土地を売却をする際の税金は少しでも安くしたいものだと思います。

 

どなたでも税金でガッポリ持っていかれることは避けたいですよね?

 

今回は土地を売却するときに発生する消費税などについて調べてみました。

 

この記事でわかること
土地の売却で消費税はかかるのか?

 

土地の売却でかかる税金の種類

 

利益を守るための控除枠

 

【土地売却】消費税はかからない可能性が高い

 

土地の売却で消費税が課税されるのは「法人」だけだという方もいます。

 

しかし、正しくは条件を満たした人が消費税を課税されており、法人・個人の違いではありません。

 

条件ってなに?

 

では、どのように土地の売却で消費税が課税されるのかみていきましょう。

 

【土地売却】課税事業主の場合、消費税が適用

 

土地の売却の消費税は課税事業主が土地を売却したときにかかります。

 

課税事業主ってなに?

 

課税事業主とは、基準期間といわれる期間の間に課税売上高を1,000万円以上ある方です。

 

法人は消費税がかかり、個人はかかからないとしているサイトもありますが、厳密には法人だろうと個人だろうと関係はありません。

基準期間の課税売上高

個 人 前々年課税売上高が1,000万円超え
法 人 前々年の事業年度課税売上高が1,000万円超え

 

 

課税売上高

課税事業者 消費税抜きの売上で1,000万円以上
課税事業者以外
(免税事業者)
消費税込みの売上で1,000万円以下

 

個人なら前々年1,000万円以上の売り上げがなければいいのね!

 

そのとおりです!

 

そのため、土地の売却において個人の方は消費税がかかることはほとんどありません。

 

【土地売却】違う種類の税金がかかる

 

個人の方の土地の売却で消費税はほとんどの方がかからないことがわかりましたね。

 

しかし、他の税金がかかります。

 

どんな税金がかかってくるの?

 

それは、

 

印紙税

 

登録免許税

 

譲渡所得税

 

復興特別所得税

 

以上の4つがかかり、とくに金額が大きくなるのは
譲渡所得税
です。

 

こんなに税金がかかるの……
税金ごとの特徴はなに?

 

印紙税 5万円以上の取引から課税される

不動産売却では控除もあり

売買契約書に張り付ける

登録免許税 不動産の所有者名義を変更するときにかかる

法務局で現金納付が基本

土地価格に対して千分の1が課税される

譲渡所得税 土地や不動産売却で利益が出た場合に課税される

たいていの方は控除枠があり、ほとんど方はかからないのが特徴

土地の売却(譲渡)額-土地の取得費用-土地の売却(譲渡)費用

復興特別所得税 土地の売却で利益が出た場合に課税される

利益に対して一律2.1%の課税

 

 

【土地売却】課税される2種類の税

 

土地の売却でとくに大きい税金は、所得税住民税です。

 

売却で生まれた利益に対して課税されるため、控除枠を適切に使わないと高額になる可能性があります。

 

 

所得税【土地売却】

 

所得税って会社員はみんな払っているよね?
土地の売却ではどうなの?

 

土地の売却の場合は、利益が出ると所得税がかかります。

 

ただ売却しただけでは所得税はかかりません。

 

土地の売却(譲渡)価格-土地の取得価格-土地の売却(譲渡)費用

 

上記の計算式で利益が出た場合のみで、所得税が課税されます。

 

たとえば、3,000万円で購入した土地を、5,000万円で売却、売却までにかかった費用は500万円とすると、

 

土地売却価格5,000万円-土地取得原価3,000万円-土地売却費用500万円=利益1,500万円

 

この残った1,500万円の利益に対して、土地の所有年数を基準にして所得税が課税されます。

 

土地の所有年数 所得税税率
5年以上 15%
5年以下 30%

 

 

土地の売却利益1,500万円×所有年数5年以上15%=225万円

 

土地の売却利益1,500万円×所有年数5年以下30%=450万円

 

住民税【土地売却】

 

住民税もみんな払ってる!
土地の売却では発生するの?

 

所得税同様、住民税も土地の売却で利益が出ないと課税されません。

 

土地売却(譲渡)価格-土地取得価格-土地売却(譲渡)費用

 

上と同じ例ですが、3,000万円で購入した自宅を、5,000万円で売却、売却までにかかった費用は500万円とすると、

 

土地売却価格5,000万円-土地取得原価3,000万円-土地売却費用500万円=利益1,500万円

 

この残った1,500万円の利益に対して、土地の所有年数を基準にして所得税同様住民税が課税されます。

 

土地の所有年数 住民税税率
5年以上 5%
5年以下 9%

 

 

土地売却利益1,500万円×所有年数5年以上5%=75万円

 

土地売却利益1,500万円×所有年数5年以下9%=135万円

 

利益が出たら、所得税と住民税か課税される……
これは絶対課税されるの?

 

利益が出た場合でも控除枠がありますので、

 

利益が出る=必ず所得税・住民税がかかる

 

ではありません。

 

 

上記2つの税は『譲渡所得税』として納税

 

不動産売却で調べると所得税住民税譲渡所得税がでてくるけど、
何が違うの?

 

ずばり、この3つは同じものです。

 

所得税+住民税をあわせたものが、譲渡所得税!

 

所得税・住民税・譲渡所得税がそれぞれ課税される訳ではありません。

 

譲渡所得税=所得税+住民税

 

不動産の所有年数 所得税税率 住民税税率 譲渡所得税税率
(所得税+住民税)
5年以上 15% 5% 20%
5年以下 30% 9% 39%

 

上記の税率で、土地の売却で得た利益に対して課税されます。

 

土地売却価格5,000万円-土地取得原価3,000万円-土地売却費用500万円=利益1,500万円

 

土地売却利益1,500万円×所有年数5年以上20%=300万円

 

土地売却利益1,500万円×所有年数5年以下39%=585万円

 

げげげ!こんなにかかるの!?

 

そうです!

 

これではせっかくの儲けを税金で失うことになりますね。

 

次に利益を守るための控除をみてみましょう。

 

譲渡所得は軽減可能!

 

不動産売却で一番大きな出費になる「譲渡所得税」。

 

土地の所有年数 譲渡所得税
(所得税+住民税)
5年以上 20%
5年以下 39%

 

利益が多ければ多いほど、どんどん高くなりますね。

 

この譲渡所得税の控除には「3,000万円の特別控除」とがあり、居住用住居(自宅・マイホーム)の売却に限り利益3,000万円まで控除が受けられるのです(収用の土地ならば5,000万円まで控除されます)。

 

  • 控除を申請する人が住んでいる自宅、または自宅と土地を売却した
  • 以前住んでいた土地で、自宅を壊してから3年目の12月31日までに土地を売却した

 

土地売却価格5,000万円-土地取得原価3,000万円-土地売却費用500万円=利益1,500万円

 

上記の例だと、利益1,500万円が全額控除され、譲渡所得税と復興特別所得税がかかりません。

 

本来だと利益に対して譲渡所得税は20%か39%、そして復興特別所得税が一律の2.1%かかります。

 

土地の所有年数5年以上の場合

 

土地売却利益1,500万円×所有年数5年以上20%=譲渡所得税300万円

 

土地売却利益1,500万円×復興特別所得税2.1%=復興特別所得税31万5千円

 

譲渡所得税300万円+復興特別所得税31万5千円=331万5千円

 

土地の所有年数5年以下の場合

 

土地売却利益1,500万円×所有年数5年以下39%=譲渡所得税585万円

 

土地売却利益1,500万円×復興特別所得税2.1%=復興特別所得税31万5千円

 

譲渡所得税585万円+復興特別所得税31万5千円=616万5千円

 

これだけのお金が取られずに済むのは、ありがたいことであり、積極的に使っていきたい控除枠ですね。

 

 

【土地売却】消費税はかかる?まとめ

さて、ほとんど方は消費税はかからないことがわかりました。

 

しかし、そのかわりに譲渡所得税という所得税と住民税が一緒になった税金がかかることがわかりましたね。

 

利益額が大きければ大きいほど税金も高くなります。

 

土地を売却する際には特別控除を上手に活用することをおすすめします。

 

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