「土地を売ったら、つぎの年の税金が高くてびっくりしたよ。」

 

そんな話を聞いたことはありませんか?

 

今回は、土地を売った翌年に支払う所得税と住民税(譲渡所得税)について解説します。

 

税金ってハードルが高く、理解しにくいイメージがありますよね。

 

でも大丈夫です。土地を1000万円で売った場合を想定して、5分で読めるようカンタンに、具体的に説明していきます。

 

読み終わったときには譲渡所得税のハードルがぐっと低く感じられ、譲渡所得税を安くする方法も身についていますよ

 

この記事でわかること
  • 譲渡所得がわかる
  • 譲渡所得を小さくする方法がわかる
  • 税率が低くなる所有年数がわかる
  • 住居敷地を売るときの3000万円控除がわかる
  • 10年超所有の土地の軽減税率がわかる
  • 居住用財産を買い替えたときの特例がわかる
  • ある2年間に取得した土地なら、1000万円控除できることがわかる
  • 控除や特例の組み合わせの可否がわかる
  • 譲渡所得税を安くする方法を選択できるようになる

 

土地の売却は譲渡所得税の対象

先にも少し触れましたが、土地を売ったときには「譲渡所得税」がかかります。

 

実をいうと税法には、「譲渡所得税」という言葉はありません。

 

土地を売って得た利益のことを、「譲渡所得」といいますが、この譲渡所得には所得税住民税がかかります。

 

この譲渡所得にかかる所得税と住民税を総称して、「譲渡所得税」と呼ぶのが一般的だということです。

買った値段と売る値段の差額が重要

土地を売って得た利益が「譲渡所得」だということを先に説明しました。

 

その土地をいくらで買って、いくらで売るのか? その差額が譲渡所得だと、まずは大まかにとらえてください。

 

譲渡所得のイメージ
譲渡所得 = 土地を売った値段 - 土地を買った値段

 

今回は1000万円で土地を売った場合を想定しています。

 

土地を売った値段は1000万円で、たとえばこの土地は800万円で買ったものだとしたら、譲渡所得は200万円。

 

200万円に対して、税金がかかる、というイメージです。

 

ただ、このイメージのまま確定申告をすると、100%損をします。

 

というのも、売った値段を小さく、買った値段を大きくすることで、譲渡所得を小さくする方法があるです。

 

それが、譲渡費用取得費という、とても大切な考え方です。

 

 

譲渡所得を小さくするポイント
譲渡費用 取得費

 

譲渡費用は、土地を売った値段から引くことができる費用のことです。具体的には、

 

  • 土地を売ったときの仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用(登録免許税・司法書士報酬)
  • 借家人に支払った立退料
  • 建物解体費
  • 土地の埋め立て費
  • 地ならし等の造形費用

 

などです。

 

取得費は、土地を買った値段を含め、土地を買った値段に足すことができる費用のことです。具体的には、

 

  • 土地を買った値段 (分からない場合は売った値段の5%を取得費とする
  • 土地を買ったときの仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用(登録免許税・司法書士報酬)
  • 不動産取得税

 

などです。

 

売った値段から引くことができる費用と、買った値段に足すことができる費用を「譲渡所得のイメージ」に反映すると、譲渡所得の計算式はこのようになります。

 

譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 土地を売った値段 - 譲渡費用 - 取得費

 

POINT 譲渡費用取得費をしっかりと計算に入れて、譲渡所得をできるだけ小さくしましょう

 

どれくらいの期間所有していたか?

「譲渡所得の計算式」で譲渡所得を計算できたら、この譲渡所得に税率をかけることで、所得税と住民税が計算できます

 

譲渡所得税のイメージ
譲渡所得税(所得税・住民税) = 譲渡所得 × 税率

 

この税率は、その土地を所有していた期間によって、違いがあります

 

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 *15% 5%
短期譲渡所得 *30% 9%

*平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1%を所得税とあわせて申告・納付することになります。

 

この表の「区分」の欄に「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」という言葉が出てきました。

 

土地を売った年の1月1日現在で、その土地の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

 

たとえば、ある年の11月に、所有期間がちょうど5年となるような土地があったとすると、その年の12月に売却した場合は短期譲渡所得、翌年の1月に売却した場合は長期譲渡所得となります。

 

たった1ヶ月の違いで所得税なら15%、住民税なら4%も違いが出てくるわけです。

 

POINT 特に所有期間が5年前後の土地については、売却のタイミングをしっかりと見定める必要があります

 

所有5年の自宅用の土地を1000万で売却した場合

ここまでの説明で、譲渡所得税のおおまかな計算はできるようになりました。

 

この章では、所有5年の自宅用の土地を1000万で売却した場合の譲渡所得税を考えてみましょう。

譲渡所得税だから、売った値段、譲渡費用、取得費を調べて。。。。。

 

普通ならそうなるのですが、今回は「自宅用の土地」という言葉が付いていますよね。

 

結果からいうと、この言葉が付いているおかげで、譲渡所得税はゼロにできる、が正解となります。

 

実は、自宅やその敷地を売った場合には、売った値段から3000万円を引いて、譲渡所得を計算することができます

 

このことを一般的に「居住用財産の3000万円特別控除」といいます。

 

今回の例では、自宅用の土地を1000万円で売りました。1000万円から3000万円を引くと残りはありません。ですから、税金はかからない、ということになります。

 

ちなみに、今回の例では所有5年という条件がありしたが、この特別控除には居住の長短は関係ありません。ただし、この特例は3年に1回しか使えない特例ですのでご注意ください

 

POINT  自宅用の土地を売る場合には「居住用財産の3000万円特別控除」を利用しましょう

 

控除を利用して節税する

前章で居住用財産の3000万円特別控除を説明しましたが、他にも利用したい控除があります。

 

こういった控除や特例は申告しなければ受けられませんから、控除しないまま申告してしまった、ということのないようにしっかりと理解してくださいね。

所有期間10年を超える軽減税率

今回は1000万円で土地を売った場合を考えていますので、居住用財産の場合は3000万円特別控除で譲渡所得税をゼロにできる場合がほとんどです。

 

もしも3000万円を超える売買になったときに備えて、所有期間が10年を超える場合の軽減税率についても知っておきましょう。

 

次の条件を5つとも満たしたときに、所得税について軽減税率を適用することができます。

 

適用条件
  1. 自分が住んでいる家を売るか、家とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家・敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。また、家が災害により滅失した場合、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。住んでいた家を取り壊した場合、次の3つすべてを満たす必要があります
    取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること
    その敷地の売買契約が、家を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
    家を取り壊してから売買契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など他の用途にしていないこと。
  2. 売った年の1月1日時点で、売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
  3. 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと(3年に1回しか使えない
  4. 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、居住用財産の3,000万円特別控除は、重ねて受けることができます
  5. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

 

所得税の税率は、

 

譲渡所得のうち、6000万円を超える部分は15%6000万円以下の部分は10%です。

 

つまり、6000万円以下の部分については、5年超の所得税率15%よりも、5%低くなります。

 

POINT  土地が高額の売買になるときには、所有期間が10年を超える場合の軽減税率も忘れずに利用しましょう

 

特定居住用財産の買い換え

特定の居住用財産(マイホーム)を買い替えたときには、譲渡所得税を先送りにする特例を使うことができます。

 

この特例は、平成31年12月31日までに売って、買い換える必要がありますのでご注意ください。

 

この特例には、2つのパターンがあります。古い家(マイホーム)と買い替えた新しい家(マイホーム)の売買金額の大小がポイントです。

 

 

パターン1古い家を売った値段 < 新しい家を買った値段の場合

 

たとえば、古い家を4000万円で売り、1000万円の譲渡所得があったとします。そして、5000万円の新しい家に買い換えたとします。(4000万円 < 5000万円

 

ここで特定の居住用財産の買い替え特例を使うと、古い家を売った1000万円の譲渡所得に対する課税を先送りできます

 

将来、新しい家を売却したときに、新しい家の売却による譲渡所得が500万円であったとすれば、そのときはじめて、先送りにされていた古い家の譲渡所得1000万円も課税対象となり、合計1500万円に対して課税されます。

 

 

パターン2古い家を売った値段 > 新しい家を買った値段の場合

 

たとえば、古い家を4000万円で売り、そして、3000万円の新しい家に買い換えたとします。(4000万円 > 3000万円

 

このパターンで特定の居住用財産の買い替え特例を使う場合の譲渡所得の計算式は、つぎのようになります。

 

計算式
  1. 収入金額の計算
    古い家を売った値段 - 新しい家を買った値段
  2. 必要経費の計算
    (古い家を売った取得費 + 譲渡費用)× (① ÷ 売った金額)
  3. 譲渡所得の計算
    ① - ②

 

古い家を売った取得費を2000万円、譲渡費用を500万円だったものとしてこの計算式にあてはめると、

 

計算の例
  1. 収入金額の計算
    4000万円 - 3000万円 = 1000万円
  2. 必要経費の計算
    (2000万円 + 500万円)× (1000万円 ÷ 4000万円)= 625万円
  3. 譲渡所得の計算
    1000万円 - 625万円 = 375万円

 

このようになり、譲渡所得375万円に対して税率をかけることになります。

 

 

この章では、マイホームを買い替えたときの特例について説明しました。

 

注意点していただきたいのは、この買い替え特例と、「居住用財産の3,000万円の特別控除」や「所有期間が10年を超える場合の軽減税率」を重ねて受けることはできない点です。

 

POINT重複できない特例を使うときには、それぞれを計算してみて、有利な特例を選択しましょ

 

長期所有土地等の1000万円特別控除

平成21年1月1日から平成22年12月31日までの2年間に取得した土地を売った場合には、譲渡所得から1,000万円を引くことができるという制度です。

 

適用条件
  1. 平成21年1月1日から平成22年12月31日までに取得した土地であること
  2. 5年を超えて所有していること
  3. 親子や夫婦など特別の関係がある人から所得した土地ではないこと
  4. 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済、所有権移転外リース取引によって取得した土地ではないこと

 

なお、この特例と、「居住用財産の3,000万円の特別控除」や「特定居住用財産の買換え特例」とを重ねて受けることはできません

 

POINT長期にわたって所有している土地を売るときには、取得日を確認しましょう。「長期所有土地等の1000万円特別控除」が受けられる可能性があります。

 

1000万の土地を売却時の税金は! まとめ

 

譲渡所得税の基本から控除、特例までをみてきました。

 

制度がたくさんあり、どれを適用すればよいのかわからなくなることもあるかもしれません

 

そんなときには、「居住用財産の3000万円特別控除」のように、適用効果の大きいものからあてはめて考えていくと、優先順位がわかりやすくなりますよ

 

ここで紹介した控除や特例をうまく利用して、最大限の節税をしてくださいね。

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