あなた
マンションの査定って、不動産会社がしてくれるんだよね?

 

パートナー
そうよ。それが何か?

 

あなた
じゃあ、僕たちが、査定の方法を知る必要なんてあるのかな??

 

パートナー
もちろん大アリよ!

 

あなた
それはどうして?

 

不動産会社がどのように査定価格を出しているのか?

 

それを知れば、あなた自身で自分のマンションの査定額を予測することができます。

 

査定額の予測ができれば、だいたいいくらぐらいで売れそうかな?とか、いくらぐらいで売りたいな…とか、いくら以上は値引きしたくないな…など、売却価格のイメージを持つことができます

 

売却価格のイメージが持てれば、不動産会社の査定額が妥当かどうかの判断ができるようになります

 

判断ができるようになれば、良い不動産会社を選ぶ目が養われます

 

良い不動産会社を見きわめることができれば、マンションの高額売却に一歩も二歩も近づきます

 

 

この記事でわかること

  • 不動産会社がどのように査定額を算出しているか?
  • 押さえておきたい一括査定サイト3社

 

この記事を読めば、あなたも自分のマンションの相場価格を計算することができるようになります。

 

相場が分かれば、不動産会社と対等に話すこともでき、マンション売却の成功はもうすぐそこです

 

 

【マンション査定】3つの査定方法

 

 

不動産会社は、次の3つの査定方法を使って査定額を出しています

 

ポイント

よく使う方法から順番に…

  • 取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)
  • 原価法(げんかほう)
  • 収益還元法(しゅうえきかんげんほう)

 

それぞれ、どのような場面で、どのように計算するか解説します。

 

 

■取引事例比較法

 

 

この査定方法は、過去に取り引きされた、似たような物件の成約価格データをもとに、算出する方法です。

 

 

ポイント

  • マンション、戸建て、土地、いずれの不動産の査定にも使えるもっとも一般的な査定法です。
  • 特に、中古マンションの査定ではほとんどこの方法が採用されます。

 

 

不動産会社は、REINS(レインズ)という不動産情報のネットワークを使ってデータを調べたり、周辺エリアで自社の取り引き事例があれば、さらに精度の高い査定額を計算できます。

 

レインズは、全国の不動産業者が加盟して、不動産の取り引き情報を共有しているシステムです。

 

過去の取り引き情報は、一般にも公開されているので、自分で相場を調べることができます

 

 

  • 取引事例比較法を使って自分で査定額を出す方法

 

まず、下のサイトをクリックしてください。

REINS Market Information (レインズマーケットインフォメーション)

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーション

画面左、マンションのところの「都道府県」と「地域」を選んで、「検索する」ボタンをクリック。

 

 

埼玉県中央部」を選んで検索してみると…

 

 

検索結果が1,700件以上になったので、条件をしぼります

 

 

こんな感じで、検索結果が下の方に出てきます。

 

 

沿線」と「最寄り駅」でソートがかかっています。

 

京浜東北・根岸線与野駅徒歩10分以内築10年~15年3LDK

 

の成約マンションが、5件あります。

 

平米単価の平均を出してみましょう。

 

  • (45万+48万+35万+46万+31万)÷5=41万/㎡

 

あなたのマンションの平米数が、70㎡だとしたら…

 

  • 41万×70㎡=2,870万円

 

というように計算できます。

 

検索結果が少なかったり多かったりしたら、さらに条件をゆるくしたり狭めたりして平均を出すことができます。

 

 

ポイント

レインズでの相場価格の出し方

  1. 条件を選んで取引事例を検索する
  2. 平米単価の平均を出す
  3. 「平米単価の平均」×「売りたいマンションの平米数」で計算する

 

不動産会社は、レインズのデータ以外にも、各取引の次のような経緯を加味しています。

 

  • 売却までにどのくらい問合せや内見があったか
  • 売主の特別に早く売りたい事情などで、相場より安い価格で売り出さなかったか
  • 近隣に相場より特別高い又は特別安い価格で売りに出されていた競合はなかったか
  • リフォームの状況や劣化状況はどうだったか

 

上記のような情報は、取引実績の多い不動産会社ならではのレアな情報と言えます。

 

私たちは、そこまでの事情は知ることができませんが、レインズのデータから得られる情報で、ある程度の目安の価格を知ることができます

 

 

■原価法

 

 

ポイント

  • 原価法は、おもに戸建て物件の建物部分の査定額を計算するときに使う方法です。

 

考え方のコツ

原価法の考え方は、

  1. 今の家を解体したと仮定する
  2. 同じ家を建てるのにかかる費用を計算する
  3. 経年劣化分を引く

 

 

原価法の計算式

再調達価額×(耐用年数-築年数)÷耐用年数

 

言葉の説明

  • 再調達価額とは、今の家を取り壊したと仮定して、同じ家を建てた場合にかかる費用のこと。計算のもとになる単価が決まっている。
  • 耐用年数とは、その建物が何年もつか?という年数。構造によって決められている。

 

 

再調達価額と耐用年数の基準

木造

軽量鉄骨造

約15万/㎡、22年

 

鉄骨造

約16万/㎡、34年

 

鉄筋コンクリート(RC)造

鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造

約19万/㎡、47年

再調達価額は不動産会社や時期によって、耐用年数は定義や時期によって変動するので、上の数字は目安です。

 

具体例で計算してみましょう。

 

  • 木造、築10年、延べ床面積120㎡の一軒家について計算します。
  • 再調達価額は15万/㎡
  • 耐用年数は22年

 

再調達価額(15万×120㎡)×(22年-10年)÷22年=約982万円

 

という計算になりますね。

 

 

■収益還元法

 

 

ポイント

  • 収益還元法はおもに、収益をあげることを目的とする投資用物件の査定に使われます。

 

収益還元法の計算式(直接還元法の場合)

(年間収入-年間諸経費)÷還元利回り

 

 

言葉の説明

  • 年間収入とは、毎月の家賃収入×12ヶ月で計算します。
  • 年間諸経費とは、不動産運営にかかわるすべての経費を1年あたりに平均した額です。経費には、管理費や修繕費、入居者入れ替え時のリフォーム費、固定資産税、銀行の金利、火災保険料などが含まれます。
  • 還元利回りとは、不動産の購入価格に対し、年間いくらの家賃収入が得られるか?という利益率。近隣の似たような物件の利回りを参考にして算出します。

 

具体例で計算してみましょう。

 

年間の家賃収入120万、年間諸経費20万、還元利回り6%の物件の査定額を計算してみます。

 

年間収入-年間諸経費(120万-20万)÷還元利回り(6%)=約1,667万円

 

このように計算することができます。

 

 

原価法と収益還元法は、居住用のマンションの査定には使われない査定方法なので、参考程度に覚えておけば充分です。

 

あまり理解できなかったとしても、心配ありません。

 

 

【マンション査定】価格をネットで簡単査定

 

自分である程度自分のマンションの査定額を計算できたら、いよいよ不動産会社に査定を依頼しましょう。

 

あなた
査定は、何社ぐらいの不動産会社に依頼すればいいんだろう…

 

パートナー
4~6社ぐらいが一般的みたいよ

 

あなた
4~6社に査定の依頼をするのは面倒だね

 

パートナー
大丈夫!一括査定サイトを利用すれば一発よ

 

一括査定サイトはネットで検索するとたくさん出てくるので、どこを使えばいいのか迷ってしまいます。

 

押さえておきたい3社のサイトを紹介しますので、是非参考にしてみてください。

 

 

■マンション.navi

 

https://t23m-navi.jp/

 

マンション.navi の売却一括査定

 

 


  • マンション売却に特化したサービス
  • マンション名で検索すると、売却相場や賃貸相場がWEB上で分かるサービスがある
  • 年間利用者360万人
  • 提携不動産会社2,500店舗以上
  • 最大9社に査定依頼が可能

 

おすすめポイント

  • マンション売却に強い
  • マンションの特徴(築浅、1Rなど)により、得意な不動産会社を紹介してくれる

 

あなた
マンション売却なら、まずはここに頼めば間違いなさそうだね👆

 

 

■すまいValue

 

https://sumai-value.jp

 

すまいValue

 

 


  • 業界超大手6社による運営
  • 全国840店舗と連携
  • 最大6社に査定依頼が可能
  • 取引件数は、一括査定サイトの中でシェアNo.1
  • 都市部に強い

 

おすすめポイント

  • 都市部の物件なら、選んで間違いナシ
  • 超大手6社の査定が受けられるのはレア!

 

パートナー
うちは都内だから、ここで決まりね!

 

あなた
反対に、地方に強い一括査定サイトはあるのかな?

 

 

■イエウール

 

https://ieul.jp/

 

 


  • 一括査定サイトNo.1の利用者数
  • 1,700社以上の不動産会社が参加
  • 大手不動産会社から地域密着の地元不動産会社まで網羅
  • クレームの多い不動産会社は契約を解除するなど、悪徳業者を排除するシステムがある
  • 各地域の不動産会社を検索できる

 

おすすめポイント

  • 地元密着の不動産会社に強い
  • 地方のマンションなら、ここがおすすめ!

 

あなた
かなりの数の不動産会社を網羅してるんだね!

 

パートナー
他のサイトでは、対応できる不動産会社が見つからないエリアでも、イエウールなら見つかりそうね

 

 

【マンション査定】まとめ

 

 

査定の方法を攻略することは、相場観を養って良い不動産会社を見つける第一歩!というお話でした。

 

良い不動産会社を見きわめることができれば、マンションの高額売却まで、道が開けたようなものです。

 

ポイント

  • マンションの査定では、取引事例比較法を攻略する!
  • レインズのサイトを使って、自分で査定額を出してみよう

 

自分で査定額の予測が立ったら、いざ、不動産会社に査定依頼をします。

 

査定依頼でおすすめの、一括査定サイト3つをご紹介しました。

 

ポイント

 

この記事でお伝えした内容が、あなたのマンション高額売却のお役に立てればうれしいです

 

  • 中古マンションを高額売却するポイントを知りたい方にはこちらの記事がおすすめです。

 

  • マンション査定の落とし穴を詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。

 

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