相続や贈与で不意に土地を手に入れたけど、持っているだけで色々なお金がかかる…

 

農業を営んでいたが、後継ぎがいないから土地を売ることにした

 

このように現在、様々な理由から土地を売却しようと考える方がいると思いますが、土地の売却価格を調べる方法をしっかりと理解している人は少ないのではないでしょうか。

 

そこで今回は、3つの土地の売却価格を調べる方法を紹介していきます。

 

この記事でわかること

  • 売却価格を調べる前に知っておくべきこと
  • 土地の売却価格を調べる3つの方法
  • 不動産鑑定士に依頼したら

 

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土地の売却価格を調べる前に知っておきたいこと

 

日本の土地は国土交通省や国税庁などの行政が、その目的に応じて価格を設定しているため、複数の公の価格が存在します。

 

土地の売却価格を調べる3つの方法

 

一般的によく利用されるものが「一物四価」「一物五価」ですが、これらを聞いたことがある方は少ないのではないでしょうか。

 

まずはその意味について、説明していきます。

 

一物四価とは?

 

一物四価とは、1つの土地に4つの価格があることを言います。

 

①公示価格

 

公示価格とは地価公示法に基づいて、国土交通省が毎年1月1日を基準日として、標準地における単位面積あたりの価格を3月に発表します。

 

一般の土地取引価格の指標や、公共事業用地取得のための補償額算定等の基準に利用されます。

 

土地の売却価格を調べる3つの方法 一物四価とは

 

②路線価(相続税評価額)

 

路線価とは、国税庁が毎年1月1日を基準日として7月に発表される、主要な道路に面した1平方メートルあたりの評価額のこと。

 

路線価は相続税や贈与税の算定基準として用いられ、公示価格の80%が目安になっています。

 

 

③固定資産税評価額

 

固定資産税評価額は、市町村が1月1日を基準日として3月に発表するものです。

 

土地の売却価格を調べる3つの方法 一物四価とは

 

固定資産税や不動産取得税などの計算の基になる評価額で、公示価格の70%が目安になっています。

 

 

④基準地標準価格

 

基準地標準価格とは、都道府県知事が7月1日を基準日として9月に発表するものです。

 

都道府県知事が選択した基準地の標準価格です。公示価格を補完する役割を担っています。

 

 

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一物五価とは?

 

一物五価とは、1つの土地に5つの価格があることをいいます。

 

一物四価で紹介した、

 

  • 公示価格
  • 路線価
  • 固定資産税評価額
  • 基準地評価額

 

実勢価格を加えたものを一物五価と言います。

 

実勢価格とは

別称「時価」ともいわれ、実際に売買される取引価格のことをいいます。

 

実際に取引をしていない土地に関しては、周辺の売買事例から推定されます。

 

では次から本題の、土地の売却価格を調べる3つの方法を紹介します。

 

1
国土交通省の土地総合情報システムを活用

 

所有する土地の価格を調べる方法の一つとして、「国土交通省の土地総合情報システム」というものを活用する方法があります。

 

土地総合情報システムとは

不動産の取引価格や地価公示、都道府県地価調査などを調べることができるシステムです。

 

土地総合情報システムでは、地図上で都道府県や市町村を選択可能。

 

初めての方でも簡単に、地価公示価格や都道府県地価調査価格を調べることができます。

 

土地の売却価格を調べる3つの方法

 

実際の売却価格(実勢価格)を知りたい場合は、国土交通省土地総合情報システムの不動産取引価格情報検索を活用することで、調べることができます。

 

2不動産情報サイトを活用

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土地の売却価格を知る方法の一つとして、不動産情報サイトを活用するという方法があります。

 

一般的なものは不動産一括査定サイトです。土地などの売却を考えている際に活用することができます。

 

土地の売却価格を調べる3つの方法 不動産一括査定サイトを活用

 

最大のメリットは、ネットで複数の不動産会社の査定が行えるという点。

 

不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に実際に土地を確認してもらい、条件の良い不動産会社に売却することができます。

 

注意

ただし、こういったサイトを利用することで様々な不動産会社から連絡が入ります。

 

今すぐに売却する意思がない場合などには、連絡が面倒に感じる場合がありますので注意が必要です。

 

 

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3不動産鑑定士に依頼

 

土地の価格は、取引を行なう買い手と売り手のそれぞれの事情によって大きく影響を受けます。

 

土地の売却価格を調べる3つの方法 不動産鑑定士に依頼

 

はっきり言って、土地の価格が適正な価格かどうかを一般人が判断するのは難しいです。

 

そこで、不動産の専門家である「不動産鑑定士」に依頼をして、土地の価格が適正かどうかを所定の基準に沿って評価してもらいます。

 

不動産鑑定評価基準には、様々な種類がありますので詳しく紹介していきます。

 

 

不動産鑑定評価基準における評価の価格

 

正常価格

 

正常価格とは、売り手買い手共に特別な事情がない場合に、お互いが納得して不動産を売買する取引価格です。

 

 

限定価格

 

限定価格とは、取引相手が限定されていて、その当事者同士が決める売買価格です。

 

土地の売却価格を調べる3つの方法 不動産鑑定士に依頼

 

 

特定価格

 

特定価格とは、様々な事情から早くに財産を処分する必要がある場合などに、そのような事情を考慮して算定された取引価格です。

 

 

特殊価格

 

特殊価格とは、一般的に売買が想定されていない不動産などについて求める取引価格です。

 

不動産鑑定士による評価の手法

 

原価法

 

原価法とは、

 

同じ建物を作るにはいくらかかるか

 

という面から不動産の価格を求める方法で、主に建物に活用される方法です。

 

土地の売却価格を調べる3つの方法 不動産鑑定士に依頼

 

また土地だけの場合は、主に造成地や埋立地などに利用されます。

 

ただし、既成の市街地などの土地については再調達原価が算定できない場合があり、原価法はあまり使用されません。

 

 

取引事例比較法

 

取引事例比較法とはその名の通り、多数の取引事例を集めて、最も適切な事例を参考に事情修正を行い算出する方法です。

 

なお、取引事例と比較する際にタイムラグが生じていて、価格水準の変動がある場合などがありますので、それらを修正(時点修正)します。

 

土地の売却価格を調べる3つの方法 不動産鑑定士に依頼

 

さらに、地域特性による価格への影響や不動産の個別価格を比較して修正します。

 

これらのように、比較考量を行い対象不動産の価格を求める方法を取引事例比較法といいます。

 

 

収益還元法

 

賃貸用不動産や、賃貸以外の事業に使用する不動産の価格を求める場合には特に、収益還元法という方法が使用されます。

 

自用の不動産であっても、賃貸を想定することで適用が可能です。

 

土地の売却価格を調べる3つの方法 不動産鑑定士に依頼

 

評価対象不動産が、賃料など将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価格の総和を求めて、その不動産の価格を算出します。

 

また収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。

 

 

直接還元法

対象不動産から得られる一期間の純収益を一定率で割り戻して、直接収益価格を求める方法です。

 

 

DCF法

対象不動産が生み出すであろうと期待される純収益と、期間満了後に期間満了後にその不動産を売却して得られる予想価額を、現在の現在の水準における価値に計算し直して合算し、その不動産の収益価格を求める方法です。

 

不動産投資などに利用される場合には、DCF法がよく利用されます。

 

 

 

家の売却前に!不動産一括査定サイトがおすすめ

家やマンション・土地などの不動産を売却するとなると、まず気になるのが、不動産がどのくらいの値段で売れるのかという点ですよね。

そこで、
もし高く売れるなら売りたい…
程度で考えている人にも、
短期間で売却したい!
と真剣に考えている人にもおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは
一回の申し込みで、複数の不動産会社に査定してもらえるサービス。
売却前に不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
不動産一括査定サイトを使えば、自宅にいながらでも査定を依頼でき、査定結果を比較することで自分にとって最適な不動産会社を見つけられます

でも、どの不動産一括査定サイトを利用したらいいの?
そんな疑問に答えるためにも、今回「不動産売却のリセル編集部」は各不動産一括査定サイトの評判を、独自で調査してみました!

以下が口コミでの評判が高く、もっとも人気な不動産一括査定サイト4選です♪

【人気】おすすめ不動産一括査定サイトランキング

イエウール
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
第1位は「提携している不動産会社数がNo.1」の『イエウール』です。
イエウールの詳細を見る
運営会社 株式会社Speee
提携不動産会社数 約1,900社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 大京穴吹不動産
三交不動産
三井住友トラスト不動産
みずほ不動産販売
日本住宅流通株式会社など
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2014年1月
 

イエウールの特徴は?

「提携不動産会社数・利用者数」がトップクラスなのが、『イエウール』です。

まずその理由の一つは、イエウールは大手不動産会社だけでなく、地域密着型の優良不動産会社とも提携しているから。

北は北海道・南は沖縄まで、全国各地にある1,600社以上の不動産会社と提携しています

そのため利用者数は1,000万人と、利用者の多さも業界トップクラスなのです。
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール 『イエウール』がサービスを開始したのは2014年〜と他サイトと比べると遅めですが、ここ数年でこれほど多くの不動産会社と提携し利用者を得ているという点は、高く評価できますよね。

地方での、不動産売却を検討している方には特にオススメしたい不動産一括査定サイトです。

イエウールの評判は?

そして、理由の2つ目は、イエウールが独自で行う「悪徳企業は排除」のシステムにあります。

『イエウール』は1,600社以上の不動産会社と提携していますが、利用者からクレームが多い不動産会社との契約は解除し、常に”優良な不動産会社のみ提携している”状態を保っているのです。
まさに『イエウール』が提携している不動産会社は、厳選した1,600社と言えますね。
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
 そんな『イエウール』は、実際に利用した方からの評判が非常に良く、ネット上の口コミも良いコメントばかりです。
また定期的にお客様アンケートも行い、サイトの改善に努めています。

イエウール利用者の口コミ

評判の悪い不動産業者に当たらない
今回イエウールを利用して良かったなと思った点は、友人から聞いた悪評な不動産業者を査定申し込みする時点で排除できたこと。
複数ある不動産会社の中から、自分で査定依頼する会社を選べるのは大きな利点だと感じました。
査定依頼はスマホ一つで簡単!
持ち家を売却したく、査定して頂くためにイエウールを利用しました。これまで不動産の査定とは何だか難しいイメージを持っていたのですが、イエウールは入力情報もシンプルで簡単。
他サイトと比べて明らかに提携不動産会社が多いのも、有り難かったです。対応も素早く丁寧で、とてもオススメできます。
 
リビンマッチ(旧スマイスター)
おすすめ不動産一括査定サイトランキング リビンマッチ
第2位は、利用者満足度が高く、不動産査定に関するあらゆるニーズに対応可能なリビンマッチです。  
リビンマッチの詳細を見る
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社
提携不動産会社数 約1,400社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 住友林業
センチュリー21
アパマンショップ
みずほ不動産
朝日住宅
大東建託
近鉄不動産
HOME’S
ホームプラザなど
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2004年1月
 

リビンマッチの特徴は?

リビンマッチ(旧スマイスター)は、不動産売却だけでなく買取や農地・工場なども扱っており、不動産売却の様々な分野を網羅しています。

10年以上の運営実績があり、累計利用者数は440万人にも達します。

リビンマッチの評判は?

リビンマッチは不動産価格の満足度ランキングや利用したい不動産ポータルサイトランキングで1位を獲得しています。

多くの不動産一括査定サイトの場合、主に売却のみを扱っていますが、リビンマッチでは売却だけでなく買取や土地活用なども扱っています。

リビンマッチでは、店舗や工場・倉庫、農地も売却可能です。
 
不動産買取のメリット
  • 時間がかからない
  • 早く現金化できる
「転勤や相続などの急な事情で、なるべく時間をかけたくない」「価格は少し安くても早く現金化したい…」そんな人に買取はおすすめです。

また、リビンマッチでは、全国各地の1,400社以上の不動産会社と提携しており、この数はトップレベルです。選択肢が豊富なのも評判が高いです。

リビンマッチ利用者の口コミ

方法を選択できる
売却しようかと思っていたのですが、査定結果をみると、賃貸収入の方が良い値段だったので、そちらの不動産会社を選ぶことにしました。
自分に合う不動産会社を見つけられる
仕事が忙しく、不動産会社を回る時間が取れないので評判の良いリビンマッチさんにお願いしました。
結果、期待よりも高値で売却でき満足です。また、1,400社の中から自分にピッタリの不動産会社も選べました。


 
すまいValue
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
第3位は、大手6社が査定サービスを行う唯一の不動産一括査定サイト『すまいValue』です。
すまいValueの詳細を見る
運営会社 大手不動産会社6社の共同運営
提携不動産会社数 6社
対象エリア 都市部中心(店舗数は全国870店舗以上)
主な提携不動産会社名 住友不動産販売
小田急不動産
東急リバブル
野村の仲介+(PLUS)
三井のリハウス
三菱地所ハウスネット
同時依頼可能数 最大6社
サービス開始時期 2016年10月
『すまいValue』は、業界を代表する以下の6つの超大手不動産会社によって運営されています
  • 三井不動産リアリティネットワーク(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産グループ
  • 三菱地所リアルエステートサービス
  • 小田急不動産
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
中でも「三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売」は、業界内の売上高ランキングトップ3の超大手不動産会社。

 この3社を含む6社の大手不動産会社に一括で査定依頼できるのは、『すまいValue』だけなんです。

すまいValueの特徴は?

『すまいValue』の特徴の一つは、誰もが知っている実績ある不動産会社が運営しているという安心感です。

そのためお客さんの満足度も抜群に高く、実際に6社のどれかを利用して不動産を売却したお客さんのうち96.7%が、

「トラブルなく安心・安全に取引できた」
と回答しています。

すまいValueの評判  
不動産売却が初めての人にとって、信頼・安心できるサポートがあることは大切ですよね。
また『すまいValue』は売却力においても、大手ならではのネットワークを活かした営業の力があります。
  • 抱えている顧客の数が違うので、売却スピードが早い
  • 広告にかける費用も桁違い
  • なのでお金を惜しまず使って、あなたの不動産を宣伝してくれる
こういった点は、大手不動産会社によって運営されている『すまいValue』ならでは。
 
そのため、不動産一括査定サイト選びに迷ったら、とりあえず『すまいValue』を選んでおけば間違いありません。
『すまいValue』と他サイトの併用もおすすめです。  

すまいValueの評判は?

1年間のうち『すまいValue』を運営する6社の不動産会社に、不動産の購入相談をするお客さんの数は、36万組以上です。

また、2018年度の契約成立した売買仲介取扱件数は、6社まとめると11万件以上にのぼりました。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue

先述した通り『すまいValue』でトラブルなく安心・安全に取引できた割合は、96.7%と非常に高い割合。

『すまいValue』を運営する不動産会社は、それぞれが全国各地に店舗を持っており、合計で全国に870店舗あります。

全国規模で集めた豊富な情報力で、その地域に合わせた不動産売却をサポートしてくれますよ!
 

すまいValue利用者の口コミ

期待以上の結果に満足
最初は不安でしたが、他のサイトで一括査定を依頼した時よりも、高い売却価格を提示してくれたので迷わず売却しました。最終的には、1社目の査定額よりも250万円高く売却することができ、満足です。6社だけなので、見積もり確認・やりとりなどの手間も少なかったです。
信頼できるスタッフ
気軽に利用してみたところ、三菱地所や住友不動産など、よく目にする大手4社から早速返答があり、まとめて見積もりを取ることができました。知識や経験が豊富でプロ意識のあるスタッフの方はとても親切で、知識ゼロの私にも非常に分かりやすく説明してくれたので、大変頼りになりました。
 
おうちダイレクト
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
第4位は、Yahoo!とSRE不動産(旧ソニー不動産)が共同運営するおうちダイレクトです。
おうちダイレクトの詳細を見る
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社
提携不動産会社数 9社
対象エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市
主な提携不動産会社名 CENTURY21
大京穴吹不動産
大成有楽不動産
ロイヤルハウジング
POLUS
TOHO HOUSEグループ など
同時依頼可能数 9社
サービス開始時期 2015年11月
 

おうちダイレクトの特徴は?

『おうちダイレクト』は従来の不動産一括査定サイトとは異なり、不動産の買主と売主を出来るだけ直接繋げる「マッチングサービス」という新しいサービスを実施しています。

【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
もちろん他のサイトのように、提携不動産会社を仲介役として紹介する「仲介サービス」や「一括査定依頼サービス」も行なっています。

しかし「マッチングサービス」を利用したセルフ売却なら、仲介手数料0円で不動産売却が行えてしまうのです。

セルフ売却の流れ
  1. 不動産の売り出し価格の決定
  2. 物件PRを作成
    フォーマットあり。
  3. Yahoo!不動産に掲載
    無料で掲載。いつでも掲載停止可能!
  4. 買い手の反応を見て価格や情報を変更
    自由に変更可能なので自分が満足いく売却に繋がります。
  5. 購入検討者が見学予約などをしてマッチング成立
  6. 見学案内や専門的な手続きは代行コーディネーターにお任せ!
「セルフ売却」では不動産の売り出し価格を自分で決められるだけでなく、Yahoo!不動産に掲載される物件情報・画像・PRコメントも全て自分で決めることになります。

 加えてそれらの情報はいつでも変更可能なので、売主は納得いく買主が現れるのを待てるだけでなく、希望額で売却しやすいんですね。
不動産見学の案内〜契約までの専門的な手続きは、SRE不動産のプロのコーディネーターの方が代行してくれますよ。
仲介手数料無料なのに手厚いサポート付きなのね!
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト このセルフ売却はまだ、

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 埼玉県
  • 千葉県
の対象エリアのみの実施ですが、最短で1営業日で売却開始できるなど、『おうちダイレクト』の新しい売却方法は話題となっています。

おうちダイレクトの評判は?

『おうちダイレクト』はヤフー株式会社が運営していることもあり、オリジナルの販売活動が優秀と評判です。

一般的には、

  • インターネット広告を出す
  • ホームページに掲載する
  • チラシをポスティングする
売却活動ですが、当然多くやればやる程広告費用がかかります。

しかし『おうちダイレクト』を利用すれば、上記のような不動産会社が行う販売活動に加え、『おうちダイレクト』とヤフーのネットワークを使ったオリジナルの販売活動法で売却を手伝ってくれるのです。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
3つの媒体から販売することで、より多くの人の目に物件情報が止まり、物件が高く売れる可能性も上がるという仕組みです。

おうちダイレクト利用者の口コミ

自分のペースで売却したい人向け
「売却手数料が無料になる」という謳い文句に惹かれ、利用しました。 自分のスピードで売却でき、電話営業などがない点が良かったです。 しかしおうちダイレクトで不動産を売る場合、こちら以外で販売活動はできない仕組みなので注意が必要です。
100万円以上の手数料がタダに
一般的に100万円以上かかる仲介手数料が無料になる、という点はやはり魅力的。 だが対象エリアがかなり限られていること・掲載物件も他サイトと比較すると少なめな印象。今後のサービス拡大に期待できそう。

【比較表】人気不動産一括査定サイトを徹底比較

上で紹介した、不動産一括査定サイトそれぞれにはどのような違いがあるのか、表にしてわかりやすく比較してみました。

すまいValue イエウール おうちダイレクト リビンマッチ
提携数 厳選した6社 1,800社 9社 約1,400社
同時依頼 6社 6社 9社 6社
対応地域 都市部中心 全国対応 全国対応 全国対応
利用者数 100万人 1,000万人 300万人 440万人
査定種類 7種類 10種類 5種類 9種類
 

複数の不動産一括査定サイトを使おう!

不動産売却を成功するには、自分の不動産の特徴に強い不動産会社を見つけなければなりません。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意がありますから、複数の不動産会社を比較検討する必要があります。

しかし、一件一件複数の不動産屋さんをまわるとなると、時間や費用の手間がかかりますよね

複数の不動産一括査定サイトを使おう
それを解決するのが今までご紹介してきた「不動産一括査定サイト」なのです。

不動産一括査定のメリット
  • 自宅で複数の不動産会社と相場の比較ができる
  • 費用・手間がかからない
不動産一括査定サイトにもそれぞれの強み弱みがあるので、複数のサイトを利用してどれが自分に合うのか比較することをオススメします。

今回ご紹介した不動産一括査定サイトは、人気なものから厳選して選んだ4サイトなので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

 

まとめ

 

今回、土地の売却価格を調べる3つの方法について紹介してきましたが、土地の価格を調べるには様々な方法があります。

 

おおよその価格を知りたい場合

 

国土交通省土地総合情報システム不動産情報サイトなどを活用

 

実際の売却価格が知りたい場合

 

不動産鑑定士に依頼をする

など使い分けてみてください。

 

土地の売却は一生のうちに一度あるかないかです。

 

様々な事情や理由から土地の売却を検討されてることかと思いますが、失敗しないためにも、ぜひ今回紹介した売却価格の調べ方を参考にしてみてください。

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