不動産を売却するとかかってくるのが税金です。

 

多額の消費税から譲渡税、印紙税、そこに不動産業者への仲介手数料が入ると利益がどんどん減ってしまいます。

 

税金は控除枠を正しく活用することで抑えることができます!

 

今回は不動産売却時の控除枠を確認していきましょう。

 

この記事でわかること

マンション、戸建ての家、土地の売却時にかかる税金の種類

それぞれ活用できる控除枠について

【不動産売却】売却時にかかる税金を把握

 

不動産売却時の税金とは『利益』が出ると納税義務が発生します。

 

そのため、価値ががっくりと下がり、購入価格よりも売却価格の方が安くなったときは税金は発生しません

 

しかし、不動産投資も考えて購入している方にしてみれば、価値が下がりそうな物件には手を出さないはずですね。

 

まずは、それぞれの物件にかかる税金を確認してみましょう。

 

マンションの場合

 

投資目的での購入が多いのがマンションですね。

 

地方の不動産価値は下がっていますが、都心の不動産価値は人口の集中化とオリンピック需要もあってか上がり続けています。

 

これから購入される方もいらっしゃることでしょう。

 

マンションの売却にかかる税金は全部で5つです。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 譲渡所得税
  4. 復興特別所得税
  5. 固定資産税

出典:日本経済新聞 広がる「負動産」 リスク回避の6カ条とは?

 

税  金 課 税 内 容
印 紙 税 印紙税は不動産売買のみならず、課税文書を作成する際においてかならず必要となる税金。

 

不動産の場合は、不動産売買契約書に添付するため、不動産の金額に対して金額が変化します。

登録免許税 マンションの名義変更・所有権の移転に対して支払う税金。

 

マンションの所有権を変更する場合において発生する税金であり、変更に至る原因により税率が変化します。

 

マンションの売却による名義変更・所有権の移転については、
不動産の固定資産税評価額×2%

 

※2020年3月31日までに登記をおこなったマンションについては軽減税率が適用されます。

 

マンションの固定資産税評価額×1.5%

譲渡所得税 マンションの売却価格が費用を上回り、利益が出た場合において省都所得税が発生します。

 

譲渡した年の1月1日の時点で、売却したマンションの所有期間が5年経過しているかどうかで税率が変わってきます。

 

所有期間5年以下(短期譲渡所得):約39%

 

所有期間5年以上(長期譲渡所得):約20%

 

算定は、譲渡価格ー費用ー特別控除を差し引いた金額に課税。

復興特別所得税 2011年3月に発生した東日本大震災の復興施策の一つとして設けられた税金。

 

平成25年1月1日~平成49年12月31日までに発生する所得に対して、課税されます。

 

基準所得税額×2.1%

固定資産税 1月1日時点の不動産所有者に対して課税される税金。

 

一括支払いから分割支払があり、不動産売買においては「所有権移転日」において二者間で日割計算をします。

 

 

家(戸建て)の場合

 

戸建ての家の場合でも、マンションと同じ税金が課されます。

 

事前に確認をせずに売却をしては取返しのつかない事態にもなりかねません。

 

よく確認してから売却するようにしましょう。

 

税  金 課 税 内 容
印 紙 税 印紙税は不動産売買のみならず、課税文書を作成する際においてかならず必要となる税金。

 

不動産の場合は、不動産売買契約書に添付するため、不動産の金額に対して金額が変化します。

登録免許税 不動産の名義変更・所有権の移転に対して支払う税金。

 

家の所有者を変更する場合において発生する税金であり、変更に至る原因により税率が変化します。

 

※2020年3月31日までに登記をおこなった家については軽減税率が適用されます。

 

家の固定資産税評価額×1.5%

譲渡所得税 家の売却価格が費用を上回り、利益が出た場合において譲渡所得税が発生します。

 

譲渡した年の1月1日の時点で、売却した不動産の所有期間が5年経過しているかどうかで税率が変わってきます。

 

所有期間5年以下(短期譲渡所得):約40%

 

所有期間5年以上(長期譲渡所得):約20%

 

算定は、譲渡価格ー費用ー特別控除を差し引いた金額に課税。

復興特別所得税 2011年3月に発生した東日本大震災の復興施策の一つとして設けられた税金。

 

平成25年1月1日~平成49年12月31日までに発生する所得に対して、課税されます。

 

基準所得税額×2.1%

固定資産税 1月1日時点の不動産所有者に対して課税される税金。

 

一括支払い~分割支払があり、不動産売買においては「所有権移転日」において二者間で日割計算をします。

 

 

空地などの土地の場合

 

相続などで持てあましてしまうのが土地です。

 

家ならば人に貸し、賃貸収入も期待できますが、土地はそういきません。

 

しかし、持っているだけで固定資産税はかかるやっかいもの。

 

売却するとかかってくる税金は以下の4つです。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 譲渡所得税
  4. 固定資産税

 

 

税  金 課 税 内 容
印 紙 税 印紙税は不動産売買のみならず、課税文書を作成する際においてかならず必要となる。

 

土地の場合は、土地の売買契約書に添付するため、土地の金額に対して金額が変化します。

登録免許税 土地の名義変更・所有権の移転に対して支払う税金。

 

所有権を変更する場合において発生する税金であり、変更に至る原因により税率が変化します。

 

土地の売却による名義変更・所有権の移転については、
土地の売却価格の千分の15

 

※2019年4月1日から千分の20になります。

譲渡所得税 不動産の売却価格が費用経費を上回り、利益がでた場合において住民税が発生します。

 

譲渡した年の1月1日の時点で、売却した不動産の所有期間が5年経過しているかどうかで税率が変わってきます。

 

所有期間5年以下(短期譲渡所得):約40%

 

所有期間5年以上(長期譲渡所得):約20%

 

算定は、譲渡価格ー費用ー特別控除を差し引いた金額に課税される。

固定資産税 1月1日時点の不動産所有者に対して課税される税金。

 

一括支払いから分割支払があり、不動産売買においては「所有権移転日」において2者間で日割計算をします。

 

 

 

【不動産売却】売却時にかかる税金を控除する為に

 

できるだけ高く売却できても、きちんと税金の控除ができていなくては意味がありません。

 

売却する前から税金対策をおこない、利益を手元に残すようにすることをおすすめします。

マンションの場合

 

計算をするとけっこうな金額を税戸建ての金で失うことになるマンションの売却……。

 

しかし、自宅として使用していたマンションならば税金の控除があります!

 

控  除 内  容
3,000万円の特別控除 通常ならば大きい金額になるのが譲渡所得税です。

 

そもそも譲渡所得税の算定方法は、

 

譲渡価格(売却価格)-費用-特別控除で計算されます。

 

この3,000万円までの特別控除は満額ならば、3,000万円の利益まで税金が控除される不動産売却においてとても重要な控除枠です。

 

満たす条件は、

  • 自宅として現在まで住んでいたマンションである。
  • 引っ越してから3年後の12月31日まで住んでいた。
  • 災害などで被災し家屋を失い、災害発生日から3年後の12月31日までに敷地を譲渡(売却)した場合。
短期譲渡所得
長期譲渡所得
売却利益が3,000万円を超えていても利用できるものもあります。

 

マンションの所有期間が5年以上:譲渡所得税約20%

 

マンションの所有期間が5年以下:譲渡所得税約40%

居住用財産の
軽減税率の特例
自宅として住んでいたマンションの所有期間が10年を超えているときに、3,000万円控除とともに利用できます。

 

課税譲渡所得6,000万円超え:約20%

 

課税譲渡所得6,000万円以下:約14%

 

注意すべき点は住宅ローン控除とは併用できません。

 

また、前年などに別の控除を受けていても利用できません。

 

たとえば、購入から4年経過したマンションを売却する場合、
売却価格から費用を差し引き、残った利益は2,000万円とすると「3,000万円の特別控除」で節税できます。

 

控除申請は確定申告時に、
確定申告書B」、「分離課税用の第三表」、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)土地・建物用」を提出します。

家(戸建て)の場合

 

戸建ての住宅でも自宅として住んでいた家の売却ならば控除があります。

 

自宅の売却において一番重要な控除枠は3,000万円の特別控除です。

 

しかし、万が一売却により発生した利益が3,000万円を超える場合は、長期譲渡所得を狙うことをおすすめします。

 

5年以上住み続けることで、税率が約2分の1になりますので、不動産売却をされる方の中にはあえてすぐに売却をせずに5年経過するのを待つ方もいるほどです。

 

控  除 内  容
3,000万円の特別控除 通常ならば大きい金額になるのが譲渡所得税です。

 

そもそも譲渡所得税の算定方法は、
譲渡価格(売却価格)-費用-特別控除で計算されます。

 

この3,000万円までの特別控除は満額ならば、3,000万円の利益まで税金が控除される不動産売却においてとても重要な控除枠です。

 

満たす条件は、

  • 自宅として現在まで住んでいた家である。
  • 引っ越してから3年後の12月31日まで住んでいた。
  • 災害などで被災し家屋を失い、災害発生日から3年後の12月31日までに敷地を譲渡(売却)した場合。
短期譲渡所得
長期譲渡所得
売却利益が3,000万円を超えていても利用できるものもあります。

 

家の所有期間が5年以上:譲渡所得税約20%

 

家の所有期間が5年以下:譲渡所得税約40%

居住用財産の
軽減税率の特例
自宅として住んでいた家の所有期間が10年を超えているときに、3,000万円控除とともに利用できます。

 

課税譲渡所得6,000万円超え:約20%

 

課税譲渡所得6,000万円以下:約14%

 

注意すべき点は住宅ローン控除とは併用できません。

 

また、前年などに別の控除を受けていても利用できません。

 

たとえば、購入から15年経過した戸建ての家の場合、
売却価格から費用を差し引き、残った利益が5,000万円とすると3,000万円までは「3,000万円の特別控除」で節税ができ、残った2,000万円については「居住用財産の軽減税率の特例」が利用できます。

 

控除申請は確定申告時に、
確定申告書B」、「分離課税用の第三表」、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)土地・建物用」を提出します。

空地などの土地の場合

 

活用できそうな土地ならばいいですが、条件などが悪く難しい場合は早々に売ることが吉です。

 

なぜならば、保有しているだけで管理費や固定資産税が発生するため。

 

万が一、敷地内で何か問題が起こった場合、責任もあります。

 

控除枠を上手に活用することをおすすめします。

 

控  除 内  容
3,000万円の特別控除 本来は建物の控除に使用される控除ですが、
空地が以前住んでいた家の敷地であり、引っ越してから3年後の12月31日までに譲渡(売却)した場合は3,000万円の特別控除が土地にも適用されます。

居住用財産の
軽減税率の特例

所有期間が10年を超えている土地の譲渡(売却)に利用できます。

 

課税譲渡所得6,000万円超え:約20%

 

課税譲渡所得6,000万円以下:約14%

2011年~2012年に
購入した人限定
1,000万円の控除
東日本大震災が発生したことを考慮して設けられた控除です。

 

地震が発生してから土地の相場が大きく変動し、現在売却をすると多額の税金をかけられる可能性があることから設けられました。

 

控除申請は確定申告時に、
確定申告書B」、「分離課税用の第三表」、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)土地・建物用」を提出します。

 

 

【不動産売却】売却時にかかる税金控除まとめ

 

一般的な不動産の売却では3,000万円の特別控除でまかなえるものがほとんどです。

 

自宅の売却をした際の確定申告では忘れずに、控除申請をおこなうようにしましょう。

 

 

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