当記事では、不動産流通標準情報システム『レインズ』についてまとめました。

 

そもそもレインズとは? という基礎の基礎から解説しますので、不動産売却が初めての方は必見です。

 

この記事でわかること
土地売却でかかる税金の内訳
土地売却時の確定申告手順
土地売却シミュレーション例

 

レインズとは

不動産の検索サービスとしてよく名前を耳にする「レインズ」。

 

不動産を検索したり、売りに出したりする際には必ずと言っていいほど利用するサービスですが、どのような概念なのかをしっかり押さえておくことで、より不動産取引を有利に進めることができます。

 

以下では、レインズとはそもそもどのようなものなのか、どのような仕組みで成り立っているのかを解説します。

 

レインズの考え方

不動産を売りたい人、買いたい人は普通、不動産業者に不動産を探している人や、売りに出されている物件などの検索をしてもらう「媒介」を依頼します。

 

レインズは、「媒介」をより便利にするため、生まれた、建設省と不動産流通センターが共同開発し、全国4箇所の不動産流通機構が運営する不動産情報交換を目的としたネットワークシステム。

メモ
正式には、不動産流通標準情報システムと呼び、それを英訳したREAL ESTATE NFORMATION NETWORK SYSTEMの略。

 

レインズができるまで

今でこそ便利になった不動産に関する情報のやり取りですが、レインズがない時代では店頭にて張り紙で告知したり、新聞に出稿するなど、アナログな方法のみで行われていました。

 

不動産業者はその業者がある周辺地域の不動産情報を押さえていますが、全てを網羅する、となるとどうしても漏れが生じてしまい、全ての網羅はできない状況でした。

 

不動産を探したい人、買う人を探したい人からすれば、一軒の不動産業者だけではなく、情報を得るため、複数の不動産業者を確認する必要があるというのは、たいへんな手間がかかっていたのです。

 

こう言った従来のアナログな方法は、速さが足りず、告知できる範囲が限定される、という欠点を抱えていました。

 

この欠点に対する解決策として、インターネットを利用して不動産の情報を収集して全国の不動産業者をつなぐ必要が生じました。

 

そして平成2年5月に導入されたのがレインズです。

レインズの導入により、不動産情報の交換が、より早く、より大勢の人同士で行えるようになったのです。

 

レインズの仕組み

レインズは画期的なシステムですが、その仕組みは難しいものではありません。

 

まず理解する必要があるのは、レインズは会員(不動産業者)と結ぶシステムであるということ。

 

レインズは不動産情報データベース

レインズは簡単に言ってしまえば、この会員(不動産業者)と大本となる不動産情報データベースと結びつけるシステムです。

 

レインズを構成するのは、全国に配置された不動産データを集積したサーバコンピュータ。

 

このサーバコンピュータと会員(不動産業者)のコンピュータをつなぎ、物件情報などをインターネットで素早くやりとりしています。

 

レインズの会員タイプ

レインズはコンピュータを利用するシステムだけではなく、ファクシミリ端末を利用した情報のやり取りにも対応しています。

 

インターネットを利用した会員のことをIP型会員と呼び、ファクシミリ通信を利用した会員のことをF型会員と呼び、この2種類があります。

 

レインズは不動産業者向けのサービスのため、直接的な形で使用することはできません。

メモ
その代わり、「不動産ジャパン」をはじめとした、不動産団体が運営する実質的にレインズデータを利用できるサービスが存在します。

 

レインズの活用方法

レインズは不動産業者専用のサービスとなるため、一般的には利用することができません。

 

しかし、レインズマーケットインフォメーションなどの情報をそのまま提供している情報サービスを利用すれば、レインズを活用することができます。

 

一般的には、以下のような場面で、レインズが活用されています。

 

レインズが活用されるケース
  1. 不動産業者の査定前にあらかじめ自分である程度の相場を把握したい場合
  2. 実際の成約価格を知っておきたい場合
  3. 類似価格の物件がない場合の相場把握の根拠

     

    不動産売却では、実際の成約価格と売り出し価格は必ずしも相場感が合わないことに注意。

     

    自分が売却、ないし購入を考えている物件に近い情報をレインズで調べることが、安売りや売れ残りを防ぐために役立ちます。

     

    以下では、具体的なレインズの活用方法などを解説します。

     

    レインズで相場を調べる

    不動産の売買において、事前に売却する不動産の相場を知るのは簡単ではありません。

     

    一般的に、不動産の相場を調査する方法として知られるのが、レインズを元に設定された物件の賃料情報を調べて、そこから割り出す方法。

    注意

    ただし、実際取引される賃料と掲載賃料は必ずしも一致しないことに注意。あくまでも、レインズを使用した参考価格は、おおよその相場を把握するための情報として使うのが良いでしょう。

     

    各地域の市場動向を知る

    レインズを使って知ることができるのは単体の不動産の売買記録だけではありません。

     

    レインズを利用することによって、地域別の平均賃料相場、および相場の傾向について確認することができます。

     

    地域別の平均賃料相場や相場傾向を掴むことによって、各地域ごとの大まかな賃料平均や今後の傾向を知ることが可能です。

    メモ

    賃料やエリアなどの希望の物件情報がわかるため、不動産購入のプランニングに使用できます。

    また、地域別の平均賃料相場の推移をチェックすることで、特定条件において固定資産税の減税に利用することができます。

     

    レインズを利用するメリット

    不動産情報の流通を支えることで、売主と買主両方にとってメリットを生みだすレインズ。

     

    レインズへの登録は宅地建物取引業法という法律により定められています。

     

    売主により媒介契約での依頼を受けた不動産会社が依頼を受け次第、レインズ登録を行い、全業者に告知されるのです。

     

    以下では、売主・買主がレインズ登録で得られるメリットを解説します。

     

    売主の場合

    売主が不動産を売却する際、媒介契約を不動産会社を結びます。

     

    この時、もしもレインズ登録がないとすると、仲介業者による物件の囲い込みが可能となり、それは売主にとって不利益となります。

     

    レインズへ登録することは売主にとって、そう言った不動産業者の囲い込みを事前に防ぐというメリットがあります。

    メモ

    また、レインズに登録された不動産が契約された際にも、レインズに制約情報が記録されます。

    制約情報が記録されることで、後に同一地域の売主様から査定依頼があった時に参考にできる取引事例となります。

     

    買主

    物件がレインズに登録されることによって、買主は早期に希望の物件を探しだせるのがメリット。

     

    また、一度成約した情報は記録され、その地域の物件を希望する買主が市場動向を把握する判断材料とすることができます。

     

    メモ

    また、不動産業者と情報共有することで、希望の不動産の最新の情報を知ることが可能。

    相場理解に役立つため、適切な価格で物件を購入することができるのも強みです。

     

    レインズが利用できるサイト

    前述したように、レインズを利用できるのはレインズに登録している不動産会社であり、個人的に利用することはできません。

     

    そこで役に立つのが、レインズのデータベースを利用している、一般人でも不動産売買に関する情報を調べることができるWebサービス。

     

    これらのサイトを利用することで、レインズのデータベースを利用しているため、ほとんどレインズを利用しているのと同じ条件で全国の物件情報を確認することができます。

    売却や購入で物件探しをする場合は、不動産情報サイトを利用して、同じ地域の相場を調査するのもオススメです。

    以下では、レインズのデータベースを利用したWebサイトを紹介します。

     

    レインズマーケットインフォメーション

    レインズマーケットインフォメーションは、レインズのデータを一般公開しているサイトの一つ。

     

    レインズを直接見ることができない一般の売主・買主でも使用できるのが強みです。

     

    また、レインズに記録されている情報を使い、より細かい情報を得ることが可能です。

     

    調べることができる不動産の取引情報は、地域別のマンションや戸建ての取引情報を始め、駅からの距離、築年数など複数の条件で情報の検索が可能です。

    レインズマーケットインフォメーションの使い方

    レインズマーケットインフォメーションでは、以下の手順で、どのような物件が、どの時期に、どの程度の価格で成約したのかを確認することが可能です。

    1. レインズマーケットインフォメーションにアクセス
    2. 成約価格を調べたい不動産の種類(戸建・マンション)を選択する
    3. 成約価格を調べたい地域を選択する
    4. 詳細な地域、平米数、築年数など細かい条件で絞り込み
    注意点

    成約サンプル数が多い都市部エリアと比較して、地方エリアの物件の成約サンプルは少ない傾向にあること。その場合は、比較的似た条件の成約サンプルの数字を比較して見るなどして、ある程度の目安として活用し不動産会社に確認して見るのがおすすめです。

     

    不動産ジャパン

    不動産ジャパンは実質的にレインズの物件情報を公開している情報サイト。

     

    『公益財団法人 不動産流通推進センター』が運営を行なっています。

     

    特徴としては、購入・賃貸別の不動産流通4団体から提供される膨大な量の物件情報。

     

    さらに、全国およそ13万社におよぶ不動産会社情報データベースもあるため、狙いの地域の不動産会社を探すのに役立ちます。

     

    また、不動産取引の基礎情報や住宅購入ポイントを解説する『住まい探し方講座』や、不動産の知識を深めてくれる『不動産知識チェック』などもあるため、不動産の知識があまりない人にもおすすめです。

     

    実質レインズと同等程度の情報量を有しているため、通常の不動産情報サイトと比較しても情報量が充実しているのも魅力。

    メモ

    マンションなどの物件情報はいかに早く知ることができるかが大切。レインズと同等の物件情報を得ることができる不動産ジャパンを活用することで、より早く自分の希望にあった物件情報を知ることができます。

     

    土地総合情報システム

    土地総合情報システムは実際に行われた不動産取引価格や、都道府県の標準値や基準地を確認することができるサイト。

     

    土地総合情報システムはもともと、国土交通省により不動産投資の促進や市場の活性化する目的で立ち上げられ、運営も国土交通省が行なっています。

     

    不動産市場の活性化はもとより、安心で安全な不動産取引を促進させるために土地などの情報が掲載されています。

     

    メモ

    また、土地総合情報システムで得ることができるのは、レインズを基にした不動産取引価格の情報だけではありません。

    土地総合情報システムは、不動産の取引当事者を対象に、アンケート調査を実施。

    アンケートで得られた回答をもとに、土地の所在地の住所、航空写真からの検索などに対応しています。

    他にも、アンケートを基にした情報から、取引総額や面積などの情報を始め、道路や都市計画制限の情報まで調べることが可能です。

    注意点

    ただし、正式な記録ではなくあくまでアンケートによる情報が基になっていることに注意。

    また、地価公示や、都道府県地価調査情報を掲載。エリアが地図と紐付けられているため、ポイントを選択することで、より詳しい情報を得ることが可能です。

    まとめ

    いかがだったでしょうか?

     

    まとめると、レインズをうまく活用することで、地域の不動産状況をはじめとした、不動産取引の状況を知ることができます。

     

    もちろん、売買のケースによって内容は異なってきますが、基本となポイントを押さえておくことで対応できるはずです。

     

    また、レインズは一般の人間が直接触れることはできませんが、レインズの情報を閲覧できる様々なサービスがあるため、自分のニーズに合わせてつど不動産情報を確認しましょう。

     

    不動産の知識がない場合でも、こういった情報サイトを使い、自分で一から考えていくことで体型的な不動産の知識を得ることができるでしょう。

     

    当記事が不動産売買の参考になれば幸いです。

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