いつになったら家が売れるのかしら...

不動産会社に任せて1年経つけど、全然家が売れない...
どうにかして売りたいけど、自分で出来ることはあるのかしら?

時間が経てば経つほど売れにくくなるって本当??!

 

今回は「家を売りたいのに売れない!」方のために、家が売れない時の原因3つと、それぞれの対処法を紹介していきます!!

 

この記事でわかること

  • 空き家放置のデメリット
  • 家が売れない理由とその対処法
  • 内覧までに準備すること

家が売れない時代?2033年には3戸に1戸が空き家に

空き家の社会問題はよく知られていますが、これからの時代はさらに凄まじい勢いで空き家が増加していくと予想されています。

 

都心部
住宅の数が多く、不動産と買い手の数のバランスが釣り合っていないため。
郊外
都心部に移住したり、家を買う世代が減っているため。
このような理由から、家はタダでも売れない時代になっているといわれています。
今後は、売りたくても売れない不動産が確実に増えていくでしょう。

「需要がない不動産」と「需要のある不動産」の違い

しかし、全ての不動産が一律に売れなくなるわけではありません。

 

panoramic photography of colorful houses

 

「需要がない不動産」は売れなくなり、「需要のある不動産」は売れ続けます。

つまり、不動産に格差が広がるということです。

 

需要がある家とは
  • 立地や周辺環境が良い
  • 築年数が10年以内である
  • 市場の相場よりも低価格
  • 一般的な間取り
  • 日当たりが良い
  • 内装・外観ともに綺麗
  • 大手住宅メーカーが建てている
  • 駐車スペースが多い

 

一方で、

 

  • 交通アクセスが悪い
  • 近隣に墓地や線路があるなど周辺環境が悪い
  • コンビニやスーパー、公共施設が遠く不便

 

などの条件の物件は売れにくい傾向があり、需要がないといえます。

 

需要があるのかないのかについては、不動産流通標準情報システムである「レインズ」で確認することも可能です。

 

空き家放置で税金が6倍になることも

また、平成27年5月末以降から、国土交通省が空き家対策を強化しています。

 

特定空家等に指定されると、「土地の固定資産税を6分の1に減税する」という特例が適用されなくなるので、税額が6倍に上がってしまいます。

 

 

特定空家等」に該当する物件 

  • 倒壊等著しく保安上危険となる恐れおある状態
  • 著しく衛生上有害となる状態
  • 著しく景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境のために放置することが不適切な状態

参照:空家対策特別措置法第2条2項

 

家 売れない

このような状況からも、今まで売れないからといって放置してきた空き家を早く売ってしまいたい方も多いでしょう。
そのような方々は、売却戦略をしっかり持つべきです。
特に、売りたくても売れない不動産になる可能性がある不動産は、売れるうちに売っておくというのが、今の時代の正しい売買戦略なのかもしれません。

空き家放置の3つのデメリット

空き家放置には多くのリスクが含まれています。

空き家を放置していると、気づかぬうちに経済的負担が大きくなっていたり、ご近所トラブルの種となっている可能性があります。

 

問題を未然に防ぐためにも、しっかりとその内容を確認していきましょう。

 

資産価値の下落

空き家を放置していると家の価値が下がる理由として、次の2つがあります。

 

  • 過疎化で買い手が見つかりづらい
  • 空き家が多く供給過多になる

 

そのため、都心部に人が出て行きやすい郊外では、ますます不動産の価値が下がっていくということになりますね。

 

家 売れない

また、2033年には3戸に1戸が空き家になることが予測されています。

需要が少なくなり、中古物件の価値は確実に下落するでしょう。

 

所有者負担で強制解体される恐れ

市町村の役所の「空き家対策特別措置法」が強化されました。

 

それにより、空き家の所有者は市町村役所の再三にわたる対処勧告を無視した場合、解体費用は所有者負担で空き家が強制解体される恐れがあります。

 

各市町村の市役所は、住民の苦情のもと、空き家所有者に対して改善勧告・命令を出します。

それでも改善が見られない空き家に対しては、代執行によって解体する権利が与えられています。

 

ご近所トラブル

空き家放置による近所迷惑・トラブルの例として次のようなものが挙げられます。
  • 老朽化による倒壊
  • 景観の悪化
  • 火災・不審火
  • 不審者の侵入
  • 草木繁茂
  • 害虫の繁殖
  • ゴミの放置
  • 悪臭の原因
ひどいケースになると、賠償責任を負わされる可能性があります。
損害賠償額が数千万から数億円と非常に高額になるケースも想定されるため、空き家所有者は近隣住民に危険を及ぼさないよう、しっかりと管理をする必要があります。

家が売れない時に考えられる3つの原因と対処法

まず、家が売れない原因は以下の3つに分けられます。

 

3つの原因とは

  • 価格
  • 物件
  • 不動産会社

 

それでは、それぞれの原因と対処法について見ていきましょう。

 

価格が原因で家が売れない

 

問い合わせや内覧希望者が現れない場合

適正価格と合っておらず、家の価格が高すぎる可能性があります。

 

家 売れない

媒介契約を取りたい不動産会社は、査定価格を相場よりもかなり高めに設定することがあるのですが、それによって売却の機会を逃してしまっているかもしれません。

 

問い合わせや内覧希望者は来るが、成約しない場合

土地、立地、環境、建物、間取りなどの条件の魅力と価格が釣り合っていない可能性があります。

 

家 売れない

周辺地域の相場に加え、築年数や間取りなどの自分の家の特徴も含めて適正な価格を決めていきましょう。

 

また、中古マンションの購入希望者は、

出来るだけお得な価格で物件を購入したい!

と考えています。

 

そのため、内覧に訪れても価格がネックになって物件の購入を躊躇してしまい、申し込みまで発展しないケースがあるため、適正な価格設定が重要です。

 

価格が原因で売れない場合の対処法

価格が原因の場合、一括査定サイトを使うことで、査定額を比較し、相場を知ることが出来ます。

 

複数の不動産会社を比較することのメリット
    • 査定額の比較で、相場が分かる。
    • あなたの物件を得意とする会社が見つかりやすくなる。
    • 相性がいい不動産会社が見つかりやすくなる。

 

 

 

物件が原因で家が売れない

 

問い合わせや内覧希望者が現れない場合

もともとの立地や環境が原因で売れにくい家の可能性があります。

 

家 売れない

そもそも売れにくい家の条件とは?
    • 駅から徒歩10分以上など、交通アクセスが悪い
    • コンビニ・スーパーや、病院、公共施設、銀行などが遠い
    • 隣が墓地、線路に近い、パチンコ店などの娯楽施設で周辺環境が悪い
    • ペット禁止
    • 駐輪場がない
    • 低層階や北向きの部屋
    • 近隣で事件事故が起きるなど、マンション自体の評判が悪い
    • 同じマンション内で他の部屋も売りに出されており競合している

このような条件を持つ物件はそもそも人気が出にくく、売れにくいのです。

 

しかし、いくつか対処法はあるので諦めてはいけません。

まずは、地域の不動産会社との相談を活用し、対策を講じる手段があります。

 

家 売れない

そして、おすすめ出来る対処法としてあるのが、「安心R住宅」のマークをつける方法です。

 

一定の品質を満たす中古住宅に対して、国がお墨付きを与える制度「安心R住宅」といいます。

 

・既存住宅の流通促進に向けて、「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できるようにする。

・このため、耐震性等の品質を備え、消費者のニーズに沿ったリフォームの実施等について適切な情報提供が行われる既存住宅に対して、国の関与のもとで商標付与を行うしくみ(=『安心R住宅(仮称)』)を創設する。

引用元: 国交省資料

「安心R住宅」とは、中古住宅に対する「不安」「汚い」「わからない」というネガティブなイメージを払拭するものです。

 

メリットとしては、国が発行する「安心R住宅」のマークをつけることで、物件情報サイトなどに掲載できるようになります。

 

買主としては安心できる住宅を見つけやすく、売主としても、このマークをつけることで、売却しやすくなる効果があります。

 

家 売れない

もともと条件が良くない物件でも、価値を高める努力をすることで、内覧希望者が現れる可能性、さらに売れる可能性は大幅に上がるのです。

 

問い合わせや内覧希望者は来るが、成約しない場合

買い手は、物件の条件や写真を見て、ある程度納得した上で内覧希望に至ります。

 

しかし、せっかく内覧まで来たのに、物件購入に至らない原因は何でしょうか?

 

家 売れない

多くの原因として上げられるのが、内覧時に部屋の状態が悪いということです。

 

 

部屋の状態が悪い
内覧時に、部屋が整理整頓されておらず、部屋の状態が悪いと、購入希望者に悪いイメージを与え、評価が下がってしまいます。
ライバル物件がある
近くにライバルとなる物件が同時に売り出されている場合、それだけ買い手が悩みやすくなり購入決定までに時間がかかります。
自分の物件の広告を見直して魅力をよりアピールすることがポイントです。

物件が原因で売れない場合の対処法

物件が原因の場合、以下のような対処法があります。

 

  • ハウスクリーニング
  • リフォーム

 

内覧時に部屋の状態が良いと印象が良くなり、売却に繋がりやすくなります。

 

家 売れない

 

自分で掃除をしておくだけでなく、ハウスクリーニングを依頼して、綺麗な状態で見てもらうことがポイントです。

 

 

ハウスクリーニングをするべき場所と相場

プロにハウスクリーニングを依頼して綺麗にしておくべき場所は、「キッチン」「レンジフード」「浴室」「洗面所」「トイレ」「バルコニー」「窓ガラス」です。
これらの場所は、プロならではのテクニックで、自分で掃除するよりもはるかに効率よく徹底的に綺麗にしてくれます。
キッチン 13,000円程度
レンジフード 9,000円程度
浴室 10,000円程度
洗面所 4,000円程度
トイレ 4,000円程度
バルコニー 8,000円程度
窓ガラス 2,000~3,000円程度

 

また、家が古く、リフォームを考える場合には注意が必要です。

 

家 売れない

リフォームした分だけ費用を上乗せして高く売ろうとしても、結局売れない場合があります。

 

また、売主の都合で行ったリフォームが、自分でリフォームしたい買い手の需要を潰してしまう可能性があるので、多くの人が否定的です。

 

リフォームするくらいなら、その分値下げした方が売れやすい可能性があります。

つまり、リフォームの必要性と費用対効果をしっかりと考えることが大切だといえますね。

 

不動産会社が原因で家が売れない

価格や物件に売れない理由が思い当たらず、長い間売れない場合には、不動産会社を疑ってみることも必要でしょう。

 

不動産会社に売る気がない

内覧希望者が現れない場合、そもそも不動産会社に売る気がない可能性があります。

 

  • 購入希望者からの仲介手数料を目当てとしている
  • 不動産業者と連絡がつきにくく、予定をスムーズに進められない

 

このような特徴を持つ、悪質な不動産会社が存在します。

 

連絡が取れず予定をなかなか進められないようでは、売却の機会を逃してしまうことになりますよね。

不動産会社の選定は、物件の売却の成功に差を与えるので、慎重に検討する必要があります。

 

 

また、何ヶ月も売れないままの物件は注意が必要です。

 

売れ残り物件

長期間売りに出しており、買い手に「売れ残り物件」という印象を与えてしまっている可能性があります。

 

長期間売りに出している物件は、物件自体に問題がなくても、長い間売れていないことで、買い手を「何か問題があるのではないか」と不安にさせてしまいます。

 

家 売れない

売れない物件はますます売れないという悪循環に陥ってしまいます。

 

ポイントとしては、3ヶ月ごとの周期を目安に価格や条件を見直すことが重要です。

不動産会社が原因で売れない場合の対処法

不動産会社が原因の場合、以下の3つを意識してみましょう。

 

  • 不動産会社を変更する
  • 広告を確認する
  • 3ヶ月が一つの節目

 

不動産会社を変更する

一括査定サイトを使うことで、複数の不動産会社を比較することが出来ます。

 

 

それぞれの不動産業者にも、一戸建てや中古マンションなど、どの分野をメインにしているのか、得意分野があります。

そのため、不動産業者の選定によって、物件の売れやすさにも差が出てきます

 

 

広告での写真や条件のアピール

第一印象を決定づける、写真の見栄えは非常に重要です。

写真の印象が良いと、内覧に繋がる可能性が高まることは事実です。

 

white and blue concrete 4-storey building

close black wooden door
買い手が内覧したくなるような、印象の良い写真を用意することがポイントです。
自分の物件の特徴が出ているような、明るく鮮明な写真を使うことは買い手が内覧希望に至るための有効な手段です。

3ヶ月が一つの節目

注意すべき理由としては、以下のことが挙げられます。

 

    • 不動産会社と売主の間で締結する「媒介契約」の期限が、3ヶ月なため。
    • 買い手のサイクルも、3ヶ月で一巡するため。
    • 多くの不動産会社が、この3ヶ月ごとに価格や条件の見直しをするため。

 

家 売れない

したがって、3ヶ月経って何も反応がない場合、契約の更新や不動産会社の変更を検討するのも良いでしょう。

更新や変更の場合には、価格についても、そのままにするのか値下げするのかを判断しましょう。
マンションの場合、以下の記事も参考になるのでぜひご覧ください。
また、売れない原因について、より詳しいことはこちらの記事に書かれています。

家を売るために内覧時にできることは?

物件購入を決定づける大きな機会である内覧までに、どのような準備をしておけば良いのでしょうか。

 

内覧時のポイントとして大切なことを以下にまとめました。

 

内覧時のポイント
  • 内覧時の部屋の印象を良くするために、掃除やハウスクリーニングをする。
  • 内覧時には、購入希望者の質問に対してきちんと受け答えをする、などしっかりとした対応をするだけでなく、住むことのメリットを感じさせる説明をする。

 

 

【注意】家にも売れない時期がある!

今まで紹介してきたこれらのコツに加え、「家が売れやすい時期を狙う」という方法も追加して紹介したいと思います。

 

家 売れない

一般的に、2月〜3月9月〜12月に不動産の取引が活発になります。

 

理由としては、通学や転勤のため、新年度を迎える4月や10月までに入居したい人が増えるためです。

 

そのため、このタイミングを狙って売り出すことも一つのコツだと言えます。

 

 

まとめ

長い期間家が売れない場合、放って置いてもたくさん内覧が訪れる家と同じように考えるのは危険です。

 

家が売れないのは、何が原因で、どのような対策が必要なのか、不動産に任せるだけでなく、自分自身でも考えることがポイントの一つです。

 

土地と異なり、家は売れない時間が経てば経つほど、価値が下がっていくものです。

 

「高く売る」というよりも「早く売る」ということを目指した方が損しない可能性があります。

 

物件の売却では、いかに「購入希望者に魅力を感じてもらえるか」が最も重要なことです。

そのためにも、物件購入を決定づける内覧までに出来るだけ対策しておくことがポイントです。

 

どんな家でも、しっかりと対策することで価値を高め、出来るだけ損をしないような売却が可能になるでしょう。

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