却する上で必ず売却額がどれぐらいになるのかを把握しておくことが必要です。

 

 

 

万が一住宅ローンの残債以下の金額でしか売却できなかった場合、自己資金から足りなかった残債分を出す必要があるからです。

 

売却相場の把握には一括査定がおすすめ

自分の不動産が現在どれぐらいの価値があるのかを把握するには、インターネットの不動産一括査定サイトを利用すると良いです。

 

不動産一括査定サイトとは?
サイト内の必要項目を入力していくだけで、複数社の不動産会社に概算の見積もりを取ってもらう事が可能です。

 

無料で大手複数社の査定結果がもらえる!

 

実際には現場の状況や周辺環境、物件の状態などを考慮して売却額を決定していきますが、不動産一括査定サイトでもおおよその価格が把握できます。

 

一般ユーザーは無料で不動産一括査定サイトを使うことができるので、余計な費用はかかりません。

 

無料で使える便利なツールなら、使わないという選択肢はないですよね。

 

 

家の売却前に!不動産一括査定サイトがおすすめ

家やマンション・土地などの不動産を売却するとなると、まず気になるのが、不動産がどのくらいの値段で売れるのかという点ですよね。

そこで、
もし高く売れるなら売りたい…
程度で考えている人にも、
短期間で売却したい!
と真剣に考えている人にもおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは
一回の申し込みで、複数の不動産会社に査定してもらえるサービス。
売却前に不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
不動産一括査定サイトを使えば、自宅にいながらでも査定を依頼でき、査定結果を比較することで自分にとって最適な不動産会社を見つけられます

でも、どの不動産一括査定サイトを利用したらいいの?
そんな疑問に答えるためにも、今回「不動産売却のリセル編集部」は各不動産一括査定サイトの評判を、独自で調査してみました!

以下が口コミでの評判が高く、もっとも人気な不動産一括査定サイト4選です♪

【人気】おすすめ不動産一括査定サイトランキング

イエウール
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
第1位は「提携している不動産会社数がNo.1」の『イエウール』です。
イエウールの詳細を見る
運営会社 株式会社Speee
提携不動産会社数 約1,900社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 大京穴吹不動産
三交不動産
三井住友トラスト不動産
みずほ不動産販売
日本住宅流通株式会社など
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2014年1月
 

イエウールの特徴は?

「提携不動産会社数・利用者数」がトップクラスなのが、『イエウール』です。

まずその理由の一つは、イエウールは大手不動産会社だけでなく、地域密着型の優良不動産会社とも提携しているから。

北は北海道・南は沖縄まで、全国各地にある1,600社以上の不動産会社と提携しています

そのため利用者数は1,000万人と、利用者の多さも業界トップクラスなのです。
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール 『イエウール』がサービスを開始したのは2014年〜と他サイトと比べると遅めですが、ここ数年でこれほど多くの不動産会社と提携し利用者を得ているという点は、高く評価できますよね。

地方での、不動産売却を検討している方には特にオススメしたい不動産一括査定サイトです。

イエウールの評判は?

そして、理由の2つ目は、イエウールが独自で行う「悪徳企業は排除」のシステムにあります。

『イエウール』は1,600社以上の不動産会社と提携していますが、利用者からクレームが多い不動産会社との契約は解除し、常に”優良な不動産会社のみ提携している”状態を保っているのです。
まさに『イエウール』が提携している不動産会社は、厳選した1,600社と言えますね。
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
 そんな『イエウール』は、実際に利用した方からの評判が非常に良く、ネット上の口コミも良いコメントばかりです。
また定期的にお客様アンケートも行い、サイトの改善に努めています。

イエウール利用者の口コミ

評判の悪い不動産業者に当たらない
今回イエウールを利用して良かったなと思った点は、友人から聞いた悪評な不動産業者を査定申し込みする時点で排除できたこと。
複数ある不動産会社の中から、自分で査定依頼する会社を選べるのは大きな利点だと感じました。
査定依頼はスマホ一つで簡単!
持ち家を売却したく、査定して頂くためにイエウールを利用しました。これまで不動産の査定とは何だか難しいイメージを持っていたのですが、イエウールは入力情報もシンプルで簡単。
他サイトと比べて明らかに提携不動産会社が多いのも、有り難かったです。対応も素早く丁寧で、とてもオススメできます。
 
リビンマッチ(旧スマイスター)
おすすめ不動産一括査定サイトランキング リビンマッチ
第2位は、利用者満足度が高く、不動産査定に関するあらゆるニーズに対応可能なリビンマッチです。  
リビンマッチの詳細を見る
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社
提携不動産会社数 約1,400社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 住友林業
センチュリー21
アパマンショップ
みずほ不動産
朝日住宅
大東建託
近鉄不動産
HOME’S
ホームプラザなど
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2004年1月
 

リビンマッチの特徴は?

リビンマッチ(旧スマイスター)は、不動産売却だけでなく買取や農地・工場なども扱っており、不動産売却の様々な分野を網羅しています。

10年以上の運営実績があり、累計利用者数は440万人にも達します。

リビンマッチの評判は?

リビンマッチは不動産価格の満足度ランキングや利用したい不動産ポータルサイトランキングで1位を獲得しています。

多くの不動産一括査定サイトの場合、主に売却のみを扱っていますが、リビンマッチでは売却だけでなく買取や土地活用なども扱っています。

リビンマッチでは、店舗や工場・倉庫、農地も売却可能です。
 
不動産買取のメリット
  • 時間がかからない
  • 早く現金化できる
「転勤や相続などの急な事情で、なるべく時間をかけたくない」「価格は少し安くても早く現金化したい…」そんな人に買取はおすすめです。

また、リビンマッチでは、全国各地の1,400社以上の不動産会社と提携しており、この数はトップレベルです。選択肢が豊富なのも評判が高いです。

リビンマッチ利用者の口コミ

方法を選択できる
売却しようかと思っていたのですが、査定結果をみると、賃貸収入の方が良い値段だったので、そちらの不動産会社を選ぶことにしました。
自分に合う不動産会社を見つけられる
仕事が忙しく、不動産会社を回る時間が取れないので評判の良いリビンマッチさんにお願いしました。
結果、期待よりも高値で売却でき満足です。また、1,400社の中から自分にピッタリの不動産会社も選べました。


 
すまいValue
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
第3位は、大手6社が査定サービスを行う唯一の不動産一括査定サイト『すまいValue』です。
すまいValueの詳細を見る
運営会社 大手不動産会社6社の共同運営
提携不動産会社数 6社
対象エリア 都市部中心(店舗数は全国870店舗以上)
主な提携不動産会社名 住友不動産販売
小田急不動産
東急リバブル
野村の仲介+(PLUS)
三井のリハウス
三菱地所ハウスネット
同時依頼可能数 最大6社
サービス開始時期 2016年10月
『すまいValue』は、業界を代表する以下の6つの超大手不動産会社によって運営されています
  • 三井不動産リアリティネットワーク(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産グループ
  • 三菱地所リアルエステートサービス
  • 小田急不動産
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
中でも「三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売」は、業界内の売上高ランキングトップ3の超大手不動産会社。

 この3社を含む6社の大手不動産会社に一括で査定依頼できるのは、『すまいValue』だけなんです。

すまいValueの特徴は?

『すまいValue』の特徴の一つは、誰もが知っている実績ある不動産会社が運営しているという安心感です。

そのためお客さんの満足度も抜群に高く、実際に6社のどれかを利用して不動産を売却したお客さんのうち96.7%が、

「トラブルなく安心・安全に取引できた」
と回答しています。

すまいValueの評判  
不動産売却が初めての人にとって、信頼・安心できるサポートがあることは大切ですよね。
また『すまいValue』は売却力においても、大手ならではのネットワークを活かした営業の力があります。
  • 抱えている顧客の数が違うので、売却スピードが早い
  • 広告にかける費用も桁違い
  • なのでお金を惜しまず使って、あなたの不動産を宣伝してくれる
こういった点は、大手不動産会社によって運営されている『すまいValue』ならでは。
 
そのため、不動産一括査定サイト選びに迷ったら、とりあえず『すまいValue』を選んでおけば間違いありません。
『すまいValue』と他サイトの併用もおすすめです。  

すまいValueの評判は?

1年間のうち『すまいValue』を運営する6社の不動産会社に、不動産の購入相談をするお客さんの数は、36万組以上です。

また、2018年度の契約成立した売買仲介取扱件数は、6社まとめると11万件以上にのぼりました。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue

先述した通り『すまいValue』でトラブルなく安心・安全に取引できた割合は、96.7%と非常に高い割合。

『すまいValue』を運営する不動産会社は、それぞれが全国各地に店舗を持っており、合計で全国に870店舗あります。

全国規模で集めた豊富な情報力で、その地域に合わせた不動産売却をサポートしてくれますよ!
 

すまいValue利用者の口コミ

期待以上の結果に満足
最初は不安でしたが、他のサイトで一括査定を依頼した時よりも、高い売却価格を提示してくれたので迷わず売却しました。最終的には、1社目の査定額よりも250万円高く売却することができ、満足です。6社だけなので、見積もり確認・やりとりなどの手間も少なかったです。
信頼できるスタッフ
気軽に利用してみたところ、三菱地所や住友不動産など、よく目にする大手4社から早速返答があり、まとめて見積もりを取ることができました。知識や経験が豊富でプロ意識のあるスタッフの方はとても親切で、知識ゼロの私にも非常に分かりやすく説明してくれたので、大変頼りになりました。
 
おうちダイレクト
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
第4位は、Yahoo!とSRE不動産(旧ソニー不動産)が共同運営するおうちダイレクトです。
おうちダイレクトの詳細を見る
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社
提携不動産会社数 9社
対象エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市
主な提携不動産会社名 CENTURY21
大京穴吹不動産
大成有楽不動産
ロイヤルハウジング
POLUS
TOHO HOUSEグループ など
同時依頼可能数 9社
サービス開始時期 2015年11月
 

おうちダイレクトの特徴は?

『おうちダイレクト』は従来の不動産一括査定サイトとは異なり、不動産の買主と売主を出来るだけ直接繋げる「マッチングサービス」という新しいサービスを実施しています。

【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
もちろん他のサイトのように、提携不動産会社を仲介役として紹介する「仲介サービス」や「一括査定依頼サービス」も行なっています。

しかし「マッチングサービス」を利用したセルフ売却なら、仲介手数料0円で不動産売却が行えてしまうのです。

セルフ売却の流れ
  1. 不動産の売り出し価格の決定
  2. 物件PRを作成
    フォーマットあり。
  3. Yahoo!不動産に掲載
    無料で掲載。いつでも掲載停止可能!
  4. 買い手の反応を見て価格や情報を変更
    自由に変更可能なので自分が満足いく売却に繋がります。
  5. 購入検討者が見学予約などをしてマッチング成立
  6. 見学案内や専門的な手続きは代行コーディネーターにお任せ!
「セルフ売却」では不動産の売り出し価格を自分で決められるだけでなく、Yahoo!不動産に掲載される物件情報・画像・PRコメントも全て自分で決めることになります。

 加えてそれらの情報はいつでも変更可能なので、売主は納得いく買主が現れるのを待てるだけでなく、希望額で売却しやすいんですね。
不動産見学の案内〜契約までの専門的な手続きは、SRE不動産のプロのコーディネーターの方が代行してくれますよ。
仲介手数料無料なのに手厚いサポート付きなのね!
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト このセルフ売却はまだ、

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 埼玉県
  • 千葉県
の対象エリアのみの実施ですが、最短で1営業日で売却開始できるなど、『おうちダイレクト』の新しい売却方法は話題となっています。

おうちダイレクトの評判は?

『おうちダイレクト』はヤフー株式会社が運営していることもあり、オリジナルの販売活動が優秀と評判です。

一般的には、

  • インターネット広告を出す
  • ホームページに掲載する
  • チラシをポスティングする
売却活動ですが、当然多くやればやる程広告費用がかかります。

しかし『おうちダイレクト』を利用すれば、上記のような不動産会社が行う販売活動に加え、『おうちダイレクト』とヤフーのネットワークを使ったオリジナルの販売活動法で売却を手伝ってくれるのです。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
3つの媒体から販売することで、より多くの人の目に物件情報が止まり、物件が高く売れる可能性も上がるという仕組みです。

おうちダイレクト利用者の口コミ

自分のペースで売却したい人向け
「売却手数料が無料になる」という謳い文句に惹かれ、利用しました。 自分のスピードで売却でき、電話営業などがない点が良かったです。 しかしおうちダイレクトで不動産を売る場合、こちら以外で販売活動はできない仕組みなので注意が必要です。
100万円以上の手数料がタダに
一般的に100万円以上かかる仲介手数料が無料になる、という点はやはり魅力的。 だが対象エリアがかなり限られていること・掲載物件も他サイトと比較すると少なめな印象。今後のサービス拡大に期待できそう。

【比較表】人気不動産一括査定サイトを徹底比較

上で紹介した、不動産一括査定サイトそれぞれにはどのような違いがあるのか、表にしてわかりやすく比較してみました。

すまいValue イエウール おうちダイレクト リビンマッチ
提携数 厳選した6社 1,800社 9社 約1,400社
同時依頼 6社 6社 9社 6社
対応地域 都市部中心 全国対応 全国対応 全国対応
利用者数 100万人 1,000万人 300万人 440万人
査定種類 7種類 10種類 5種類 9種類
 

複数の不動産一括査定サイトを使おう!

不動産売却を成功するには、自分の不動産の特徴に強い不動産会社を見つけなければなりません。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意がありますから、複数の不動産会社を比較検討する必要があります。

しかし、一件一件複数の不動産屋さんをまわるとなると、時間や費用の手間がかかりますよね

複数の不動産一括査定サイトを使おう
それを解決するのが今までご紹介してきた「不動産一括査定サイト」なのです。

不動産一括査定のメリット
  • 自宅で複数の不動産会社と相場の比較ができる
  • 費用・手間がかからない
不動産一括査定サイトにもそれぞれの強み弱みがあるので、複数のサイトを利用してどれが自分に合うのか比較することをオススメします。

今回ご紹介した不動産一括査定サイトは、人気なものから厳選して選んだ4サイトなので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

 

売却時の費用がどれぐらいかかるかを把握する

不動産を売却する際に、必要になる費用があります。

 

売却額がそのまま手元に残るわけではありませんので、住宅ローンの残債と売却額が同額だった場合、費用を差し引くと住宅ローンを完済できなくなります。

 

 

そのため、売却時に必要な費用はしっかりと確認しておく必要があります。

 

諸費用は大きく分けて6つ

不動産の売却にかかる費用は以下の通りです。

 

    • 仲介手数料
    • 印紙税
    • 抵当権抹消登記費用
    • 譲渡所得税
    • 引っ越し費用
    • 解体費や処分費

 

1仲介手数料

不動産の売却の取引が成立した時に不動産会社に支払う報酬です。

 

宅建業法で仲介手数料の上限が決められており、400万円以上の物件を売却した場合の計算式は以下の通りです。

 

売却額✖3%+6万円+消費税

 

 

2印紙税

契約書に貼付する収入印紙の事です。

 

契約書1部につき1枚の収入印紙が必要になりますので、売主と買主どちらにも貼付しなければなりません。

 

また、印紙税は物件の販売価格によって異なります。

 

10万円超~50万円以下 200円
50万円超~100万円以下 500円
100万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 1万円
5,000万円超~1億円以下 3万円
1億円超~5億円以下 6万円
5億円超~10億円以下 16万円
10億円超~50億円以下 32万円
50億円超~ 48万円

 

3抵当権抹消登記費用

不動産の取引が終了すれば、抵当権の抹消を行わなければなりません。

 

抵当権抹消登録費用とは?
司法書士が売主に代わって引き受けてくれますので、その司法書士に支払う報酬の事です。

 

一般的に1つの物件の場合、10万円程度と言われております。

 

4譲渡所得税

譲渡所得税とは?
不動産を売却した際に、利益が出た場合にかかる税金の事です。

 

売却して出た利益に対して税金がかかるのですが、ここで言う利益とは不動産購入費や仲介手数料、印紙税などの費用を引いて残った利益を指します。

 

従って、利益が出なければ支払う必要はありません。

 

 

5引っ越し費用

住居を売却し新たな住居に引っ越しするための費用も必要です。

 

引越し費用は時期によっても費用は異なってきますが、多くみて10万円~15万円はかかると思っておいた方が良いです。

 

6解体費や処分費

建物を解体して売却する場合は、不用品の処分をする場合は別途費用が必要です。

 

解体費については一般的に坪単価3万円と言われております。

 

完済できない場合はどうなる?

資金繰りがうまくいかず、どうしても住宅ローンを完済できない場合もあるでしょう。

 

 

そこでここでは、住宅ローンを完済できない場合にどうしたらよいのかを解説していきます。

 

任意売却

不動産の状態が良くない場合や、住宅ローンの残債が多くて売却した金額だけでは住宅ローンを完済できない場合でも、任意売却という方法で不動産を売却できる可能性があります。

 

任意売却とは?
住宅ローンの残債が返済できなくなった場合に金融機関の合意を得て売却する方法です。

 

住宅ローンの滞納や延滞をすると、債務者が住宅ローンを分割で返済する権利を失います。

 

そうなると、お金を貸している金融機関から一括で返済することを要求してきます。

 

残債を一括で返済できない場合は

残債を一括で返済できない場合は、金融機関の担保となっている不動産を強制的に売却されることを『競売』と言います。

競売にかけられる前に、自ら任意売却を申し出ることができます。

 

しかし、住宅ローンの滞納や延滞などがあって、住宅ローンの支払いが困難な場合に限られますので、十分支払う余裕のある人は任意売却することはできません。

 

金融機関からお金を借りる

家を買い換える場合など、次の家が決まっている場合はローンに上乗せしてさらにローンを組むという方法もあります。

 

注意

しかし、さらにローンを組むということはさらに借金が増えるということです。

審査は厳しくなり年収などによっては、審査に通らないことも十分に考えられます。

 

また消費者金融でお金を借りればいいと考えている方は、注意が必要です。

 

消費者金融でお金を借りたという事実は、いずれわかってしまうため印象が悪くなってしまいます。

 

住宅ローンを組めなくなる可能性もあるので、手を出すのはやめましょう。

 

両親や親戚からお金を借りる

両親や親戚もそれぞれのライフプランがあるでしょうから、お金を借りるというのは現実的でない場合がほとんどでしょう。

 

しかし、相手方が納得してお金を借りられる場合は、お金を借りて返済に充てるようにしましょう。

 

住宅ローンの残責を減らすために人に家を貸す

家を売却したいけれど、住宅ローンがまだ残っていると困っている場合、購入した家を人に貸して住宅ローンの残責を減らすという方法もあります。

 

家を人に貸せば、毎月家賃収入が見込めます。

 

ポイント

その家賃をローンの残責にあてれば、少しずつかもしれませんがローンを減らすことができます。

家を人に貸すためにあなた自身が他の家をみつけなくてはいけない場合でも、家賃収入より安い賃料の家を見つけることができれば、プラスが生まれます。

 

しかし家の借り手が現れるかは家の状態や立地などに寄るところもあります。

 

また、人に家を貸したことで家が劣化してしまうという恐れもあります。

 

ご家族でよく話し合ってから決めるようにしましょう。

 

不動産会社をきちんと見極める

不動産を売却する場合、必ず不動産会社に依頼することになりますが、不動産会社を選ぶ際には注意が必要です。

 

注意

多くの不動産会社がある中で、きちんと売主の立場になって考えてくれる不動産会社とそうでない会社があります。

大手などは取り扱う物件数が多く、営業マン一人の担当する数が多くすべてに同じぐらいの手間をかける事ができない場合があります。

 

そうなればせっかく大手に依頼した意味がありません。

 

そのため、大手や中小企業にかかわらず複数の不動産会社に相談をして自分に合った不動産会社を見極めう事が必要です。

 

ローン返済中の家を売却する時の5つの注意点まとめ

いかがでしたか?

 

ローンの返済中に家を売却する際の注意点を紹介してきました。

 

 

不動産の売却には様々な費用がかかりますので、それらの費用と売却額がいくらになるのかをしっかりと把握しておくことが必要です。

 

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