「所有権」と「借地権」てなに?

「借地権」付きの土地を買ったら月々の料金が発生するの?購入したのに自分のものじゃないの?

物件の購入を検討している方は、このようなお悩みをお持ちではないでしょうか。

 

この記事では「所有権」と「借地権」の違いについてや、不動産登記の必要性について解説していきます。

借地権付きの物件は、リフォームするのに承諾料がかかることがあるって知ってましたか?
当記事を読めば、どちらの土地を選んだ方がメリットがあるのかもしっかりわかります。

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土地の所有権と借地権の違い

「所有権」や「借地権」の違いは、普段から不動産に携わっていないと詳しくなんてわかりませんよね。

 

所有権

「所有権」と「借地権」は、土地と物件を購入する際に非常に重要になってきます。住宅ローンの審査はもちろん、リフォームをする際にまで影響がある場合が多くあるのです。

 

まずは、基本となる所有権と借地権の違いについて説明していきますね。

 

併せてそれぞれのメリット・デメリットも紹介していきますので、自分が家を購入する際、どちらの土地を選べばいいのか見えてくるはずです。

所有権と借地権の違いは「自由度」

自由度の違いの主な要素は下記です。

 

自由度の違いの要素とは
  • 「所有権」の方が土地の評価が高い
  • 「所有権」は月々の地代がない
  • 「所有権」を所有していると、リフォームを自由にできる
  • 「借地権」の場合、物件売却時の承諾が必要

 

上記のような要素があります。

 

基本的に、「所有権」の方が自由度は高いです。銀行などからの土地の評価は高いし、月々払わないといけない地代もありません。

 

そして、意外なのが、リフォームは自由にできるものではないということ。

 

「所有権」を持っていれば自由にすることができるのですが、持っているのが「借地権」の場合、リフォームをするためには地主の許可が必要になります。

 

また、「借地権」の場合は、家を売却する際には地主の承諾が必要で、承諾料も払う必要があります。

 

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所有権のメリット・デメリット

土地の所有権ってなに?
土地の所有権とは?
土地の「所有権」とは、土地を購入した際にその土地を所有する権利のことを指します。

 

土地を購入後、不動産登記を行います。一般的に売買されているのは「借地権」ではなく「所有権」であることが多いです。

 

「所有権」を持っていれば、自宅を新築したり、売買したり、賃貸に出すことも自由にできます。

 

またもし仮に仕事の都合など、住む場所を変えなければいけない際に、その土地に立っている建物を賃貸に出すことも可能になります。

 

所有権付きの土地のメリット

「所有権」付きの土地のメリット
  • 「借地権」より土地の評価が高い
  • 月々払う地代がない
  • 住宅ローンなどを申し込む際にも、審査が通りやすい
土地の評価が高いってどういうこと?
「所有権」を有している土地は、不動産としての活用の幅が広いので、評価が高くなります。

「借地権」付きの土地ですと、土地の利用に制限がかかってしまって評価が落ちるのですね。

 

月々の地代って何?家を買っても月々で払う料金が何か発生するの?
「借地権」付きの土地の場合は月々の料金が発生します。

 

ですが「所有権」の場合は、地代は発生しませんので心配いりません。

 

へえ、住宅ローンの審査とかに通りやすいとかあるんだ!

そうなんです。
所有権と借地権では自由度が異なるので、比較的自由度の高い「所有権」の付いている土地の方が銀行からの評価が高くつきやすく、住宅ローンなどの審査に通りやすいです。

 

ただし「所有権」は「借地権」に比べてメリットが際立つ反面、デメリットも存在します。

 

所有権付きの土地のデメリット

「所有権」付きの土地のデメリット
  • 土地に対する固定資産税や都市計画税を支払う義務が生じる
  • 物件購入時の料金が高い
「借地権」付きの物件の方が安いなら、そっちを選べばいいの?
安い物件には、安い理由があります。

 

「借地権」付きの物件は、「所有権」の場合に比べて安く手に入ります。ですが「借地権」付きの物件を所有すると、比較的自由が奪われます。

 

「借地権」付きの物件は、土地の所有者の方から借りて利用します。

 

ですので、月毎に賃貸料がかかるのはもちろん、リフォームの際に土地主の方に承諾を得る必要があったり、承諾料がかかる場合もあります。

 

加えて、住宅ローンなどを申請する際に、物件の評価が下がる傾向にあります。「所有権」を有していた場合に比べると、60%〜70%ほどの評価になってしまう傾向にあります。

 

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借地権のメリット・デメリット

 

借地権とは?
物件を立てるために、他の人へ地代を払って土地を借りる権利のことです。

「借地権」付きの土地は、所有権付きの土地とは違い、月々の料金がかかります。メリットから見ていきましょう。

 

借地権付きの土地のメリット

「借地権」付きの土地のメリット
  • 土地と物件を購入する際に、「所有権」を有する場合より安く購入できる
  • 固定資産税を地主が負担してくれる

「借地権」付き物件は安く買えるの?安く買えるのが一番いいじゃん。

そんなことはありません。
先ほども述べましたが、リフォームや住宅ローンなどに制限がかかってしまう場合が多くあるので、絶対「借地権」付きの物件が良いとは言い難いです。

 

ですが、「借地権」つき物件は「所有権」を有する場合より4分の3ほど価格が抑えられる傾向にあります。ここが大きなポイントです。

 

そもそも固定資産税ってどれくらいの負担額なの?
30万〜100万円ほどです。

 

これほどの税金を負担しなくて良いのは、見方によってはかなりのメリットに思えるかもしれません。

 

次に「借地権」を持つことのデメリットは下記です。

 

借地権付きの土地のデメリット

「借地権」付きの土地のデメリット
  • 毎月地代を支払わなければいけない
  • 銀行融資を受けにくくなる傾向にある
  • リフォームをする場合に地主の許可をとる必要がある
  • 家を売却する際には、地主の承諾が必要

家を買っても、土地代は払い続けないといけないってどういうこと!?

家を購入した場合でも、その物件が立っている土地を持つ権利が「借地権」であった場合、物件購入後も土地代を毎月払い続ける必要があります

 

この点を嫌がる人は非常に多いのですが、このぶん建物を購入する際の価格が非常に安く済んだり、毎月の土地代の税金は地主の負担になるなど、「借地権」をあえて持つことのメリットも存在します。

 

銀行融資も受けにくくなるの?
借地権付きの物件は、他人の土地の上に物件を立てている訳なので、所有権付きの土地に比べて銀行からの評価が低くなってしまう傾向にあります。

 

なので、銀行の融資が受けにくくなってしまう場合があります。

リフォームも自由にできないんだぁ。

そうなんです。建物をリフォームする際に、地主の許可がいる場合がほとんどです。

そして、物件を売却する時には、地主の承諾が必要になります。売却後には、承諾料として売却価格の10%を地主に支払うことも忘れてはいけません。

 

 さらに、場合によっては地主に支払いが発生する場合があるので、要確認です。
「所有権」付きの土地はこんな人にオススメ!
  • 月々の料金を払うのは嫌だ
  • リフォームはしたい
  • 家のことで都度許可を取るのは面倒と感じる
「借地権」付きの土地はこんな人にオススメ!
  • 最初に払う料金は安くしたい
  • リフォームをする予定は無し
  • 税金についての知識が浅い

不動産登記をしよう!その意味とは?

土地の所有権は、購入しただけではまだ「完全に」自分のものとは言えません。

 

そのため、不動産購入後は速やかに不動産登記を済ませる必要があります。

 

不動産登記をすることで、第三者に対して、土地や建物の権利の法的根拠を主張することができるようになります。

具体的に言うと、不動産登記をすることで、建物や土地を担保として使ったりすることができるようになります。

役所 不動産登記

 

 それだけではなく、不動産を売却する際にも、不動産登記をしていないとトラブルを招いてしまうかもしれません。購入後にはすぐに不動産登記を行うようにしましょう。

 

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所有権の移転登記について

所有権の移転登記のやり方

不動産所有権の移転登記とは

土地の所有権が移転した際に行う登記を、移転登記と言います。

 

主に、売買や贈与、相続によって土地を移転する際に行われます。

不動産所有権の移転登記のやり方を解説

まず、登記申請書を法務局のホームページを参考にしながら作成します。

 

2番目に、登記申請書を不動産を統括している法務局に提出。

 

3番目に登記所での審査があります。

 

最後に、登記識別情報および登記完了証の受け取りを行ったら、完了です。

 

 

家の売却前に!不動産一括査定サイトがおすすめ

家やマンション・土地などの不動産を売却するとなると、まず気になるのが、不動産がどのくらいの値段で売れるのかという点ですよね。

そこで、
もし高く売れるなら売りたい…
程度で考えている人にも、
短期間で売却したい!
と真剣に考えている人にもおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは
一回の申し込みで、複数の不動産会社に査定してもらえるサービス。
売却前に不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
不動産一括査定サイトを使えば、自宅にいながらでも査定を依頼でき、査定結果を比較することで自分にとって最適な不動産会社を見つけられます

でも、どの不動産一括査定サイトを利用したらいいの?
そんな疑問に答えるためにも、今回「不動産売却のリセル編集部」は各不動産一括査定サイトの評判を、独自で調査してみました!

以下が口コミでの評判が高く、もっとも人気な不動産一括査定サイト4選です♪

【人気】おすすめ不動産一括査定サイトランキング

イエウール
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
第1位は「提携している不動産会社数がNo.1」の『イエウール』です。
イエウールの詳細を見る
運営会社 株式会社Speee
提携不動産会社数 約1,900社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 大京穴吹不動産
三交不動産
三井住友トラスト不動産
みずほ不動産販売
日本住宅流通株式会社など
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2014年1月
 

イエウールの特徴は?

「提携不動産会社数・利用者数」がトップクラスなのが、『イエウール』です。

まずその理由の一つは、イエウールは大手不動産会社だけでなく、地域密着型の優良不動産会社とも提携しているから。

北は北海道・南は沖縄まで、全国各地にある1,600社以上の不動産会社と提携しています

そのため利用者数は1,000万人と、利用者の多さも業界トップクラスなのです。
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール 『イエウール』がサービスを開始したのは2014年〜と他サイトと比べると遅めですが、ここ数年でこれほど多くの不動産会社と提携し利用者を得ているという点は、高く評価できますよね。

地方での、不動産売却を検討している方には特にオススメしたい不動産一括査定サイトです。

イエウールの評判は?

そして、理由の2つ目は、イエウールが独自で行う「悪徳企業は排除」のシステムにあります。

『イエウール』は1,600社以上の不動産会社と提携していますが、利用者からクレームが多い不動産会社との契約は解除し、常に”優良な不動産会社のみ提携している”状態を保っているのです。
まさに『イエウール』が提携している不動産会社は、厳選した1,600社と言えますね。
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
 そんな『イエウール』は、実際に利用した方からの評判が非常に良く、ネット上の口コミも良いコメントばかりです。
また定期的にお客様アンケートも行い、サイトの改善に努めています。

イエウール利用者の口コミ

評判の悪い不動産業者に当たらない
今回イエウールを利用して良かったなと思った点は、友人から聞いた悪評な不動産業者を査定申し込みする時点で排除できたこと。
複数ある不動産会社の中から、自分で査定依頼する会社を選べるのは大きな利点だと感じました。
査定依頼はスマホ一つで簡単!
持ち家を売却したく、査定して頂くためにイエウールを利用しました。これまで不動産の査定とは何だか難しいイメージを持っていたのですが、イエウールは入力情報もシンプルで簡単。
他サイトと比べて明らかに提携不動産会社が多いのも、有り難かったです。対応も素早く丁寧で、とてもオススメできます。
 
リビンマッチ(旧スマイスター)
おすすめ不動産一括査定サイトランキング リビンマッチ
第2位は、利用者満足度が高く、不動産査定に関するあらゆるニーズに対応可能なリビンマッチです。  
リビンマッチの詳細を見る
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社
提携不動産会社数 約1,400社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 住友林業
センチュリー21
アパマンショップ
みずほ不動産
朝日住宅
大東建託
近鉄不動産
HOME’S
ホームプラザなど
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2004年1月
 

リビンマッチの特徴は?

リビンマッチ(旧スマイスター)は、不動産売却だけでなく買取や農地・工場なども扱っており、不動産売却の様々な分野を網羅しています。

10年以上の運営実績があり、累計利用者数は440万人にも達します。

リビンマッチの評判は?

リビンマッチは不動産価格の満足度ランキングや利用したい不動産ポータルサイトランキングで1位を獲得しています。

多くの不動産一括査定サイトの場合、主に売却のみを扱っていますが、リビンマッチでは売却だけでなく買取や土地活用なども扱っています。

リビンマッチでは、店舗や工場・倉庫、農地も売却可能です。
 
不動産買取のメリット
  • 時間がかからない
  • 早く現金化できる
「転勤や相続などの急な事情で、なるべく時間をかけたくない」「価格は少し安くても早く現金化したい…」そんな人に買取はおすすめです。

また、リビンマッチでは、全国各地の1,400社以上の不動産会社と提携しており、この数はトップレベルです。選択肢が豊富なのも評判が高いです。

リビンマッチ利用者の口コミ

方法を選択できる
売却しようかと思っていたのですが、査定結果をみると、賃貸収入の方が良い値段だったので、そちらの不動産会社を選ぶことにしました。
自分に合う不動産会社を見つけられる
仕事が忙しく、不動産会社を回る時間が取れないので評判の良いリビンマッチさんにお願いしました。
結果、期待よりも高値で売却でき満足です。また、1,400社の中から自分にピッタリの不動産会社も選べました。


 
すまいValue
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
第3位は、大手6社が査定サービスを行う唯一の不動産一括査定サイト『すまいValue』です。
すまいValueの詳細を見る
運営会社 大手不動産会社6社の共同運営
提携不動産会社数 6社
対象エリア 都市部中心(店舗数は全国870店舗以上)
主な提携不動産会社名 住友不動産販売
小田急不動産
東急リバブル
野村の仲介+(PLUS)
三井のリハウス
三菱地所ハウスネット
同時依頼可能数 最大6社
サービス開始時期 2016年10月
『すまいValue』は、業界を代表する以下の6つの超大手不動産会社によって運営されています
  • 三井不動産リアリティネットワーク(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産グループ
  • 三菱地所リアルエステートサービス
  • 小田急不動産
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
中でも「三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売」は、業界内の売上高ランキングトップ3の超大手不動産会社。

 この3社を含む6社の大手不動産会社に一括で査定依頼できるのは、『すまいValue』だけなんです。

すまいValueの特徴は?

『すまいValue』の特徴の一つは、誰もが知っている実績ある不動産会社が運営しているという安心感です。

そのためお客さんの満足度も抜群に高く、実際に6社のどれかを利用して不動産を売却したお客さんのうち96.7%が、

「トラブルなく安心・安全に取引できた」
と回答しています。

すまいValueの評判  
不動産売却が初めての人にとって、信頼・安心できるサポートがあることは大切ですよね。
また『すまいValue』は売却力においても、大手ならではのネットワークを活かした営業の力があります。
  • 抱えている顧客の数が違うので、売却スピードが早い
  • 広告にかける費用も桁違い
  • なのでお金を惜しまず使って、あなたの不動産を宣伝してくれる
こういった点は、大手不動産会社によって運営されている『すまいValue』ならでは。
 
そのため、不動産一括査定サイト選びに迷ったら、とりあえず『すまいValue』を選んでおけば間違いありません。
『すまいValue』と他サイトの併用もおすすめです。  

すまいValueの評判は?

1年間のうち『すまいValue』を運営する6社の不動産会社に、不動産の購入相談をするお客さんの数は、36万組以上です。

また、2018年度の契約成立した売買仲介取扱件数は、6社まとめると11万件以上にのぼりました。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue

先述した通り『すまいValue』でトラブルなく安心・安全に取引できた割合は、96.7%と非常に高い割合。

『すまいValue』を運営する不動産会社は、それぞれが全国各地に店舗を持っており、合計で全国に870店舗あります。

全国規模で集めた豊富な情報力で、その地域に合わせた不動産売却をサポートしてくれますよ!
 

すまいValue利用者の口コミ

期待以上の結果に満足
最初は不安でしたが、他のサイトで一括査定を依頼した時よりも、高い売却価格を提示してくれたので迷わず売却しました。最終的には、1社目の査定額よりも250万円高く売却することができ、満足です。6社だけなので、見積もり確認・やりとりなどの手間も少なかったです。
信頼できるスタッフ
気軽に利用してみたところ、三菱地所や住友不動産など、よく目にする大手4社から早速返答があり、まとめて見積もりを取ることができました。知識や経験が豊富でプロ意識のあるスタッフの方はとても親切で、知識ゼロの私にも非常に分かりやすく説明してくれたので、大変頼りになりました。
 
おうちダイレクト
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
第4位は、Yahoo!とSRE不動産(旧ソニー不動産)が共同運営するおうちダイレクトです。
おうちダイレクトの詳細を見る
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社
提携不動産会社数 9社
対象エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市
主な提携不動産会社名 CENTURY21
大京穴吹不動産
大成有楽不動産
ロイヤルハウジング
POLUS
TOHO HOUSEグループ など
同時依頼可能数 9社
サービス開始時期 2015年11月
 

おうちダイレクトの特徴は?

『おうちダイレクト』は従来の不動産一括査定サイトとは異なり、不動産の買主と売主を出来るだけ直接繋げる「マッチングサービス」という新しいサービスを実施しています。

【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
もちろん他のサイトのように、提携不動産会社を仲介役として紹介する「仲介サービス」や「一括査定依頼サービス」も行なっています。

しかし「マッチングサービス」を利用したセルフ売却なら、仲介手数料0円で不動産売却が行えてしまうのです。

セルフ売却の流れ
  1. 不動産の売り出し価格の決定
  2. 物件PRを作成
    フォーマットあり。
  3. Yahoo!不動産に掲載
    無料で掲載。いつでも掲載停止可能!
  4. 買い手の反応を見て価格や情報を変更
    自由に変更可能なので自分が満足いく売却に繋がります。
  5. 購入検討者が見学予約などをしてマッチング成立
  6. 見学案内や専門的な手続きは代行コーディネーターにお任せ!
「セルフ売却」では不動産の売り出し価格を自分で決められるだけでなく、Yahoo!不動産に掲載される物件情報・画像・PRコメントも全て自分で決めることになります。

 加えてそれらの情報はいつでも変更可能なので、売主は納得いく買主が現れるのを待てるだけでなく、希望額で売却しやすいんですね。
不動産見学の案内〜契約までの専門的な手続きは、SRE不動産のプロのコーディネーターの方が代行してくれますよ。
仲介手数料無料なのに手厚いサポート付きなのね!
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト このセルフ売却はまだ、

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 埼玉県
  • 千葉県
の対象エリアのみの実施ですが、最短で1営業日で売却開始できるなど、『おうちダイレクト』の新しい売却方法は話題となっています。

おうちダイレクトの評判は?

『おうちダイレクト』はヤフー株式会社が運営していることもあり、オリジナルの販売活動が優秀と評判です。

一般的には、

  • インターネット広告を出す
  • ホームページに掲載する
  • チラシをポスティングする
売却活動ですが、当然多くやればやる程広告費用がかかります。

しかし『おうちダイレクト』を利用すれば、上記のような不動産会社が行う販売活動に加え、『おうちダイレクト』とヤフーのネットワークを使ったオリジナルの販売活動法で売却を手伝ってくれるのです。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
3つの媒体から販売することで、より多くの人の目に物件情報が止まり、物件が高く売れる可能性も上がるという仕組みです。

おうちダイレクト利用者の口コミ

自分のペースで売却したい人向け
「売却手数料が無料になる」という謳い文句に惹かれ、利用しました。 自分のスピードで売却でき、電話営業などがない点が良かったです。 しかしおうちダイレクトで不動産を売る場合、こちら以外で販売活動はできない仕組みなので注意が必要です。
100万円以上の手数料がタダに
一般的に100万円以上かかる仲介手数料が無料になる、という点はやはり魅力的。 だが対象エリアがかなり限られていること・掲載物件も他サイトと比較すると少なめな印象。今後のサービス拡大に期待できそう。

【比較表】人気不動産一括査定サイトを徹底比較

上で紹介した、不動産一括査定サイトそれぞれにはどのような違いがあるのか、表にしてわかりやすく比較してみました。

すまいValue イエウール おうちダイレクト リビンマッチ
提携数 厳選した6社 1,800社 9社 約1,400社
同時依頼 6社 6社 9社 6社
対応地域 都市部中心 全国対応 全国対応 全国対応
利用者数 100万人 1,000万人 300万人 440万人
査定種類 7種類 10種類 5種類 9種類
 

複数の不動産一括査定サイトを使おう!

不動産売却を成功するには、自分の不動産の特徴に強い不動産会社を見つけなければなりません。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意がありますから、複数の不動産会社を比較検討する必要があります。

しかし、一件一件複数の不動産屋さんをまわるとなると、時間や費用の手間がかかりますよね

複数の不動産一括査定サイトを使おう
それを解決するのが今までご紹介してきた「不動産一括査定サイト」なのです。

不動産一括査定のメリット
  • 自宅で複数の不動産会社と相場の比較ができる
  • 費用・手間がかからない
不動産一括査定サイトにもそれぞれの強み弱みがあるので、複数のサイトを利用してどれが自分に合うのか比較することをオススメします。

今回ご紹介した不動産一括査定サイトは、人気なものから厳選して選んだ4サイトなので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

 

【まとめ】所有権と借地権について

「所有権」を有すると、比較的自由に土地物件を利用や運用をすることができます

 

対して「借地権」付きの土地の場合、購入の際に価格が4分の3ほどに抑えられる代わりに、土地物件の利用運用に不自由が多く生じます

 

具体的には、住宅ローンの審査の際に物件の評価を低く出されたり、リフォームの際には地主の承諾や地主への承諾金などが発生することがあります。

 

Summary

他にも、「借地権」付きの土地物件を購入してしまうと、月々の土地代が生じます。

なのでどちらの土地を選ぶかは、それぞれのメリット・デメリットをよく把握してから決めてくださいね。

 

最後に、不動産購入後は、不動産登記を速やかに済ましてください。

不動産登記をすることによって、不動産の所有の法的根拠を述べられるようになりますよ。

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