土地を売却したいけれど、消費税はかかるのだろうか?

課税される場合は、どんな種類の税金になるのだろう?
土地の売却を考えている人にとって、税金がかかるのかどうかというのは大きい問題ですよね。
しかし、土地の売却を初めて行う際、かかる税金についてわからない方がほとんどでしょう。
そこで今回は、土地の売価に関する税金の課税対象範囲や種類を紹介していきます。
 この記事を読めば、土地売却に関する税金についてわかるようになります。

私はこの記事を読んだおかげで、土地売却で損をせずに済みました!
当記事では、納税方法についても紹介しているので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

 

消費税の仕組みや課税の対象

土地売却の際の消費税についてみていく前に、消費税の仕組みやどんなものが課税対象となるのかを解説していきます。

 

普段支払っている消費税について改めて考えてみましょう。

 

消費税の仕組み

消費税とは?
消費に関して支払いを課される租税のこと。
国内の取引に関しては、法人と個人事業主に納税義務が発生します。

消費税の課税対象となる3つの範囲

ありとあらゆるサービスや品物に消費税が課税されています。

 

不動産個人売買

 

国税庁によると、消費税の課税対象となる範囲については、

 

消費税の課税の対象となる取引は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供と外国貨物の輸入

と説明されています。

 

1報酬が発生する取引

ここで言う、報酬が発生する取引とは、不動産業者や売主が提供したサービスや商品に対し、買主が報酬を支払う取引のことを言います。

 

この場合は、消費税の課税範囲となります。

 

2事業として事業主が行う取引

ここで言う、事業として事業主が行う取引とは、不動産業者が、金銭という対価を得て不動産売却などを行う取引のことを指しています。

 

不動産個人売買

 

つまり、個人間で行われる取引は、事業とは言えないため、課税対象とはならないのです。

 

3資産の譲渡

資産の譲渡とは?
契約を結び、資産を他人のものとすること。

つまり、消費税の課税対象となる3つの範囲とは

  • 報酬が発生する取引
  • 事業として事業主が行う取引
  • 資産の譲渡

であることがわかりました。

 

続いては、土地売却での消費税について解説していきます。

 

【土地売却】消費税は非課税となる可能性が高い

土地の売却で消費税が課税されるのは「法人」だけだという方もいます。

 

Summary

 

しかし、正しくは条件を満たした人が消費税を課税されており、法人・個人の違いではありません。

 

では、どのように土地の売却で消費税が課税されるのかみていきましょう。

 

【土地売却】課税事業主の場合、消費税が適用

土地の売却の消費税は課税事業主が土地を売却したときにかかります。

 

 

課税事業主とは?
基準期間といわれる期間の間に課税売上高を1,000万円以上ある方です。

 

法人は消費税がかかり、個人はかかからないとしているサイトもありますが、厳密には法人だろうと個人だろうと関係はありません。

基準期間の課税売上高

個 人 前々年課税売上高が1,000万円超え
法 人 前々年の事業年度課税売上高が1,000万円超え

 

 

課税売上高

課税事業者 消費税抜きの売上で1,000万円以上
課税事業者以外
(免税事業者)
消費税込みの売上で1,000万円以下

 

個人なら前々年に1,000万円以上の売り上げがなければいいということですね。

 

 

そのとおりです!

 

そのため、土地の売却において個人の方は消費税がかかることはほとんどありません。

 

【土地売却】違う種類の税金がかかる

個人の方の土地の売却で消費税はほとんどの方がかからないことがわかりましたね。

 

しかし、他の税金がかかります。

 

チェック

 

それは、

 

印紙税

 

登録免許税

 

譲渡所得税

 

復興特別所得税

 

以上の4つがかかり、とくに金額が大きくなるのは譲渡所得税です。

 

印紙税 5万円以上の取引から課税される

不動産売却では控除もあり

売買契約書に張り付ける

登録免許税 不動産の所有者名義を変更するときにかかる

法務局で現金納付が基本

土地価格に対して千分の1が課税される

譲渡所得税 土地や不動産売却で利益が出た場合に課税される

たいていの方は控除枠があり、ほとんど方はかからないのが特徴

土地の売却(譲渡)額-土地の取得費用-土地の売却(譲渡)費用

復興特別所得税 土地の売却で利益が出た場合に課税される

利益に対して一律2.1%の課税

 

 

【土地売却】課税される2種類の税

 

土地の売却でとくに大きい税金は、所得税住民税です。

 

売却で生まれた利益に対して課税されるため、控除枠を適切に使わないと高額になる可能性があります。

 

 

所得税

土地の売却の場合は、利益が出ると所得税がかかります。

 

ただ売却しただけでは所得税はかかりません。

 

土地の売却(譲渡)価格-土地の取得価格-土地の売却(譲渡)費用

 

上記の計算式で利益が出た場合のみで、所得税が課税されます。

 

 

たとえば、3,000万円で購入した土地を、5,000万円で売却、売却までにかかった費用は500万円とすると、

 

計算例
土地売却価格5,000万円-土地取得原価3,000万円-土地売却費用500万円=利益1,500万円

 

この残った1,500万円の利益に対して、土地の所有年数を基準にして所得税が課税されます。

 

土地の所有年数 所得税税率
5年以上 15%
5年以下 30%

 

 

土地の売却利益1,500万円×所有年数5年以上15%=225万円

 

土地の売却利益1,500万円×所有年数5年以下30%=450万円

 

住民税

土地の売却で住民税は発生するのでしょうか?

所得税同様、住民税も土地の売却で利益が出ないと課税されません。

土地売却(譲渡)価格-土地取得価格-土地売却(譲渡)費用

 

上と同じ例ですが、3,000万円で購入した自宅を、5,000万円で売却、売却までにかかった費用は500万円とすると、

 

計算例
土地売却価格5,000万円-土地取得原価3,000万円-土地売却費用500万円=利益1,500万円

 

この残った1,500万円の利益に対して、土地の所有年数を基準にして所得税同様住民税が課税されます。

 

 

 

土地の所有年数 住民税税率
5年以上 5%
5年以下 9%

 

 

土地売却利益1,500万円×所有年数5年以上5%=75万円

 

土地売却利益1,500万円×所有年数5年以下9%=135万円

 

利益が出た場合でも控除枠がありますので、利益が出る=必ず所得税・住民税がかかるではありません。

 

 

上記2つの税は『譲渡所得税』として納税

不動産売却で調べると所得税、住民税、譲渡所得税がでてきますが、何が違うのでしょうか?

 

ずばり、この3つは同じものです。

 

所得税+住民税をあわせたものが、譲渡所得税!

 

所得税・住民税・譲渡所得税がそれぞれ課税される訳ではありません。

 

譲渡所得税=所得税+住民税

 

不動産の所有年数 所得税税率 住民税税率 譲渡所得税税率
(所得税+住民税)
5年以上 15% 5% 20%
5年以下 30% 9% 39%

 

上記の税率で、土地の売却で得た利益に対して課税されます。

 

土地売却価格5,000万円-土地取得原価3,000万円-土地売却費用500万円=利益1,500万円

 

土地売却利益1,500万円×所有年数5年以上20%=300万円

 

土地売却利益1,500万円×所有年数5年以下39%=585万円

 

これではせっかくの儲けを税金で失うことになりますね。

 

次に利益を守るための控除をみてみましょう。

 

譲渡所得は軽減可能!

不動産売却で一番大きな出費になる「譲渡所得税」。

 

土地の所有年数 譲渡所得税
(所得税+住民税)
5年以上 20%
5年以下 39%

 

利益が多ければ多いほど、どんどん高くなりますね。

 

この譲渡所得税の控除には「3,000万円の特別控除」とがあり、居住用住居(自宅・マイホーム)の売却に限り利益3,000万円まで控除が受けられるのです(収用の土地ならば5,000万円まで控除されます)。

 

  • 控除を申請する人が住んでいる自宅、または自宅と土地を売却した
  • 以前住んでいた土地で、自宅を壊してから3年目の12月31日までに土地を売却した

 

土地売却価格5,000万円-土地取得原価3,000万円-土地売却費用500万円=利益1,500万円

 

どうすべきか?

 

上記の例だと、利益1,500万円が全額控除され、譲渡所得税と復興特別所得税がかかりません。

 

本来だと利益に対して譲渡所得税は20%か39%、そして復興特別所得税が一律の2.1%かかります。

 

土地の所有年数5年以上の場合

 

計算法
土地売却利益1,500万円×所有年数5年以上20%=譲渡所得税300万円

土地売却利益1,500万円×復興特別所得税2.1%=復興特別所得税31万5千円

譲渡所得税300万円+復興特別所得税31万5千円=331万5千円

 

土地の所有年数5年以下の場合

 

計算法
土地売却利益1,500万円×所有年数5年以下39%=譲渡所得税585万円

土地売却利益1,500万円×復興特別所得税2.1%=復興特別所得税31万5千円

譲渡所得税585万円+復興特別所得税31万5千円=616万5千円

 

これだけのお金が取られずに済むのは、ありがたいことであり、積極的に使っていきたい控除枠ですね。

 

建物の売却に消費税はかかる?

土地の売却で、マンションや一戸建てを売却する際は、建物部分がありますよね。

 

ここでは、この建物部分に消費財がかかるのかを解説していきます。

 

結論から言うと、個人間の取引である場合、建物部分は課税の対象外になります。

 

建物部分が課税の対象になる理由とは?
建物部分は非課税取引の対象外であるため、課税の対象となってしまうのです。
消費税が課税される対象は、
  • 事業を行うものが報酬を得て、その事業を行うこと

とされています。

 

そのため、個人間で行う土地売却(報酬を得て事業を行うわけではない)の場合は、建物部分は課税の対象外となるのです。

 

建物部分の売却ポイント
不動産業者に仲介の依頼をして売却した場合でも、個人間の取引とみなされるため、課税対象外となります。
もしも、売却側が不動産業者であった場合は、課税の対象となり、建物部分のみ消費税が課税されることになります。

 

【土地売却】消費税はかかる?まとめ

さて、ほとんど方は消費税はかからないことがわかりました。

 

しかし、そのかわりに譲渡所得税という所得税と住民税が一緒になった税金がかかることがわかりましたね。

 

 

利益額が大きければ大きいほど税金も高くなります。

 

土地を売却する際には特別控除を上手に活用することをおすすめします。

 

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