先祖代々の土地で権利書がボロボロ...

火災で権利書が焼失してしまった...

 

土地を買った際に発行される「権利書」。

実は土地に限らず不動産を売却するときは、権利書がないと所有権利移転登記ができません

 

まずは「権利書(権利証)」はどんな書類なのか、その定義を理解しましょう。

定義がわかると権利書の適切な管理の仕方や、どんな場面で用いられるのかを理解することもできます。

 

 また権利書を紛失してしまったら、他人に悪用されてしまうなどトラブルになる可能性もあります。

この記事では、トラブル回避のための権利書を紛失した際の対処法もご紹介していきます。

土地の権利書とは

土地の権利書とは、

 

不動産の売買などで名義の変更をするときや、住宅ローンの借り入れで新たに抵当権を設定するときなどに、売主の本人確認のための書類のひとつ

出典:イエウール

です。「権利証」とも呼ばれます。

 

 

権利書と言えば、「印相体の押してある古めかしい書類」あるいは「難しい文章の並んだ封書」など人それぞれイメージがあると思います。

 

しかし、実際に権利書というものの本質を理解して扱っている人は少ないと思います。

次に、不動産売却をする際に権利書はどのような役割を持つのか、その性質と共に説明していきます。

 

現在の権利書の見本

先ほど「権利書は権利証とも呼ばれる」と説明しましたが、これらは通称です。

現在発行されている、土地の権利書の正式な呼び方は「登記識別情報」です。

 

現在発行されている登記識別情報

登記識別情報 見本

 

土地の登記が完了し、権利者の元に発送される登記識別情報には個人情報の部分に黒いシールが貼られています。

 

「登記済権利証」とは旧権利書のこと

もともと権利書は、2005年の不動産登記法改正以前、正式には「登記済権利証」と呼ばれていました。

 

 

登記済権利証は株券や小切手などの有価証券とは異なり、不動産の所有権そのものを表すものではありません。

 

土地の権利者であることの身分証明や、本人確認用の書類のことです。

 

登記済権利証の3つのポイント
  • 不動産登記が完了した時だけ発行される。
  • 土地の所有権を証明し、本人確認用の書類として扱われる。
  • 紙媒体である。

 

新権利書は「登記識別情報」

不動産登記法改正以降は、登記済権利証に代わって「登記識別情報」が用いられるようになりました。

こちらも登記済権利証と同じく、権利書として扱われます。

 

制度が変わり不動産登記をオンライン庁が取り扱うようになったことで、権利書の形も変わったのですね。

 

登記識別情報の2つのポイント
  • 不動産登記が完了した時だけ発行される。
  • 土地の所有者であることを12桁の符号によって識別する。

 

登記識別情報は、文字通り12桁の符号によって土地の所有権が識別されます。したがって登記識別情報は紙媒体ではなく、本質的には文字列という情報です。

 

登記識別情報の12桁の符号

 

登記識別情報も登記済権利証と同じく、12桁の符号を知っていれば、土地の所有権を持っていることになります。

 

土地の権利書を紛失した時の対処法

「土地の権利書を紛失してしまった」と一口に言っても、事情は様々だと思います。

 

権利書 紛失

 

災害や盗難・経年劣化などで手元にない場合でも、土地を売却する時には権利書、あるいは権利書に相当する本人確認情報を用意する必要があります

 

一度紛失した権利書の再発行は不可

土地の権利書が発行されるタイミングは、土地が登記された時の一度きりです。

 

不動産売却

 

土地(不動産)の権利書が発行される場面
  • 売買
  • 相続
  • 贈与
  • 財産分与

 

 いかなる事情であっても、権利書を再発行することはできません。

また登記識別情報が第三者に知られた場合も、情報の変更や更新は不可能です。

しかし前述の通り、登記済権利証・登記識別情報といった「権利書」の性質上、権利書を失くしても所有権は所有者のままです

 

しっかりと正式な手続きをして対応をすれば大きなリスクはありませんので安心してください。

 

土地の売却時には権利書が必ず必要です。

しかし、権利書を紛失してしまった場合でも、土地の売却など取引を行うことができます

 

先に説明した通り「権利書」は、土地の所有者であることの本人確認用書類です。

 

 したがって土地の権利書を紛失してしまった場合は、土地を売却するときに他の方法で本人であることを証明する必要があります。

じゃあ権利書を紛失した場合は、どのような方法で手続きを進められるんですか?

解決策としましては、以下の3通りです。

 

1司法書士が本人確認証明情報を作成する

土地など不動産の登記の手続きとまとめて、司法書士に本人確認証明情報の作成を依頼しましょう

 

権利書 司法書士

 

本人確認証明情報とは

権利書を失くした不動産の所有者が、間違いなく本人であることを証明できる書類の一つです。

 

この際に司法書士は、土地を登記したい売主の、

 

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明

 

を確認し、権利書の代替えとして本人確認情報で不動産の所有者であることを保証してくれます

 

後に、この方法以外の権利書を不要とする登記手続きの方法を紹介しますが、第三者との不動産売買では、司法書士の本人確認を利用することが殆どです。

 

費用は2万〜5万円と、数万円程度が相場です。

 

2公証役場での公証人による本人確認

権利書の代替として公証役場へ行き、公証人に本人確認をしてもらうという手段もあります。

 

料金は数千円程度と、司法書士による本人確認と比べて安価です。

 

 

 しかし、公証役場に行く手間やほとんどの場合で不動産の登記には司法書士に手続きを依頼することから、実際に公証人の本人確認を用いることはあまり無いようです。

ゆっくり準備する時間があって知識がある場合、公証役場の本人確認を用いることができるかもしれません。しかし、およそ第三者との取引を想定した土地の売買では、使い勝手が悪い制度のようです。

 

3法務局の事前通知制度を利用する

事前通知制度とは

土地の所有者に対して、法務局が権利書が無い土地の登記申請があったことを通知する制度のことです。

 

この事前通知が届いてから2週間の間に、土地の権利者が法務局に対して手続きの依頼を返信することで、初めて登記が実行されます。

 

white printer paper

 

 先に挙げた司法書士や公証人の本人確認制度とは異なり事前通知制度は登記の手続きが売買契約より後になってしまいます。

 

事前通知の返信が受理されるまでの2週間の間は土地の所有権が曖昧になってしまうので、トラブルを避けるためにも、土地を含む不動産の売買では用いられることはありません。

近しい間柄での相続や贈与など限られた条件でのみ使うことができる、権利書の代替案です。

 

つまり現実的には、権利書を失くしたら司法書士に依頼するがベストです。

 

【登記】土地の名義変更方法

土地の名義変更といっても様々な場合が考えられ、その都度必要になる手続きの内容も異なります。

土地の権利書は、名義変更の際も必要なので詳しく見ていきましょう。

 

名義変更とは

土地の所有者が変わるとき、法務局に対する土地の所有権が移ることの登記申請を、名義変更と言います。

なので、名義変更=所有権移転登記です。

権利書 名義変更

 

名義変更が行われるケースは、

 

  • 売買
  • 相続
  • 贈与
  • 財産分与

 

があります。

 

土地の名義変更の手続きは法務局で行うことになりますが、必要書類の準備などの手間を考えると土地売買の際、仲介する不動産会社が紹介してくれる司法書士に依頼するケースが多いです。

 

土地を売却する時の名義変更

前述の通り、土地の売買によって名義変更するときは、法務局に所有権移転登記を申請します。

 

その際、売主は土地の権利書などの本人確認書類と、都税事務所や各市区町村に請求して固定資産税評価証明書を用意しなくてはいけません。

 

 

この固定資産税評価証明書には、土地の評価額が記載されていて、登録免許税の計算に必要です。

 

所有権移転登記には登録免許税という税金がかかります。

 

登録免許税=土地の固定資産税評価額×1.5%

 

このような手続きも含め、土地の売買における名義変更は買主と売主の両方が共同で申請を行うので、司法書士に仲介してもらうやり方が一般的になっています。

 

土地の権利書を悪用されないために

権利書は土地の権利を表す書類(または情報)なので、誰かに盗まれた場合は無断で土地を登記されてしまうなど、悪用される可能性もあります。

 

土地 名義

 

権利書によるトラブルを未然に防ぐには、どうしたらいいの?

 

権利書の管理方法に注意する

登記済権利証の場合

土地の登記済権利証(権利書)は発行したら、紛失しても再発行できません

 

もし自分の登記済権利証が第3者の手に渡ってしまった場合、全くの他人でも土地の所有者であるとして、登記手続きをすることができてしまいます。

 

権利書 保管方法

 

 登記済証権利証は、銀行の貸金庫などで厳重に保管しましょう。

 

登記識別情報の場合

登記識別情報は登記済権利証とは異なり、”情報”です。

登記の際には、登記識別情報である12桁の数字および符号からなる文字列が、土地の所有者であることを識別する情報になります。

 

したがって登記識別情報が記載された書類だけでなく、12桁のパスワードを他人に知られないようにしなくてはいけません。

 

もしこの12桁の符号を知られてしまうと、登記済権利証と同じく、第三者でも土地の所有者であるとして登記を行えてしまいます

 

また、不動産の登記手続きの際に権利書がない場合は、司法書士と手続きを行うために実印と印鑑証明書が必要です。

 

 権利書(登記済権利証・登記識別情報)と実印は、別々の場所に保管しておきましょう。

 

失効手続きをする

万が一「土地の登記識別情報を第三者に知られてしまった」という場合、登記所にて失効手続きを行うことができます

 

また、登記所や司法書士会に申請して、不正な登記が行わていないかを監視してもらうこともできます。

 

 しかし、2005年の不動産登記法改正以前に発行された登記済権利証には、失効制度がありません。注意しましょう。

 

【まとめ】土地の権利書は大切に保管しておこう

土地の権利書は重要書類です。再発行はできませんし、紛失したら悪用される危険性もあります。

 

司法書士に余分な料金を払うことや手間を考えると、失くさないように大切に保管しておくことが重要です。

 

権利書 管理

 

しかし、もし紛失してしまった場合でも、きちんと手続きをすればトラブルにも対策でき、土地の売却もすることができます。

 

この記事の要点まとめ
  • 土地を売却するときには権利書が必要。
  • リスクを考えて厳重に保管しなくてはいけない。
  • もし失くしてしまったら、すぐに不動産会社と司法書士に相談する。

土地を買ったら、権利書はすぐ保管しとくようにしましょう。
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