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確定申告とは？不動産売却時に確定申告が必要なケース
不動産の売却で確定申告が必要なケース、答えはズバリ! 利益が発生したら必ず申告、です。
ここで、「売ったのだからその分のお金は入ったワケだし、利益は出てるでしょ」と判断しないようにしてください。
まずは、確定申告とは何か？というところから説明していきます。
確定申告とは？
副業を行なっていないサラリーマンの場合は、会社が本人に代わり年末調整を行うため、自ら確定申告を行う必要はありません。
不動産の売却によって利益が発生した人
不動産を売却したときに、利益が発生した場合には確定申告が必要です。
ここで言う利益というのは、税法の言葉で課税譲渡所得金額のことを指しています。
このイメージでおわかりのように、売った金額から、買った金額やかかった費用を差し引いた残りを利益（=課税譲渡所得金額）として扱う、ということです。
売った金額や差し引くことができる金額は、正式には次のように呼びます。
fa-circle売った金額 fa-long-arrow-right 譲渡価額
fa-circle売るときの費用 fa-long-arrow-right 譲渡費用
fa-circle買った金額 fa-long-arrow-right 取得費
fa-circle買ったときの費用 fa-long-arrow-right 取得費
譲渡金額は売った金額そのものなので、説明は不要ですね。
譲渡費用と取得費について説明します。
上記の費用を足し合わせたものが、譲渡費用です。
上記の費用を足し合わせたものが、取得費です。
こういった費用が計算できたら、売った金額から差し引いて、譲渡所得金額とします。先に説明した「課税譲渡所得金額のイメージ」は、正確には次のようになりますね。
この計算をした結果によって、つぎのように判断します。
fa-circle課税譲渡所得金額がプラス fa-long-arrow-right 確定申告が必要
fa-circle課税譲渡所得金額がマイナス fa-long-arrow-right 確定申告をしない選択ができる
「確定申告をしない選択ができる」と表現しました。ちょっとまわりくどい言いかたに感じられたでしょうか?
このまわりくどい言いかたの理由は、「損失を出しても確定申告をした方がよい?」のところを読んでいただけたら理解できますよ。
不動産売却に関する税金の特例を受ける人
不動産の売却によって利益が発生していた場合、つまり、課税譲渡所得金額がプラスだった場合でも、税金をゼロにできたり、小さくできたりする場合があります。
その理由は、不動産売却が特定の条件にあてはまる場合に、課税譲渡所得金額からさらに引くことができる金額があるからです。
引ける金額はなんと3,000万円です。
これには自宅やその敷地を売った場合という条件がつきますが、3,000万円を引いて、課税譲渡所得金額を計算することができます。
このことを一般的に「居住用財産の3000万円特別控除」といいます。
売った年、その前年や前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例を受けていないこと
災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
ここに示した条件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円を引くことができます。
この特例を使う場合は、課税譲渡所得の計算式がこのようになります。
もしも特例を使う前の課税譲渡所得金額が3,000万円以下であれば、この特例で課税譲渡所得金額をゼロにすることができ、税金がかからない、ということになりますね。
ただし、特例は申告しなければ受けられませんから、「特例があるから申告しなくてもいいや」という判断はNGです。
損失を出しても確定申告をした方がよい?
前にも少し触れましたが、課税譲渡所得金額がマイナス、つまり損失が出た場合を考えてみましょう。
この場合は「確定申告をしない選択ができる」という表現しをていましたよね。
逆にいうと、損失が出ているけど確定申告をする選択もありえる、ということです。その理由を解説していきますね。
税金が減額される可能性がある！【不動産売却】
不動産売却をした結果、課税譲渡所得金額がマイナスになった場合、譲渡損失が生じた、と表現します。
そして譲渡損失が生じていても、確定申告をしたほうがいい場合があるのです。
キーワードは、損益通算です。
本来、不動産売却の利益や損失についての申告は、通常の給与とは切り離しておこなう分離課税というものです。
つまり、不動産売却以外の所得から、不動産売却で生じた損失を引くことができるので、給与などに対する所得税を減らすことができるのです。
しかも、不動産売却の年と、その翌年以降3年間にわたって損益通算できますので、不動産売却の年の所得から譲渡損失を引いてもまだ損失が残っている場合には、翌年以降も3年間はその損失を引きついでいくことができるのです。
損益通算の特例を受けるには条件があり、パターンが2種類あります。
- マイホーム買い替えパターン
- 買い換えないパターン
① マイホーム買い替えパターン
正式には、「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」といいます。
最初に、この特例は期限があり、2019年12月31日までの売却が対象となっていることにご注意ください。その他の条件はつぎのとおりです。
所有期間が5年を超えるマイホーム（自宅）を売ること
マイホームの敷地面積が500㎡以内の部分までが対象
合計所得金額が3000万円以内であること
マイホームを売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに新居を買うこと
新居を取得した年の翌年12月31日までにその新居に入居するか、入居する見込みであること
新居の床面積が50㎡以上であること
返済期間が10年以上の住宅ローンを借りて新居を買うこと
この条件を満たしていても、他の特例などを受けていると適用外となる場合もありますので、国税庁HPなどで詳細を確認してくださいね。
② 買い替えないパターン
正式には、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」といいます。
この特例の条件はつぎのとおりです。
所有期間が5年を超えるマイホーム（自宅）を売ること
合計所得金額が3000万円以内であること
マイホームを売った日の前日に、返済期間が10年以上の住宅ローンの残高があること
マイホームの売った金額が、その住宅ローンの残高を下回っていること
住宅ローンの残高から、売った金額を差し引いた額が特例の限度額となる
以上2つのパターンで、損益通算ができます。
不動産の売却をして損失を出していても、損益通算の条件にあてはまっている場合は、ぜひ確定申告をして、節税してくださいね。
確定申告の方法や必要書類
ここまで不動産売却時の確定申告について紹介してきました。
確定申告の方法
確定申告の方法には、2つのやり方があります。
- 自分で行う方法
- 税理士に任せる方法
個人で行う場合は、確定申告期間内（毎年2月から3月頃）に、
- 税務署や臨時の会場に出向いて確定申告をする方法
- ネット上で確定申告をする方法
があります。
初めての確定申告で不安な場合は、税務署が開催している税理士による無料相談を利用しても良いでしょう。
税理士に任せる場合は、依頼料がかかります。
確定申告の必要書類
確定申告書B様式
税務署で取得できる書類です。
事業所得や不動産所得など、所得の種類に関わらず、確定申告書B様式を使用できます。
譲渡所得の内訳書
こちらも税務署で取得できる書類です。
売却した不動産の面積や所在地など、不動産の情報を譲渡所得の内訳書に記載します。
登記事項証明書
確定申告には、売却した不動産について記載された登記事項証明書が必要になります。
分離課税用の申告書
税務署で取得できる書類です。
分離課税と所得などの課税を申告する書類です。
購入時・売却時の不動産売買契約書
- 不動産購入時
- 不動産売却時
それぞれの不動産売買契約書のコピーが必要となります。
仲介手数料の領収書
- 不動産購入時
- 不動産売却時
の際に、仲介業者に支払った領収書が必要です。
その他、上記以外の取引や精算書、登記費用などに関しての領収書が手元にあれば、準備しておきましょう。
【不動産売却】確定申告が必要なケースまとめ
不動産を売った翌年にやってくる確定申告。
そして、知識がないと五里霧中になってしまう税制。
しかし、ここまで読んでこられた人は、確定申告の要・不要の判断はバッチリですよね。
また、損失が出ていても申告をしておいたほうがいいケースも判断できるようになっていますよね。
この記事を読み終えたいま、読者のみなさんが納税義務をきちんと果たしつつ、節税対策もばっちりしていただけることを期待しています。
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