父親が所有しているアパートを売却しようと思っているんだけど、税金がどれぐらいかかるのか不安だなぁ…

 

親が所有しているアパートや親から相続したアパートを、売却して現金化したいと思っても、どのような税金がいくらぐらいかかるのか不安ですよね。

 

税金の額によっては、売却せずにそのまま所有する選択もあるかもしれません。

 

この記事では、アパート売却にかかる税金の種類とその計算方法を分かりやすくご紹介します。

 

後半では、例を使って具体的に税金を見積もってみますので、ご自身の物件でもシミュレーションしてみてはいかがでしょうか。

 

この記事でわかること

  • 【アパート売却】税金の種類
  • 【アパート売却】税金の計算方法
  • 【アパート売却】税金の見積り事例

 

【アパート売却】売却時にかかる税金とは?

アパートを売却すると課税される税金があります。

 

利益が出たときに課せられる「譲渡税」それ以外の税金に分けることができます。

 

譲渡税以外の税金は、少額で複雑な計算も必要ないので、あまり気にする必要はないでしょう。

 

譲渡税以外の税金についてまず簡単にご紹介して、そのあと譲渡税について詳しくご紹介します。

 

 

必ずかかる税金

 

利益が出る出ないにかかわらず、必ずかかる税金が2種類あります。

 

必ずかかる税金
  • 印紙税
  • 登録免許税

 

この2つは、法律に基づいた契約書や登記簿によって、不動産売買という高額な取り引きが、安全でスムーズにおこなえることに対する税金ととらえると分かりやすいかもしれません。

 

 

印紙税

 

不動産売買においては、売買契約書に規定の額の印紙を貼付することで支払います。

 

印紙は郵便局で買うことができますが、売却の仲介を不動産会社にお願いしている場合は、通常、不動産会社が準備してくれます。

 

印紙税は、2020年3月31日までに作成される契約書については、軽減税額が適用されています。

 

この期限は、延長される可能性もあります。

 

印紙税額 (軽減後)

契約金額 印紙税額
1万円以上50万円以下 200円
50万円超~100万円以下 500円
100万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 1万円
5,000万円超~1億円以下 3万円
1億円超~5億円以下 6万円
5億円超~10億円以下 16万円
10億円超~50億円以下 32万円
50億円超 48万円

 

 

登録免許税

 

登録免許税は、不動産の登記簿に登録、変更、追記、修正などを加える(=登記する)時にかかる税金です。

 

登記簿は、不動産のIDのようなもので、「どのような物件(土地や建物)」が「誰によって所有されているか」ということが主に記載されています。

 

土地と建物は別々に登録されています。

 

不動産を購入したり、相続したり、売却したりすると、登記簿を新規で登録したり内容を変更したり、情報を管理したりしなければならないので、その手数料のようなものです。

 

アパート売却時、一般的に売主が費用を負担しなければならない登記は、以下の2種類です。

 

売主が費用を負担する登記
  • 抵当権抹消登記
  • 名義人表示変更登記

 

この2種類の登記にかかる登録免許税は以下の通りです。

登録免許税

1,000円×物件の数

(物件の数=登記簿の数)

 

【注意点】

    • 土地と建物は別々の物件
    • 1筆の土地に1軒の建物とは限らない

 

それぞれの登記の内容と、どんな人がこれらの登記が必要なのか?を解説しますので、参考にしてください。

 

 

抵当権抹消登記

 

ローンを組んでアパートを購入していた場合は、銀行がアパートを担保にお金を貸しています。

 

担保のことを抵当権と言いますが、「この不動産には抵当権がついていますよ」ということが登記簿に追記されています。

 

抵当権の付いた物件を購入する人はいませんので、アパートを売却する時には、ローンを完済する必要があります

 

そして、ローンを完済した後、抵当権をはずす手続きをしなければいけません。

 

ローンを完済したからと言って、自動的に登記簿上の抵当権がはずれるわけではありません

 

この抵当権をはずす手続きのことを「抵当権抹消登記」と言います。

 

ですので、現金でアパートを購入した人は必要のない手続きです。

 

 

名義人表示変更登記

 

名義人表示変更登記は、名義人(不動産の所有者)の住所や氏名が変更した時にする手続きです。

 

次のような人は登記の必要があります。

 

  • アパートを購入または自分の名義になったあと、引っ越しをして住民票を移した
  • 引っ越しはしていないが、行政上、地名、地番が変更になった
  • 結婚、離婚、養子縁組、改名などで、氏名が変わった

 

 

上記2種類の登記以外に、不動産売買において最も重要な「所有権移転登記」があります。

文字通り、所有権を売主から買主に移す登記です。

 

この登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額に税率をかけて計算しますが、この所有権移転登記は、通常買主の責任と費用負担でおこなうので、売主は負担する必要はありません。

 

また、登記は自分で法務局へ行って手続きすることもできますが、司法書士に代行を依頼するのが一般的です。

 

司法書士への報酬が、1万円から2万円ほど必要になることも覚えておきましょう。

 

 

利益が出た際に必要な税金

 

さて、いよいよ本題の譲渡税についてご紹介します。

 

アパート売却で利益が出た場合には、所得税と住民税がかかります。

 

両方とも譲渡所得に対して課税されるので、総称して「譲渡所得税」と言ったり、所得税のことを「譲渡所得税」と言ったりしますが、税金の名称としては、あくまで「所得税」と「住民税」です。

 

譲渡所得税

 

譲渡所得税(所得税)は、下の計算式で求めることができます。

 

譲渡所得税の計算式

課税譲渡所得 × 税率

 

では、課税譲渡所得とは何でしょうか?

 

課税譲渡所得の求め方

譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

【譲渡価額】
物件を売った価格
【取得費】
物件を取得するのにかかった金額
★取得費に含まれるもの
(ただし、事業所得などの必要経費に計上したものは含みません)

    • 物件の購入代金
    • 建物の建築費
    • 仲介手数料
    • 印紙税
    • 不動産取得税
    • 登記費用
    • 借家人に支払う立退料
    • 土地の造成費用
    • 測量費
    • 建物の解体費 など
上記費用の合計額から、建物の減価償却費相当額を引いたものが取得費となります。

【譲渡費用】

物件を売却するときにかかった費用

★譲渡費用に含まれるもの

    • 仲介手数料
    • 印紙税
    • 登記費用
    • 借家人に支払う立退料
    • 建物の解体費 など

 

ポイント

課税譲渡所得=譲渡価額ー(取得費+譲渡費用)

(売却額から、取得費と売却にかかった費用を引く)

 

そして、物件の所有期間が5年以下の場合は「課税短期譲渡所得」、5年を超えている場合は「課税長期譲渡所得」になります。

 

短期所有か長期所有かによって、以下の通り税率が変わります。

 

譲渡所得税の税率
【所有期間5年以下
課税短期譲渡所得 × 30%
【所有期間5年超え
課税長期譲渡所得 × 15%
所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算する。

 

このことから、アパート売却における節税には、所有期間が5年を超えてから売却する必要があることが分かります。

 

住民税

 

住民税も、所得税と同じく課税譲渡所得に対して課せられる税金です。

 

所有期間が5年以下か5年超えかによって税率が変わります。

 

住民税の税率
【所有期間5年以下
課税短期譲渡所得 × 9%
【所有期間5年超え
課税長期譲渡所得 × 5%
所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算する。

 

所得税、住民税以外に、現在は「復興特別所得税」が課税されます。

 

復興特別所得税は、基礎所得税額の2.1%で計算します。

 

基礎所得税額は、所得税から規定の控除額を引いたものですが、ここでは控除はナシとして扱います。

 

「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つの税金をまとめて計算する方法を紹介しておきます。

 

譲渡税の簡単計算式
【所有期間5年以下】
課税短期譲渡所得 × 39.63%
【所有期間5年超え】
課税長期譲渡所得 × 20.315%
所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算する。

 

節税のためには、アパートは所有期間5年を超えてから売却するようにしましょう。

 

【アパート売却】売却前に税金を見積もる

 

具体的な例をあげて、税金の見積りをしてみます。

 

登録免許税は少額なので省略します。

 

 

例1

前提条件
売却額 1億2,000万円
取得費 1億円
譲渡費用 400万円
所有期間 4年
税金の見積り
<課税譲渡所得>

売却額ー(取得費+譲渡費用)

1億2,000万ー(1億+400万)=1,600万

 

 

【所得税+住民税+復興特別所得税】

課税短期譲渡所得×39.63%

1,600万×39.63%=約634万

 

【印紙税】

6万円

 

税金の合計:約640万円

 

例2

前提条件
売却額 8,000万円
取得費 6,700万円
譲渡費用 300万円
所有期間 10年
税金の見積り
<課税譲渡所得>

売却額ー(取得費+譲渡費用)

8,000万ー(6,100万+300万)=1,600万

 

 

【所得税+住民税+復興特別所得税】

課税長期譲渡所得×20.315%

1,600万×20.315%=約325万

 

【印紙税】

6万円

 

税金の合計:約331万円

 

同じ1,600万円という譲渡所得で、所有期間5年以下と5年超えで比較してみましたが、300万円以上の差が出てしまいました。

 

売却の時期を考慮する際には、所有期間に気を付けたいですね。

 

 

【アパート売却】税金|まとめ

 

アパート売却時にかかる税金について理解が深まったでしょうか。

 

必ずかかる税金が

  • 印紙税
  • 登録免許税

 

ただし、登録免許税は該当の人だけです。

 

利益が出た際にかかる税金が

  • 所得税(譲渡所得税)
  • 住民税
  • 復興特別所得税

 

所有期間が5年以下か5年超えかで税率が変わります。

 

節税のポイント!

  • 所有期間5年を超えてから売却する

 

5年以下なら課税譲渡所得の約40%、5年超えなら約20%です。

 

 

意外な高税率に驚かれたでしょうか?

 

 

  • 所有期間に気を付けること以外で何か対策はないの??と思われた方には、この記事がおすすめです。アパートの高額売却のコツが分かります。

 

  • アパート経営にからんで、近年社会問題化しているサブリース契約について、理解を深めたい方におすすめの記事はこちらです。契約する前に、是非ご一読を!

 

この記事を読んだ人はこんな記事も読んでいます
おすすめの記事