不動産の土地の名義変更についてわかりやすくまとめました。

 

不動産名義変更で発生する費用や、必要な書類などを解説します。

 

この記事でわかること
土地の名義変更の流れ
土地の名義変更で発生する費用
土地の名義変更に必要な書類

 

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土地の名義変更の概要

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土地の名義変更とはそもそもどういった概念で行われる行為なのでしょうか?簡単に概要をまとめました。

 

土地の名義変更の考え方

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土地の名義変更の理解で最初に理解しておくポイントは、そもそも不動産所有者は法務省法務局が登記簿によって管理しているということ。

 

そのため、不動産の所有者が死亡したり、新たに不動産を購入するような場面では登記簿の名義を変更する必要があるのです。

 

不動産の名義を変更するには、法務局法務省へ所有権が変わったことを告知する、所有権移転登記を申し込みます。

 

一般的に、この登記申請の一連の手続きを不動産名義変更手続きと称します。

 

メモ

土地の相続が完了した途端、不動産業者から不動産関係の営業書類がきたことはありませんか?

実は、不動産所有者の氏名や住所は法務省が管理している登記にて一般に公開されているのです。

不動産会社はそのような情報をチェックして、営業をかけるのです。

 

不動産の名義変更の種類

 

不動産の名義変更の種類は、種類によって名称が異なります。

 

名義変更の種類
相続登記
所有者が亡くなった際に、相続人に登記簿上の登録を変更する名義変更。
生前贈与
相続登記と異なり、所有者が生存している段階で、登記簿上の所有者を配偶者や子供にする名義変更。
財産分与
結婚生活の中で夫婦が築いた共有財産を離婚時するにあたり分与する名義変更。
売買
住宅などの不動産を他人から購入するときの名義変更。

 

土地の名義変更 登記申請の必要時間

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土地の名義変更は、法務局が管理する登記簿の変更となりますので、申請から変更まで時間がかかります。
さらに、必要書類などの入手などの申請準備も時間がかかります。

 

土地の名義変更に必要な書類の入手には、郵送などで送ってもらう必要があり、郵送には通常、2週間程度、短くても1週間程度時間がかかります。

 

それから、郵送してもらった書類を元に、書類の作成を行います。

 

書類の作成に関しては、自分で作成するためにインターネットや書式などで知識を収集しながら作成します。不明箇所があった場合はつど法務省に問い合わせするのがおすすめ。

 

注意!

ただし、法務省に問い合わせする場合、その問い合わせに対しての待ち時間が生まれることにも注意。さらに、名義変更の中でも、必要書類の多い相続登記は収集する必要がある書類が多いため、3週間から4週間程度かかるでしょう。

こちらの書類の入手や作成を経て、作業がすんなりいったなら、名義変更は1ヶ月程度で完了する見込みです。

 

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土地の名義変更に必要な書類

具体的に不動産の名義変更はどのように行うのでしょうか?

法務省法務局に提出するというからには、長ったらしい書類を書かねばならないのでしょうか?

まあ公的な手続きというのは往々にしてかなり労力がかかるものです。

 

不動産の名義変更の手続きも例外ではありません。

 

不動産名義変更の手続きは内容によって、必要書類も異なります。

 

それぞれの種類ごとに個別に手続きの案内をしておりますので、ご自身の内容に合った項目をお選びください。

 

遺産相続の場合

遺産相続の場合、相続人書類に加えて亡くなった方に関する情報が記載された書類が必要となります。

 

「相続登記」とは、遺品相続で不動産の名義変更を行う手続きのことをさします。

 

相続登記とは、不動産の名義を故人から、相続人へと変更する申請。

 

生前贈与の場合

生前贈与の場合では、不動産の譲渡者と被譲渡者(不動産を譲る人と、譲られる人)で、それぞれの書類を用意する必要があります。

 

生前贈与で大切なのは、贈与税の基礎控除が適用されること。

 

そのために、贈与契約書を作成する必要があります。

 

贈与契約書では、譲る人、譲られる人から始まり、贈与時期、贈与財産の内容、贈与の方法というポイントを記載する必要があります。

 

財産分与の場合

財産分与の場合も生前贈与の場合と同じく、不動産を譲る人、譲られる人、この場合では元夫婦それぞれの書類が必要となります。

 

分与の配分に関しては、結婚時代に築き上げた財産に対する貢献度に応じた分配を行います。

 

不動産取引の場合

 

不動産売買における名義変更の場合、売主・買主お互いの名義変更手続きが必要です。

 

それぞれ、下記の書類が必要となります。

売主
  • 登記識別情報通知(登記済権利証)
  • 対象不動産のもの
  • 印鑑証明書
買主
  • 住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 売買契約書

 

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土地の名義変更を自分でやる場合

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土地の名義変更は、登記の種類によっては専門的な知識が要求されるものもあります。

専門的な知識が必要な名義変更では、独力で行うのが難しく、専門機関への依頼が必要となる場合も多くあります。

 

一方で、たとえば相続登記など、個人が比較的簡単に処理できる名義変更もあるので、ポイントを抑えることができれば、自分たちで行うことも可能です。

 

委託するのがおすすめな人

司法書士に名義変更を依頼するメリットとしては、何と言っても手続きを任せることができる点です。

 

委託した場合では、書類の作成も不要となり、法務局に行く必要もありません。

さらに、自分でで必要書類を調べたり入手する時間も節約できるため、時間の節約に大いに貢献します。

 

注意!
ただし、司法書士への依頼では、「委任状」が必要なことに注意。

 

自分でやるのがおすすめの人

一方、当然ですが司法書士に委託する場合は、報酬を司法書士に支払う必要があります。

 

したがって、時間があり、手続きに時間をかけることができる人は自分で手続きを行うのがオススメです。

 

ちなみに報酬の金額については、司法書士ごとに異なるため、一律というわけではありません。

 

とはいえ、費用には相場があるので以下の項目にて紹介していきます。

 

土地の名義変更依頼料の相場

 

相続による名義変更の場合

相続による土地の名義変更の手続きでは、用意する書類が多いため、戸籍謄本の取り寄せなどの手間がかかります。

 

相続による土地の名義変更の手続きを司法書士に依頼する場合、一般的に、前述した戸籍謄本をはじめとした書類の取得を含めて登記申請を依頼するのなら、70,000円程度が相場となります。

 

ちなみに、書類の準備を自分で行う場合、それよりも1万円程度安くなるのが平均的な相場となります。

 

売買・贈与・財産分与による名義変更の場合

 

上記と異なり、売買や贈与、ザインさんブニョによる名義変更をする場合、取り寄せる書類も少なくなり、手続きも多少少なくなるため、60,000円程度の金額が司法書士の依頼料の相場となります。

 

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土地の名義変更の税金

土地の名義変更では、様々な税金が課税されます。

 

例えば、共有不動産の名義を単独に変更する名義変更や、財産分与の場合など、それぞれの名義変更の種類によって様々な税金の種類があります。

 

新たに不動産を購入する場合に必要となるのは、まず不動産取得税。さらに、名義変更の手続き大して登録免許税、印紙税などが課税されます。

メモ

ちなみに、新たに不動産を入手する場合、所得税贈与税相続税などが課税されます。また、贈与、財産分与、相続の名義変更は、名義変更だけでも多額の税金がかかる可能性があることに注意。

 

登録免許税

登録免許税とは名義変更時に手続き上必要となる税。

 

意味合いとしては、登記簿変更の事務手続きの手数料という側面が強いです。

 

登録免許税は登記の手続きの際に課税されます。不動産名義変更では、登記に対する変更が必要となります。

 

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に対して、定められた税率をかけた上で計算を行います。

 

メモ
また、住宅用の不動産を新たに取得した際には、一定の条件を満たすことで税額が軽減される特例などもあります。

 

印紙税

 

印紙税とは、不動産譲渡の際の契約書を作成する際に必要となる税金。印紙税は、契約書に収入印紙を貼ることで消印を行います。

 

印紙税の額は、不動産譲渡の際に作成する契約書の契約金額に応じて定められています。

メモ

ちなみに、印紙税の額は平成32年の3月31日まで、税額の軽減がなされます。印紙税に関しては、売買時の契約に限らず、贈与契約の場合でも課税されます。その場合の印紙税の税額に関しては、契約書に金額の記載がない場合、200円となります。

 

所得税

不動産を譲渡したことで利益を得た場合、その利益は譲渡所得として所得税(復興特別所得税・住民税も含む)が課税されます。

 

マイホームの譲渡では3,000万円の特別控除があり、売却益が3,000万円を超える場合に所得税が課税されます。

メモ

不動産を売買して利益を得た場合だけでなく、離婚時の財産分与をするときに不動産の時価が購入価格を上回っている場合にも所得税が課税されます。また、実際の取引相場に比べて著しく安い金額で譲渡した場合には、贈与税が課税される場合もあります。

 

贈与税

 

不動産の贈与があった場合は、財産をもらった人に贈与税が課税されます。

メモ

贈与税は、離婚時の財産分与では基本的に非課税。また、一般的に贈与税の税率は他の税率より高めに設定されていますが、配偶者控除など、税額を軽減することができる控除や制度が複数あります。

 

相続税

 

相続税は文字どおり相続の際に発生する、相続した被相続者に課税される税金です。

 

相続税の計算方法としては、遺産の総額を算出し、その総額から基礎控除額を引いた分が課税されます。

メモ
控除額=(3,000万円 + 600万円 × 相続する人の数)

 

相続税にはこの控除額を始め、配偶者の相続税が軽減される制度などの特例があるなど、様々な制度があるため、確認することが必要となります。

 

 

家の売却前に!不動産一括査定サイトがおすすめ

家やマンション・土地などの不動産を売却するとなると、まず気になるのが、不動産がどのくらいの値段で売れるのかという点ですよね。

そこで、
もし高く売れるなら売りたい…
程度で考えている人にも、
短期間で売却したい!
と真剣に考えている人にもおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは
一回の申し込みで、複数の不動産会社に査定してもらえるサービス。
売却前に不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
不動産一括査定サイトを使えば、自宅にいながらでも査定を依頼でき、査定結果を比較することで自分にとって最適な不動産会社を見つけられます

でも、どの不動産一括査定サイトを利用したらいいの?
そんな疑問に答えるためにも、今回「不動産売却のリセル編集部」は各不動産一括査定サイトの評判を、独自で調査してみました!

以下が口コミでの評判が高く、もっとも人気な不動産一括査定サイト4選です♪

【人気】おすすめ不動産一括査定サイトランキング

イエウール
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
第1位は「提携している不動産会社数がNo.1」の『イエウール』です。
イエウールの詳細を見る
運営会社 株式会社Speee
提携不動産会社数 約1,900社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 大京穴吹不動産
三交不動産
三井住友トラスト不動産
みずほ不動産販売
日本住宅流通株式会社など
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2014年1月
 

イエウールの特徴は?

「提携不動産会社数・利用者数」がトップクラスなのが、『イエウール』です。

まずその理由の一つは、イエウールは大手不動産会社だけでなく、地域密着型の優良不動産会社とも提携しているから。

北は北海道・南は沖縄まで、全国各地にある1,600社以上の不動産会社と提携しています

そのため利用者数は1,000万人と、利用者の多さも業界トップクラスなのです。
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール 『イエウール』がサービスを開始したのは2014年〜と他サイトと比べると遅めですが、ここ数年でこれほど多くの不動産会社と提携し利用者を得ているという点は、高く評価できますよね。

地方での、不動産売却を検討している方には特にオススメしたい不動産一括査定サイトです。

イエウールの評判は?

そして、理由の2つ目は、イエウールが独自で行う「悪徳企業は排除」のシステムにあります。

『イエウール』は1,600社以上の不動産会社と提携していますが、利用者からクレームが多い不動産会社との契約は解除し、常に”優良な不動産会社のみ提携している”状態を保っているのです。
まさに『イエウール』が提携している不動産会社は、厳選した1,600社と言えますね。
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
 そんな『イエウール』は、実際に利用した方からの評判が非常に良く、ネット上の口コミも良いコメントばかりです。
また定期的にお客様アンケートも行い、サイトの改善に努めています。

イエウール利用者の口コミ

評判の悪い不動産業者に当たらない
今回イエウールを利用して良かったなと思った点は、友人から聞いた悪評な不動産業者を査定申し込みする時点で排除できたこと。
複数ある不動産会社の中から、自分で査定依頼する会社を選べるのは大きな利点だと感じました。
査定依頼はスマホ一つで簡単!
持ち家を売却したく、査定して頂くためにイエウールを利用しました。これまで不動産の査定とは何だか難しいイメージを持っていたのですが、イエウールは入力情報もシンプルで簡単。
他サイトと比べて明らかに提携不動産会社が多いのも、有り難かったです。対応も素早く丁寧で、とてもオススメできます。
 
リビンマッチ(旧スマイスター)
おすすめ不動産一括査定サイトランキング リビンマッチ
第2位は、利用者満足度が高く、不動産査定に関するあらゆるニーズに対応可能なリビンマッチです。  
リビンマッチの詳細を見る
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社
提携不動産会社数 約1,400社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 住友林業
センチュリー21
アパマンショップ
みずほ不動産
朝日住宅
大東建託
近鉄不動産
HOME’S
ホームプラザなど
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2004年1月
 

リビンマッチの特徴は?

リビンマッチ(旧スマイスター)は、不動産売却だけでなく買取や農地・工場なども扱っており、不動産売却の様々な分野を網羅しています。

10年以上の運営実績があり、累計利用者数は440万人にも達します。

リビンマッチの評判は?

リビンマッチは不動産価格の満足度ランキングや利用したい不動産ポータルサイトランキングで1位を獲得しています。

多くの不動産一括査定サイトの場合、主に売却のみを扱っていますが、リビンマッチでは売却だけでなく買取や土地活用なども扱っています。

リビンマッチでは、店舗や工場・倉庫、農地も売却可能です。
 
不動産買取のメリット
  • 時間がかからない
  • 早く現金化できる
「転勤や相続などの急な事情で、なるべく時間をかけたくない」「価格は少し安くても早く現金化したい…」そんな人に買取はおすすめです。

また、リビンマッチでは、全国各地の1,400社以上の不動産会社と提携しており、この数はトップレベルです。選択肢が豊富なのも評判が高いです。

リビンマッチ利用者の口コミ

方法を選択できる
売却しようかと思っていたのですが、査定結果をみると、賃貸収入の方が良い値段だったので、そちらの不動産会社を選ぶことにしました。
自分に合う不動産会社を見つけられる
仕事が忙しく、不動産会社を回る時間が取れないので評判の良いリビンマッチさんにお願いしました。
結果、期待よりも高値で売却でき満足です。また、1,400社の中から自分にピッタリの不動産会社も選べました。


 
すまいValue
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
第3位は、大手6社が査定サービスを行う唯一の不動産一括査定サイト『すまいValue』です。
すまいValueの詳細を見る
運営会社 大手不動産会社6社の共同運営
提携不動産会社数 6社
対象エリア 都市部中心(店舗数は全国870店舗以上)
主な提携不動産会社名 住友不動産販売
小田急不動産
東急リバブル
野村の仲介+(PLUS)
三井のリハウス
三菱地所ハウスネット
同時依頼可能数 最大6社
サービス開始時期 2016年10月
『すまいValue』は、業界を代表する以下の6つの超大手不動産会社によって運営されています
  • 三井不動産リアリティネットワーク(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産グループ
  • 三菱地所リアルエステートサービス
  • 小田急不動産
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
中でも「三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売」は、業界内の売上高ランキングトップ3の超大手不動産会社。

 この3社を含む6社の大手不動産会社に一括で査定依頼できるのは、『すまいValue』だけなんです。

すまいValueの特徴は?

『すまいValue』の特徴の一つは、誰もが知っている実績ある不動産会社が運営しているという安心感です。

そのためお客さんの満足度も抜群に高く、実際に6社のどれかを利用して不動産を売却したお客さんのうち96.7%が、

「トラブルなく安心・安全に取引できた」
と回答しています。

すまいValueの評判  
不動産売却が初めての人にとって、信頼・安心できるサポートがあることは大切ですよね。
また『すまいValue』は売却力においても、大手ならではのネットワークを活かした営業の力があります。
  • 抱えている顧客の数が違うので、売却スピードが早い
  • 広告にかける費用も桁違い
  • なのでお金を惜しまず使って、あなたの不動産を宣伝してくれる
こういった点は、大手不動産会社によって運営されている『すまいValue』ならでは。
 
そのため、不動産一括査定サイト選びに迷ったら、とりあえず『すまいValue』を選んでおけば間違いありません。
『すまいValue』と他サイトの併用もおすすめです。  

すまいValueの評判は?

1年間のうち『すまいValue』を運営する6社の不動産会社に、不動産の購入相談をするお客さんの数は、36万組以上です。

また、2018年度の契約成立した売買仲介取扱件数は、6社まとめると11万件以上にのぼりました。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue

先述した通り『すまいValue』でトラブルなく安心・安全に取引できた割合は、96.7%と非常に高い割合。

『すまいValue』を運営する不動産会社は、それぞれが全国各地に店舗を持っており、合計で全国に870店舗あります。

全国規模で集めた豊富な情報力で、その地域に合わせた不動産売却をサポートしてくれますよ!
 

すまいValue利用者の口コミ

期待以上の結果に満足
最初は不安でしたが、他のサイトで一括査定を依頼した時よりも、高い売却価格を提示してくれたので迷わず売却しました。最終的には、1社目の査定額よりも250万円高く売却することができ、満足です。6社だけなので、見積もり確認・やりとりなどの手間も少なかったです。
信頼できるスタッフ
気軽に利用してみたところ、三菱地所や住友不動産など、よく目にする大手4社から早速返答があり、まとめて見積もりを取ることができました。知識や経験が豊富でプロ意識のあるスタッフの方はとても親切で、知識ゼロの私にも非常に分かりやすく説明してくれたので、大変頼りになりました。
 
おうちダイレクト
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
第4位は、Yahoo!とSRE不動産(旧ソニー不動産)が共同運営するおうちダイレクトです。
おうちダイレクトの詳細を見る
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社
提携不動産会社数 9社
対象エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市
主な提携不動産会社名 CENTURY21
大京穴吹不動産
大成有楽不動産
ロイヤルハウジング
POLUS
TOHO HOUSEグループ など
同時依頼可能数 9社
サービス開始時期 2015年11月
 

おうちダイレクトの特徴は?

『おうちダイレクト』は従来の不動産一括査定サイトとは異なり、不動産の買主と売主を出来るだけ直接繋げる「マッチングサービス」という新しいサービスを実施しています。

【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
もちろん他のサイトのように、提携不動産会社を仲介役として紹介する「仲介サービス」や「一括査定依頼サービス」も行なっています。

しかし「マッチングサービス」を利用したセルフ売却なら、仲介手数料0円で不動産売却が行えてしまうのです。

セルフ売却の流れ
  1. 不動産の売り出し価格の決定
  2. 物件PRを作成
    フォーマットあり。
  3. Yahoo!不動産に掲載
    無料で掲載。いつでも掲載停止可能!
  4. 買い手の反応を見て価格や情報を変更
    自由に変更可能なので自分が満足いく売却に繋がります。
  5. 購入検討者が見学予約などをしてマッチング成立
  6. 見学案内や専門的な手続きは代行コーディネーターにお任せ!
「セルフ売却」では不動産の売り出し価格を自分で決められるだけでなく、Yahoo!不動産に掲載される物件情報・画像・PRコメントも全て自分で決めることになります。

 加えてそれらの情報はいつでも変更可能なので、売主は納得いく買主が現れるのを待てるだけでなく、希望額で売却しやすいんですね。
不動産見学の案内〜契約までの専門的な手続きは、SRE不動産のプロのコーディネーターの方が代行してくれますよ。
仲介手数料無料なのに手厚いサポート付きなのね!
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト このセルフ売却はまだ、

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 埼玉県
  • 千葉県
の対象エリアのみの実施ですが、最短で1営業日で売却開始できるなど、『おうちダイレクト』の新しい売却方法は話題となっています。

おうちダイレクトの評判は?

『おうちダイレクト』はヤフー株式会社が運営していることもあり、オリジナルの販売活動が優秀と評判です。

一般的には、

  • インターネット広告を出す
  • ホームページに掲載する
  • チラシをポスティングする
売却活動ですが、当然多くやればやる程広告費用がかかります。

しかし『おうちダイレクト』を利用すれば、上記のような不動産会社が行う販売活動に加え、『おうちダイレクト』とヤフーのネットワークを使ったオリジナルの販売活動法で売却を手伝ってくれるのです。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
3つの媒体から販売することで、より多くの人の目に物件情報が止まり、物件が高く売れる可能性も上がるという仕組みです。

おうちダイレクト利用者の口コミ

自分のペースで売却したい人向け
「売却手数料が無料になる」という謳い文句に惹かれ、利用しました。 自分のスピードで売却でき、電話営業などがない点が良かったです。 しかしおうちダイレクトで不動産を売る場合、こちら以外で販売活動はできない仕組みなので注意が必要です。
100万円以上の手数料がタダに
一般的に100万円以上かかる仲介手数料が無料になる、という点はやはり魅力的。 だが対象エリアがかなり限られていること・掲載物件も他サイトと比較すると少なめな印象。今後のサービス拡大に期待できそう。

【比較表】人気不動産一括査定サイトを徹底比較

上で紹介した、不動産一括査定サイトそれぞれにはどのような違いがあるのか、表にしてわかりやすく比較してみました。

すまいValue イエウール おうちダイレクト リビンマッチ
提携数 厳選した6社 1,800社 9社 約1,400社
同時依頼 6社 6社 9社 6社
対応地域 都市部中心 全国対応 全国対応 全国対応
利用者数 100万人 1,000万人 300万人 440万人
査定種類 7種類 10種類 5種類 9種類
 

複数の不動産一括査定サイトを使おう!

不動産売却を成功するには、自分の不動産の特徴に強い不動産会社を見つけなければなりません。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意がありますから、複数の不動産会社を比較検討する必要があります。

しかし、一件一件複数の不動産屋さんをまわるとなると、時間や費用の手間がかかりますよね

複数の不動産一括査定サイトを使おう
それを解決するのが今までご紹介してきた「不動産一括査定サイト」なのです。

不動産一括査定のメリット
  • 自宅で複数の不動産会社と相場の比較ができる
  • 費用・手間がかからない
不動産一括査定サイトにもそれぞれの強み弱みがあるので、複数のサイトを利用してどれが自分に合うのか比較することをオススメします。

今回ご紹介した不動産一括査定サイトは、人気なものから厳選して選んだ4サイトなので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

 

まとめ

不動産の名義変更は様々な手続きが必要となります。

 

例えば相続が発生すると、亡くなった方の権利義務も相続されるなど、複雑な処理が必要となります。

 

また、所有権の移転の登記、不動産の名義変更の中でどの程度の手続きが必要なのか、税金が発生するのかを考えることで、自分で処理できるかどうかを判断することができます。

 

当記事が不動産の名義変更のヒントとなれば幸いです。

 

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