お金が必要だからマンションを売りたい!

マンションのローンが払えないから売却したい…

新しい家に住みたいから今のマンションを売ってしまいたい!

 

このような悩みを抱えていませんか?

こういった悩みは、マンション売却で解決しましょう

 

この記事では、ローンが残っている場合のマンション売却方法や、あなたに適切な不動産会社の選び方などを解説していきます。

 

この記事を読めば、マンションを高く売る秘訣を知れますよ!

マンションを高く売りたいなら、まずどうすべき?

マンションを高く売りたいなら、まずはマンションを高値で売る方法を知るべきです。

 

マンションを高く売りたいなら

 

最初に、マンションを高く売る方法として、

 

  • マンションが高く売れる時期
  • マンション売却の流れ
  • マンションの売却方法

 

の3つを紹介していきます。

3月が不動産業界のピークだと知ろう

マンションを買いたい人や売りたい人が増える不動産業界のピークは、3月です

日本では年の変わり目は4月ですので、1〜3月が最も不動産の購入を検討している人が多い時期になります。

 

ですので、Googleで不動産を検索する人も1〜2月に集中します。

 

ポイント

購入者が1月から不動産探しを始めるのであれば、12月には売却活動をスタートしておきましょう。

 

マンション売却の流れとは

売却の流れは、大きく分けて6つあります

 

1.売却に関する情報収集 マンションの相場を調査したり必要な書類を調べる。
2.査定 不動産会社にマンションの金額を査定してもらいます。
3.不動産会社との媒介契約 どの会社に売却を依頼するかを決定します。
4.売却活動 不動産会社に購入相手を見つけてもらいます。
5.決済、引き渡し

 

買い手にマンションの代金を払ってもらい、登記を登録して、マンションを引き渡します。
6.確定申告 売却の翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をします。

 

この中でも非常に大切なのは不動産会社を決める段階です

その理由は、不動産会社によって、見積もり金額が大きく変わってしまうことがあるからです。

 

マンション売却の流れ

 

なお売却活動では、売主の行動も非常に大事になってきます。

 

 後に記述しますが、不動産会社任せにせず、売主もある程度の知識を持ってリードするのが。ポイントです。

 

「買取」と「仲介」の違いは?

マンション売却をする方法として「買取」「仲介」があります。

 

簡単に説明すると「買取」は、売却代金が安くなってしまう代わりに、売却までの時間がすごく短く済みます。なので買取は、

持っている不動産をすぐ売ってしまいたい!

と思っている方にお勧めです。

 

マンションの2つの売却方法

 

反対に「仲介」は、時間はかかってしまうけど買取より大きな金額を得ることができます

基本的には、仲介を検討している方が多数派でしょう。

 

 

ローンが残っていてもマンションは売れる?

結論から言うと、ローンが残っていても、マンションの売却は可能です。

ここでは、マンションのローンが残っている人に向けて、

 

  • マンションの売却代金でローンの完済ができる場合
  • マンションの売却代金でローンの完済ができない場合

 

の2パターンについて解説していきます。

 

ローンが残っていてもマンションを売りたい場合は?

 

注意が必要なのが、残債(ローン)のある場合、抵当権というものを抹消しなければいけません

 

抵当権とは
物件のローンが返済されなくなった時に、ローンを貸し出した金融機関側がその物件を差し押さえることができる権利のことです。

 

抵当権抹消のタイミング
抵当権を抹消するタイミングは住宅ローンを完済したあとです。マンションの売却代金や自己資産などで住宅ローンを完済した後、銀行から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取って、司法書士の方に抵当権抹消手続きをしてもらいます。

 

 

では、マンション売却のパターンを2つに分けて解説していきます。

 

マンションの売却代金でローンの完済ができる場合

売却代金でローン返済が可能な場合、つまりは売却代金が残りのローンの金額を上回る場合は、その売却代金で残りのローンを完済しマンションを引き渡すことになります

 

残債を払っても売却代金が手元に残る場合、当然ながらそれは手元に残ることになります。

 

ローンが残っていてもマンションを売りたい場合は?

 

ここで大事になってくるのが、後に手順を紹介する不動産会社選びです。

 

もし、不動産の売却代金が買った時を上回っていた場合、その利益分だけ譲渡所得税がかかります。

 

譲渡所得税とは
不動産の譲渡益に対して課税される税金のことです。
これは「所得税」と「住民税」のことで、要は「儲けた分税金払ってね」ということです。

 

例えば、もともと3000万円で買ったマンションを4000万円で売ったとしたら、差額の1000万円だけ譲渡所得税がかかってきます。

 

利益が3000万円までなら特別控除を受けることが可能!

売却した不動産が居住用である場合不動産譲渡所得税特別控除を受けることが可能です。

 

いくらまでの利益額なら、その控除は受けられるの?

3000万円までです。

 

つまりは、2000万円で買った物件を売る場合、その物件の売却額が5000万円を超えない限り、不動産譲渡所得税の特別控除を受けることができます。

 

3000万円以上利益が出ちゃいそうなんだけど、この場合どうなるの!?
安心してください
利益が大きい場合でも、3000万円分は特別控除が受けられます。税金がかかるのは、3000万円を超えた分だけです
例えば、2000万円の物件を5100万円で打ったとしたら、譲渡所得税がかかるのは5100万円のうちの100万円だけです。
特別控除

マンションの売却代金がローンの返済に足りない場合

この場合、3つの手段があると思って下さい。

 

1残債分を自己負担する

売却代金で返済しきれない分を、自分の預貯金などで負担をして売却するという形です。

 

ローンが残っていてもマンションを売りたい場合は?

 

いくつもの会社に査定を受けるも全て残債の金額より低かった場合、このような選択となることが多いでしょう。

 

2買い替えの場合、新たなローンに古いローンを組み込む

マンションを買い換える際に、足りない分を新しいローンに組み込むという手段です。

 

新居のローンに残債分を組み込みます。この場合、「住み替えローン」というものを使います。

 

任意売却する

最終手段となるのが、任意売却です。

 

任意売却のメリット
ローンが滞っている場合、金融機関や保険会社との相談の末に、債務を残したまま抵当権を外してしまって通常の売却が可能になる場合になるというところです。

 

ただし、停滞が続き過ぎてしまうと、マンションは強制的に競売にかけられてしまい、通常よりも低い価格で売却されてしまいます。

 

ローンが残っていてもマンションを売りたい場合は?

 

任意売却のデメリット

ローンが停滞していることが前提となるので、認めてもらえたとしても一定期間、個人の信用情報に記録が残ってしまいます。

そのため、その期間に新たにお金を借りるなどのことが出来なくなります

 

つまりは、カードの更新などが不可能になってしまいます。

 

マンションを高く売りたい人のための不動産会社選び

マンション売却では、不動産会社選び次第で、売主に大きな利益を残せるかそうでないかが左右されます。

 

マンションを高く売りたい人向けの不動産会社の選び方

 

なのでここでは、

 

  • 最もあなたのマンションを高く売るための不動産会社の選び方
  • 一括査定サービス

 

について解説していきます。

不動産会社の仲介はマスト!

マンションを売却する際、仲介手数料をケチって不動産会社を使わないという手段はおすすめしません

 

というのも、もし個人で取引をした場合、その取引間でトラブルにあった場合なども個人間で解決しなければならないからです。

 

マンションを高く売りたい人向けの不動産会社の選び方

 

不動産に関するトラブルは、長期の係争事件などに発展することも珍しくありません。それは、不動産の取引では非常に大きなお金が動くからです。

 

また、瑕疵が発覚することも多々あります。

この場合売主が瑕疵(かし)担保責任を負わなければならなくなり、損害買収の請求契約の解除といった自体になってしまうかもしれません。

 

瑕疵(かし)担保責任とは
購入時にはわからなかった瑕疵、不良状態に対して、売主が買主に負わなければいけない責任のことです。

 

不動産会社はそういった事例を多く見てきているので、事前に色々なことに供えてくれます。

保険をかける行為だと思って、不動産会社に仲介を依頼してください

 

最もマンションを高く売れる不動産会社の選び方とは

1複数の会社に査定を申し込む

マンションを高く売るためには、複数の会社に査定を申し込んでください

 

何度もお伝えしているように、不動産会社選びが最も大事です。会社ごとに得意な分野があります。

 

注意
不動産会社によっては、査定の結果に500〜600万円もの差がついてしまうこともあります。
なので、必ず複数の会社に査定を申請してください。

 

2一括査定サービスの利用する

一括査定サービスとは、複数の不動産会社に自身の不動産の査定を依頼できるサービスです

 

よくわからない不動産の相場について、これで知ることができます。
不動産の相場価格なんていちいち把握しているようなものではありません。
ですが、一括査定サービスを利用することで、すぐに相場価格を知ることができます。

優秀な営業マンにだって出会えちゃいます!
当然ですが、物を売るには営業が必要不可欠です。
どれほど優秀な営業が行われるかによって、不動産の価値は大きく上下します。優秀な営業マンをパートナーにつけるために、選択肢を持っておきましょう

マンションを高く売るために自分でできる4つのこと

最後に、マンションを高く売るために自分でできることをまとめてみました。

 

マンションを高く売るためにできること

 

マンションを売る際、全てを不動産会社任せにするのはおすすめしません。

ここで紹介する、

 

  • インターネット広告用の写真を撮る
  • 物件(特に水回り)を綺麗にしておく
  • 内覧でおもてなしをする
  • マメに進捗確認をする

 

を実施し、マンションをなるべく早く・高く売却できるようにしましょう。

インターネット広告用の写真を撮る

マンションを売る場合には、不動産会社の広告をうまく利用することが非常に大事になってきます。

 

広告は、営業です。先ほど、優秀な営業マンを捕まえることが大事ですと言いましたが、売主の行動も非常に重要です。

 

マンションを高く売るために広告用の写真を撮る

 

じゃあ、売主は何をすればいいの?

 

写真を多く取っておきましょう。

 

不動産の買主は、閲覧している不動産に関して、写真が多ければ多いほど信頼をおく傾向にあります。

できる限り良く、全体を見せられる写真を用意しておいてください。

 

物件を綺麗に掃除する

 

「浴室」「洗面台」「トイレ」「キッチン」「レンジフード」あたりをしっかりと掃除してください

 

マンションを高く売るために部屋を掃除する

 

「写真を取る」と言っても、物件自体の状態が良くなければいい写真は取れませんし、内覧の際にも物件に対して好印象を与えることはできません。

 

綺麗か汚いかは、非常に重要なポイントと言っていいでしょう。そこで物件を決める買主も多く存在します。

 

業者などに頼んで、水回りなどを中心に清掃を終えてしましましょう。

 

お掃除本舗

部屋をいかにすっきりと見せられるかを考えよう

 

部屋のクリーニングが終わったら、いかに部屋を綺麗に見せられるかを考えましょう。

 

マンションを高く売るために部屋を片付ける

 

内覧者は、物件を広いか狭いかで見ています。
もちろん事前に部屋の間取りは抑えてくるでしょうが、内覧の際に「狭い」と思わせてしまっては元も子もありません。

 

いかに綺麗に見せられるか、いかに広く見せられるかを良く考え、これを機に、思い切っていらない家具などは捨ててしまいましょう。

 

内覧でのおもてなしに備えよう

大事なのは、あなたもセールスマンであるということです。内覧の際には、うまくマーケティングを行ってください。

 

マンションを高く売るために内乱でおもてなしをする

 

すべきことは次の3つです。

 

  1. スリッパを用意する
  2. 換気をする
  3. 全ての電気をつけておく

 

特に、換気をすることはすごく重要です。

なんども言いますが、内覧者は「綺麗」か「汚い」かを気にしています。そして、匂いはそれの重要な要素です。

 

マンションを高く売るために掃除をする

 

当日は窓を全開にしていても良いでしょう。

 

不動産業者にマメな進捗確認をしよう

セールスマンへのマメな進捗確認は、すごく大切です

 

「ちょっとうるさい依頼者だな」と思われるくらいで構いません。週に一度ペースで、進捗確認をするようにしましょう。

 

マンションを高く売るために営業マンに進歩状況を確認する

 

やはり、最初のうちは熱があっても、時間が経つにつれその熱が冷めてしまう営業マンがいるのも事実です。より儲かりそうな案件に気持ちが移動してしまう場合も多々あるでしょう。

 

マメな進捗確認は、実際のところかなり効果があります。

 

まとめ

あなたのマンションを高く売りたいなら、まず複数の不動産会社にマンションの査定をしてもらって相場を知り、会社を選んで下さい。

いいセールスマンについてもらえるかどうかで、販売価格が上下します

 

また、物件のクリーニングを業者に頼みましょう
内覧者は、「綺麗」か「汚い」かを見ています。水回りを中心に、しっかりと清掃をして下さい。

 

まとめ

 

忘れてはいけないのは、あなたもセールスマンであるということです
内覧でどれだけその物件を良く見せられるかが大切です。内覧者にスリッパを用意して、換気をし、部屋を明るく見せるなど工夫してみましょう。

 

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