不動産の土地の名義変更についてわかりやすくまとめました。

 

不動産名義変更で発生する費用や、必要な書類などを解説します。

 

この記事でわかること
土地の名義変更の流れ
土地の名義変更で発生する費用
土地の名義変更に必要な書類

 

土地の名義変更の概要

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

 

土地の名義変更とはそもそもどういった概念で行われる行為なのでしょうか?簡単に概要をまとめました。

 

土地の名義変更の考え方

DSC_0151

 

土地の名義変更の理解で最初に理解しておくポイントは、そもそも不動産所有者は法務省法務局が登記簿によって管理しているということ。

 

そのため、不動産の所有者が死亡したり、新たに不動産を購入するような場面では登記簿の名義を変更する必要があるのです。

 

不動産の名義を変更するには、法務局法務省へ所有権が変わったことを告知する、所有権移転登記を申し込みます。

 

一般的に、この登記申請の一連の手続きを不動産名義変更手続きと称します。

 

メモ

土地の相続が完了した途端、不動産業者から不動産関係の営業書類がきたことはありませんか?

実は、不動産所有者の氏名や住所は法務省が管理している登記にて一般に公開されているのです。

不動産会社はそのような情報をチェックして、営業をかけるのです。

 

不動産の名義変更の種類

 

不動産の名義変更の種類は、種類によって名称が異なります。

 

名義変更の種類
相続登記
所有者が亡くなった際に、相続人に登記簿上の登録を変更する名義変更。
生前贈与
相続登記と異なり、所有者が生存している段階で、登記簿上の所有者を配偶者や子供にする名義変更。
財産分与
結婚生活の中で夫婦が築いた共有財産を離婚時するにあたり分与する名義変更。
売買
住宅などの不動産を他人から購入するときの名義変更。

 

土地の名義変更 登記申請の必要時間

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

 

土地の名義変更は、法務局が管理する登記簿の変更となりますので、申請から変更まで時間がかかります。
さらに、必要書類などの入手などの申請準備も時間がかかります。

 

土地の名義変更に必要な書類の入手には、郵送などで送ってもらう必要があり、郵送には通常、2週間程度、短くても1週間程度時間がかかります。

 

それから、郵送してもらった書類を元に、書類の作成を行います。

 

書類の作成に関しては、自分で作成するためにインターネットや書式などで知識を収集しながら作成します。不明箇所があった場合はつど法務省に問い合わせするのがおすすめ。

 

注意!

ただし、法務省に問い合わせする場合、その問い合わせに対しての待ち時間が生まれることにも注意。さらに、名義変更の中でも、必要書類の多い相続登記は収集する必要がある書類が多いため、3週間から4週間程度かかるでしょう。

こちらの書類の入手や作成を経て、作業がすんなりいったなら、名義変更は1ヶ月程度で完了する見込みです。

 

土地の名義変更に必要な書類

具体的に不動産の名義変更はどのように行うのでしょうか?

法務省法務局に提出するというからには、長ったらしい書類を書かねばならないのでしょうか?

まあ公的な手続きというのは往々にしてかなり労力がかかるものです。

 

不動産の名義変更の手続きも例外ではありません。

 

不動産名義変更の手続きは内容によって、必要書類も異なります。

 

それぞれの種類ごとに個別に手続きの案内をしておりますので、ご自身の内容に合った項目をお選びください。

 

遺産相続の場合

遺産相続の場合、相続人書類に加えて亡くなった方に関する情報が記載された書類が必要となります。

 

「相続登記」とは、遺品相続で不動産の名義変更を行う手続きのことをさします。

 

相続登記とは、不動産の名義を故人から、相続人へと変更する申請。

 

生前贈与の場合

生前贈与の場合では、不動産の譲渡者と被譲渡者(不動産を譲る人と、譲られる人)で、それぞれの書類を用意する必要があります。

 

生前贈与で大切なのは、贈与税の基礎控除が適用されること。

 

そのために、贈与契約書を作成する必要があります。

 

贈与契約書では、譲る人、譲られる人から始まり、贈与時期、贈与財産の内容、贈与の方法というポイントを記載する必要があります。

 

財産分与の場合

財産分与の場合も生前贈与の場合と同じく、不動産を譲る人、譲られる人、この場合では元夫婦それぞれの書類が必要となります。

 

分与の配分に関しては、結婚時代に築き上げた財産に対する貢献度に応じた分配を行います。

 

不動産取引の場合

 

不動産売買における名義変更の場合、売主・買主お互いの名義変更手続きが必要です。

 

それぞれ、下記の書類が必要となります。

売主
  • 登記識別情報通知(登記済権利証)
  • 対象不動産のもの
  • 印鑑証明書
買主
  • 住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 売買契約書

 

土地の名義変更を自分でやる場合

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

 

土地の名義変更は、登記の種類によっては専門的な知識が要求されるものもあります。

専門的な知識が必要な名義変更では、独力で行うのが難しく、専門機関への依頼が必要となる場合も多くあります。

 

一方で、たとえば相続登記など、個人が比較的簡単に処理できる名義変更もあるので、ポイントを抑えることができれば、自分たちで行うことも可能です。

 

委託するのがおすすめな人

司法書士に名義変更を依頼するメリットとしては、何と言っても手続きを任せることができる点です。

 

委託した場合では、書類の作成も不要となり、法務局に行く必要もありません。

さらに、自分でで必要書類を調べたり入手する時間も節約できるため、時間の節約に大いに貢献します。

 

注意!
ただし、司法書士への依頼では、「委任状」が必要なことに注意。

 

自分でやるのがおすすめの人

一方、当然ですが司法書士に委託する場合は、報酬を司法書士に支払う必要があります。

 

したがって、時間があり、手続きに時間をかけることができる人は自分で手続きを行うのがオススメです。

 

ちなみに報酬の金額については、司法書士ごとに異なるため、一律というわけではありません。

 

とはいえ、費用には相場があるので以下の項目にて紹介していきます。

 

土地の名義変更依頼料の相場

 

相続による名義変更の場合

相続による土地の名義変更の手続きでは、用意する書類が多いため、戸籍謄本の取り寄せなどの手間がかかります。

 

相続による土地の名義変更の手続きを司法書士に依頼する場合、一般的に、前述した戸籍謄本をはじめとした書類の取得を含めて登記申請を依頼するのなら、70,000円程度が相場となります。

 

ちなみに、書類の準備を自分で行う場合、それよりも1万円程度安くなるのが平均的な相場となります。

 

売買・贈与・財産分与による名義変更の場合

 

上記と異なり、売買や贈与、ザインさんブニョによる名義変更をする場合、取り寄せる書類も少なくなり、手続きも多少少なくなるため、60,000円程度の金額が司法書士の依頼料の相場となります。

 

土地の名義変更の税金

土地の名義変更では、様々な税金が課税されます。

 

例えば、共有不動産の名義を単独に変更する名義変更や、財産分与の場合など、それぞれの名義変更の種類によって様々な税金の種類があります。

 

新たに不動産を購入する場合に必要となるのは、まず不動産取得税。さらに、名義変更の手続き大して登録免許税、印紙税などが課税されます。

メモ

ちなみに、新たに不動産を入手する場合、所得税贈与税相続税などが課税されます。また、贈与、財産分与、相続の名義変更は、名義変更だけでも多額の税金がかかる可能性があることに注意。

 

登録免許税

登録免許税とは名義変更時に手続き上必要となる税。

 

意味合いとしては、登記簿変更の事務手続きの手数料という側面が強いです。

 

登録免許税は登記の手続きの際に課税されます。不動産名義変更では、登記に対する変更が必要となります。

 

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に対して、定められた税率をかけた上で計算を行います。

 

メモ
また、住宅用の不動産を新たに取得した際には、一定の条件を満たすことで税額が軽減される特例などもあります。

 

印紙税

 

印紙税とは、不動産譲渡の際の契約書を作成する際に必要となる税金。印紙税は、契約書に収入印紙を貼ることで消印を行います。

 

印紙税の額は、不動産譲渡の際に作成する契約書の契約金額に応じて定められています。

メモ

ちなみに、印紙税の額は平成32年の3月31日まで、税額の軽減がなされます。印紙税に関しては、売買時の契約に限らず、贈与契約の場合でも課税されます。その場合の印紙税の税額に関しては、契約書に金額の記載がない場合、200円となります。

 

所得税

不動産を譲渡したことで利益を得た場合、その利益は譲渡所得として所得税(復興特別所得税・住民税も含む)が課税されます。

 

マイホームの譲渡では3,000万円の特別控除があり、売却益が3,000万円を超える場合に所得税が課税されます。

メモ

不動産を売買して利益を得た場合だけでなく、離婚時の財産分与をするときに不動産の時価が購入価格を上回っている場合にも所得税が課税されます。また、実際の取引相場に比べて著しく安い金額で譲渡した場合には、贈与税が課税される場合もあります。

 

贈与税

 

不動産の贈与があった場合は、財産をもらった人に贈与税が課税されます。

メモ

贈与税は、離婚時の財産分与では基本的に非課税。また、一般的に贈与税の税率は他の税率より高めに設定されていますが、配偶者控除など、税額を軽減することができる控除や制度が複数あります。

 

相続税

 

相続税は文字どおり相続の際に発生する、相続した被相続者に課税される税金です。

 

相続税の計算方法としては、遺産の総額を算出し、その総額から基礎控除額を引いた分が課税されます。

メモ
控除額=(3,000万円 + 600万円 × 相続する人の数)

 

相続税にはこの控除額を始め、配偶者の相続税が軽減される制度などの特例があるなど、様々な制度があるため、確認することが必要となります。

 

まとめ

不動産の名義変更は様々な手続きが必要となります。

 

例えば相続が発生すると、亡くなった方の権利義務も相続されるなど、複雑な処理が必要となります。

 

また、所有権の移転の登記、不動産の名義変更の中でどの程度の手続きが必要なのか、税金が発生するのかを考えることで、自分で処理できるかどうかを判断することができます。

 

当記事が不動産の名義変更のヒントとなれば幸いです。

 

この記事を読んだ人はこんな記事も読んでいます
おすすめの記事