不動産を売却する際、利益に対して多額の税金がかかる可能性があることをご存知でしょうか?

 

売却利益が大きい場合は納める税金も連動して多額となるので、節税を心がける事は利益を維持するうえで非常に重要となります。

 

とはいえ、

 

「不動産売却は今回が初めて...。」

 

「そもそも税金の計算方法を知らない!」

 

といった方もおられるかと思います。

 

そこでこの記事では不動産売却時に発生する税金の計算方法と税金減額のポイントを不動産売却専門ライターがご紹介します!

 

この記事でわかること
税金の計算方法
税金を減額するためのポイント

 

3分程度で読めますし、節税の方法を知ると不動産売却活動のトータル利益を大きく高めることができるので、ぜひご一読ください。

 

税金を計算【不動産売却】

 

不動産を売却する際、発生した利益と税率に応じて最終的な納税額が算出されます。

 

不動産売却にかかる税金は、下記の計算方法で算出することが可能です。

 

不動産売却にかかる税金の計算方法
不動産売却にかかる税金 = 利益 × 税率
利益 = 収入金額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除額

 

しかし上記の計算式を見ても「税率ってなに?」「何を譲渡費用に計上できるかわからない...」と思いますよね。

 

そこで、この章では税金の計算に必要な要素を一つずつ解説していきます!

 

不動産の売却金額を調べる【収入金額】

 

収入金額とは、不動産を売ることによって得られる金額のことを言います。

 

収入金額は買主から受け取った金額(手付金+残金)を計上するだけで問題ありませんが、『固定資産税の清算金』も収入金額に計上しなければならない点には注意が必要です。

 

固定資産税は物件を1月1日に保有していた者に対して、1年分の納税義務が課されます。

 

このため不動産を売買する際には、残期分の固定資産税を買主から売主に支払うことが一般的であり、これも収入金額として計上する必要があります。

 

固定資産税を収入金額に計上しなければ脱税となるので注意しましょう。

 

不動産の購入金額を調べる【取得費】

 

取得費とは売却した不動産(土地部分および建物部分)を、購入した際にかかった金額のことを言います。

 

ここで注意する点は、不動産の土地部分と建物部分で取得費の計上方法が違うことです。

 

取得費の計上方法
取得費(土地部分) = 実際の購入代金
取得費(建物部分) = 実際の購入代金 - 減価償却費
※減価償却費 = 実際の購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
※償却率 = 0.031(木造) or 0.025(軽量鉄骨) or 0.015(鉄筋コンクリート)

 

建物部分の価値は年数経過により価値が下がっていく為、上記式のように減価償却をする必要があります。

 

なお、「不動産を購入したのは大昔で、購入金額がわからない」という場合は『概算取得費』として収入金額の5%を取得費として計上することが可能です。

 

購入金額が不明でない場合でも概算取得費を適用することができるので、価格が高い方を採用して計上する利益を抑える(=節税する)ことをおすすめします。

 

売却するのにかかった費用を調べる【譲渡費用】

 

譲渡費用とは、物件を売却する時にかかった経費のことを指します。

 

譲渡費用に計上可能な経費例
不動産会社に支払った売却仲介手数料
売買契約書に使用した印紙代
建物の取り壊し費用
住民の立ち退き料金

 

上記以外にも譲渡費用として計上可能な経費はありますが、固定資産税や建物修繕費など、物件の維持のために支払った費用は譲渡費用として計上できません。

 

抜けなく譲渡費用を計上して節税する為に、仲介を依頼した不動産会社の担当者に譲渡費用として計上できる項目を確認するようにしましょう。

 

特別控除額を調べる

 

特別控除額とは、特定の条件を満たした場合に利益を一部控除できる金額です。

 

利益が控除されると課税金額も減額されるので、控除条件が満たせるかは抜けなくチェックようにしましょう!

 

特別控除にはいくつかの種類があり、それぞれ控除条件は異なります。

 

今回は代表的な特別控除である「マイホームの不動産を売却した場合」と「相続した空き家を売却した場合」の控除条件および控除額をご紹介いたします。

 

(1)マイホームを売ったときの特別控除

 

マイホームとして住んでいた物件を売却する場合は3000万円の特別控除を受けることができます。

 

特別控除の条件
現在住んでいる家屋と土地をセットで売却すること
以前住んでいた家屋の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに家屋と土地をセットで売却すること
家屋を取り壊した場合は、取り壊した日の1年以内に土地を売却すること
災害により滅失した家屋の場合は、その土地に住まなくなった日から3年経過する日が属する年の12月31日までに土地を売却すること

 

この特別控除が適用された場合、不動産売却の利益が3000万円以下ならば課税対象となりません。

 

控除を受けることができる時期には期限があるので、特に家屋を取り壊した場合などは期限切れに注意しましょう。

 

(2)親族から相続した空き家を売却した場合の特別控除

 

一人暮らしをしていた親族が亡くなり、相続した家屋および土地を売却する場合も特別控除を受けることができます。

 

特別控除の条件
家屋の建設が昭和56年5月31日以前であること
家屋の耐震性が確保されていること
相続した日から売却時まで、空き家であったこと
亡くなった親族が当該家屋で一人暮らしをしていたこと
不動産売却による収入金額が1億円以下であること

 

相続した家屋を売却する場合の特別控除額も3000万円なので、控除の適用条件をしっかりチェックするようにしましょう。

 

 

所有期間から税率を調べて税金を算出する

 

ここまで解説した「収入金額」「取得費」「譲渡費用」「特別控除額」がわかれば、不動産売却で得られた「利益」を計算することが可能です。

 

あとは利益に税率をかければ不動産売却にかかる税金額を計算することができます。

 

適用される税率は不動産の所有期間に応じて「短期保有」「長期保有」の場合に分けられ、その数値は下記のとおりです。

 

利益にかけられる税率
保有期間が5年以内の場合(短期保有):39.63%(所得税等30.63%、住民税9%)
保有期間が5年超の場合(長期保有):20.315%(所得税等15.315%、住民税5%)

 

以上のように、保有期間が5年以内か5年超かで税率は約20%も変わります。

 

保有期間が3〜4年の場合、売却タイミングを調整することも有効な節税手段となるでしょう。

 

税金を減額するためのポイント

 

納める税金を1円でも抑える為に心がけるべきポイントは下記のとおりです。

 

税金を減額する為のポイント
不動産売却に必要となった譲渡費用を抜けなく計上し、利益を可能な限り抑えること
適用できる特別控除の条件・控除額を十分に調査し、最も高額となる特別控除を適用すること
長期保有による低税率を適用する為に、売却完了のタイミングを調整すること

 

上記のポイントを見てわかるように、簡単に節税を実現できる裏技というものは存在しません。

 

節税の為に最も重要なことは、税金の計算方法を理解した上で抜けなく経費を計上したり、特別控除を適用することとなります。

 

特に特別控除は節税効果が大きいものの適用条件が細かく設定されているので、チェック不足で控除条件を満たすことができなかったという事態を避けることが必要です。

 

 

【不動産売却】税金の計算方法まとめ

 

この記事では不動産売却にかかる税金の具体的な計算方法と、節税を実現する為のポイントをご紹介しました。

 

不動産売却による利益は非常に大きな額で、利益にかかる税金額も非常に高額です。

 

しかし、税金の計算方法を理解することで納税額を大きく減額することができます。

 

経費計上や特別控除の適用を抜けなくおこなうことで、不動産売却の総合的な利益を高めるようにしましょう!

 

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