不動産の売却をするときに、必要だけどわかりにくいのが、税金のことですよね。

 

『不動産を売却したら、ゼッタイ確定申告をしなければいけないの? 損失が出ていても?』

 

こんな疑問をお持ちのあなた、その答えが、この記事を読むとわかりますよ。

 

この記事でわかること
  • 損失が出ていても確定申告をしたほうが良いケース
  • 絶対に確定申告が必要なケース
  • 損益通算のパターン
  • 損益通算の条件
  • 確定申告をしなかったときの追加徴税

 

【不動産売却】損失があっても確定申告はするべき?

損失があっても確定申告しなければいけないのか?

 

この疑問を持っているということは、利益に対して課税される、という基本をわかっているということですよね。

 

これから紹介しますが、先に答えをいうと、損失があっても確定申告をしたほうがいい場合があります

 

具体的にみていきましょう。

 

した方が良い可能性も! 税金を減額できることも

 

不動産売却についておこなう確定申告は、分離課税といって、通常の給与などにかかる所得税とは別に申告することになっています。

 

分離されているので、不動産売却で損失が出ていても、給与の部分からその損失を差し引いて申告することは、基本的にできません。

 

『基本的にできません』、です。

 

実は、ある条件を満たすと、給与などからその損失を差し引いて申告できるようになります。

 

つまり、給与などに対する所得税を減らすことができるのです。

 

このように、基本的に分離して計算すべきものを、くっつけて計算(= 通算)できる方法なので、これを損益通算といいます。

 

ちなみにこの損益通算は申告しなければ受けられないので、損失が出ていても申告したほうが良い、ということになりますね。

 

損益通算のパターンと条件については、このあとの「不動産売却によって損失が発生した場合」のところで詳しく解説します。

 

確定申告を行うケース

 

先に少し触れましたが、不動産売却で確定申告をおこなうのは、利益が出たときです。

 

そしてもうひとつ、これも先に触れましたが、損益通算をしようとするときです。

 

それぞれの場合についてみていきましょう。

 

不動産売却によって売却益が発生している場合

 

不動産の売却益を、税法の言葉で、課税譲渡所得金額といいます。

 

文字通り、この所得金額に対して課税されるという意味です。

 

課税譲渡所得金額の計算式
課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 譲渡費用 - 取得費 - 控除

 

課税譲渡所得金額はこの式で計算します。また、それぞれの用語の意味は以下のとおりです。

 

譲渡価額 売った金額
譲渡費用 仲介手数料や司法書士手数料、印紙税など、売るためにかかった費用
取得費 買った金額と、仲介手数料など、買うためにかかった費用
控除 税法で差し引くことが認められた金額

 

ほかにどういった費用が譲渡費用や取得費にできるのか、また、どんな控除があるのか、詳しくはこの記事をご覧ください。

 

 

ここで理解していただきたいのは、課税譲渡所得金額を計算した結果、

 

課税譲渡所得金額がプラス利益が出た)  確定申告が必要

課税譲渡所得金額がマイナス損失が出た)  確定申告は不要

 

ということです。

 

損失が出た場合の補足として知っておくべきことは、確定申告は不要だけれども、確定申告しても良い、ということです。

 

これは、損失が出たという確定申告をしておくことで、「私は不動産売却で損失を出しましたよ」ということを税務署にお知らせすることになり、税務署から「もしかして利益があるのでは?」と、あらぬ疑いをかけられないようにする予防効果的な側面があるからです。

 

そしてこの予防効果とは別に、課税譲渡所得金額がマイナス、つまり損失が出ていても確定申告をしたほうが良い場合がありましたよね。

 

そうです、先に触れた損益通算です。次でみていきましょう。

 

不動産売却によって損失が発生した場合

ここまで長くかかりましたが、ついに損益通算の説明です。

 

損益通算とは、不動産売却以外の所得から、不動産売却で生じた損失を差し引くことができ、給与などに対する所得税を減らすことができるというものでした。

 

この損益通算は、不動産売却の年と、その翌年以降3年間にわたって使えるので、不動産売却の年の所得から譲渡損失を差し引いて、それでもまだ損失が残っている場合には、翌年以降も3年間はその損失が残っている限り、所得から損失を差し引き続けることができるのです。

 

損益通算にはパターンが2種類あります。それぞれの条件についてみていきましょう。

 

損益通算できる2つのパターン
  1. マイホーム買い替えパターン
  2. 買い換えないパターン

 

① マイホーム買い替えパターン

この特例には期限があり、2019年12月31日までの売却が対象となっています。その他の条件はつぎのとおりです。

 

マイホーム買い替えパターンの条件
  • 所有期間が5年を超えるマイホーム(自宅)を売ること
  • マイホームの敷地面積が500㎡以内の部分までが対象
  • 合計所得金額が3000万円以内であること
  • マイホームを売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに新居を買うこと
  • 新居を取得した年の翌年12月31日までにその新居に入居するか、入居する見込みであること
  • 新居の床面積が50㎡以上であること
  • 返済期間が10年以上の住宅ローンを借りて新居を買うこと

 

マイホームの買い替えで損失が出ている場合はぜひ使いたい制度ですよね。

 

② 買い替えないパターン

この特例の条件はつぎのとおりです。

 

買い替えないパターンの条件
  • 所有期間が5年を超えるマイホーム(自宅)を売ること
  • 合計所得金額が3000万円以内であること
  • マイホームを売った日の前日に、返済期間が10年以上の住宅ローンの残高があること
  • マイホームの売った金額が、その住宅ローンの残高を下回っていること
  • 住宅ローンの残高から、売った金額を差し引いた額が特例の限度額となる

 

マイホームの売却で損失が出て、しかも住宅ローンが残っている場合には活用したい制度ですね。

 

このように不動産の売却をして損失を出していても、損益通算のどちらかのパターンにあてはまっている場合は、ぜひ確定申告をして、節税してくださいね。

 

確定申告をしないと追加徴税される可能性も?

先に、利益が出たら確定申告をする必要があることを説明しました。

 

損益通算するときを除いて、損失が出ている場合は、確定申告は不要でしたね。

 

それでは、利益が出ているのに確定申告をしなかった場合はどうなるのでしょうか?

 

結論からいうと、確定申告をする必要があるのにしなかった場合は、追加徴税の処分を受けてしまいます。

 

追加徴税の種類
  1. 無申告加算税
  2. 重加算税
  3. 延滞税

 

① 無申告加算税

申告しないことに対して課される税金です。

 

具体的には、もともと支払うべきであった税金額の15%が加算されます。

 

さらに、支払うべきであった税金額が50万円以上であれば、15%ではなく20%が加算されます。

 

ただし、税務署から言われる前に、自分から申告しなかったことを税務署に伝えると、無申告加算税は5%に軽減できます。

 

もし申告を忘れていたら、税務署に言われる前に一刻も早く届け出ましょうね。

 

② 重加算税

利益があったのに隠そうとして、意図的に確定申告を行わないなど、悪質なケースに課される税金です。

 

具体的には、もともと支払うべきであった税金額の35%〜40%が加算されます。

 

利益を隠そうなどと考えず、必ず確定申告をしてくださいね。

 

③ 延滞税

文字通り、税金を延滞したことに対して課される税金です。

 

具体的には、もともと支払うべきであった税金額の2%〜14%が加算されます。

 

延滞日数が長くなればなるほど、この加算率は上がっていきます。

 

延滞状態となってしまった場合でも、なるべく早く納税して、延滞税率が上昇しないようにしてくださいね。

 

 

【不動産売却】確定申告は不要? まとめ

 

今回の記事では、不動産売却で損失を出した場合でも確定申告をしたほうが良い場合のご紹介と、確定申告をする必要があるのにしなかった場合に課される追加徴税の2点に焦点をあてて解説してきました。

 

記事の中でも話しましたが、損失を出していて特例を使わない場合でも、確定申告をしておくと、税務署に利益がなかったことを知らせる効果があります

 

つまり利益が出ていても、損失が出ていても、確定申告をすれば不安のタネを取り除く効果があるということです。

 

ここで身につけた知識をいかして、確定申告を、自分の身を守る道具としても使えるようになってくださいね

 

関連記事も読んで、ぜひ知識を深めてください。

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