不動産を個人で売買するのは法律上問題ありません。不動産を仲介することで発生する手数料、消費税をなくすことができると聞いて、個人取引を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

この記事では、不動産を個人で売買するときの流れとメリットとデメリットについて紹介していきたいと思います。

不動産を個人で売買する時の流れ

不動産売買を個人で行う場合の流れが下記になります。

 

個人売買の流れ
    1. 売却したい不動産の相場を知る
    2. 図面や資料の準備
    3. 売却価格の設定
    4. 現地確認・問い合わせ対応
    5. 価格交渉
    6. 契約書など諸書類の作成
    7. 契約・決済
    8. 引き渡し・アフターフォロー

①不動産の相場を確認

間に仲介業者に入ってもらう場合は、仲介業者が該当不動産物件付近の過去の売買事例をもとに相場を算出してくれますが、個人で取引する場合は自分で相場を調べる必要があります。

 

個人で簡単に相場を知るためには、国土交通省が掲載している土地総合情報システムが役立つでしょう。

 

土地情報総合システム

 

②図面や資料の準備

 

本来なら仲介業者に委託する図面や資料の作成ですが、個人売買ではこちらも自分でやることになります。

 

売却したい不動産の図面や面積、建築図面や築年数が確認できるようにしておきます。

 

不動産売却を個人売買するメリットとデメリットとは

 

古い物件では、土地の測量図がない場合があります。隣の家屋との境界が曖昧だと、後々トラブルのもとになります。契約前に境界を確定して測量することをお勧めします。

 

境界の確定や測量は、土地家屋調査士に依頼します。

 

 

③売却価格の決定

 

売却価格を決めるのは自分自身です。

 

不動産を個人で売却する時の流れ

 

公示地価価格や過去の取引条件、自身で調べた相場、現在広告が出されている近隣の土地価格等を考慮し決定します。

 

④現地確認・問い合わせ対応

 

購入を検討している買主から現地確認の要望があれば、内覧の案内を売主自ら行います。

 

その際、土地の物件の設備や境界線、瑕疵について質問されても答えられるようにきちんと準備しておきましょう。

 

不動産売却を個人売買するメリットとデメリットとは

 

曖昧な回答や、そもそも分からないとなると買主に不信感を抱かせてしまい、契約成立は難しくなります。

 

 

⑤価格交渉

 

個人売買の成功を左右するのが、価格交渉です。

 

不動産個人売買

 

仲介業者にお任せしている場合は、値引き交渉が買主から入ったときも相談して慣例や専門知識を背景に、納得して交渉に臨めますが、個人売買ではどこまで妥協して値下げするのか、本当に今下げて売るのがベストなのか・・・など自分で決定しなくてはいけません。

 

⑥契約書などの諸書類の作成

 

仲介業者がいる場合は全て不動産会社の方で準備してくれますが、個人売買では売主が売買契約書を作成する必要があります。

 

不動産を個人で売却する時の流れ

 

個人売買は不動産会社を仲介しない分会話の中での取り決めがどうしても多くなってしまいますが、契約書に明確な記載がなければ法的拘束力はありません。

 

トラブルを未然に防ぐためには書面での情報を網羅することが重要です。

 

⑦契約・決済

 

通常契約日と決済日は別に設定します。契約時に売買契約書を用いて契約を締結し、決済日を設定します。

 

契約締結と同時に手付金を受け取ります(相場は100万円)。

 

不動産売却を個人売買するメリットとデメリットとは

 

固定資産税の精算日は売買契約書で定めた日にちに行いますが、決済日に行うのが一般的です。

 

⑧引き渡し・アフターフォロー

 

契約が済んだら、同意の日時に不動産の引き渡しを行います。

 

不動産の引き渡しの際は司法書士に同席してもらい以下2つを行います。(※所有権移転登記)

 

  • 手付金以外の残代金の支払い
  • 所有権移転登記の手続き

 

引き渡しの際の「司法書士の立会」は絶対ではありませんが、トラブル防止の為に立会を希望する買主が多いです。

 

しかし、不動産取引はこれで終わりではありません。

 

不動産個人売買

 

引き渡し後、契約書に記載されていない不動産の瑕疵が見つかれば、対応を迫られる他、場合によっては賠償金の支払いを要求されることもあります。

 

後々苦労しないために、売買契約書にトラブルが発生した場合の詳細を記入しておくことをおすすめします。

 

ここまで個人売買の流れについてざっと知ってもらいましたが、次に個人売買を行うメリット、デメリットを述べていきたいと思います。

 

個人売買におけるメリット

手数料、消費税がかからない

不動産会社を仲介せずに個人間で取引する上で最も大きなメリットは

 

仲介手数料消費税がかからないという点です。

 

意外かもしれませんが、個人間で土地や建物を取引する際には消費税は非課税になります。これは売主としては直接的なメリットではありませんが、買い手希望者にとっては消費税がかからないことは嬉しいことですね。

 

通常、仲介業者に払う手数料は取引額が400万円を超える場合、

 

仲介手数料=売却価格×3%+6万円+消費税

 

となります。

 

もし土地が1000万で売れた場合の手数料は

1000万円×3%+6万円=36万

36万+消費税となります。

 

個人売買だとこの経費を節約することができます。

 

個人売買を検討している方に多いのが親戚同士や友人同士、知人など、近いコミュニティの人との取引です。

1000万円の土地を取引するとなると、売主・買主合わせて約72万円の仲介手数料になります。

この額を個人間で取引することにより、節約しようと考えるようです。

 

しかし、不動産を売買するには、口約束だけで成立させるのは非常に危険であり、後々のトラブルの素になります。

 

したがって契約書や重要事項説明書などが必要となりますが、個人間売買の場合、個人でそれらを作成しなければなりません。そのほか煩雑な業務も少なくありません。

 

 

個人売買におけるデメリット

ここからは、個人売買におけるデメリットについて紹介したいと思います。

 

個人で売買を行う際のデメリットは大きく分けて3つあります。

 

  • 必要書類を自身で作成しなければならない
  • 買主を自身で探さなければならない
  • トラブル対応が難しい

 

契約書や重要事項説明書などを自身で作成しなければならない

不動産を個人売買するに当たって大きなハードルの一つに、必要書類を自分で作成するという点があります。

 

売買取引に必要な売買契約書を作成するほか、トラブル防止の為、重要事項説明書も作成する必要があります。

 

最低限必要な書類をあげると、

 

  • 売買契約書2通(売主用、買主用)
  • 重要事項説明書
  • 不動産物件内容表示書
  • 売買物件引渡完了確認書

 

必要書類ごとの用途と内容は以下の通りになります。

 

用途 内容
売買契約書 売買契約を結ぶ際に必要 売買契約における瑕疵担保責任や手付金などの取り決め
重要事項説明書 買主が住宅ローンを組む場合に銀行等の審査に必要 登記簿に記載された事項・電気やガスなどの供給施設及び排水施設の整備状況・契約解除などの重要事項を記載した書類
不動産物件内容表示書 国土利用計画法(※)により届出対象不動産の場合に都道府県知事などに提出する 周辺地図や土地面積、築年数といった不動産の情報
売買物件引渡完了確認書 不動産を引き渡したことを証明するもの 不動産を引き渡した日を記載

 

 

中でもトラブルを回避するために必要な書類である重要事項説明書は、宅地建物取引士の資格を持つ人でないと作成及び内容の説明ができません!

 

そのため書類を作成、買主に内容を説明するためには宅建士の資格を取得、あるいは宅建士の資格を持つ人に依頼する必要があります。

 

重要事項説明書の作成を依頼する場合、業者によって異なりますが、10万円以上はかかります。

 

売買契約書も作成してもらうとなると合計15~20万円くらいになると考えていいでしょう。

 

買主を自分で探さなくてはならない

 

大手不動産に依頼した場合、買主探しは全て不動産会社が行なってくれます。

 

大手不動産はインターネットやチラシ、電話やオープンハウス、もちろん店舗に購入を相談しにきた人にもセールスをかけ、ありとあらゆる手で買主を探してくれます。

 

しかし、個人で取引する際には買主探しを自身で行わなければなりません。

 

不動産を個人売買するメリット・デメリット

 

親族や知人との取引であれば手間はかからないかもしれませんが、そうでない場合は自身でチラシを作ってポスティングするなどして地道に買主を探さなければなりません。これが意外と手間がかかり、時間も費用も必要になります。

 

インターネットから広告を出稿という手もありますが、認知までに時間がかかるので作り始めのサービスでは閲覧者が少なく不安があります。

 

そのため長期戦となるのでもし売却を急いでいる場合はおすすめできません。

 

トラブル対応が大変

不動産会社を仲介していない場合、トラブルが発生した際には全て売主と買主同士で解決しなければなりません。

 

考えられる個人売買の主なトラブルがこちらです。

 

  • 不動産引渡し後の瑕疵の発覚
  • 契約書などの漏れや不備
  • 買主への説明不足

 

瑕疵担保責任

不動産の個人間売買において最も大きなリスクは、物件の引き渡し後に隠れた瑕疵(欠陥)が発覚して深刻なトラブルを引き起こす「瑕疵担保責任」の問題です。

 

瑕疵担保責任とは

売買などの有償契約において,その目的物件に,一般の人では簡単に発見できないような瑕疵 (欠陥) があった場合,売主などの引渡し義務者が,買主などの権利者に対して負わねばならない担保責任のこと。

欠陥の程度によっては、買主は損害賠償の請求や契約の解除も可能となります。
たとえ売主が善意無過失(欠陥を知らなかった)の場合でも、買主が善意無過失であれば瑕疵担保責任は発生します。

 

具体的に、買主がこの瑕疵担保責任を追及できる期間は、買主が瑕疵を"知ったとき"から1年間に制限されています。売買契約を締結したときではなく、瑕疵を確認した(シロアリが発生したり、雨漏りが発生したり、その他欠陥について気づいたとき)からの換算になります。

 

     

物件の隠れた瑕疵に関するトラブルが多く、売主が知っていたのにも関わらず隠していたような物件の瑕疵については、どのような契約や特約をしていたとしても売主は責任を負わなければなりません。

 

買主に必要な情報が渡らない

不動産を個人売買する時のメリット・デメリット

 

買主側では、物件情報の正確な把握が問題になります。売主は物件のことをよく知っていても、買主にはわからないことがほとんどです。そのため直接物件を視察することはもちろん、

 

売主が用意する下記資料などによって不動産現状の法律上の扱いまで把握しなければなりません。

 

  • 登記簿謄本
  • 固定資産税評価額証明書
  • 公図
  • 物件表示書類

 

売買契約書も、個人間売買では問題になることが多い書類です。

 

互いに取り決めておくべき事柄が抜けていたり、説明が不足していたりすると、後々トラブルになってしまいます。

 

結局、初心者には不動産の個人売買は手間が多くデメリットの方が多い

これまで述べてきたように、不動産を個人で売買することのメリットには不動産業者の仲介手数料が節約できるという点がありましたが、実際個人で不動産を取引するには手続きを自分で行わなければなりません。

 

そのためには必要資料を作成するための専門的な知識や買主を見つけるための地道な作業など、その行程には時間だけでなくお金もかかります。

 

結局、節約したと思った仲介手数料分のお金と同じかそれ以上のお金を使うことになる可能性だってあるのです。

 

ですので、不動産の取引によっぽど精通している方でない限りは不動産会社を利用した方が賢明と言えるでしょう。

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人口の多い都市部を売却予定の人

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大手不動産会社と言えば、

 

  • 三井不動産リアルティ株式会社
  • 住友不動産販売会社
  • 東急リバブル株式会社
  • 野村不動産アーバンネット株式会社
  • 三菱地所ハウスネット株式会社
  • 小田急不動産株式会社

 

などが有名ですよね。

実は、すまいValue経由で依頼できる上記の不動産会社だけで不動産流通の40%を占めています。

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おうちダイレクトは、Yahoo!不動産とソニー不動産が共同で提供している不動産一括査定サイトの一つ。

 

オススメの人
関東エリア(東京、埼玉、神奈川、千葉)、関西エリア(京都、大阪、兵庫)の人
おうちダイレクト

ソニー不動産に唯一査定できるサイト。

Yahoo!のサポートがあるということで、豊富なネット広告を駆使して買主を見つけやすいサイトになります。

4「イエウール」

1,700社以上の不動産会社が参画する国内最大級の不動産査定サイトが「イエウール」です。

 

オススメの人
他の一括査定サイトを使っても不動産会社が数多く見つからなかった人
イエウール

特徴としては、提携している会社が多いので売却したい不動産が都市部と離れた田舎などにある物件でも検討できる会社が多いという点です。

まとめ

不動産の個人間売買は、業者を仲介しないことで手数料や消費税がかからないというメリットがありますが、その分自身で行う手間が多く、費用もかかります。気づいたら仲介手数料よりかかってしまっていた、なんて本末転倒になることも。

 

売買が成立したとしてもその後のアフターフォローやトラブル対応を買主と直接行わなければなりません。

 

したがって、よほど不動産に関する専門知識やノウハウに自信があり、買主の目処が立っていない限りは不動産業者に依頼するのが賢明だと言えるでしょう。

 

とはいえ不動産業者選びもまた手間がかかります。そこで、簡単に不動産の査定ができ、自分の希望に見合った不動産会社をみつけるのに一括査定サイトは非常に便利です!

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