最近はなんでもかんでも税金がかかって頭が痛くなってしまいますよね。

一戸建てやマンションといった家や土地を売却する際も、せっかく得た利益ですが、もれなく税金が発生します。

 

しかし、単純に高い税金がかかるわけではなく、状況によっては控除が受けられ大幅に減税することもできるのです。

 

ただし、控除は自動的ではありません。

知らなければ高額のまま支払ってしまうことになる可能性も…。

 

そこで今回は、家や土地といった不動産売却時に発生する税金の種類節税方法、控除・特例について紹介していきます。

 

この記事でわかること
家の売却時にかかる税金の種類
家の売却時にかかる税金の節税方法
不動産タイプ別の適用される特例や控除

 

家の売却時にかかる5種類の税金

家の売却時には、家を購入する時と同じように、様々な税金がかかります。その税金というのが、次の5つです。

 

家を売却する際にかかる税金の特徴は、不動産の種類や大きさによって金額が変化することです。

 

【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金と節税・控除方法

手続きに必要な税金もあれば、売却することで発生する税金もあるため、売却前に知っておかなければなりません。

 

次から一つずつ詳しく見ていきましょう。

 

税金①譲渡所得

最初に紹介するのが『譲渡所得』です。

 

譲渡所得とは

家や土地を売却して得た利益のこと。
例えば1,500万円で買った家が2,000万円で売却できたとしたら、500万円の利益(売却益)となりますよね。
【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金と節税・控除方法
家を売却した際はその売却益が、『譲渡所得』として課税対象になります

譲渡所得は「売却で得た利益そのもの」ではない!

しかし『譲渡所得』は、単純に「売却で得た利益そのもの」ではありません

 

家や土地を売却するには、その不動産を購入した時の価格や費用、そして売却の費用もかかります。

 

そのため、そういった費用を売却できた価格から全て差し引いた金額が、『譲渡所得』となります。

 

譲渡所得の計算方法
譲渡所得=収入金額ー取得費ー譲渡費用

収入金額

不動産を売却した時の価格

取得費

不動産を購入した時の価格と費用の合計

譲渡費用

不動産を売却した時にかかった費用

なので上記で挙げた例の場合、実際の譲渡所得は500万円よりも少なくなります。

取得費とは

取得費について「不動産を購入した時の価格と費用の合計」と先に述べましたが、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金 取得費とは

取得費に含まれるのは、以下の費用です。

 

取得費に含まれる費用一覧
  • 家・土地の購入費
  • 家・土地の建築費
  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 各種税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
  • 設備費、改良費
  • 造成費用
  • 解体費、測量費 など

 

このように取得費は、不動産購入時の購入代金だけでなく、購入にかかる全ての費用が含まれます。

 

また建物は時間が経てば価値も下がるため、経過年数などに応じた「減価償却費」を取得費の合計額から差し引くことになります。

 

家の取得費=家の購入時にかかった全ての費用ー減価償却費」ってことですね。

譲渡費用とは

続いて「不動産売却時にかかった費用」と紹介した譲渡費用については、以下の費用などが含まれます。

 

譲渡費用に含まれる費用一覧
  • 印紙税
  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 借家人に支払う立退料
  • 解体費、測量費
  • 借地権の名義書換料 など

 

『譲渡所得』は、これら全ての費用を不動産の売却価格から引いた金額になります。

 

税金の正式名称は「譲渡所得税」?

譲渡所得は、住民税と所得税の対象になるので、これを総称して「譲渡所得税」と呼ばれることがあります。
しかし正式な税金の名称は、あくまでも住民税所得税です。
【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金と節税・控除方法
また不動産売却における住民税と所得税は、通常の住民税と所得税とは別のものとして計算しなければなりません。

これを「分離課税」方式と呼びます。

 

税金②復興特別所得税

2つ目の税金は、『復興特別所得税』です。

 

『復興特別所得税』も『譲渡所得』同様に、家を売却して利益が出た場合にかかる税金の1つとなります。

 

復興特別所得税とは

2011年から始まった、東日本大震災の復興に必要な財源を確保するための税金のこと。
『復興特別所得税』は2011年に起きた東日本大震災の復興のために施行された、特別措置法です。
【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金 復興特別所得税とは
給料や退職金・公的年金など源泉徴収の対象となる所得を源泉徴収する際に、『復興特別所得税』も併せてされます。

ポイント

『復興特別所得税』は、課税期間が限定されています。
2013年1月1日〜2037年12月31日までの期間に支払った所得に対してのみ、課されるのが特徴です。

 

税額は、対象となる所得税額の2.1%となります。

 

一般的には、売却時に発生する所得税と復興特別所得税の金額を合算して支払うため、「合計税率」として税率を算出します。

 

税金③住民税

3つ目に紹介するのは『住民税』です。

 

住民税とは

都道府県民税と市町村民税(東京23区は特別区民税)の総称。

 

不動産を売却して利益が発生した場合、地方税の1つである住民税の納付も必須となります。

 

【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金 住民税とは

先述したように不動産の売却益を『譲渡所得』として捉えられ、所得税(国税)・住民税(地方税)がそれぞれ課せられます。

 

住民税の確定申告は不要!

『譲渡所得』は課税対象なので確定申告が必要となりますが、確定申告をするのは所得税のみでOKです。

 

ポイント

所得税の確定申告をすれば、住民税の確定申告も済ませたことになります。

 

そのため住民税だけの計算や確定申告は不要です。

 

税金④印紙税

4つ目に紹介するのが『印紙税』です。

 

印紙税とは

不動産の売買契約書に収入印紙を貼ることで納める税金のこと。

 

印紙は、売却時に提出する不動産売買契約書に貼るものとして必要になります。

 

不動産に限らず、5万円以上の高額の商品を売買する時に発生する税金です。

 

【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金 印紙税とは

不動産売買契約書に記載されている金額によって異なりますので、以下の表で事前に確認しておきましょう。

 

 

税金⑤登録免許税

最後に紹介するのが『登録免許税』です。

 

登録免許税とは

不動産の売却時、買主から売主へ不動産登記の名義変更をする時にかかる税金のこと。

登録免許税は抵当権抹消登記をする際、または移転なども含む不動産売却時に不動産登記の名義変更する際に必要になる税金のことです。

 

【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金 登録免許税とは

売却により所有権移転をする場合は、「固定資産税評価額」×2%という計算式で税率を算出します。

 

本則税率 軽減税率
固定資産税評価額×2% 固定資産税評価額×1%

 

2019年3月31日までは軽減税率が適用されていたため、税率は1.5%でした。
以上が、家の売却時にかかる主な税金です。
各税金について、いつ支払うのかも知りたい方は下記の記事を参考にしてみて下さい!

【節税】家の売却時にかかる税金のポイント

ここまで読んで、家を売却するにも多くの税金がかかることが理解できましたでしょうか。

 

【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金と節税・控除方法

そしてここから、少しでも税金を少なくするための条件を、大きく2つにわけて解説していきます!

 

ご自分が売りたい不動産と照らし合わせながらチェックしてみてくださいね。

 

1課税譲渡所得の税率は家の所有年数で変化する

一番最初に譲渡所得の計算方法を説明しましたが、譲渡所得についてはまだ押さえておくべきポイントがあります。

 

それは、売却する家の所有期間によって、税率は変わってくるということです。

 

5年が境目!長期所有ほど譲渡所得の税率は低くなる

売却する家を5年以上所有していた場合は「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられます。

 

そのため、5年以上といった長期で家や土地を所有していると税率が低くなります。

 

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

 

税率は、短期か長期所有かで15%も違いますから、売却のタイミングも重要になってきますね。

 

【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金と節税・控除方法

また、この不動産の所有期間については、注意する点が1つだけあります。

 

それは、不動産の所有期間は、譲渡する年の1月1日で5年以下か以上かを判断する点です。

 

注意

【例】平成21年5月に不動産を購入した場合

  • 平成25年の1月1日で所有期間4年
  • 平成26年の1月1日で所有期間5年

 

そのため、不動産を購入してから1月1日を何回経過したかで計算すると覚えやすいでしょう。

 

2仲介手数料の差し引きや減価償却を利用

先述したように、譲渡所得を計算する際は、取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。

 

また建物を売却する際は、取得費から必ず「減価償却費」を差し引きましょう

 

【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金と節税・控除方法

減価償却とは、家やマンションなどの長期間にわたって使用し経年劣化が生じる資産を取得した時、購入費用を資産の耐用年数の間に分散して処理できることを指します。

 

「減価償却費」は経費として計上可能なので、家を売却した際に利用すると、利益額が抑えられて節税に繋がります。

 

注意

法人の場合は除却時に除却損により利益を抑えることが可能ですが、個人の場合はそれができませんので注意が必要です。

 

家の償却率を表で確認したい方は、こちらをクリック。
建物構造 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
軽量鉄骨 40年 0.025
鉄筋コンクリート 70年 0.015

 

譲渡所得を簡単に計算する方法は?

このように譲渡所得の計算は、複雑なものとなっています。

 

なのでもし自力で計算するのが難しいと感じる人は、ネット上にある計算シミュレーションを活用してみましょう。

 

計算シミュレーションでは、売却額などをそれぞれ入力するだけで瞬時に計算してくれますよ。

 

 

【節税】不動産タイプ別!税金の控除や特例

最後に、家の売却時にかかる税金の特例や控除に関しても解説していきます。

 

【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金と節税・控除方法

 

基本、特例や控除を受けるには確定申告を行う必要があります

 

特例や控除の内容によっては、課税譲渡所得が3000万円以下、つまり課税対象から外れ税金がゼロになることだって考えられます。

 

しかし、特例や控除を受けるには一定の条件があるので、事前に確認しておくことが大事です。

 

土地を売却する際の4つの特例控除とその条件

まず、土地を売却する場合の特例を紹介します。

1800万円の控除

土地(農地)を農地保有の合理化などのために、認定農業者などに売却する場合は、800万円の特別控除が適用されます。

 

21,000万円の控除

平成21年、または平成22年に取得した土地を売却した場合は、1,000万円の特別控除が受けられます。

 

特例を受ける条件
  1. 平成22年1月1日~平成22年12月31日までに取得した土地であること。
  2. 建物の譲渡先が配偶者や直系血族、生計を一つにする親族等から土地を譲渡されていないこと。
  3. 相続や贈与などで取得していないこと。

 

31,500万円の控除

特定住宅地造成事業などのために土地を売却しなければならない場合は、1,500万円の特別控除を受けることが可能です。

 

特定住宅地造成事業とは

地方公共団体や独立行政法人中小企業基盤整備機構などが住宅の建設や宅地の造成を行う事業のこと。

 

45,000万円の控除

また、国が決めた公共事業などのために土地や建物を売却する際も、5,000万円の特別控除の対象となります。

 

特例の条件
  1. 売った土地建物は固定資産であること。
  2. 売却する年に、代替資産を取得した際の課税の特例を受けていないこと。
  3. 買取の申し込みを受けてから6ヶ月以内に、土地建物が売ったこと。
  4. 公共事業の施行者から、最初に買取りの申し出を受けた者が譲渡していること。

 

 

    マイホーム(居住用不動産)を売却する際の特別控除

     

    13,000万円の控除

    居住用の不動産物件(マイホーム)を売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除できることがあります。

     

    これは「3,000万円特例」と呼ばれており、ある一定条件を満たすことによって受けられる特例です。

     

    【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金と節税・控除方法

    以下の条件に当てはまる場合、控除対象になります。

     

    3,000万円控除の条件
    1. 3年を経過する歳の12月31日までに譲渡する。
    2. 建物の譲渡先が配偶者や直系血族、生計を一つにする親族等ではないこと。
    3. 譲渡した年の前年、または前々年に同じ控除を受けていないこと。
    4. 他の特例(買い替えの特例、交換など)を受けていないこと。

    2所有期間が10年以上の場合に受けられる特別控除

    その他、マイホームの所有期間が10年以上の場合に受けられる特例もあります。

    それが、「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」です。

     

    【知らなきゃ損】意外と高い家の売却時にかかる税金と節税・控除方法

    家などの建物に限らず土地などにも適用され、これらを10年以上所有している場合、税率が軽減されます。

     

    軽減税率の特例を受ける条件
    1. 譲渡した年の前年、または前々年に同じ控除を受けていないこと。
    2. 他の特例(買い替えの特例、交換など)を受けていないこと。

    ※3,000万円の特例とは併用して受けることが可能です。

     

    まとめ

    家を売却した場合、どのような税金がかかって、いくら必要なのか理解いただけたでしょうか。

     

    最初に紹介した5種類の税金は、特に重要です。

     

    また、より手元に利益を残すためには節税対策や特例・控除の存在も欠かせませんね。

     

    家の売却時は購入時と同様に税金がかかりますので、事前にシミュレーションをしたり、不動産のプロに相談するなどして、万が一に備えておきましょう。

     

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