【不動産売却】どんな時に確定申告が必要? 税金が減る可能性も

 

「今年も確定申告の時期か、去年売った不動産、あれも申告しなきゃいけないのかな?」

 

不動産を売った翌年には、その利益に対する確定申告が必要な場合があります。

 

単純にいくらで売れました、と申告しては、その全額に対して所得税と住民税がかかり、大変なことになります。

 

この記事を読むと、確定申告の要・不要が判断でき、税金を抑えられるケース、赤字でも申告をしておいたほうがいいケースがわかるようになりますよ。

 

 

確定申告が必要なケース【不動産売却】

不動産の売却で確定申告が必要なケース、答えはズバリ! 利益が発生したら必ず申告、です。

 

ここで、「売ったのだからその分のお金は入ったワケだし、利益は出てるでしょ」と判断しないようにしてください。

 

不動産の売却で利益が発生した場合とはどういうことをいうのか? ここから説明していきますね。

 

不動産の売却によって利益が発生した人

不動産を売却したときに、利益が発生した場合には確定申告が必要です。

 

ここで言う利益というのは、税法の言葉で課税譲渡所得金額のことを指しています。

 

 

このイメージでおわかりのように、売った金額から、買った金額やかかった費用を差し引いた残りを利益（=課税譲渡所得金額）として扱う、ということです。

 

売った金額や差し引くことができる金額は、正式には次のように呼びます。

 

fa-circle売った金額 fa-long-arrow-right 譲渡価額

fa-circle売るときの費用 fa-long-arrow-right 譲渡費用

fa-circle買った金額 fa-long-arrow-right 取得費

fa-circle買ったときの費用 fa-long-arrow-right 取得費

 

譲渡金額は売った金額そのものなので、説明は不要ですね。譲渡費用と取得費について説明します。

 

 

上記の費用を足し合わせたものが、譲渡費用です。

 

 

上記の費用を足し合わせたものが、取得費です。

 

こういった費用が計算できたら、売った金額から差し引いて、譲渡所得金額とします。先に説明した「課税譲渡所得金額のイメージ」は、正確には次のようになりますね。

 

 

この計算をした結果によって、つぎのように判断します。

 

fa-circle課税譲渡所得金額がプラス fa-long-arrow-right 確定申告が必要

fa-circle課税譲渡所得金額がマイナス fa-long-arrow-right 確定申告をしない選択ができる

 

「確定申告をしない選択ができる」と表現しました。ちょっとまわりくどい言いかたに感じられたでしょうか?

 

このまわりくどい言いかたの理由は、「損失を出しても確定申告をした方がよい?」のところを読んでいただけたら理解できますよ。

 

不動産売却に関する税金の特例を受ける人

不動産の売却によって利益が発生していた場合、つまり、課税譲渡所得金額がプラスだった場合でも、税金をゼロにできたり、小さくできたりする場合があります。

 

その理由は、不動産売却が特定の条件にあてはまる場合に、課税譲渡所得金額からさらに引くことができる金額があるからです。

 

引ける金額はなんと3,000万円です。

 

これには自宅やその敷地を売った場合という条件がつきますが、3,000万円を引いて、課税譲渡所得金額を計算することができます。

 

このことを一般的に「居住用財産の3000万円特別控除」といいます。

 

 

ここに示した条件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円を引くことができます。

 

この特例を使う場合は、課税譲渡所得の計算式がこのようになります。

 

 

もしも特例を使う前の課税譲渡所得金額が3,000万円以下であれば、この特例で課税譲渡所得金額をゼロにすることができ、税金がかからない、ということになりますね。

 

ただし、特例は申告しなければ受けられませんから、「特例があるから申告しなくてもいいや」という判断はNGです。

 

しっかりと申告して、特例を受けてくださいね。

 

 

この場合は「確定申告をしない選択ができる」という表現しをていましたよね。

 

逆にいうと、損失が出ているけど確定申告をする選択もありえる、ということです。その理由を解説していきますね。

 

税金が減額される可能性がある！【不動産売却】

不動産売却をした結果、課税譲渡所得金額がマイナスになった場合、譲渡損失が生じた、と表現します。

 

そして譲渡損失が生じていても、確定申告をしたほうがいい場合があるのです。

 

キーワードは、損益通算です。

 

本来、不動産売却の利益や損失についての申告は、通常の給与とは切り離しておこなう分離課税というものです。

 

損益通算とは、本来なら分離されているはずの給与所得などほかの所得から、譲渡損失を控除することをいいます。

 

つまり、不動産売却以外の所得から、不動産売却で生じた損失を引くことができるので、給与などに対する所得税を減らすことができるのです。

 

しかも、不動産売却の年と、その翌年以降3年間にわたって損益通算できますので、不動産売却の年の所得から譲渡損失を引いてもまだ損失が残っている場合には、翌年以降も3年間はその損失を引きついでいくことができるのです。

 

損益通算の特例を受けるには条件があり、パターンが2種類あります。

 

 

① マイホーム買い替えパターン

正式には、「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」といいます。

 

最初に、この特例は期限があり、2019年12月31日までの売却が対象となっていることにご注意ください。その他の条件はつぎのとおりです。

 

 

この条件を満たしていても、他の特例などを受けていると適用外となる場合もありますので、国税庁HPなどで詳細を確認してくださいね。

 

② 買い替えないパターン

正式には、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」といいます。

この特例の条件はつぎのとおりです。

 

 

以上2つのパターンで、損益通算ができます。

 

不動産の売却をして損失を出していても、損益通算の条件にあてはまっている場合は、ぜひ確定申告をして、節税してくださいね。

 

【不動産売却】確定申告が必要なケースまとめ

不動産を売った翌年にやってくる確定申告。

 

そして、知識がないと五里霧中になってしまう税制。

 

しかし、ここまで読んでこられた人は、確定申告の要・不要の判断はバッチリですよね。

 

また、損失が出ていても申告をしておいたほうがいいケースも判断できるようになっていますよね。

 

この記事を読み終えたいま、読者のみなさんが納税義務をきちんと果たしつつ、節税対策もばっちりしていただけることを期待しています。

 

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