どうしよう!マンションがなかなか売れない...

時間が経てば経つほど売れにくくなるって本当?!
今回は、「マンションを売りたいのになかなか売れない!」という悩みを抱えている方へ向けて、売却成功に必要なポイントを紹介していきます!!
売れないマンションをそのまま放置していると、損をする可能性が非常に高いです。
マンションが売れないと、
    • 価値がどんどん下がっていく
    • 買い手がつかないまま固定資産税や管理費を払い続ける
    • 解体費用を負担
    ということが起きて来ます。
    【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

     

    マンション売却を、なるべく損をせずスムーズに成功させるには、自ら知識を身につけ戦略を練ることがポイントの一つです。

     

    この記事でわかること

    • 中古マンションが売れない原因
    • マンション売却成功のためのポイント
    • どのような経費が生じるのか
    • 内覧対策の方法
    • 築40年、50年など築古マンションの売却

    マンションが半年経っても売れない場合は注意!

    売ろうとしているマンションが半年以上売れていない状態ならば、注意が必要です。

    【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

    理由としては、以下のことが挙げられます。

     

    半年売れないとき注意すべき理由
    • 不動産会社と売主の間で締結する「媒介契約」の期限が、3ヶ月なため。
    • 買い手のサイクルも、3ヶ月で一巡するため。
    • 多くの不動産会社が、この3ヶ月ごとに価格や条件の見直すため。

     

    そして、買い手は同じマンションが2回目のサイクル(半年)でも売れていないのを見て「何か問題があるマンションなのだろう」と考えます。

     

    つまり、買い手に悪いイメージを与えた物件はますます売れなくなる、ということになってしまいますね。

     

    それでは次に、マンションが売れない具体的な原因を紹介していきます。

    中古マンションが売れない3つの原因とは?

    11価格設定が相場に比べて高い

    中古マンションの購入希望者は、出来るだけお得な価格で物件を購入したいと考えています。

     

    【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

    そのため、内覧に訪れても価格がネックになって物件の購入を躊躇してしまい、申し込みまで発展しないケースがあるため、適正な価格設定が重要です。

     

    管理費・修繕積立金が高い場合

    管理費とは?

    管理費とはマンションを維持するためのお金です。マンションの住人は毎月、管理費の支払い義務が発生します。

    以下のようにマンションの管理費は、日常管理と長期管理に充てられます。

     

    日常管理

    日常的な清掃、エレベーター点検、防犯カメラの設備点検、宅配ロッカー

     

    長期管理

    定期的な建物診断、長期修繕計画に基づいた大規模修繕工事

     

     

    修繕積立金とは?

    長期修繕計画に基づいて行われる大規模工事に備えて積み立てていくお金です。マンションの老化を防いで性能を維持するために使われます。

    22 内覧での物件の印象が悪い

    部屋の状態が悪い

    内覧時に、部屋が整理整頓されていなかったり、部屋の状態が悪いと、購入希望者に悪いイメージを与え、評価が下がってしまいます。

     

    内覧での対応の悪さ

    内覧での対応が悪いと、せっかく内覧まで到達したのに、購入申し込みまで至らない場合があります。

     

    【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

    ポイントとしては、内覧での物件の説明の際、相手の質問にきちんと対応するだけでなく、内覧者に住むメリットを感じさせることが大切です。

     

    自転車置き場が整頓されていない

    駐輪場ではその物件がきちんとメンテナンスされているか、定期的な点検や掃除をしているか、を確認することが出来ます。

     

    【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

    そのため、表面的な管理なのか、きちんと管理しているのかを判断されやすいのです。

     

    3不動産会社に売る気がない

    不動産会社の選定

    • 購入希望者からの仲介手数料を目当てとしている
    • 不動産業者と連絡がつきにくく、予定をスムーズに進められない

    このような特徴を持つ悪質な不動産会社が存在します。

    連絡が取れず予定をなかなか進められないようでは、売却の機会を逃してしまうことになりますよね。

     

    不動産会社の選定は、物件の売却の成功に差を与えるので、慎重に検討する必要があります。

     

    広告の写真などのアピールが弱い

    写真や条件のアピールが弱いために購入希望者の内覧機会を逃してしまっている可能性があります。

     

    【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

    購入希望者に物件の第一印象を与える写真は、その人が内覧希望に至るための重要な情報です。

    鮮明な写真でアピールすることは売却に繋げるための価値ある手段です。

     

    また、条件も全て記入することで、条件の欄をしっかり充実させましょう。

    ただ、どんなにセンスある写真を載せたとしても、やはり物件の条件が良くないと売れにくいことは確かです。

     

    そもそも売れにくいマンションの条件とは?

    • 駅から徒歩10分以上など、交通アクセスが悪い・コンビニ・スーパーや、病院、公共施設、銀行などが遠い
    • 隣が墓地、線路に近い、パチンコ店などの娯楽施設で周辺環境が悪い
    • ペット禁止
    • 駐輪場がない
    • 低層階や北向きの部屋
    • 近隣で事件事故が起きるなど、マンション自体の評判が悪い
    • 同じマンション内で他の部屋も売りに出されており競合している
    このような条件を持つ物件はそもそも人気が出にくいため、地域の不動産会社との相談を活用するなどしっかり対策することが大切です。

    マンションが売れない...生じるデメリット

    マンションが売れないと、いつになったら売れるのだろうか、という精神面での負担が大きいだけでなく、経済的な負担も大きくなってしまいます。

     

    【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

    ここでは、マンションが売れない場合に生じるデメリットや、売れないマンションを保有している期間、どのような費用が生じるのかも解説していきます。

     

    1「売れ残り物件」という印象を買い手に与えてしまう

    売れない期間が長くなるほど、「売れ残り物件」という悪いイメージを買い手は抱くようになり、ますます売れにくくなります。

     

    不動産会社も、新着物件を優先して売りに出していくので、売れ残っている物件はますます売れないという悪循環に陥ってしまいます。

     

    2保有しているだけで経費がかかる

    戸建てとは違い、マンションはその部屋に人が住んでいなくても、様々な経費がマンション所有者に生じてきます。

     

    【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

    具体的には、所有者には年間の固定資産税や都市計画税に加え、先ほど「価格設定が相場に比べて高い」の記事でご紹介した、毎月の管理費や修繕積立金などの費用が発生します。

    月額の例

    管理費:   平均15,000円前後

    修繕積立金: 1㎡辺り202円 (70㎡なら 70×202=14,140円)

    固定資産税: 土地・建物の評価額×1.4%

    都市計画税: 土地・建物の評価額×0.3%

    これらを合わせると、平均月額が35,000円程になります。

     

        マンション売却における4つのポイント|放置はもったいない!

        売れないマンションを放置していると、様々な経費が発生し経済的デメリットが大きいです。

         

        【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

        多くの人は売却するなら出来るだけ高値で売りたいですよね。

        しかし、売却方法に問題があると、高値で売れないばかりでなく、買い手がつかないという事態になりかねません。

         

        そこで、マンション売却成功のためのポイント4つを紹介していきたいと思います。

         

        1相場に合わせた価格設定

        なかなか買い手がつかない場合に、新しい価格を設定する時は3ヶ月周期で行うのがポイントです。

         

        【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

        また、不動産会社に任せ切ってしまうのではなく、インターネットなどを駆使して自分自身で調べて価格設定をすることも必要です。

         

        2買い手へのアピールを見直す

        広告の写真

        第一印象である、写真などの見栄えは非常に大切です。

        写真の印象が良いと、内覧に繋がる可能性が高まることは事実です。

         

        また、内覧の際には、購入希望者からの質問に対してはきちんと対応したり、説得力のある説明をすることでアピールをすることがポイントです。

         

        安心R住宅

        一定の品質を満たす中古住宅に対して、国がお墨付きを与える制度を「安心R住宅」といいます。

         

        ・既存住宅の流通促進に向けて、「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できるようにする。

        ・このため、耐震性等の品質を備え、消費者のニーズに沿ったリフォームの実施等について適切な情報提供が行われる既存住宅に対して、国の関与のもとで商標付与を行うしくみ(=『安心R住宅(仮称)』)を創設する。

        引用元: 国交省資料

        中古住宅に対する「不安」「汚い」「わからない」というネガティブなイメージを払拭するものです。

         

        メリットとしては、国が発行する「安心R住宅」のマークをつけることで、物件情報サイトなどに掲載できるようになります。

         

        買主としては安心できる住宅を見つけやすく、売主としても、このマークをつけることで、売却しやすくなる効果があります。

        3売るマンションに付加価値をつける

        内覧時の部屋の状態には気をつけるべきです。

        【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

        内覧時に部屋の状態が良いと印象が良くなり、売却に繋がりやすくなります。

        自分で掃除をしておくだけでなく、ハウスクリーニングを依頼して、綺麗な状態で見てもらうことがポイントです。

         

        ハウスクリーニングをするべき場所と相場

        プロにハウスクリーニングを依頼して綺麗にしておくべき場所は、「キッチン」「レンジフード」「浴室」「洗面所」「トイレ」「バルコニー」「窓ガラス」です。
        これらの場所は、プロならではのテクニックで、自分で掃除するよりもはるかに効率よく徹底的に綺麗にしてくれます。
        キッチン 13,000円程度
        レンジフード 9,000円程度
        浴室 10,000円程度
        洗面所 4,000円程度
        トイレ 4,000円程度
        バルコニー 8,000円程度
        窓ガラス 2,000~3,000円程度

         

        4不動産業者を変更する

        自分に合った契約をする

        それぞれの不動産業者にも、一戸建てや中古マンションなど、どの分野をメインにしているのか、得意分野があります。

         

        【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

        不動産業者の選定によって、物件の売れやすさにも差が出てきます。

         

        一括査定サイトを使って比較する

        不動産一括査定サイトを使うことで、複数の不動産会社を比較することが出来ます。

         

        【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

        複数の不動産会社を比較することのメリット
          • 査定額の比較で、相場が分かる。
          • あなたの物件を得意とする会社が見つかりやすくなる。
          • 相性がいい不動産会社が見つかりやすくなる。

        複数の不動産会社を比較でき、満足した売却が出来るでしょう。

         

         

        どうする?マンションが売れない時の最終手段

        マンションが売れない場合、売却ではなく、賃貸にするという手段があります。

         

        【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

        賃貸マンションにすると、毎月の家賃収入が得られるだけでなく、節税にも繋がります。

        また、借家にすると、借家権割合の発生で相続税の評価額を30%下げてくれます。

         

        築50年の古いマンションは売ることができる?

        約50年前、東京オリンピックが開催され、日本で第一次マンションブームが起こっています。

        そのため、築年数が30年、40年経過したマンションが増えています。

         

        【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

        しかし、築20数年で築古物件とみなされる一戸建て住宅と違い、マンションの場合、鉄筋コンクリートのように建築構造がしっかりとしたものなら、築40年以上のマンションでも普通の中古物件として売買されるされることがあります。

         

        ただ、築50年経過すると、やはり築年数の経過に応じて資産価値はかなり落ちているでしょう。

        そこで、築50年のマンションを売るためのポイントを2つ紹介していきます。

         

        1リフォームをしない

        築50年、40年経過した築古マンションを売却する場合、リフォームしないと売れないのでは?と心配される方も多いでしょう。

         

        【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

        確かに、ある程度リフォームされていて、綺麗な方が好まれることは明らかですが、必ずしもリフォームしなければならないというわけではありません。

         

        むしろ、自費でのリフォームの費用の方が高くて損をする、という確率が高いためやめておいた方がよいです。

         

        2専門業者に買取依頼する

        結論から言うと、築古マンションを売るには一番現実的な方法です。

         

        【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

        直接マンションを買い取る専門業者の場合、築古物件を自社でリフォームした上で、安く転売するスキルを持つため、そのような業者は築古で安く手に入る物件を探しています。

         

        まとめ

        マンション売却の成約は、多くの場合3ヶ月、遅くとも半年以内には完了するものです。

         

        あなたの中古マンションが売れない理由を見極め、不動産会社と相談するなどしながら対策を講じていきましょう。

         

        【マンションが売れない場合】3つの原因と売却時のポイントとは?

        物件の売却では、買主にいかに魅力的な物件だと感じてもらえるかが、最重要です。

        そのためにも、物件購入を決定づける内覧の機会までに、出来るだけ対策しておくことがポイントです。

         

        また、築50年のマンションを売却するのは大変かもしれませんが、決して不可能なことではないので、不動産会社と相談しながらベストな方法を見つけていきましょう。

         

        紹介されている方法を参考にし、出来るだけ損をしないような方法でスムーズな売却に繋げることを可能にしていただければと思います。

        この記事を読んだ人はこんな記事も読んでいます
        おすすめの記事