普段やることがないのが不動産売却。

 

いざ売却をするとなると、売却にかかる費用や税金が心配ではありませんか?

 

実際に売るときに、

 

こんなはずじゃなかった!

 

なんてならないように、

 

 

登記費用や媒介契約

 

税金

 

特別控除

 

 

以上について基礎知識をしっかりとしこんでおきましょう!

 

この記事でわかること
不動産売却で必ず発生する登録免許税
司法書士への登記手続き依頼
3種類の媒介契約
不動産売却と国民健康保険料の関係性
特別控除で課税を逃れらる

 

売却時に発生する登記費用と媒介契約について

 

まずは一番心配な費用から見ておきましょう!

 

不動産を売却するときにはかならず発生するのが登記費用の登録免許税です。

 

次にもう一つの登記費用である司法書士の手数料ですが、これは必ず発生するわけではありません。

 

司法書士には何を依頼するの?

 

司法書士手数料は登記手続きの依頼をする場合に発生します。

 

登記手続きは複雑で面倒!

 

会社員の方などは有休でもとらないと出来そうにありません。

 

忙しくて休めない

 

プロジェクトがあって自分が抜けるわけにはいかない

 

そんな方々は無理をせずに、司法書士に依頼することがベストな方法ですよ!

 

登記費用は登録免許税と司法書士手数料の2つ

 

そもそも不動産売却でよく聞く「登記」とは何でしょうか?

 

登記とは、法務局の登記簿に必要な情報を記載をすることを指します。

 

不動産関係だけでなく、商業や船舶などの船も登記を行いますよ。

 

重要な資産の所有者を登録するのが登記!

 

不動産売却における登記の内容は、土地と不動産に分かれて書かれており、所在から面積、所有者が所有するまでに至る経過、所有者の現在の状況などが細かく記載されているのです。

 

その際に課税されるのが「登録免許税」!

 

不動産売却→不動産の所有者が変わる→必ず登記する
だから登録免許税は必ず発生するのね!

 

この登録免許税は、法務局に登記申請を行ったその場で、現金で納めるのが一般的です。

 

また、3万円以内ならば収入印紙でも払うことが可能です。

 

不動産形態 登録免許税税率(不動産売買)
土地 2%
建物 2%

 

参考:国税庁 No.7191 登録免許税の税額表

 

次に、もう一つの登記費用である司法書士の手数料は上記の登記手続きを依頼した方に限りかかりますよ。

 

登記手続きにおける司法書士の費用は自由化されており、相場はまちまちです。

 

しかし、人に話を聞いて「高かった」という方は、おそらく請求額の中に登録免許税も入っているものを思います。

 

ご自身で登記手続き行えばゼロ円ですが、法務局に行って1枚用紙に名前を書くような簡単な手続きではありません!

 

抵当権関係の書類を金融機関から受領し、役所で住宅用家屋証明書を取得し、他に許可や承認が必要ならば各役所等におもむき書類を揃えます。

 

役所って土曜・日曜は休みでしょ?
会社員が登記を自分でやるには有休とるしかないのね……。

 

そうなんです……。

 

法務局での最終的な登記手続きは1日で終わったとしても、それまでの事前準備が時間も手間もかかります!

 

もし、不動産売却で利益が出るようならば、無理をせずに司法書士に登記手続きを依頼した方が無難ですね!

 

売主か買主かによって負担するものは違う

 

売主か買主かでかかってくる費用は変わります。

 

しっかりと確認しておかないと、

あれ?こんなものまでかかるの?
予定よりもドーンと費用が上がっちゃったな……。

 

なんて冗談でもありません!

 

売主が負担する費用

 

仲介手数料

不動産を売却するときには不動産業者や宅建業者を仲介して売却します。

 

仲介手数料金額は不動産価格に合わせて上限が設けられており、仲介業者によっては上限満額を請求してくるところもあれば、契約内容によっては値下げしてくれるところもありますよ。

 

売買金額 仲介手数料金額
200万円以下の部分 取引金額の5%以内
200万円超え400万円以下の部分 取引金額の4%以内
400万円超えの部分 取引金額の3%以内

 

参考:公益社団法人全日本不動産協会 仲介手数料について

 

不動産売却はあまりやるようなことではありませんので、業者が提示した金額をホイホイ支払ってしまう方が多いです。

 

値下げの術も確認しておくことをおすすめします。

 

 

印紙税

主に不動産売買契約書などに添付をして納付をします。

 

売買金額に合わせて金額は変動しますよ。

 

2020年3月31日まで軽減措置が取られているのが特徴です。

 

売買金額 本則税率 軽減税率
10万円超え50万円以下 400円 200円
50万円超え100万円以下 1,000円 500円
100万円超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超え1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超え5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超え1億円以下 6万円 3万円
1億円超え5億円以下 10万円 6万円
5億円超え10億円以下 20万円 16万円
10億円超え50億円以下 40万円 32万円
50億円超え 60万円 48万円

 

参考:国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

 

登録免許税、場合によっては司法書士手数料

 

法務局で登記を行う際に、その場で現金で払います。

 

また、税額が3万円以下ならば収入印紙で支払うことも可能ですね。

 

不動産形態 登録免許税税率(不動産売買)
土地 2%
建物 2%

参考:国税庁 No.7191 登録免許税の税額表

 

不動産の測量などにかかる費用

 

不動産売却をする際に、土地や建物の正確な面積権利関係を明確にするために測量を行います。

 

昔の登記書類の載ってるんじゃないの?
載ってはいますが、情報が古すぎたり、当時の状況とはかなり変わっていたりするため、改めて計測を行うのです。
万が一、土地の境界線の認識が隣の所有者と食い違っていたりするとトラブルの原因になります。

それらを防ぐ意味合いの測量でもありますよ。

 

諸費用は業者により異なりますので、見積りをとってから行うようにしましょう。

 

買主が負担する費用

仲介手数料

 

不動産を購入する際にも不動産業者を仲介するので、仲介手数料が発生します。

 

購入する際にも売却同様にかかりますので、値下げすることをがんばってみましょう。

 

売買金額 仲介手数料金額
200万円以下の部分 取引金額の5%以内
200万円超え400万円以下の部分 取引金額の4%以内
400万円超えの部分 取引金額の3%以内

 

参考:公益社団法人全日本不動産協会 仲介手数料について

 

登録免許税、場合によっては司法書士手数料

 

新しく購入したときも登記をおこないますので、登録免許税が発生します。

 

売却のときと税率は一緒です。

 

不動産形態 登録免許税税率(不動産売買)
土地 2%
建物 2%

 

参考:国税庁 No.7191 登録免許税の税額表

 

また、購入をした際の登記手続きも司法書士に依頼することが出来ます。

 

時間がない方などは依頼をしてスムーズに終わらせることをおすすめします。

 

媒介契約は3種類存在する

 

不動産売却のときに必ず利用する不動産会社や宅建業者。

 

売却の際の契約方法により、メリットとデメリットがありますので確認しておきましょう。

 

不動産の媒介契約
  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

 

一般媒介契約

 

複数の不動産会社に売却の仲介を依頼する契約方法です。

 

複数の業者に依頼することで、より多くの人の目に留まるようになり成約の可能性が高くなるのが特徴です。

 

また不動産会社に支払う仲介手数料ですが、すべての業者に支払うのではなく、成約した会社にのみ支払います。

 

そのため、5つの不動産会社に仲介の依頼をしても、売買が成立した1社にだけ仲介手数料を支払うのです。

 

気を付ける点は、不動産業者があまり積極的に売ろうとしないことです。

 

結局のところ、一生懸命販売活動を行っても、先に他の業者が成約を完了させれば仲介手数料は入ってきません。

 

一般媒介契約のメリット&デメリット
  • 複数の不動産業者に仲介を依頼できるため、多くの人に見てもらえる。
  • 仲介手数料は成約した業者にのみ支払うため、積極的に売り込むことはしない。

専任媒介契約

 

仲介を1社にのみ依頼するのが専任媒介契約です。

 

販売活動をバンバン行い、売買を成立させれば確実に仲介手数料が入ってくるため、積極的に売り込んでくれるのが特徴です。

 

不動産業者にとってメリットの多い契約のため、専任媒介契約を結ぶと仲介手数料を安くしてくれる不動産業者もあります。

 

また、販売状況の報告義務があり、14日に1回以上活動報告を受けられます。

 

良いことだらけのように聞こえますが、1社だけの依頼となるため、どうしても多くの人に見てもらうという点では不利になります。

 

不動産業者によっては、売ってしまえば仲介手数料が入ってくるため、期日内に売れればいいやという考えになり、積極的に動いてくれない可能性もあります。

 

専任媒介契約のメリット&デメリット
  • 1社にだけ仲介を依頼することで不動産会社に確実に仲介手数料が入り、やる気がでやすい。
  • 仲介手数料を安くしてくれるところもある。
  • 14日に1回以上の報告義務がある。
  • 期日内にさえ売ってしまえばいいと考え、積極的に動かない不動産業者もある。

 

専属専任媒介契約

 

専任媒介契約よりもより厳しい契約が専属専任媒介契約です。

 

一般売買契約も専任媒介契約も自ら買主を探すことができますが、専属専任媒介契約はそれもできずに、完全に不動産会社におまかせなります。

 

報告義務は契約の締結から5日以内、それ以降は7日に1回以上が義務付けられています。

 

専属専任媒介契約のメリット&デメリット
  • 契約締結から5日以内、7日に1回以上報告を受けられる。
  • 1社にだけ仲介を依頼し、買主を自ら探すことは禁止されている。
  • 完全に不動産業者におまかせする。

 

 

売却益が出れば国民健康保険料が発生

 

会社員などが加入している社会保険料は会社からの給与所得で保険料を算出していますが、国民健康保険料は純粋に収入額で算出するので注意が必要です。

 

不動産売却をした結果、多額の利益が出ると国民健康保険料が跳ね上がる可能性があります。

 

不動産売却の利益計算式
不動産売却価格-不動産取得費用-不動産売却費用

 

もし、多額の利益が出た場合でも特別控除を活用することで国民健康保険料の上昇を止めることができますよ。

 

特別控除を忘れずに!

 

自宅を売却した場合に限り、ほとんどの方が3,000万円の特別控除を受けることができます。

 

この控除は不動産の売却益3,000万円までカバーしてくれる控除であり、不動産売却において一番重要な控除枠です。

 

3,000万円の特別控除を活用することで国民健康保険料の上昇も抑えられ、また譲渡所得税などの多額の課税も免れることができますよ。

 

自宅の売却をする際には控除枠を上手に活用しましょう!

 

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