マンション売却にかかる税金についてわかりやすくまとめました。

 

そもそもマンション売却にかかる税金とは? という基礎の基礎から解説しますので、不動産売却が初めての方は必見です。

 

この記事でわかること
不動産売買契約書の作成手順
不動産売買契約書の作成時の注意点
不動産売買における契約解除の種類

 

不動産売買契約書の考え方

売買契約書は、不動産売買契約の締結の際に作成する必要がある契約書です。

 

不動産の取引はたいていの場合高額のお金の取引になるため、それに付随して多くのルールや手順などが定められています。

 

したがって、不動産の取引の際に作成する売買契約書は、取引の内容や契約の取り決めを明らかにし、売・買両方にとって公平な取引ができるできることを目的とした書類です。

 

法律でも不動産の売買契約書の交付は義務で定めらています。(宅地建物取引業法)

 

ただ、法律で決められている以上に、不動産の売買契約書を作成する意味は、トラブルを避けるため、という要素が非常に強いです。

 

ポイント!

不動産の売買は往々にして高額の取引となるため、取り決めなどを明文化した不動産売買契約書の作成は不可欠です。そして、実は不動産売買契約書に決められた書式はありません。これは役所に提出する書類ではないからです。

とはいえ、よく使われる、標準的なフォーマットというものも存在します。

 

不動産売買契約書の確認ポイント

不動産の売買契約書は項目が複数ありますが、大切なポイントをおさえておくことで、どんな内容が記載されているのか、全体の方向性がつかめるかと思います。

 

以下は不動産売買契約書作成において、大切な確認ポイントをまとめました。

 

手付金について

手付金は、契約締結時に買主が売主に支払うお金。

 

一般的には、不動産の売買価格の10%程度が相場とされています。

 

不動産の売買の契約が締結した際は、手付金の支払いが発生しますが、売買契約書ではこの手付金についての取り交わしを行います。

 

ちなみに、手付金のは種類がありますが、通常は「解約手付金」として契約書に記載します。

 

手付金の種類
  • 証約手付
  • 解約手付
  • 違約手付

 

契約解除について

不動産売買における契約解除の取り決めはすなわち、違約金の取り決めといっても過言ではありません。

 

不動産の取引は常に大金の取引となり、様々な人間が関わるため、契約解除には多大な額がかかります。

 

契約解除を行う際には、違約金の支払いが発生しますが、違約金の額は、契約解除の種類によって変わっていきます。

注意点
大体の金額について言えば、例えば契約違反による解除では、不動産売買で支払う予定だった代金の10~20%という高額になります。

 

瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任とは、買主が不動産を購入した後に不動産に致命的な欠陥があることがわかった場合の責任所在。

 

具体的には、実際に買主が住んでみた後の雨漏りなどの欠陥。

 

注意
不動産の売買取引では、買主が知らずに購入してしまった後でも、判明次第売主に対して賠償を請求することができる瑕疵担保責任が取り決められています。

 

不動産売買契約書に必要なもの

不動産の売買契約の締結は、売主、買主、仲介業者の3者が揃った状態で、契約内容を確認した上で締結を行います。

 

売主側が用意するものは、本人確認書類を始めとして、実印、また、契約書に貼付する印紙代など。

 

また、物件の所有者であることを証明するため登記済権利証・登記識別情報などが必要となります。

 

準備するものに関しては、仲介する不動産業者によってちょっとした違いはありますが、概ねは下記を押さえておけばさほど問題はないでしょう。

 

売買契約で売主が用意するものまとめ
  1. 本人確認書類
  2. 実印
  3. 印鑑証明書
  4. 印紙代
  5. 登記済権利証または登記識別情報
  6. 固定資産税納付書
  7. 仲介手数料の半金

 

不動産売買契約の契約解除の種類

不動産売買契約書を取り交わす際に、契約解除の条件についての取り決めを行います。

 

以下では、契約解除にいたる主だった種類について説明したします。

手付解除

 

手付解除とは、取引相手が契約の履行を行う前の段階において、手付金を倍額にして返すことによって契約を解除をする契約解除。

 

危険負担の解除

天災などがあった際の契約解除。不動産売買契約書においては、「危険負担」の合意をどのように定めるかは、大切な事項。

 

危険負担は不動産取引だけの考えではなく、契約全般における考え方。

 

具体的には、不動産売買契約では、売買契約の締結から不動産を実際に明け渡すまでに通常、時間がかかります。

 

その間、不動産が例えば、地震や豪雨のような天災や事故にによって毀損するような場合は、責任を追及することができないため、契約解除が認められているのです。

 

契約違反による解除

 

契約違反の解除とは、売主・買主のいずれかが契約違反した際に発生する違約金。

瑕疵による解除

不動産が致命的な欠陥(瑕疵)があった場合で、それが原因で契約に支障が出る場合、買主が無条件で契約を解除できる制度。

 

特約による解除

上記の他に、特約がある場合は、特約に従った解除が可能。特約も定番のものがあり、ローン特約などは主だったものです。不動産売買契約書を作成する際は、こちらの特約についても押さえておくと良いでしょう。

 

住宅ローン特約による解除の例

 

一般的な住宅ローン特約では、「住宅ローンを受ける買主は、融資が否認されたとき、本契約の解除を行うことができる」など、ローンを受けた買主を保護するように定められます。

 

合意による解除

売主・買主の双方が合意に基づく条件で契約を解除することができます。

違約金の支払い有無も話し合い自体で決まります

クーリング・オフによる解除

不動産売買契約にもクーリングオフ制度は適用されます。

 

クーリング・オフとは、購入から一定期間内に限り、一方的に消費者が業者と成立した契約を解除できるという取り決め。

 

ただし、クーリングオフは不動産売買においては実際に利用されることはほぼないというのが現状です。

 

というのは、クーリング・オフは業者−所有者間の間の取り決めだからです。したがって、クーリングオフが適用されるためには、売主が宅建業者であることが前提となります。

 

ポイント

契約も事務所で結んだ場合は適用されません。

また、売主の宅建業者からするとクーリングオフの可能性は相応のリスクとなります。

したがって、売主も事務所以外の場所で売買契約を締結しようとすることはしないでしょう。

 

消費者契約法による契約の解除

クーリングオフをもっと拡大解釈した際に、消費者契約法の存在が現れます。

 

消費者契約法はクーリングオフと同様に、事業者−消費者で行われる取り決め。

この場合では、売主か買主のいずれかが事業者である場合に適用されます。

メモ

どんな場合に適用されるかというと、事業者が消費者に対して事実と異なることを告げた場合。「都市開発の予定がある」「新しい路線が通る」など、根拠のない情報を告げた場合は後から契約を取り消すことができます。

 

解除違約金の決め方・上限・相場

違約金についての取り決めは不動産売買契約書に必ず記載しなければならない事項の一つ。

 

不動産売買契約書における違約金は、損害賠償額の補填と違約罰の賠償に分けられます。

 

損害賠償額の補填を取り決めする場合は、先に違約金を決めておきます。

メモ

特徴は、実際の損害額がいくらかによらず、事前に取り決められた額を支払うということ。この場合、支払う損害賠償額は、特に決められていたない場合でしたら、そのまま損害賠償額となります。

違約罰は、上記の賠償責任に加えて、事前に取り決めた金額を罰金として支払う取り決め。

 

不動産売買契約 キャンセルとなるパターン

上記で説明した通り、不動産売買契約は大概大きな金額の取引となる契約です。

 

したがって、手付金を支払い売買契約を締結している買主は契約成就を為すべく動きます。

注意

とはいえ、どうしても状況が変わるなどして契約が履行できない、という場合もあります。不動産売買においては、そういった可能性を考慮した上で契約相手を見定めるというのも大切です。

 

婚約が破談

とても悲しいケースですが、実際によくあるケースです。

 

結婚した後、新居として購入する予定だった不動産を、関係解消に伴い解約するケースというのは往々にしてあります。

 

もちろん、売買契約書には「婚約が破談になった場合」のような条項は普通取り決めしないため(そんな特約は悲しいですよね)、基本的には「手付放棄」や「合意解除」となります。

もちろん、購入予定だった買主はそれに応じた違約金などを支払う必要があります。

 

親族の反対

これは特に、親族から出資されて不動産を購入しようとしている方のキャンセルケースです。

 

買主自体は購入を決め、売主との契約が締結しているのに関わらず、出資元である親族などが反対し、キャンセルに至る場合。

 

よくあるのが、親御さんから資金の援助を受けているケースで、土壇場で親御さんが反対されキャンセルとなるケース。

もちろん、買主都合の解約のため違約金などが発生します。

 

土地整備のコストが想定を上回った場合

新居を新築する時、土地ごと購入する場合は土地の整備を買主が行います。

 

その際に、例えばすごい固い岩盤がたくさんある、といったように思ってたより整備が大変な場合では、想定していた予算をはるかに上回ってしまう、という場合があります。

 

売主側では事前にそのリスクについて考慮し、売買契約書の時点で整備にコストがかかりそうな場合に備えて、土地の整備にお金がかかりそうなケースでは、土地の不動産売買契約書に土地整備に関する条項を盛り込むということもあります。

 

その場合、買主は手付金の返金を受けつつ解約可能となります。

家の下から大きな石が見つかって解約、という場合も

不動産売買契約書のポイント 瑕疵の主な種類

売買契約書を取り交わす際には、どの程度不動産に対して売主が瑕疵担保責任を負うかをあらかじめ書面で定めます。

 

瑕疵担保責任は、どの程度の期間、瑕疵担保責任を有効とするかどうかも協議が行われます。

 

以下は主だった瑕疵の種類。

 

物理的瑕疵

 

天災などによる不動産物件の毀損。

 

例えば建物の場合でいうなら、雨漏りやシロアリなど。土地ならば、土壌汚染などが主な例。

 

物理的瑕疵の確認は大切ね

 

法律的瑕疵

 

法律によって売却した不動産が使用に制限があった場合などに発生する瑕疵責任。

 

例えば取引の該当不動産に、法律上の建築制限などがある場合などは瑕疵として認められます。

地域によって条例が異なるので、地域の条例をチェック

 

心理的瑕疵

いわゆる事故物件など。

 

取引する不動産でかつて自殺や事件があった際に、買い手に心理的なストレスを与える場合は瑕疵となります。

 

いわゆる事故物件にも説明責任があります

 

環境瑕疵

 

例えば近隣の騒音問題や日照などで問題がある場合。

事前に明らかにわかる場合だったら、これは事前に知らせる必要があります

まとめ

いかがだったでしょうか?

 

まとめると、不動産売買契約書は法律上必要だから作成するのではなく、買主・売主の間でトラブルなどが起きないようにする大切な取り決めとして作成されます。

 

もちろん、売買のケースによって内容は異なってきますが、基本となポイントを押さえておくことで対応できるはずです。

 

また、契約の不履行に関してはいつでも起こり得るケースです。常に不測の事態に備えた上で契約を取り交わす上で、様々なケースを想定することは不動産取引においてとても大切なことです。

 

当記事が不動産売買の参考になれば幸いです。

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