土地って固定資産税も高いけど売るだけでも相当税金がかかりそう。

安易に土地を売ったら損しそう...

土地は持っているだけでも固定資産税がかかりますが、土地を売却するとなるとやはりそれなりの金額の取引になり、売却時にも様々な税金がかかります。

 

この記事では、土地の売却にかかる税金の種類税金の節税方法もご紹介します。

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土地の売却時にかかる税金

 

税金

 

土地売却にかかる主な税金には、

 

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 所得税
  • 住民税

があります。

 

それぞれの税金の仕組みを見ていきましょう。

 

1印紙税

土地の売却時にも、不動産売買の契約書が作成されます。

 

金額が大きい取引の際に収入印紙を貼ったことがある方も多いと思いますが、この収入印紙の代金が印紙税です。

 

収入印紙 国税庁

 

収入印紙を購入して貼り付ける、あるいは税務署に申告して印紙税を収めることができます。

 

 しかし、土地など不動産の契約書作成や手続きは不動産会社に依頼することが多いので、その際に手数料と一緒に支払うケースが一般的です。

 

印紙税率(〜平成32年3月末)

印紙税 軽減税率

 

2登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記の際に発生する税金です。

 

土地を売却する際は、売主から買主に所有権が移ることを登記する必要があります。

不動産の種類によって登録免許税の税率は異なりますが、土地の場合は固定資産税の評価額、あるいは課税標準価格に対して2.0%の税金がかかります。

 

登録免許税 計算例

 

3所得税・住民税

土地売った際に利益が生じた場合、利益に対してかかる所得税と住民税を合わせて譲渡所得税という税金があります。

 

所有期間が5年を超えるか5年以下かによって長期所得短期所得に分けられ、所得税と住民税の税率も変わります

 

譲渡所得=譲渡価格−(取得費+譲渡費用)

譲渡価格

売却した金額

 

取得費

購入した時の金額+購入にかかった費用(手数料や税金など)−減価償却費

 原則的に土地の場合は建物と違って経年劣化がないので減価償却することはありません。

 

譲渡所得税の計算例

譲渡所得税 計算例

 

土地の取得費がわからない時は?

先祖代々の土地なため、購入した金額が明確にわからないという場合があると思います。

 

相続や贈与によって所有している土地には、固定資産税評価額ではなく前の所有者の取得費がそのまま利用されます

 

したがって取得費が不明な場合、あるいは取得費が売った金額の5%を下回る時は、売却金額の5%を取得費として計算します。

 

取得費と売却価格の差が大きくなるので、譲渡所得も高く計算されるのでその分税金も多くかかってしまいます。

 

4復興特別所得税

東日本大震災の復興支援のために平成25年1月1日から平成49年12月31日まで、特別措置法による課税があります。

 

復興特別所得税の税率は一律で、2.1%です。

 

なので住民税所得税、さらに復興特別税を加えると、実際の譲渡所得税率は以下のようになります。

 

譲渡所得税率(所得税+住民税+復興特別所得税)
  • 短期譲渡所得×39.63%
  • 長期譲渡所得×20.315%

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税金を支払うタイミング

印紙税

印紙税は先述の通り、契約書に貼る収入印紙で支払われます。

 

収入印紙 国税庁

 

しかし、印紙税が納税されるタイミングは収入印紙の購入時点ではなく、契約書に貼り付けた後に消印された時点です。

 

登録免許税

家の売却にかかる登録免許税は、所有者移転登記のタイミングで支払われます。

 

家を引き渡すタイミングと同時に登記をするのが一般的で、司法書士や不動産会社に依頼する場合は報酬を支払う時が納税と同じと考えて良いでしょう。

 

譲渡所得税

譲渡所得税は、住民税・所得税とそれらに上乗せされる復興特別税です。

 

これらは家を売却した年の翌年3月15日までに、確定申告をする必要があります。

 

確定申告の記入

 

もし確定申告が遅れたり、支払いが滞ると追加の遅延金が発生するので注意が必要です。

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土地の売却時にできる節税方法

前項で、思った以上に税金が取られるんだな、感じた方が大半でしょう。

 

しかし、資産運用や投資での土地売却だけでなく、マイホームと居住用の土地にも様々な税金の特例があります。

 

節税

どんな制度でどれくらい節税できるのか、計算例も合わせて説明していきます。

 

譲渡所得税の特別控除

譲渡所得税は先述の通り、譲渡所得に対して一定の割合で課税されます。

 

しかし、長期・短期に関わらず譲渡所得に対して特別控除が適用される場合があります

 

特別控除が適用される例
  1. 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  2. マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
  3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
  4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
  5. 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
  6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

     

    この場合、適用される控除額の範囲では、譲渡所得が非課税です。

     

    短期譲渡所得が5000万円の時、特別控除の例①が適用されると全額控除となりますが、本来の譲渡所得税は以下のように計算できます。

     

    5000万×39.63%=1981万5000円

     しかし特別控除が適用されると、譲渡所得税はかからないので手元に残る金額が2000万円近く変わります

    1千万円単位の控除はとても大きいので要チェックです!

     

    10年を超えて所有した土地の長期譲渡所得税

    長期譲渡所得税とひとまとめに言いますが、所有期間によって住民税・所得税率が変わるのは、土地を短期間で買い戻しては売却するなど、地価を吊り上げられることを防ぎ、地価を安定させるためです。

     

    したがって前述の通り、5年を境に譲渡所得税率が変わり、土地の保有期間が長期になると税率は下がりました。

     

    これが10年を超えて土地を所有していた場合、さらに税率が下がります。

    税率はそれぞれ以下の表の通りです。

     

    土地の所有期間が10年以下の譲渡所得税

    所得税 住民税
    短期譲渡所得(5年以下の時) 30% 9%
    長期譲渡所得(5年を超える時) 15% 5%

     

    土地の所有期間が10年を超える時の譲渡所得税

    所得税 住民税
    6,000万円以下の部分 10% 4%
    6,000万円を超える部分 15% 5%

     

    譲渡所得税の差

    譲渡所得税 10年超え

     

    譲渡所得税を決める所有期間の計算方法

    譲渡所得税は5年・10年を境に、税率が大きく変わります。

     

    しかし、税率を決める所有期間は取得した日から売却した年の1月1日までで計算することになっています。

     

    譲渡所得税と所有期間

     

     したがって、図のように実際に土地を所有していた期間が5年を超える場合でも、短気譲渡所得として処理されることがあります

    所有期間の計算は注意しないと損をしてしまうことに。覚えておくようにしましょう。

     

    譲渡損失が生じた場合

    土地を売却しても利益が出ないこともあり、譲渡所得がマイナスになること譲渡損失と言います。

     

    先述の通り、譲渡所得税は土地の売却の際に出た利益に基づいて課税される仕組みでした。

    譲渡損失が出たということは、譲渡所得税もかかりません。

     

     

    さらに一定の要件を満たすことで、土地の譲渡損失を他の給与などの所得と損益通算することができます

     

    損益通算とは

    不動産取引や投資で生まれた損失を、課税対象となるその他所得と差し引きできる制度です。

    その年のみの黒字では赤字が相殺されない場合、最長3年間の所得から繰越控除することができます。

     

    土地売却における損益通算の例

    損益通算 節税

    住宅ローンや併用できない控除など満たさなくてはいけない条件もいくつかあります
     

    家の売却前に!不動産一括査定サイトがおすすめ

    家やマンション・土地などの不動産を売却するとなると、まず気になるのが、不動産がどのくらいの値段で売れるのかという点ですよね。

    そこで、
    もし高く売れるなら売りたい…
    程度で考えている人にも、
    短期間で売却したい!
    と真剣に考えている人にもおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

    不動産一括査定サイトとは
    一回の申し込みで、複数の不動産会社に査定してもらえるサービス。
    売却前に不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
    不動産一括査定サイトを使えば、自宅にいながらでも査定を依頼でき、査定結果を比較することで自分にとって最適な不動産会社を見つけられます

    でも、どの不動産一括査定サイトを利用したらいいの?
    そんな疑問に答えるためにも、今回「不動産売却のリセル編集部」は各不動産一括査定サイトの評判を、独自で調査してみました!

    以下が口コミでの評判が高く、もっとも人気な不動産一括査定サイト4選です♪

    【人気】おすすめ不動産一括査定サイトランキング

    イエウール
    【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
    第1位は「提携している不動産会社数がNo.1」の『イエウール』です。
    イエウールの詳細を見る
    運営会社 株式会社Speee
    提携不動産会社数 約1,900社
    対象エリア 全国
    主な提携不動産会社名 大京穴吹不動産
    三交不動産
    三井住友トラスト不動産
    みずほ不動産販売
    日本住宅流通株式会社など
    同時依頼可能数 6社
    サービス開始時期 2014年1月
     

    イエウールの特徴は?

    「提携不動産会社数・利用者数」がトップクラスなのが、『イエウール』です。

    まずその理由の一つは、イエウールは大手不動産会社だけでなく、地域密着型の優良不動産会社とも提携しているから。

    北は北海道・南は沖縄まで、全国各地にある1,600社以上の不動産会社と提携しています

    そのため利用者数は1,000万人と、利用者の多さも業界トップクラスなのです。
    【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール 『イエウール』がサービスを開始したのは2014年〜と他サイトと比べると遅めですが、ここ数年でこれほど多くの不動産会社と提携し利用者を得ているという点は、高く評価できますよね。

    地方での、不動産売却を検討している方には特にオススメしたい不動産一括査定サイトです。

    イエウールの評判は?

    そして、理由の2つ目は、イエウールが独自で行う「悪徳企業は排除」のシステムにあります。

    『イエウール』は1,600社以上の不動産会社と提携していますが、利用者からクレームが多い不動産会社との契約は解除し、常に”優良な不動産会社のみ提携している”状態を保っているのです。
    まさに『イエウール』が提携している不動産会社は、厳選した1,600社と言えますね。
    【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
     そんな『イエウール』は、実際に利用した方からの評判が非常に良く、ネット上の口コミも良いコメントばかりです。
    また定期的にお客様アンケートも行い、サイトの改善に努めています。

    イエウール利用者の口コミ

    評判の悪い不動産業者に当たらない
    今回イエウールを利用して良かったなと思った点は、友人から聞いた悪評な不動産業者を査定申し込みする時点で排除できたこと。
    複数ある不動産会社の中から、自分で査定依頼する会社を選べるのは大きな利点だと感じました。
    査定依頼はスマホ一つで簡単!
    持ち家を売却したく、査定して頂くためにイエウールを利用しました。これまで不動産の査定とは何だか難しいイメージを持っていたのですが、イエウールは入力情報もシンプルで簡単。
    他サイトと比べて明らかに提携不動産会社が多いのも、有り難かったです。対応も素早く丁寧で、とてもオススメできます。
     
    リビンマッチ(旧スマイスター)
    おすすめ不動産一括査定サイトランキング リビンマッチ
    第2位は、利用者満足度が高く、不動産査定に関するあらゆるニーズに対応可能なリビンマッチです。  
    リビンマッチの詳細を見る
    運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社
    提携不動産会社数 約1,400社
    対象エリア 全国
    主な提携不動産会社名 住友林業
    センチュリー21
    アパマンショップ
    みずほ不動産
    朝日住宅
    大東建託
    近鉄不動産
    HOME’S
    ホームプラザなど
    同時依頼可能数 6社
    サービス開始時期 2004年1月
     

    リビンマッチの特徴は?

    リビンマッチ(旧スマイスター)は、不動産売却だけでなく買取や農地・工場なども扱っており、不動産売却の様々な分野を網羅しています。

    10年以上の運営実績があり、累計利用者数は440万人にも達します。

    リビンマッチの評判は?

    リビンマッチは不動産価格の満足度ランキングや利用したい不動産ポータルサイトランキングで1位を獲得しています。

    多くの不動産一括査定サイトの場合、主に売却のみを扱っていますが、リビンマッチでは売却だけでなく買取や土地活用なども扱っています。

    リビンマッチでは、店舗や工場・倉庫、農地も売却可能です。
     
    不動産買取のメリット
    • 時間がかからない
    • 早く現金化できる
    「転勤や相続などの急な事情で、なるべく時間をかけたくない」「価格は少し安くても早く現金化したい…」そんな人に買取はおすすめです。

    また、リビンマッチでは、全国各地の1,400社以上の不動産会社と提携しており、この数はトップレベルです。選択肢が豊富なのも評判が高いです。

    リビンマッチ利用者の口コミ

    方法を選択できる
    売却しようかと思っていたのですが、査定結果をみると、賃貸収入の方が良い値段だったので、そちらの不動産会社を選ぶことにしました。
    自分に合う不動産会社を見つけられる
    仕事が忙しく、不動産会社を回る時間が取れないので評判の良いリビンマッチさんにお願いしました。
    結果、期待よりも高値で売却でき満足です。また、1,400社の中から自分にピッタリの不動産会社も選べました。


     
    すまいValue
    【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
    第3位は、大手6社が査定サービスを行う唯一の不動産一括査定サイト『すまいValue』です。
    すまいValueの詳細を見る
    運営会社 大手不動産会社6社の共同運営
    提携不動産会社数 6社
    対象エリア 都市部中心(店舗数は全国870店舗以上)
    主な提携不動産会社名 住友不動産販売
    小田急不動産
    東急リバブル
    野村の仲介+(PLUS)
    三井のリハウス
    三菱地所ハウスネット
    同時依頼可能数 最大6社
    サービス開始時期 2016年10月
    『すまいValue』は、業界を代表する以下の6つの超大手不動産会社によって運営されています
    • 三井不動産リアリティネットワーク(三井のリハウス)
    • 住友不動産販売
    • 東急リバブル
    • 野村不動産グループ
    • 三菱地所リアルエステートサービス
    • 小田急不動産
    【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
    中でも「三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売」は、業界内の売上高ランキングトップ3の超大手不動産会社。

     この3社を含む6社の大手不動産会社に一括で査定依頼できるのは、『すまいValue』だけなんです。

    すまいValueの特徴は?

    『すまいValue』の特徴の一つは、誰もが知っている実績ある不動産会社が運営しているという安心感です。

    そのためお客さんの満足度も抜群に高く、実際に6社のどれかを利用して不動産を売却したお客さんのうち96.7%が、

    「トラブルなく安心・安全に取引できた」
    と回答しています。

    すまいValueの評判  
    不動産売却が初めての人にとって、信頼・安心できるサポートがあることは大切ですよね。
    また『すまいValue』は売却力においても、大手ならではのネットワークを活かした営業の力があります。
    • 抱えている顧客の数が違うので、売却スピードが早い
    • 広告にかける費用も桁違い
    • なのでお金を惜しまず使って、あなたの不動産を宣伝してくれる
    こういった点は、大手不動産会社によって運営されている『すまいValue』ならでは。
     
    そのため、不動産一括査定サイト選びに迷ったら、とりあえず『すまいValue』を選んでおけば間違いありません。
    『すまいValue』と他サイトの併用もおすすめです。  

    すまいValueの評判は?

    1年間のうち『すまいValue』を運営する6社の不動産会社に、不動産の購入相談をするお客さんの数は、36万組以上です。

    また、2018年度の契約成立した売買仲介取扱件数は、6社まとめると11万件以上にのぼりました。

    【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue

    先述した通り『すまいValue』でトラブルなく安心・安全に取引できた割合は、96.7%と非常に高い割合。

    『すまいValue』を運営する不動産会社は、それぞれが全国各地に店舗を持っており、合計で全国に870店舗あります。

    全国規模で集めた豊富な情報力で、その地域に合わせた不動産売却をサポートしてくれますよ!
     

    すまいValue利用者の口コミ

    期待以上の結果に満足
    最初は不安でしたが、他のサイトで一括査定を依頼した時よりも、高い売却価格を提示してくれたので迷わず売却しました。最終的には、1社目の査定額よりも250万円高く売却することができ、満足です。6社だけなので、見積もり確認・やりとりなどの手間も少なかったです。
    信頼できるスタッフ
    気軽に利用してみたところ、三菱地所や住友不動産など、よく目にする大手4社から早速返答があり、まとめて見積もりを取ることができました。知識や経験が豊富でプロ意識のあるスタッフの方はとても親切で、知識ゼロの私にも非常に分かりやすく説明してくれたので、大変頼りになりました。
     
    おうちダイレクト
    【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
    第4位は、Yahoo!とSRE不動産(旧ソニー不動産)が共同運営するおうちダイレクトです。
    おうちダイレクトの詳細を見る
    運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社
    提携不動産会社数 9社
    対象エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市
    主な提携不動産会社名 CENTURY21
    大京穴吹不動産
    大成有楽不動産
    ロイヤルハウジング
    POLUS
    TOHO HOUSEグループ など
    同時依頼可能数 9社
    サービス開始時期 2015年11月
     

    おうちダイレクトの特徴は?

    『おうちダイレクト』は従来の不動産一括査定サイトとは異なり、不動産の買主と売主を出来るだけ直接繋げる「マッチングサービス」という新しいサービスを実施しています。

    【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
    もちろん他のサイトのように、提携不動産会社を仲介役として紹介する「仲介サービス」や「一括査定依頼サービス」も行なっています。

    しかし「マッチングサービス」を利用したセルフ売却なら、仲介手数料0円で不動産売却が行えてしまうのです。

    セルフ売却の流れ
    1. 不動産の売り出し価格の決定
    2. 物件PRを作成
      フォーマットあり。
    3. Yahoo!不動産に掲載
      無料で掲載。いつでも掲載停止可能!
    4. 買い手の反応を見て価格や情報を変更
      自由に変更可能なので自分が満足いく売却に繋がります。
    5. 購入検討者が見学予約などをしてマッチング成立
    6. 見学案内や専門的な手続きは代行コーディネーターにお任せ!
    「セルフ売却」では不動産の売り出し価格を自分で決められるだけでなく、Yahoo!不動産に掲載される物件情報・画像・PRコメントも全て自分で決めることになります。

     加えてそれらの情報はいつでも変更可能なので、売主は納得いく買主が現れるのを待てるだけでなく、希望額で売却しやすいんですね。
    不動産見学の案内〜契約までの専門的な手続きは、SRE不動産のプロのコーディネーターの方が代行してくれますよ。
    仲介手数料無料なのに手厚いサポート付きなのね!
    【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト このセルフ売却はまだ、

    • 東京都
    • 神奈川県
    • 埼玉県
    • 千葉県
    の対象エリアのみの実施ですが、最短で1営業日で売却開始できるなど、『おうちダイレクト』の新しい売却方法は話題となっています。

    おうちダイレクトの評判は?

    『おうちダイレクト』はヤフー株式会社が運営していることもあり、オリジナルの販売活動が優秀と評判です。

    一般的には、

    • インターネット広告を出す
    • ホームページに掲載する
    • チラシをポスティングする
    売却活動ですが、当然多くやればやる程広告費用がかかります。

    しかし『おうちダイレクト』を利用すれば、上記のような不動産会社が行う販売活動に加え、『おうちダイレクト』とヤフーのネットワークを使ったオリジナルの販売活動法で売却を手伝ってくれるのです。

    【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
    3つの媒体から販売することで、より多くの人の目に物件情報が止まり、物件が高く売れる可能性も上がるという仕組みです。

    おうちダイレクト利用者の口コミ

    自分のペースで売却したい人向け
    「売却手数料が無料になる」という謳い文句に惹かれ、利用しました。 自分のスピードで売却でき、電話営業などがない点が良かったです。 しかしおうちダイレクトで不動産を売る場合、こちら以外で販売活動はできない仕組みなので注意が必要です。
    100万円以上の手数料がタダに
    一般的に100万円以上かかる仲介手数料が無料になる、という点はやはり魅力的。 だが対象エリアがかなり限られていること・掲載物件も他サイトと比較すると少なめな印象。今後のサービス拡大に期待できそう。

    【比較表】人気不動産一括査定サイトを徹底比較

    上で紹介した、不動産一括査定サイトそれぞれにはどのような違いがあるのか、表にしてわかりやすく比較してみました。

    すまいValue イエウール おうちダイレクト リビンマッチ
    提携数 厳選した6社 1,800社 9社 約1,400社
    同時依頼 6社 6社 9社 6社
    対応地域 都市部中心 全国対応 全国対応 全国対応
    利用者数 100万人 1,000万人 300万人 440万人
    査定種類 7種類 10種類 5種類 9種類
     

    複数の不動産一括査定サイトを使おう!

    不動産売却を成功するには、自分の不動産の特徴に強い不動産会社を見つけなければなりません。

    不動産会社にはそれぞれ得意・不得意がありますから、複数の不動産会社を比較検討する必要があります。

    しかし、一件一件複数の不動産屋さんをまわるとなると、時間や費用の手間がかかりますよね

    複数の不動産一括査定サイトを使おう
    それを解決するのが今までご紹介してきた「不動産一括査定サイト」なのです。

    不動産一括査定のメリット
    • 自宅で複数の不動産会社と相場の比較ができる
    • 費用・手間がかからない
    不動産一括査定サイトにもそれぞれの強み弱みがあるので、複数のサイトを利用してどれが自分に合うのか比較することをオススメします。

    今回ご紹介した不動産一括査定サイトは、人気なものから厳選して選んだ4サイトなので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

    【まとめ】土地を売る際の税金は特別控除を上手く活用しよう!

    土地を売る流れと各種税金

    土地を売る時の流れと税金

     

    土地のを売却する理由は人それぞれだと思いますが、誰しもが高く売って税金は安くしたいはずです。

     

    なかなか敬遠しがちな税金の制度ですが、少し調べてみるだけでも適用される控除の特例などは見つかります。

     

    経済活性化のため、貯蓄よりも投資を税制度の面からもサポートしているものも多くあります。

    ぜひご参考にしてみてください。

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