「所有権」や「借地権」ってなに?どう違うの?

「借地権」付きの土地物件って、買っても月々の料金が発生するの?なんで?

物件の購入を検討している方は、このようなお悩みをお持ちではないでしょうか。

 

この記事では「所有権」と「借地権」の違いについてや、不動産登記の必要性について解説していきます。

借地権付きの物件は、リフォームするのに承諾料がかかることがあるって知ってましたか?
当記事を読めば、どちらの土地を選べばいいかわかりますよ。

土地の所有権と借地権

「所有権」や「借地権」、詳しくなんてわかりませんよね。

 

所有権

「所有権」と「借地権」は、土地と物件を購入する際に非常に重要になってきます。住宅ローンの審査はもちろん、リフォームをする際にまで影響がある場合が多くあります。

 

次から、所有権と借地権の違いについて説明していきますね。

併せてそれぞれのメリット・デメリットも紹介していきますので、自分が家を購入する際、どちらの土地を選べばいいのかわかると思います。

 

完全に自由に土地を使えるのが所有権

土地の所有権ってなに?
土地の所有権とは?
土地の「所有権」とは、土地を購入した際にその土地を所有する権利のことを指します。

 

土地を購入後、不動産登記を行います。一般的に売買されているのは「借地権」ではなく「所有権」であることが多いです。

 

「所有権」を持っていれば、自宅を新築したり、売買したり、賃貸に出すことも自由にできます。

 

またもし仮に仕事の都合など、住む場所を変えなければいけない際に、その土地に立っている建物を賃貸に出すことも可能になります。

 

所有権付きの土地のメリット

「所有権」付きの土地のメリット
  • 「借地権」より土地の評価が高い
  • 月々払う地代がない
  • 住宅ローンなどを申し込む際にも、審査が通りやすい
土地の評価が高いってどういうこと?
「所有権」を有している土地は、不動産としての活用の幅が広いので、評価が高くなります。

「借地権」付きの土地ですと、土地の利用に制限がかかってしまって評価が落ちるのですね。

 

月々の地代って何?家を買っても月々で払う料金が何か発生するの?
「借地権」付きの土地の場合は月々の料金が発生します。

 

ですが「所有権」の場合は、地代は発生しませんので心配いりません。

 

へえ、住宅ローンの審査とかに通りやすいとかあるんだ!

そうなんです。
所有権と借地権では自由度が異なるので、比較的自由度の高い「所有権」の付いている土地の方が銀行からの評価が高くつきやすく、住宅ローンなどの審査に通りやすいです。

 

「所有権」は「借地権」に比べてメリットが際立つ反面、デメリットも存在します。

 

所有権付きの土地のデメリット

「所有権」付きの土地のデメリット
  • 土地に対する固定資産税や都市計画税を支払う義務が生じる
  • 物件購入時の料金が高い
「借地権」付きの物件の方が安いなら、そっちを選べばいいの?
安い物件には、安い理由があります。

 

「借地権」付きの物件は、「所有権」の場合に比べて安く手に入ります。ですが「借地権」付きの物件を所有すると、比較的自由が奪われます。

 

「借地権」付きの物件は、土地の所有者の方から借りて利用します。

 

ですので、月毎に賃貸料がかかるのはもちろん、リフォームの際に土地主の方に承諾を得る必要があったり、承諾料がかかる場合もあります。

 

加えて、住宅ローンなどを申請する際に、物件の評価が下がる傾向にあります。「所有権」を有していた場合に比べると、60%〜70%ほどの評価になってしまう傾向にあります。

 

ちょっと不自由になるのが借地権

借地権とは?
物件を立てるために、他の人へ地代を払って土地を借りる権利のことです。

「借地権」付きの土地は、所有権付きの土地とは違い、月々の料金がかかります。メリットから見ていきましょう。

 

借地権付きの土地のメリット

「借地権」付きの土地のメリット
  • 土地と物件を購入する際に、「所有権」を有する場合より安く購入できる
  • 固定資産税を地主が負担してくれる

「借地権」付き物件は安く買えるの?安く買えるのが一番いいじゃん。

そんなことはありません。
先ほども述べましたが、リフォームや住宅ローンなどに制限がかかってしまう場合が多くあるので、絶対「借地権」付きの物件が良いとは言い難いです。

 

ですが、「借地権」つき物件は「所有権」を有する場合より4分の3ほど価格が抑えられる傾向にあります。ここが大きなポイントです。

 

そもそも固定資産税ってどれくらいの負担額なの?
30万〜100万円ほどです。

 

これほどの税金を負担しなくて良いのは、見方によってはかなりのメリットに思えるかもしれません。

 

次に「借地権」を持つことのデメリットは下記です。

 

借地権付きの土地のデメリット

「借地権」付きの土地のデメリット
  • 毎月地代を支払わなければいけない
  • 銀行融資を受けにくくなる傾向にある
  • リフォームをする場合に地主の許可をとる必要がある

家を買っても、土地代は払い続けないといけないってどういうこと!?

家を購入した場合でも、その物件が立っている土地を持つ権利が「借地権」であった場合、物件購入後も土地代を毎月払い続ける必要があります

 

この点を嫌がる人は非常に多いのですが、このぶん建物を購入する際の価格が非常に安く済んだり、毎月の土地代の税金は地主の負担になるなど、「借地権」をあえて持つことのメリットも存在します。

 

銀行融資も受けにくくなるの?
借地権付きの物件は、他人の土地の上に物件を立てている訳なので、所有権付きの土地に比べて銀行からの評価が低くなってしまう傾向にあります。

 

なので、銀行の融資が受けにくくなってしまう場合があります。

リフォームも自由にできないんだぁ。

そうなんです。建物をリフォームする際に、地主の許可がいる場合がほとんどです。

 

 さらに、場合によっては地主に支払いが発生する場合があるので、要確認です。
「所有権」付きの土地はこんな人にオススメ!
  • 月々の料金を払うのは嫌だ
  • リフォームはしたい
  • 家のことで都度許可を取るのは面倒と感じる
「借地権」付きの土地はこんな人にオススメ!
  • 最初に払う料金は安くしたい
  • リフォームをする予定は無し
  • 税金についての知識が浅い

不動産登記をしよう!その意味とは?

不動産購入後は、速やかに不動産登記を済ませる必要があります。

 

不動産登記をすることで、第三者に対して、土地や建物の権利の法的根拠を主張することができるようになります。

具体的に言うと、不動産登記をすることで、建物や土地を担保として使ったりすることができるようになります。

役所 不動産登記

 

 それだけではなく、不動産を売却する際にも、不動産登記をしていないとトラブルを招いてしまうかもしれません。購入後にはすぐに不動産登記を行うようにしましょう。

まとめ

「所有権」を有すると、比較的自由に土地物件を利用や運用をすることができます

 

対して「借地権」付きの土地の場合、購入の際に価格が4分の3ほどに抑えられる代わりに、土地物件の利用運用に不自由が多く生じます

 

具体的には、住宅ローンの審査の際に物件の評価を低く出されたり、リフォームの際には地主の承諾や地主への承諾金などが発生することがあります。

 

Summary

他にも、「借地権」付きの土地物件を購入してしまうと、月々の土地代が生じます。

なのでどちらの土地を選ぶかは、それぞれのメリット・デメリットをよく把握してから決めてくださいね。

 

最後に、不動産購入後は、不動産登記を速やかに済ましてください。

不動産登記をすることによって、不動産の所有の法的根拠を述べられるようになりますよ。

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