「今年も確定申告の時期か、去年売った不動産、あれも申告しなきゃいけないのかな?」

 

不動産を売った翌年には、その利益に対する確定申告が必要な場合があります

 

単純にいくらで売れました、と申告しては、その全額に対して所得税と住民税がかかり、大変なことになります。

 

この記事を読むと、確定申告の要・不要が判断でき、税金を抑えられるケース赤字でも申告をしておいたほうがいいケースがわかるようになりますよ。

 

この記事でわかること
  • 確定申告が必要な「利益」がわかる
  • 確定申告が必要ない場合がわかる
  • 利益をゼロに、または小さくする方法がわかる
  • 利益マイナスでも、申告したほうがいいケースがわかる
  • 確定申告の要・不要の判断ができるようになる

 

確定申告が必要なケース【不動産売却】

不動産の売却で確定申告が必要なケース、答えはズバリ! 利益が発生したら必ず申告、です。

 

ここで、「売ったのだからその分のお金は入ったワケだし、利益は出てるでしょ」と判断しないようにしてください。

 

不動産の売却で利益が発生した場合とはどういうことをいうのか? ここから説明していきますね。

 

不動産の売却によって利益が発生した人

不動産を売却したときに、利益が発生した場合には確定申告が必要です

 

ここで言う利益というのは、税法の言葉で課税譲渡所得金額のことを指しています。

 

課税譲渡所得金額のイメージ
課税譲渡所得金額 = 売った金額 - 売るときの費用 - 買った金額 - 買ったときの費用

 

このイメージでおわかりのように、売った金額から、買った金額やかかった費用を差し引いた残りを利益(=課税譲渡所得金額)として扱う、ということです。

 

売った金額や差し引くことができる金額は、正式には次のように呼びます。

 

売った金額  譲渡価額

売るときの費用  譲渡費用

買った金額  取得費

買ったときの費用  取得費

 

譲渡金額は売った金額そのものなので、説明は不要ですね。譲渡費用と取得費について説明します。

 

譲渡費用に算入できるもの
土地を売ったときの仲介手数料
印紙税
登記費用(登録免許税・司法書士報酬)
借家人に支払った立退料
建物解体費
土地の埋め立て費
地ならし等の造形費用

 

上記の費用を足し合わせたものが、譲渡費用です。

 

取得費に算入できるもの
不動産を買った金額(金額不明の場合、売った金額の5%を取得費にできる)
不動産を買ったときの仲介手数料
印紙税
登記費用(登録免許税・司法書士報酬)
不動産取得税

 

上記の費用を足し合わせたものが、取得費です。

 

こういった費用が計算できたら、売った金額から差し引いて、譲渡所得金額とします。先に説明した「課税譲渡所得金額のイメージ」は、正確には次のようになりますね。

 

課税譲渡所得金額の計算式
課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 譲渡費用 - 取得費

 

この計算をした結果によって、つぎのように判断します。

 

課税譲渡所得金額がプラス  確定申告が必要

課税譲渡所得金額がマイナス  確定申告をしない選択ができる

 

「確定申告をしない選択ができる」と表現しました。ちょっとまわりくどい言いかたに感じられたでしょうか?

 

このまわりくどい言いかたの理由は、「損失を出しても確定申告をした方がよい?」のところを読んでいただけたら理解できますよ。

 

不動産売却に関する税金の特例を受ける人

不動産の売却によって利益が発生していた場合、つまり、課税譲渡所得金額がプラスだった場合でも、税金をゼロにできたり、小さくできたりする場合があります

 

その理由は、不動産売却が特定の条件にあてはまる場合に、課税譲渡所得金額からさらに引くことができる金額があるからです。

 

引ける金額はなんと3,000万円です。

 

これには自宅やその敷地を売った場合という条件がつきますが、3,000万円を引いて、課税譲渡所得金額を計算することができます

 

このことを一般的に「居住用財産の3000万円特別控除」といいます。

 

居住用財産の3,000万円特別控除の条件
  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  2. 売った年の前年や前々年に、この特例、またはマイホームの譲渡損失についての損益通算や繰越控除の特例を受けていないこと
  3. 売った年、その前年や前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例を受けていないこと
  4. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例を受けていないこと
  5. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

 

ここに示した条件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円を引くことができます。

 

この特例を使う場合は、課税譲渡所得の計算式がこのようになります。

 

課税譲渡所得の計算式(特例)
課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 譲渡費用 - 取得費 - 3,000万円

 

もしも特例を使う前の課税譲渡所得金額が3,000万円以下であれば、この特例で課税譲渡所得金額をゼロにすることができ、税金がかからない、ということになりますね。

 

ただし、特例は申告しなければ受けられませんから、「特例があるから申告しなくてもいいや」という判断はNGです。

 

しっかりと申告して、特例を受けてくださいね。

 

損失を出しても確定申告をした方がよい?

前にも少し触れましたが、課税譲渡所得金額がマイナス、つまり損失が出た場合を考えてみましょう。

 

この場合は「確定申告をしない選択ができる」という表現しをていましたよね。

 

逆にいうと、損失が出ているけど確定申告をする選択もありえる、ということです。その理由を解説していきますね。

 

税金が減額される可能性がある!【不動産売却】

不動産売却をした結果、課税譲渡所得金額がマイナスになった場合、譲渡損失が生じた、と表現します。

 

そして譲渡損失が生じていても、確定申告をしたほうがいい場合があるのです。

 

キーワードは、損益通算です。

 

本来、不動産売却の利益や損失についての申告は、通常の給与とは切り離しておこなう分離課税というものです。

 

損益通算とは、本来なら分離されているはずの給与所得などほかの所得から、譲渡損失を控除することをいいます。

 

つまり、不動産売却以外の所得から、不動産売却で生じた損失を引くことができるので、給与などに対する所得税を減らすことができるのです。

 

しかも、不動産売却の年と、その翌年以降3年間にわたって損益通算できますので、不動産売却の年の所得から譲渡損失を引いてもまだ損失が残っている場合には、翌年以降も3年間はその損失を引きついでいくことができるのです。

 

損益通算の特例を受けるには条件があり、パターンが2種類あります。

 

損益通算できる2つのパターン
  1. マイホーム買い替えパターン
  2. 買い換えないパターン

 

① マイホーム買い替えパターン

正式には、「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」といいます。

 

最初に、この特例は期限があり、2019年12月31日までの売却が対象となっていることにご注意ください。その他の条件はつぎのとおりです。

 

マイホーム買い替えパターンの条件
  • 所有期間が5年を超えるマイホーム(自宅)を売ること
  • マイホームの敷地面積が500㎡以内の部分までが対象
  • 合計所得金額が3000万円以内であること
  • マイホームを売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに新居を買うこと
  • 新居を取得した年の翌年12月31日までにその新居に入居するか、入居する見込みであること
  • 新居の床面積が50㎡以上であること
  • 返済期間が10年以上の住宅ローンを借りて新居を買うこと

 

この条件を満たしていても、他の特例などを受けていると適用外となる場合もありますので、国税庁HPなどで詳細を確認してくださいね。

 

② 買い替えないパターン

正式には、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」といいます。

この特例の条件はつぎのとおりです。

 

買い替えないパターンの条件
  • 所有期間が5年を超えるマイホーム(自宅)を売ること
  • 合計所得金額が3000万円以内であること
  • マイホームを売った日の前日に、返済期間が10年以上の住宅ローンの残高があること
  • マイホームの売った金額が、その住宅ローンの残高を下回っていること
  • 住宅ローンの残高から、売った金額を差し引いた額が特例の限度額となる

 

以上2つのパターンで、損益通算ができます。

 

不動産の売却をして損失を出していても、損益通算の条件にあてはまっている場合は、ぜひ確定申告をして、節税してくださいね。

 

【不動産売却】確定申告が必要なケースまとめ

不動産を売った翌年にやってくる確定申告。

 

そして、知識がないと五里霧中になってしまう税制。

 

しかし、ここまで読んでこられた人は、確定申告の要・不要の判断はバッチリですよね。

 

また、損失が出ていても申告をしておいたほうがいいケースも判断できるようになっていますよね。

 

この記事を読み終えたいま、読者のみなさんが納税義務をきちんと果たしつつ、節税対策もばっちりしていただけることを期待しています。

 

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