土地売却って何から始めたらいいのかしら...

自分の土地はいくらで売れるんだろう...
ここでは「土地売却をしたいけど、何から始めたらいいのかわからない!」という方に向けて、土地売却の全体的な流れや、売却成功のためのポイントを紹介していきます!
土地売却
まずは、土地売却のファーストステップである「相場」を知ることから始めていきましょう。
実は「土地売却の相場」は、損しないためにも不動産会社に頼らず、自分で知ることができます全てを不動産に丸投げすると、不動産によっては大きく損をしてしまうこともあるのです。
そこでこの記事では、土地売買の相場を正しく自分で調べる方法と、その後の重要な売買の流れをわかりやすく紹介していきます。

土地売却のメリット・デメリット

まずは、「土地売却を今すべきか」という疑問や迷いを持つ方へ向けて、メリットやデメリットについて紹介したいと思います。

土地を保有し続けることのデメリット

活用しない土地を持ち続けると、経済的に損をしてしまう可能性が高いです。
土地売却
その理由として、固定資産税がかかるためです。

固定資産税とは

3年に一度見直される評価額を基準として、毎年支払わなければならない税金です。
現在、地価上昇に伴い固定資産税も上昇していることに加え、戸建てなど建物が建っている土地よりも、土地だけを保有している場合の方が、税制度上固定資産税が高くつきます

そのため、使わない土地は売却してしまった方が、保有し続けるよりも損をせずに済むでしょう。

土地を保有し続けることのメリット

かつては土地を持っているだけでも大きなメリットがありました。

 

土地は持っていれば資産価値が上がると言われていたためですが、この土地神話と言われる時代は終了し、土地を保有しているだけでは決して高いメリットがあるとは言えなくなってしまいました。

 

 土地保有には固定資産税や都市計画税のような税金がかかり、土地を管理する必要もあるからです。

 

土地売却

しかし全くメリットがないわけではありません。

土地は有効活用することによって、メリットが生まれてきます。

収入が見込める可能性

駐車場・賃貸アパート・貸し農園などとして貸しだすことで、収入を得られる可能性があります。
このような場合、緻密な計画が必要とされますが、しっかりとした計画を立てることで長期的な収入が見込めるでしょう。

税務対策になる可能性

使わない土地を更地のまま放って置くと、固定資産税や都市計画税は割高になってしまいます。
また、相続税に関しても、更地の状態だと割高になってしまいます。建物を建てるなど、土地をしっかり活用することで税務対策が可能になります。

 

売却するなら相場価格が高い2019年が狙い目

2019年は、全国的に地価が上昇傾向にあります。

 

国土交通省の資料「不動産価格指数」を見ると、データを見ることが出来ます。

 

土地売却

現在、日本は戦後最長の好景気と言われており、特に首都圏を中心として、不動産価格が上昇傾向にあります。

そのため「使わない土地を保有している」という方は、今が売却のチャンスといえます。

 

また、これから売却を考えていく方も、査定をしてみることで、予想以上に高く売れそうだという結果になるかもしれないですね。

 

自分で土地の売却相場を調べる4つの方法

土地の売却を考えたとき、まず以下のようなことを考えるのではないでしょうか。

 

  • 自分の土地はいくらで売れるのか
  • 売却相場を知るにはどうしたら良いか

 

「土地売却の相場を知る」ことのポイントは、自分で相場を調べることです。

 

土地売却

実は、土地売却の相場は、不動産会社に頼らなくても自分で知ることができます。

 

 不動産会社に任せ切ってしまうと、悪質な不動産会社だった場合、実際よりも高い相場額を提示されても気づかないままで損をしてしまいますよね。

また、査定する際に、自分で出した相場額が複数の不動産会社を比較する時の参考になるかもしれません。

 

査定前に自分で土地売却の相場を調べることによって、なるべく損をしない売却成功を目指すことが可能になりますよ。

ここでは、自分の力で「土地の売却相場を知る方法」について詳しく説明していきます!

 

自分で「土地の相場」を調べるには、主に以下の方法があります。

 

  • 固定資産税評価額から調べる
  • 路線価から調べる
  • 実勢価格から調べる
  • 査定価格から調べる

 

1固定資産税評価額から調べる

土地売却

 

固定資産税評価額とは

 

一年に一度それぞれの市区町村が、あなたの不動産の近くで行われた不動産取引事例から算出している金額のことであり、信憑性が高い評価方法です。

 

土地売却

土地を持っている人には一年に一度、5月に「固定資産税納税通知書」(課税明細書)が送られてきており、通知書の中には支払うべき「固定資産税額」および「都市計画税額」が記載されています。

 

その他に、”なぜその税額になったのか”という根拠になる「固定資産税評価額」が記載されています。

 

土地売却

固定資産税評価額を使えば、簡単に相場金額がわかります。

 

「固定資産税評価額」は3割低く設定されているため、以下の計算を行ってください。

 

土地相場 =(固定資産税評価額÷0.7)
 土地の売却相場は特例も多いので、金額はもっと上がったり下がったりする可能性があり、計算結果が正しいわけではありません。

しかし、参考価格としては十分な情報になるでしょう。

 

2路線価から調べる

土地売却

 

路線価とは

 

「道路(私道は除く)が面する宅地1㎡あたりの価格」であり、主に相続税を算出するために利用されるものです。

毎年7月に国税庁が公開するので「路線価図・評価倍率表」から誰でも確認可能です。

 

土地売却

路線価は、1平方メートル当たりの価額が千円単位で表示されています。

 

路線価は実際に取引される価格より2割低く設定されているため、以下の計算を行ってください。

 

土地相場 =(路線価÷0.8)÷0.95

3実勢価格から調べる

土地売却

 

実勢価格とは

 

実際に取引が成立した価格。

実勢価格は専用のサイトにて誰でも見ることができ、余計な計算も一切不要。最も手っ取り早く、精度も高いです。

 

土地売却

簡単に実勢価格を調べたい場合は「不動産取引価格情報検索」(国土交通省)がおすすめです。

 

対象となるのは全国各地の戸建て・マンション・土地で、3か月に1回のペースで価格が見直されています。

 

計算方法としては、近隣の土地の取引総額を面積で割って単価を計算し、あなたの不動産の面積で考えた場合の価格を算出します。

 

土地売却

 ただし、「不動産取引価格情報検索」の集計方法はアンケートなので、全不動産取引データが正確に集計されている訳ではありません。

そのため、実勢価格を調べる以外にも、他の方法と併用して利用するのがおすすめです。

 

4査定価格から調べる

土地売却

 

不動産一括査定サイトを利用することで、簡単に・すぐ査定価格を調べることができます。

 

複数の不動産会社の査定結果を比較することで、いくらで売れそうなのか目安がわかります。

 

土地売却

一括査定サイトには、

 

  • 訪問査定
  • 机上査定

 

の2種類があります。

 

机上査定を選択すると、おおよその金額を見積もってもらう「簡易査定」を受けることができるので、

まだ本格的な査定までは考えていないけど、査定は一度してもらいたい…

という方も、気軽に査定を受けることが可能です。

 

下記リンク記事には、多くある不動産一括査定サイトの中でも、おすすめできるサイトやそれぞれの特徴が以下の記事で紹介されているので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

土地売却に必要な書類とは?

土地の査定価格が自分で調べられたところで、いざ売却しようという段階になっても、必要書類が揃っていないと、売り出しができません

 

 事前に、必要書類を揃えておくこともスムーズな売却成功のためのポイントです。

 

土地売却

土地売却をする際は、以下のような書類を準備することが必要です。

 

土地所有者であることを証明
  • 登記済権利証
  • 登記識別情報
売主の本人確認書類
  • 身分証明書
  • 住民票 など
固定資産税の納税額を確認
  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書
土地の面積と境界線を確認
  • 土地測量図
  • 土地境界確認書

 

土地売却の流れ

土地相場も必要書類も分かったら、次のステップに進みます!

 

土地売却

 

土地売却の流れと全体像を確認していきましょう。

 

1. 準備 相場を調べたり売り出し時期を考えます。必要書類の用意もしましょう。
2. 査定 不動産会社の査定を受け、いくらで売れそうかを調べてもらいます。
3. 契約 土地売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。複数社とむ契約を結ぶことも可能です。
4. 売り出し 価格を決めて広告を出します。不動産会社としっかり相談しましょう。
5. 売却契約 買い手と交渉し、金額や引き渡し時期を決めて契約を結びます。
6. 決済・引き渡し 買い手の支払いや、登記の変更を行います。買い手に土地を引き渡します。
7. 確定申告 売却の翌年までに確定申告をします。

 

土地売却成功のためのポイント4つ

最後に、土地の売却を必ず成功させる4つのポイントをご紹介します!

 

  • 信頼できる不動産会社を選ぶ
  • 査定の際には見られるポイントを把握しておく
  • 売却費用や税金を知る
  • 高く売れる時期を抑える

 

1信頼できる不動産会社を選ぶ

土地売却成功のためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。

不動産会社選びのポイントは、会社全体よりも「営業担当者」にあります。

 

土地売却

「大手だから大丈夫」など、会社のレッテルで判断するのではなく、信頼して不動産を任せることが出来る優秀な営業なのかをしっかりと見極めましょう。

 

以下のような観点が、担当者を見極める際に重要です。

 

  • 地元に詳しく、査定結果についてわかりやすく説明ができる
  • メリットだけでなくデメリットをきちんと説明してくれる

一方で、選んではいけない担当者の特徴としては、相場とかけ離れた査定額を提示したり、根拠なく「すぐに売れる」などと勧めてくる方です。

 

信頼できる営業マンと悪質な営業マンの違いは?

信頼できる不動産会社は、社員教育もきちんと行なっているため、優れた営業マンがいます。

土地売却を成功させるには、優秀な営業マンに担当してもらうことが重要なポイントの一つです。

 

ここでは信頼できる営業マンの見分け方をご紹介していきます。
1欠点を隠さないか
良い営業マンの場合
包み隠さず欠点を伝えてくれ、その上で対処法を教えてくれる。
悪い営業マンの場合
欠点について触れず、とにかく良いことしか言わない。デメリットを質問したり伝えたりすると、「大丈夫ですよ!」などと根拠のない返事をする。
見極めるポイント
「欠点はありませんか?」と質問をしてみましょう。「すぐに売れますよ!」などと欠点に触れたがらない営業マンは信頼できません。不動産会社を変えた方が良さそうです。

 

2契約を急かそうとしていないか

良い営業マンの場合

土地の売却は人生で何度も経験することのない、大きな決断です。優れた営業マンなら売主の大きな決断が必要なことをきちんと理解しています。

 

契約を焦らそうとせず、じっくりと売主の相談に乗ったり、細部までしっかりと説明をするなどしてくれます。

 

two person writing on paper on brown wooden table

 

悪い営業マンの場合

「今日か明日に契約可能でしたら手数料を値引きできますよ!」など、とにかく契約を急かしてきます。

 

見極めるポイント

「比較をしたいので考えさせてください」など伝えてみましょう。態度が変わったり、結論を急かす営業マンには注意してください。

 

3連絡をとりやすいか

良い営業マンの場合

問いかけに対して、早いレスポンスと丁寧さがある営業マンは仕事ができる証拠です。

 

person typing on silver MacBook

 

問いかけに対して期待以上の丁寧さを持って対応してくれるスタッフは、安心してやりとりができますね。

 

悪い営業マンの場合

比較段階で「結論は出ましたか?」などの連絡はだけは早いものの、問いかけに対してはレスポンスがやたらと遅いようなスタッフは安心してやりとりができないので避けたいですね。

 

2査定の際に見られるポイントを把握しておく

実際に不動産会社が価格を決める際に、どのような点を見るのかについて把握しておくことで、事前にどこがマイナス点になるのかを予測することが出来ます。

 

以下のような点が、査定の際にポイントとなります。

 

  • 最寄り駅への接近性
  • 住宅環境
  • 周辺環境に影響を及ぼす施設等
  • 土地の形状
  • 接面道路の幅

また、不動産会社によって査定額に差が出るので、査定の際には複数の不動産会社に査定依頼をし、必ず複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。

 

3売却費用や税金を知る

土地売却の際には、売却額がそのまま利益になるのではなく、税金や手数料などの費用がかかります。

 

土地売却

事前に発生する費用を正しく理解し、売却時に損しないように気をつけましょう。

 

土地売却にかかる費用は、以下のようなものです。

 

一般費用 仲介手数料 不動産業者へ仲介を依頼した場合 (売却額×3%)+6万円
抵当権抹消費用 土地に抵当権がある場合
  • 1件1,000円
  • 司法書士に依頼した場合は1万円程
測量費用 土地と土地の境界が不明な場合 35~45万円程度
税金 印紙税 売買契約書に添付するためのもの
  • 48万〜200万
  • 売却価格によって異なる
登録免許税 土地の所有権を移すためのもの 売却価格の1.5%
譲渡所得税 土地の売却により利益が出た場合
  • 所有期間が5年以下:30%
  • 所有期間が5年以上:15%
住民税 土地の売却により利益が出た場合
  • 所有期間が5年以下:9%
  • 所有期間が5年超:5%

 

4高く売れる時期を抑える

一般的に多くの人は新生活が始まる前の、1月〜3月に不動産購入を考えます。そのため、この期間に売り出せるように準備を進めることでスムーズな売却成功が可能になります。

 

中古物件の場合、売れるまでの期間は少なくとも3ヶ月程度かかるため、12月から売却開始することが理想的です。

 

また、9月も次に移動が多い時期なので狙い目といえます。

反対に4月は不動産市場が低迷する時期なので、この時期は避けた方が良さそうです。

 

まとめ

土地売却をしようと思った時に、まずは「土地売却の相場を知ること」がファーストステップです。

不動産会社に頼らず「自分で土地売却の相場を知る」ことは、なるべく損をせず、売却成功するためのポイントです。

 

「自分で土地売却の相場を知る」ための方法はいくつかご紹介した通り、とてもシンプルなものなので、いくつかの方法を利用して結果を比較してみても良さそうですね。

 

また、ご紹介した「土地売却の全体的な流れ」も参考にすることで、スムーズな土地売却を目指すことが可能になるでしょう。

 

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