マンションを売却したら確定申告しなきゃいけないの?

俺、確定申告自体どうやればいいか全然わからないよ。。
確定申告とは一年分の所得(給料)にかかる税金を計算し、必要な分の税金を支払う手続きのことです。
この確定申告は、マンションの売却を行った際に必要なケースがあります。
でも確定申告をしたら、かなりの税金を取られるんじゃない?
実は、あなたのマンション売却による利益は、3000万円まで節税の対象入るかもしれません!

このようにマンション売却の際は、税金に関しての知識を身につければ、より多くのお金が手元に残るかもしれません。

 

この記事では、確定申告が必要なケースや申告方法・必要書類などを解説していきます。

 

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マンション売却後、損失が出た場合は確定申告なしです

多くの人が、マンション売却後に「確定申告は必要なの?」と疑問に思います。

マンション売却後の確定申告の必要性

結論から言いますと、マンション売却によって利益がなかった場合は確定申告の必要ありませんが、利益があった場合は確定申告の必要があります

 

そこでまず、

  • ほとんどの場合が損失をだすので、確定申告が必要な場合はマレ
  • 確定申告が必要になるのは「売却で利益を得たら」

  • 申告の遅れは損失に繋がります!確定申告の時期や遅延税とは?

 

について解説します。

ほとんどの場合が損失をだすので、確定申告が必要な場合はマレ

先ほども触れましたが、マンション売却を行って利益が出なかった場合は、確定申告の必要はありません。

 

少し難しく言うと、譲渡所得に損失が出た人は、確定申告の必要がないんです。

 

譲渡所得とは
「譲渡所得」とは、不動産を売却したことによって生じた所得のことです。
つまり、買った時より安く売れた場合は「譲渡所得に損失が出た」となります。

確定申告が必要な人とは、譲渡所得に利益が出た人というわけですね。

確定申告が必要になるのは「売却で収入(利益)が入ったら」

マンションを売却した際に、売却益(=儲け)が出たということで、確定申告が必要になります

 

お金

 

先ほども述べたように、譲渡所得に損失が出た人は確定申告が必要ありません。ですが、「売却益が出た人」、つまり、譲渡所得に利益(収入)が出た人は確定申告が必要になります。

 

不動産売却の際の売却益とは
『不動産売却益=売却価格ー(所得費+諸経費)ー特別控除』のことです。

 

そのマンションが「居住用」であっても、「投資用」であっても、収入が入った場合(売却益が出た場合)は確定申告はしなければいけません

 

 利益が出たら確定申告をしよう

申告の遅れは損失に繋がります!確定申告の時期や遅延税とは?

確定申告には期限が存在します。毎年申請時期になると、CMでも放送されますよね。

 

なお申告が期限より遅れてしまうと、遅延税が発生し、無駄な損失に繋がります。

 

遅延税とは
「遅延税」とは、法廷納付期限までに税金を全額納付しない場合に課せられる罰金のことです。

 

遅延税は、納税が遅れれば遅れるほど加算されていきます

 

では、いつまでに確定申告をして税金を収めればいいのでしょうか?
確定申告の期間は、毎年2月16日〜3月15日までです。

 

ですので、マンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行ってください。

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【マンションオーナー必見】売却後の確定申告の事前準備

マンションのオーナーが確定申告をする際には、いくつかの準備をする必要があります。

 

準備

 

ここでは、

 

  • 確定申告の際の必要書類
  • 税理士は必要かどうか
  • 確定申告の提出場所
  • 確定申告の流れのまとめ

について説明していきます。

 

マンションオーナーの確定申告時の必要書類

まず、個人で用意するものは、以下の3つです。

  1. 不動産を売却した際の売買契約書
  2. 不動産を購入した際の売買契約書
  3. 仲介手数料や印紙税などの諸経費の領収書

 

対して、税務署から調達するものは以下の3つになります。

  1. 確定申告書B様式
  2. 分離課税用の確定申告書
  3. 譲渡所得の内訳書

ちなみに、この税務署で調達する申告書等は、ネットでも調達することができます

 

ネットで調達して、パソコンで必要事項を入力することもできます。入力後、プリントアウトした紙を税務署に提出することもできますし、e-taxでの申告に利用することもできます。

 

確定申告時に税理士は必要?

結論を言うと、不安でないなら必要ありません

 

税理士

ですが、以下に税理士を雇った場合のメリットについてまとめておきます。

1本業への負担ゼロ

確定申告をするとなると、時間もかかりますし、当然不安も出てきます。

それらを税理士に任せることによって、解決できます。

 

税理士は、数多くの確定申告を行っている、その道のプロです。税理士に任せれば、確定申告に大きな時間を使って本業がおろそかになることを避けられます。

また、自分で確定申告を行うことによって起きる不安も、背負う必要がありませんね。

税務署などが入った際の対応をしてくれる

税理士に確定申告を頼めば、細かな数字の漏れ税金の計算間違えなどの起こる可能性が低くなります。

 

もし税務調査などが入った場合でも、税理士が税務署とのやり取りや申告内容の説明をしてくれますので、安心です。

 

確定申告の3つの提出方法

確定申告は、所定の申告書に記入し、税務署の窓口に提出するという流れが一般的です。

 

 ですが申告期間は1ヶ月しかなく、窓口は平日しか開いていないので、期限が近づくとかなり混雑してきます。

窓口への直接提出以外に次の手段がありますので、一度検討してみてください。

 

窓口以外の申告書の提出方法一覧
  • 郵送による申告書の送付
  • 税務署に設置されている時間外文書収受箱への投函
  • 電子申告・納税システム(e-tax)による申告

電子申告・ e-taxとはなんぞや??初めて聞いたんだけど...

それらも紙の申告書と同じ手順で記入することができます。この記事でも後にしっかり解説していきますね。

 

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マンションオーナーの確定申告の流れ

確定申告は、下のような手順で進めていきます。

 

確定申告の流れ
  1. 合計6種類の必要書類を用意
  2. 譲渡所得税額を計算
  3. 確定申告書等の書類を記入
  4. 税務署で手続き
  5. 納税

 

譲渡所得税額の計算方法がわからない人こちら(譲渡所得税額の計算方法)を参考にしてください。

 

入力方法や手続きなどの方法は、この次に解説します。それが終わったら、手続きにしたがって納税を行いましょう。

税金の計算をしてくれる会計ソフトって?

税金を計算してくれる便利なソフトというのが「クラウド会計ソフト freee  (フリー)」です。

 

クラウド会計ソフト free

 

こちらをお使いしていただくことも、一度考えてみてはいかがでしょうか。

 

確定申告書類の書き方

ここでは確定申告書類の書き方を解説していきます。

記入が必要な書類は、4つあります。

 

記入しなければいけない4つの書類
  • 譲渡所得内訳書
  • 第一表
  • 第二表
  • 第三表
この4つの書類を記入できれば大丈夫です。
記入方法に関しては、国税庁のマニュアルを読むのが確実ですので、書き方はそちらを参考にしてみて下さいね。
申告書には、AとBがあります。
確定申告書a

給与所得がある方はB、それ以外の方はAを選んでください。

ネットで確定申告ができる?e-taxについて

確定申告には、直接税務署の窓口に行かなくても済ませられる方法があります。それが、e-taxという方法です。

 

etax

e-taxを使えば、ネットで確定申告を済ませることができます。ここから、その流れを解説していきます。

 

1e-taxの事前準備をする

e-taxを使うには、事前準備をする必要があります。

 

e-tax

 

e-taxの事前準備とは?
基本的にはこの3つです。
  1. マイナンバー(電子証明書)の発行
  2. 開始届出書の提出
  3. 利用者識別番号等の取得

まず、マイナンバーカード(電子証明書)を取得し、開始届出書というものを提出します。

開始届出書については、詳しくは国税庁のホームページでしっかり解説されているので、こちらからご確認ください。

 

事前準備

開始届出書を提出した後、利用者識別番号等の取得ができます。

 

ここがポイント!
開始届出書をオンラインで提出した方は、利用者識別番号等はオンラインで発行(通知)されます。また、書面で提出した方は、後日税務署からの通知書等が送付されるそうです。

 

 

2e-taxに初期登録をする

e-tax初期登録までの流れ
  1. e-taxソフトをインストールして、ソフトのバージョンアップを行います。
  2. 利用者識別番号等をオンラインで取得した方か、そうでない方に分かれて初期登録を行います。

 

マニュアルを参考にしながら入力をする

マニュアルはこちら(e-taxソフト マニュアル)になります。入力ができたら提出をすれば、完了です。

 

 

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3000万円分の節税ができる?マンション売却後の納税について

マンション売却後に納税する際、うまく節税できれば数百万円も多く利益を得られるかもしれません。

 

節税

じゃあ、節税の方法を知らないだけで数百万円も無駄に払っちゃうかもしれないってこと?

そうなってしまうかもしれないので、しっかりと節税に取り組みましょう!

 

マンション売却の際にかかる税金は?

マンションを売却する際にかかる税金には、印紙税や譲渡所得税などがあります。

 

詳しい不動産売却時の各税金の計算方法などにつきましては、こちらの記事を参考にしてください。

 

3000万円の特別控除を使って節税をしよう

特別控除を使うのと、使わないのとでは、払わなければいけない譲渡所得税に数百万円の違いが出てきます

 

売却益が出た場合は注意しましょう。詳しくは、こちらの記事をご参考ください。

 

家の売却前に!不動産一括査定サイトがおすすめ

家やマンション・土地などの不動産を売却するとなると、まず気になるのが、不動産がどのくらいの値段で売れるのかという点ですよね。

そこで、
もし高く売れるなら売りたい…
程度で考えている人にも、
短期間で売却したい!
と真剣に考えている人にもおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは
一回の申し込みで、複数の不動産会社に査定してもらえるサービス。
売却前に不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
不動産一括査定サイトを使えば、自宅にいながらでも査定を依頼でき、査定結果を比較することで自分にとって最適な不動産会社を見つけられます

でも、どの不動産一括査定サイトを利用したらいいの?
そんな疑問に答えるためにも、今回「不動産売却のリセル編集部」は各不動産一括査定サイトの評判を、独自で調査してみました!

以下が口コミでの評判が高く、もっとも人気な不動産一括査定サイト4選です♪

【人気】おすすめ不動産一括査定サイトランキング

イエウール
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
第1位は「提携している不動産会社数がNo.1」の『イエウール』です。
イエウールの詳細を見る
運営会社 株式会社Speee
提携不動産会社数 約1,900社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 大京穴吹不動産
三交不動産
三井住友トラスト不動産
みずほ不動産販売
日本住宅流通株式会社など
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2014年1月
 

イエウールの特徴は?

「提携不動産会社数・利用者数」がトップクラスなのが、『イエウール』です。

まずその理由の一つは、イエウールは大手不動産会社だけでなく、地域密着型の優良不動産会社とも提携しているから。

北は北海道・南は沖縄まで、全国各地にある1,600社以上の不動産会社と提携しています

そのため利用者数は1,000万人と、利用者の多さも業界トップクラスなのです。
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール 『イエウール』がサービスを開始したのは2014年〜と他サイトと比べると遅めですが、ここ数年でこれほど多くの不動産会社と提携し利用者を得ているという点は、高く評価できますよね。

地方での、不動産売却を検討している方には特にオススメしたい不動産一括査定サイトです。

イエウールの評判は?

そして、理由の2つ目は、イエウールが独自で行う「悪徳企業は排除」のシステムにあります。

『イエウール』は1,600社以上の不動産会社と提携していますが、利用者からクレームが多い不動産会社との契約は解除し、常に”優良な不動産会社のみ提携している”状態を保っているのです。
まさに『イエウール』が提携している不動産会社は、厳選した1,600社と言えますね。
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
 そんな『イエウール』は、実際に利用した方からの評判が非常に良く、ネット上の口コミも良いコメントばかりです。
また定期的にお客様アンケートも行い、サイトの改善に努めています。

イエウール利用者の口コミ

評判の悪い不動産業者に当たらない
今回イエウールを利用して良かったなと思った点は、友人から聞いた悪評な不動産業者を査定申し込みする時点で排除できたこと。
複数ある不動産会社の中から、自分で査定依頼する会社を選べるのは大きな利点だと感じました。
査定依頼はスマホ一つで簡単!
持ち家を売却したく、査定して頂くためにイエウールを利用しました。これまで不動産の査定とは何だか難しいイメージを持っていたのですが、イエウールは入力情報もシンプルで簡単。
他サイトと比べて明らかに提携不動産会社が多いのも、有り難かったです。対応も素早く丁寧で、とてもオススメできます。
 
リビンマッチ(旧スマイスター)
おすすめ不動産一括査定サイトランキング リビンマッチ
第2位は、利用者満足度が高く、不動産査定に関するあらゆるニーズに対応可能なリビンマッチです。  
リビンマッチの詳細を見る
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社
提携不動産会社数 約1,400社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 住友林業
センチュリー21
アパマンショップ
みずほ不動産
朝日住宅
大東建託
近鉄不動産
HOME’S
ホームプラザなど
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2004年1月
 

リビンマッチの特徴は?

リビンマッチ(旧スマイスター)は、不動産売却だけでなく買取や農地・工場なども扱っており、不動産売却の様々な分野を網羅しています。

10年以上の運営実績があり、累計利用者数は440万人にも達します。

リビンマッチの評判は?

リビンマッチは不動産価格の満足度ランキングや利用したい不動産ポータルサイトランキングで1位を獲得しています。

多くの不動産一括査定サイトの場合、主に売却のみを扱っていますが、リビンマッチでは売却だけでなく買取や土地活用なども扱っています。

リビンマッチでは、店舗や工場・倉庫、農地も売却可能です。
 
不動産買取のメリット
  • 時間がかからない
  • 早く現金化できる
「転勤や相続などの急な事情で、なるべく時間をかけたくない」「価格は少し安くても早く現金化したい…」そんな人に買取はおすすめです。

また、リビンマッチでは、全国各地の1,400社以上の不動産会社と提携しており、この数はトップレベルです。選択肢が豊富なのも評判が高いです。

リビンマッチ利用者の口コミ

方法を選択できる
売却しようかと思っていたのですが、査定結果をみると、賃貸収入の方が良い値段だったので、そちらの不動産会社を選ぶことにしました。
自分に合う不動産会社を見つけられる
仕事が忙しく、不動産会社を回る時間が取れないので評判の良いリビンマッチさんにお願いしました。
結果、期待よりも高値で売却でき満足です。また、1,400社の中から自分にピッタリの不動産会社も選べました。


 
すまいValue
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
第3位は、大手6社が査定サービスを行う唯一の不動産一括査定サイト『すまいValue』です。
すまいValueの詳細を見る
運営会社 大手不動産会社6社の共同運営
提携不動産会社数 6社
対象エリア 都市部中心(店舗数は全国870店舗以上)
主な提携不動産会社名 住友不動産販売
小田急不動産
東急リバブル
野村の仲介+(PLUS)
三井のリハウス
三菱地所ハウスネット
同時依頼可能数 最大6社
サービス開始時期 2016年10月
『すまいValue』は、業界を代表する以下の6つの超大手不動産会社によって運営されています
  • 三井不動産リアリティネットワーク(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産グループ
  • 三菱地所リアルエステートサービス
  • 小田急不動産
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
中でも「三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売」は、業界内の売上高ランキングトップ3の超大手不動産会社。

 この3社を含む6社の大手不動産会社に一括で査定依頼できるのは、『すまいValue』だけなんです。

すまいValueの特徴は?

『すまいValue』の特徴の一つは、誰もが知っている実績ある不動産会社が運営しているという安心感です。

そのためお客さんの満足度も抜群に高く、実際に6社のどれかを利用して不動産を売却したお客さんのうち96.7%が、

「トラブルなく安心・安全に取引できた」
と回答しています。

すまいValueの評判  
不動産売却が初めての人にとって、信頼・安心できるサポートがあることは大切ですよね。
また『すまいValue』は売却力においても、大手ならではのネットワークを活かした営業の力があります。
  • 抱えている顧客の数が違うので、売却スピードが早い
  • 広告にかける費用も桁違い
  • なのでお金を惜しまず使って、あなたの不動産を宣伝してくれる
こういった点は、大手不動産会社によって運営されている『すまいValue』ならでは。
 
そのため、不動産一括査定サイト選びに迷ったら、とりあえず『すまいValue』を選んでおけば間違いありません。
『すまいValue』と他サイトの併用もおすすめです。  

すまいValueの評判は?

1年間のうち『すまいValue』を運営する6社の不動産会社に、不動産の購入相談をするお客さんの数は、36万組以上です。

また、2018年度の契約成立した売買仲介取扱件数は、6社まとめると11万件以上にのぼりました。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue

先述した通り『すまいValue』でトラブルなく安心・安全に取引できた割合は、96.7%と非常に高い割合。

『すまいValue』を運営する不動産会社は、それぞれが全国各地に店舗を持っており、合計で全国に870店舗あります。

全国規模で集めた豊富な情報力で、その地域に合わせた不動産売却をサポートしてくれますよ!
 

すまいValue利用者の口コミ

期待以上の結果に満足
最初は不安でしたが、他のサイトで一括査定を依頼した時よりも、高い売却価格を提示してくれたので迷わず売却しました。最終的には、1社目の査定額よりも250万円高く売却することができ、満足です。6社だけなので、見積もり確認・やりとりなどの手間も少なかったです。
信頼できるスタッフ
気軽に利用してみたところ、三菱地所や住友不動産など、よく目にする大手4社から早速返答があり、まとめて見積もりを取ることができました。知識や経験が豊富でプロ意識のあるスタッフの方はとても親切で、知識ゼロの私にも非常に分かりやすく説明してくれたので、大変頼りになりました。
 
おうちダイレクト
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
第4位は、Yahoo!とSRE不動産(旧ソニー不動産)が共同運営するおうちダイレクトです。
おうちダイレクトの詳細を見る
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社
提携不動産会社数 9社
対象エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市
主な提携不動産会社名 CENTURY21
大京穴吹不動産
大成有楽不動産
ロイヤルハウジング
POLUS
TOHO HOUSEグループ など
同時依頼可能数 9社
サービス開始時期 2015年11月
 

おうちダイレクトの特徴は?

『おうちダイレクト』は従来の不動産一括査定サイトとは異なり、不動産の買主と売主を出来るだけ直接繋げる「マッチングサービス」という新しいサービスを実施しています。

【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
もちろん他のサイトのように、提携不動産会社を仲介役として紹介する「仲介サービス」や「一括査定依頼サービス」も行なっています。

しかし「マッチングサービス」を利用したセルフ売却なら、仲介手数料0円で不動産売却が行えてしまうのです。

セルフ売却の流れ
  1. 不動産の売り出し価格の決定
  2. 物件PRを作成
    フォーマットあり。
  3. Yahoo!不動産に掲載
    無料で掲載。いつでも掲載停止可能!
  4. 買い手の反応を見て価格や情報を変更
    自由に変更可能なので自分が満足いく売却に繋がります。
  5. 購入検討者が見学予約などをしてマッチング成立
  6. 見学案内や専門的な手続きは代行コーディネーターにお任せ!
「セルフ売却」では不動産の売り出し価格を自分で決められるだけでなく、Yahoo!不動産に掲載される物件情報・画像・PRコメントも全て自分で決めることになります。

 加えてそれらの情報はいつでも変更可能なので、売主は納得いく買主が現れるのを待てるだけでなく、希望額で売却しやすいんですね。
不動産見学の案内〜契約までの専門的な手続きは、SRE不動産のプロのコーディネーターの方が代行してくれますよ。
仲介手数料無料なのに手厚いサポート付きなのね!
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト このセルフ売却はまだ、

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 埼玉県
  • 千葉県
の対象エリアのみの実施ですが、最短で1営業日で売却開始できるなど、『おうちダイレクト』の新しい売却方法は話題となっています。

おうちダイレクトの評判は?

『おうちダイレクト』はヤフー株式会社が運営していることもあり、オリジナルの販売活動が優秀と評判です。

一般的には、

  • インターネット広告を出す
  • ホームページに掲載する
  • チラシをポスティングする
売却活動ですが、当然多くやればやる程広告費用がかかります。

しかし『おうちダイレクト』を利用すれば、上記のような不動産会社が行う販売活動に加え、『おうちダイレクト』とヤフーのネットワークを使ったオリジナルの販売活動法で売却を手伝ってくれるのです。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
3つの媒体から販売することで、より多くの人の目に物件情報が止まり、物件が高く売れる可能性も上がるという仕組みです。

おうちダイレクト利用者の口コミ

自分のペースで売却したい人向け
「売却手数料が無料になる」という謳い文句に惹かれ、利用しました。 自分のスピードで売却でき、電話営業などがない点が良かったです。 しかしおうちダイレクトで不動産を売る場合、こちら以外で販売活動はできない仕組みなので注意が必要です。
100万円以上の手数料がタダに
一般的に100万円以上かかる仲介手数料が無料になる、という点はやはり魅力的。 だが対象エリアがかなり限られていること・掲載物件も他サイトと比較すると少なめな印象。今後のサービス拡大に期待できそう。

【比較表】人気不動産一括査定サイトを徹底比較

上で紹介した、不動産一括査定サイトそれぞれにはどのような違いがあるのか、表にしてわかりやすく比較してみました。

すまいValue イエウール おうちダイレクト リビンマッチ
提携数 厳選した6社 1,800社 9社 約1,400社
同時依頼 6社 6社 9社 6社
対応地域 都市部中心 全国対応 全国対応 全国対応
利用者数 100万人 1,000万人 300万人 440万人
査定種類 7種類 10種類 5種類 9種類
 

複数の不動産一括査定サイトを使おう!

不動産売却を成功するには、自分の不動産の特徴に強い不動産会社を見つけなければなりません。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意がありますから、複数の不動産会社を比較検討する必要があります。

しかし、一件一件複数の不動産屋さんをまわるとなると、時間や費用の手間がかかりますよね

複数の不動産一括査定サイトを使おう
それを解決するのが今までご紹介してきた「不動産一括査定サイト」なのです。

不動産一括査定のメリット
  • 自宅で複数の不動産会社と相場の比較ができる
  • 費用・手間がかからない
不動産一括査定サイトにもそれぞれの強み弱みがあるので、複数のサイトを利用してどれが自分に合うのか比較することをオススメします。

今回ご紹介した不動産一括査定サイトは、人気なものから厳選して選んだ4サイトなので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

 

まとめ

マンションを売却した場合は、利益が出たら確定申告の必要がありますが、利益が出ていない場合はその必要がありません。

 

確定申告のタイミングは、売却の翌年の2月16日3月15日です

確定申告は、6種類の必要書類を用意して、申告書にその内容を書いて提出すれば大丈夫です。

 

先述した通り、税金の計算は会計ソフトを使うこともできます。

 

また、e-taxという、直接税務署の窓口に行かなくても確定申告を済ませられてしまう手段もあります。

 

3000万円分までは、税金を免除できるかもしれないのでしっかりとチェックしてみてください。

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