マンションの売却金額には、消費税が含まれてるの?

 

家を売った値段が消費税込みの金額だとしたら、後で税務署に消費税を納めないといけないのかな?

 

 

私たちの暮らしの中では、通常、ものを買ったりサービスを受けたりした時、お店や企業に対して消費税を払います

 

そしてお店や企業は、私たちから預かった消費税を、後でまとめて国や地方自治体に納めています

 

だとしたら、あなたが自分の家やマンションを売った時には、買主から消費税を預かって、後で国や地方自治体に消費税を納めなければいけないのでしょうか??

 

この記事では、不動産売却時の消費税にまつわる疑問点に、分かりやすくお答えしています。

 

この記事を読めば…

後で高額な消費税を請求されるのでは?!

 

という不安を解消、または不安に対処できるようになります。

 

普段、何気なく支払っている消費税の仕組みについても、さりげなく理解を深めることができますよ。

 

この記事でわかること

  • 不動産売却で消費税が課税されるもの、されないもの
  • 意外に複雑な消費税の仕組み
  • 不動産売却の消費税で注意すべきポイント2つ

 

 

不動産売却で消費税が課税されるものを把握する

 

消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等…(中略)…です。

 

 

 

これは、国税庁のホームページに書かれている、消費税の課税対象に関する記述です。

 

ポイントは3つで、

 

  1. 事業者が事業として
  2. 対価を得て行う
  3. 資産の譲渡等

 

ということです。

 

1|事業者が事業として

事業者」とは、個人事業者会社のことです。

 

事業として」とは、お金をもらって、物を売ったりサービスを提供したりすることを、継続的繰り返して行うことです。

 

ですので、個人や個人事業者がたまたま自分の住んでいた家やマンションを売ることは、事業として行う取引には含まれません。

 

ただし、会社は事業を行うことを目的に設立されているので、会社が不動産を売却した時には、国や自治体に消費税を払わなければいけません。

 

2|対価を得て行う

物を売ったりサービスを提供したりする代わりに、お金を受け取ることを言います。

 

3|資産の譲渡等

消費税法上の「資産の譲渡等」とは、事業としてお金をもらって物を販売したりサービスを提供したりすることを言います。

 

 

さて、不動産売却の流れの中で、上記の「消費税の課税対象」となるものには、どのようなものがあるでしょう。

 

不動産売却で消費税の課税対象となるもの
  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 司法書士への報酬
  • 金融機関に支払う繰上げ返済手数料

 

中でも、仲介手数料は高額になる可能性が高いので、消費税だけで数万円から数十万円になるということも。

 

予算を計算する時には、消費税も忘れないようにシミュレーションしましょう。

 

 

消費税が課税されないものも?

 

では逆に、消費税が課税されない取引があることも覚えておきましょう。

 

不動産売却で消費税がかからないもの
  • 個人が家などを売る場合
  • 個人事業者が、自宅として使っている家などを売る場合
  • 土地の売却

 

消費に負担を求める税としての性格から、課税の対象としてなじまないものや社会政策的配慮から、課税しない非課税取引が定められています。

 

 

 

これは、国税庁が「非課税となる取引」についてまとめた定義です。

 

個人が家などを売る場合や、個人事業者が自宅を売る場合に非課税となっているのは、「政策的配慮」と言えるでしょう。

 

不動産の取引は高額なので、不動産の取引が盛んになれば、景気が良くなる効果が期待できるからです。

 

そして、土地の売却が非課税となっているのは、土地は「消費する」ものではないので、消費税の課税対象としてなじまないからですね。

 

ですので、消費税の課税事業者が土地と建物を売却した場合には、建物には消費税がかかり、土地にはかからないということになります。

 

 

不動産を売却する時には消費税に注意する

 

不動産を売却する時には、ついつい忘れがちな消費税に注意をする必要があります。

 

最大のポイントは、個人なのか事業者なのか?というところです。

 

ポイント 1

  • 個人なのか? 事業者なのか?

 

 

■ 個人の場合…

 

個人であれば、不動産の売却額に対して消費税を支払う必要はありません

 

注意をするのは、不動産会社に支払う仲介手数料にかかる消費税ぐらいでしょうか。

 

仲介手数料は、売却額が400万円を超えるなら…

 

売却額 × 3% + 6万円 + 消費税

 

仲介手数料は、売却に必要な費用の中でも最も高額になりやすいので、忘れないように消費税の計算もしましょう。

 

 

■ 事業者の場合…

 

事業者なら、個人事業者なのか、会社組織なのか?というところが次のポイントになります。

 

 

ポイント 2

  • 個人事業者なのか? 会社組織なのか?

 

個人事業者の場合は、自宅として使っている家やマンションを売る場合は、消費税はかかりません。

 

会社組織が所有している建物を売る場合は、消費税がかかります。

 

例えば、不動産会社所有の家やマンションを売却する場合は、消費税込みの価格で売り出さなければいけないということになります。

 

 

手続きにかかった費用にも消費税がかかる!

 

不動産売却で消費税がかかるもののおさらいです。

 

不動産売却で消費税がかかるもの
  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 司法書士への報酬
  • 金融機関に支払う繰上返済手数料

 

不動産会社に支払う仲介手数料にかかる消費税の話は、先ほどしました。

 

仲介手数料の計算式は…

売却額 × 3% + 6万円 + 消費税

 

でしたね。

 

この計算式は、売却額が400万円超えの場合に使えます。

 

400万円以下の売却額の場合など、詳しい仲介手数料について知りたい方には、下の記事がおすすめです。

 

さて、仲介手数料以外に消費税がかかる費用として…

 

  • 司法書士への報酬
  • 金融機関に支払う一括繰上げ返済手数料

 

この2つがあります。

 

簡単に紹介しますね。

 

 

司法書士への報酬

 

不動産を売却する時に必要な登記があります。

 

売主負担で行う2つの登記
【名義人表示(住所・氏名)変更登記】
該当する人
  • 不動産を購入してから引っ越しして住民票を異動した人
  • 結婚、離婚、養子縁組などで氏名が変わった
【抵当権抹消登記】
該当する人
  • ローンを完済後、抵当権抹消登記をしていない人
  • 売却したお金でローンを完済する予定の人

 

登記は、法務局へ出向いて手続きします。

 

ですが、手続きに慣れていない人にとってはなかなかハードルの高いものです。

 

書類の書き方など、窓口の職員が丁寧に教えてくれるわけでもありません。

 

そこで、通常は司法書士に手続きを依頼します。

 

その時、司法書士に払う報酬が、数千円~2万円ほどです。

 

そしてこの報酬には消費税が加算されることを覚えておきましょう。

 

 

金融機関に支払う『一括繰上げ返済手数料』

 

ローンで家やマンションを購入した人は、売却が決まって引き渡しをする時には、ローンを完済しておく必要があります。

 

ローンを繰上げ完済する場合、金融機関に手数料を支払います。

 

金融機関によって「一括繰上げ返済手数料」「期限前完済手数料」など言い方は違います。

 

手数料の額も金融機関によって違います。

 

また、ネット上で手続きする場合と窓口で手続きする場合などでも金額が変わります。

 

だいたい、5千円から2万円ぐらいが多いようです。

 

その額に別途消費税がかかります。

 

詳しくは、ローンを組んでいる金融機関に確認してみましょう。

 


余談… 

【抵当権抹消書類は金融機関が発行してくれる】

 

ローンを完済すると、抵当権抹消登記に必要な書類金融機関が発行してくれます。

 

ですが、何も言わないと、書類発行までに日数がかかったり、書類を郵送するのに日数がかかったりするので注意が必要です。

 

「完済日に抵当権抹消書類を受け取りたい」と、金融機関にあらかじめ伝えておくことが大切です。

 

 

【不動産売却】消費税|まとめ

 

不動産売却の消費税にまつわるお話、いかがでしたか?

 

家を売った年の年末、忘れたころに税務署から消費税の請求が来てビックリ!

 

なんて言う心配は解消されたでしょうか。

 

おさらいしておきますね。

 

不動産売却で消費税がかかるもの
  • 事業者が建物を売却した場合の売却額
  • 個人事業者が住居以外の建物を売却した場合の売却額
  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 司法書士への報酬
  • 金融機関への繰上げ返済手数料

 

不動産売却で消費税がかからないもの
  • 個人が家やマンションを売却した場合の売却額
  • 個人事業者が住んでいた家やマンションを売却した場合の売却額
  • 土地の売却額

 

 

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