土地を売却したけど、確定申告の際の税金の種類や特別控除についてわからないことだらけ

税金の特別控除の種類が多くて、どれに当てはまるのかよくわからない
土地の売却を初めてした売却主を悩ます確定申告。
初めて行う場合は、自分のケースがどの控除にあてはまるのかわからない人も多いことでしょう。
そこでこの記事では、土地売却をした際の税金の特別控除について詳しく解説しています。
 この記事を読めば、ご自身のケースでどういった税金の特別控除を利用できるのかわかるようになりますよ。

初めての確定申告でしたが、この記事のおかげで自分が利用できる税金の特別控除についてよくわかり、賢く節税することができました!
当記事では、相続した空き家の売却での特別控除についてもご紹介しています。
ぜひ参考にしてみてくださいね!

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土地の売却で控除を受けるには確定申告が必要

年が明けるとやってくるのが確定申告です。

 

手続き自体が複雑で、多くの方が苦手としています。

 

 

会社員の方などは会社でやってくれるから楽チンと思っているかもしれませんが、不動産売買で利益が出た方は自分で確定申告をおこなう必要があります。

 

4種類の税金控除

不動産売却で発生する税金は4つです。

 

 

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 譲渡所得税
  4. 復興特別所得税

 

15万円以上の取引に貼る印紙税

印紙税とは?
金銭授受の領収書や契約書に貼り付け、納める税金です。

 

不動産売買の場合は主に「不動産売買契約書」に貼り付けます。

 

通常の印紙税は5万円以上の取引から収入印紙を使用しますが、不動産売買においては「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」が受けられます。

 

契約金額 本則税率(本来の税率) 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの 10,000円 5,000円
1千万円を超え5千万円以下のもの 20,000円 10,000円
5千万円を超え 1億円以下のもの 60,000円 30,000円
1億円を超え 5億円以下のもの 100,000円 60,000円
5億円を超え 10億円以下のもの 200,000円 160,000円
10億円を超え 50億円以下のもの 400,000円 320,000円
50億円を超えるもの 600,000円 480,000円

 

2所有権の移動にお金がかかる登録免許税

不動産の売買をする際には所有権の名義を変更します。

 

その際にかかるのが登録免許税です。

 

この登録免許税は基本的に法務局に現金で納付します。

 

税率は不動産売買の内容によって異なります。

 

不動産の売却にかかる税率
不動産評価額×2.0%

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3売却で利益が出ると課税される譲渡所得税

譲渡所得とは?
所有している不動産を売却して、不動産売却価格̠̠-不動産取得費用-不動産譲渡費用以上で利益が出た際に課税される税金です。

 

決して、不動産の売却価格に丸ごと課税されるわけではありませんので注意しましょう。

 

 

不動産取得費用

 

  • 不動産購入代金及び建築代金(減価償却費は差し引く)
  • 購入の際にかかった各種税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税など)
  • 不動産業者への仲介手数料
  • 測量費など整地費など造成費用

 

 

不動産譲渡費用

 

  • 不動産業者への仲介手数料
  • 印紙税
  • 借家だったならば住民への立退料
  • 建物の解体費用
  • 借地権の名義書換料

 

不動産の所有期間 所得税 住民税
5年以上 15% 5%
5年以下 30% 9%
自宅限定
10年以上
3,000万円控除後の6,000万円超え 15% 5%
3,000万円控除後の6,000万円以下 10% 4%

 

4一律2.1%!復興特別所得税

復興特別所得税とは?
2011年に発生した東日本大震災からの復興のために設けられた税金です。

 

あまり馴染みのない税金ですが、会社員で確定申告は会社でおこなっている方ももれなく支払っています。

 

しかし、不動産売却においては譲渡所得税同様、利益が出た場合にのみ課せられます。

 

税率
一律2.1%、譲渡所得税のように所有年数は関係ありません。

 

 

 

家の売却前に!不動産一括査定サイトがおすすめ

家やマンション・土地などの不動産を売却するとなると、まず気になるのが、不動産がどのくらいの値段で売れるのかという点ですよね。

そこで、
もし高く売れるなら売りたい…
程度で考えている人にも、
短期間で売却したい!
と真剣に考えている人にもおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは
一回の申し込みで、複数の不動産会社に査定してもらえるサービス。
売却前に不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
不動産一括査定サイトを使えば、自宅にいながらでも査定を依頼でき、査定結果を比較することで自分にとって最適な不動産会社を見つけられます

でも、どの不動産一括査定サイトを利用したらいいの?
そんな疑問に答えるためにも、今回「不動産売却のリセル編集部」は各不動産一括査定サイトの評判を、独自で調査してみました!

以下が口コミでの評判が高く、もっとも人気な不動産一括査定サイト4選です♪

【人気】おすすめ不動産一括査定サイトランキング

イエウール
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
第1位は「提携している不動産会社数がNo.1」の『イエウール』です。
イエウールの詳細を見る
運営会社 株式会社Speee
提携不動産会社数 約1,900社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 大京穴吹不動産
三交不動産
三井住友トラスト不動産
みずほ不動産販売
日本住宅流通株式会社など
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2014年1月
 

イエウールの特徴は?

「提携不動産会社数・利用者数」がトップクラスなのが、『イエウール』です。

まずその理由の一つは、イエウールは大手不動産会社だけでなく、地域密着型の優良不動産会社とも提携しているから。

北は北海道・南は沖縄まで、全国各地にある1,600社以上の不動産会社と提携しています

そのため利用者数は1,000万人と、利用者の多さも業界トップクラスなのです。
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール 『イエウール』がサービスを開始したのは2014年〜と他サイトと比べると遅めですが、ここ数年でこれほど多くの不動産会社と提携し利用者を得ているという点は、高く評価できますよね。

地方での、不動産売却を検討している方には特にオススメしたい不動産一括査定サイトです。

イエウールの評判は?

そして、理由の2つ目は、イエウールが独自で行う「悪徳企業は排除」のシステムにあります。

『イエウール』は1,600社以上の不動産会社と提携していますが、利用者からクレームが多い不動産会社との契約は解除し、常に”優良な不動産会社のみ提携している”状態を保っているのです。
まさに『イエウール』が提携している不動産会社は、厳選した1,600社と言えますね。
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
 そんな『イエウール』は、実際に利用した方からの評判が非常に良く、ネット上の口コミも良いコメントばかりです。
また定期的にお客様アンケートも行い、サイトの改善に努めています。

イエウール利用者の口コミ

評判の悪い不動産業者に当たらない
今回イエウールを利用して良かったなと思った点は、友人から聞いた悪評な不動産業者を査定申し込みする時点で排除できたこと。
複数ある不動産会社の中から、自分で査定依頼する会社を選べるのは大きな利点だと感じました。
査定依頼はスマホ一つで簡単!
持ち家を売却したく、査定して頂くためにイエウールを利用しました。これまで不動産の査定とは何だか難しいイメージを持っていたのですが、イエウールは入力情報もシンプルで簡単。
他サイトと比べて明らかに提携不動産会社が多いのも、有り難かったです。対応も素早く丁寧で、とてもオススメできます。
 
リビンマッチ(旧スマイスター)
おすすめ不動産一括査定サイトランキング リビンマッチ
第2位は、利用者満足度が高く、不動産査定に関するあらゆるニーズに対応可能なリビンマッチです。  
リビンマッチの詳細を見る
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社
提携不動産会社数 約1,400社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 住友林業
センチュリー21
アパマンショップ
みずほ不動産
朝日住宅
大東建託
近鉄不動産
HOME’S
ホームプラザなど
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2004年1月
 

リビンマッチの特徴は?

リビンマッチ(旧スマイスター)は、不動産売却だけでなく買取や農地・工場なども扱っており、不動産売却の様々な分野を網羅しています。

10年以上の運営実績があり、累計利用者数は440万人にも達します。

リビンマッチの評判は?

リビンマッチは不動産価格の満足度ランキングや利用したい不動産ポータルサイトランキングで1位を獲得しています。

多くの不動産一括査定サイトの場合、主に売却のみを扱っていますが、リビンマッチでは売却だけでなく買取や土地活用なども扱っています。

リビンマッチでは、店舗や工場・倉庫、農地も売却可能です。
 
不動産買取のメリット
  • 時間がかからない
  • 早く現金化できる
「転勤や相続などの急な事情で、なるべく時間をかけたくない」「価格は少し安くても早く現金化したい…」そんな人に買取はおすすめです。

また、リビンマッチでは、全国各地の1,400社以上の不動産会社と提携しており、この数はトップレベルです。選択肢が豊富なのも評判が高いです。

リビンマッチ利用者の口コミ

方法を選択できる
売却しようかと思っていたのですが、査定結果をみると、賃貸収入の方が良い値段だったので、そちらの不動産会社を選ぶことにしました。
自分に合う不動産会社を見つけられる
仕事が忙しく、不動産会社を回る時間が取れないので評判の良いリビンマッチさんにお願いしました。
結果、期待よりも高値で売却でき満足です。また、1,400社の中から自分にピッタリの不動産会社も選べました。


 
すまいValue
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
第3位は、大手6社が査定サービスを行う唯一の不動産一括査定サイト『すまいValue』です。
すまいValueの詳細を見る
運営会社 大手不動産会社6社の共同運営
提携不動産会社数 6社
対象エリア 都市部中心(店舗数は全国870店舗以上)
主な提携不動産会社名 住友不動産販売
小田急不動産
東急リバブル
野村の仲介+(PLUS)
三井のリハウス
三菱地所ハウスネット
同時依頼可能数 最大6社
サービス開始時期 2016年10月
『すまいValue』は、業界を代表する以下の6つの超大手不動産会社によって運営されています
  • 三井不動産リアリティネットワーク(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産グループ
  • 三菱地所リアルエステートサービス
  • 小田急不動産
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
中でも「三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売」は、業界内の売上高ランキングトップ3の超大手不動産会社。

 この3社を含む6社の大手不動産会社に一括で査定依頼できるのは、『すまいValue』だけなんです。

すまいValueの特徴は?

『すまいValue』の特徴の一つは、誰もが知っている実績ある不動産会社が運営しているという安心感です。

そのためお客さんの満足度も抜群に高く、実際に6社のどれかを利用して不動産を売却したお客さんのうち96.7%が、

「トラブルなく安心・安全に取引できた」
と回答しています。

すまいValueの評判  
不動産売却が初めての人にとって、信頼・安心できるサポートがあることは大切ですよね。
また『すまいValue』は売却力においても、大手ならではのネットワークを活かした営業の力があります。
  • 抱えている顧客の数が違うので、売却スピードが早い
  • 広告にかける費用も桁違い
  • なのでお金を惜しまず使って、あなたの不動産を宣伝してくれる
こういった点は、大手不動産会社によって運営されている『すまいValue』ならでは。
 
そのため、不動産一括査定サイト選びに迷ったら、とりあえず『すまいValue』を選んでおけば間違いありません。
『すまいValue』と他サイトの併用もおすすめです。  

すまいValueの評判は?

1年間のうち『すまいValue』を運営する6社の不動産会社に、不動産の購入相談をするお客さんの数は、36万組以上です。

また、2018年度の契約成立した売買仲介取扱件数は、6社まとめると11万件以上にのぼりました。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue

先述した通り『すまいValue』でトラブルなく安心・安全に取引できた割合は、96.7%と非常に高い割合。

『すまいValue』を運営する不動産会社は、それぞれが全国各地に店舗を持っており、合計で全国に870店舗あります。

全国規模で集めた豊富な情報力で、その地域に合わせた不動産売却をサポートしてくれますよ!
 

すまいValue利用者の口コミ

期待以上の結果に満足
最初は不安でしたが、他のサイトで一括査定を依頼した時よりも、高い売却価格を提示してくれたので迷わず売却しました。最終的には、1社目の査定額よりも250万円高く売却することができ、満足です。6社だけなので、見積もり確認・やりとりなどの手間も少なかったです。
信頼できるスタッフ
気軽に利用してみたところ、三菱地所や住友不動産など、よく目にする大手4社から早速返答があり、まとめて見積もりを取ることができました。知識や経験が豊富でプロ意識のあるスタッフの方はとても親切で、知識ゼロの私にも非常に分かりやすく説明してくれたので、大変頼りになりました。
 
おうちダイレクト
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
第4位は、Yahoo!とSRE不動産(旧ソニー不動産)が共同運営するおうちダイレクトです。
おうちダイレクトの詳細を見る
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社
提携不動産会社数 9社
対象エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市
主な提携不動産会社名 CENTURY21
大京穴吹不動産
大成有楽不動産
ロイヤルハウジング
POLUS
TOHO HOUSEグループ など
同時依頼可能数 9社
サービス開始時期 2015年11月
 

おうちダイレクトの特徴は?

『おうちダイレクト』は従来の不動産一括査定サイトとは異なり、不動産の買主と売主を出来るだけ直接繋げる「マッチングサービス」という新しいサービスを実施しています。

【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
もちろん他のサイトのように、提携不動産会社を仲介役として紹介する「仲介サービス」や「一括査定依頼サービス」も行なっています。

しかし「マッチングサービス」を利用したセルフ売却なら、仲介手数料0円で不動産売却が行えてしまうのです。

セルフ売却の流れ
  1. 不動産の売り出し価格の決定
  2. 物件PRを作成
    フォーマットあり。
  3. Yahoo!不動産に掲載
    無料で掲載。いつでも掲載停止可能!
  4. 買い手の反応を見て価格や情報を変更
    自由に変更可能なので自分が満足いく売却に繋がります。
  5. 購入検討者が見学予約などをしてマッチング成立
  6. 見学案内や専門的な手続きは代行コーディネーターにお任せ!
「セルフ売却」では不動産の売り出し価格を自分で決められるだけでなく、Yahoo!不動産に掲載される物件情報・画像・PRコメントも全て自分で決めることになります。

 加えてそれらの情報はいつでも変更可能なので、売主は納得いく買主が現れるのを待てるだけでなく、希望額で売却しやすいんですね。
不動産見学の案内〜契約までの専門的な手続きは、SRE不動産のプロのコーディネーターの方が代行してくれますよ。
仲介手数料無料なのに手厚いサポート付きなのね!
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト このセルフ売却はまだ、

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 埼玉県
  • 千葉県
の対象エリアのみの実施ですが、最短で1営業日で売却開始できるなど、『おうちダイレクト』の新しい売却方法は話題となっています。

おうちダイレクトの評判は?

『おうちダイレクト』はヤフー株式会社が運営していることもあり、オリジナルの販売活動が優秀と評判です。

一般的には、

  • インターネット広告を出す
  • ホームページに掲載する
  • チラシをポスティングする
売却活動ですが、当然多くやればやる程広告費用がかかります。

しかし『おうちダイレクト』を利用すれば、上記のような不動産会社が行う販売活動に加え、『おうちダイレクト』とヤフーのネットワークを使ったオリジナルの販売活動法で売却を手伝ってくれるのです。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
3つの媒体から販売することで、より多くの人の目に物件情報が止まり、物件が高く売れる可能性も上がるという仕組みです。

おうちダイレクト利用者の口コミ

自分のペースで売却したい人向け
「売却手数料が無料になる」という謳い文句に惹かれ、利用しました。 自分のスピードで売却でき、電話営業などがない点が良かったです。 しかしおうちダイレクトで不動産を売る場合、こちら以外で販売活動はできない仕組みなので注意が必要です。
100万円以上の手数料がタダに
一般的に100万円以上かかる仲介手数料が無料になる、という点はやはり魅力的。 だが対象エリアがかなり限られていること・掲載物件も他サイトと比較すると少なめな印象。今後のサービス拡大に期待できそう。

【比較表】人気不動産一括査定サイトを徹底比較

上で紹介した、不動産一括査定サイトそれぞれにはどのような違いがあるのか、表にしてわかりやすく比較してみました。

すまいValue イエウール おうちダイレクト リビンマッチ
提携数 厳選した6社 1,800社 9社 約1,400社
同時依頼 6社 6社 9社 6社
対応地域 都市部中心 全国対応 全国対応 全国対応
利用者数 100万人 1,000万人 300万人 440万人
査定種類 7種類 10種類 5種類 9種類
 

複数の不動産一括査定サイトを使おう!

不動産売却を成功するには、自分の不動産の特徴に強い不動産会社を見つけなければなりません。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意がありますから、複数の不動産会社を比較検討する必要があります。

しかし、一件一件複数の不動産屋さんをまわるとなると、時間や費用の手間がかかりますよね

複数の不動産一括査定サイトを使おう
それを解決するのが今までご紹介してきた「不動産一括査定サイト」なのです。

不動産一括査定のメリット
  • 自宅で複数の不動産会社と相場の比較ができる
  • 費用・手間がかからない
不動産一括査定サイトにもそれぞれの強み弱みがあるので、複数のサイトを利用してどれが自分に合うのか比較することをオススメします。

今回ご紹介した不動産一括査定サイトは、人気なものから厳選して選んだ4サイトなので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

 

居住用の不動産の売却時に適用される特例

居住用住宅(マイホーム)を売却したときに限り、譲渡所得から3,000万円まで控除を受けられます。

 

控除の適用要件は、

 

  • 自身が住んでいる自宅、または自宅及び土地を売却した
  • 以前に住んでいたなどは、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却した

 

以上のことからほとんどの方が受けられるのが特徴です。

 

最高控除額
また、最高3,000万円まで控除されるため、不動産投資とは別に自宅を売却する方の多くが、売却で生まれた利益が全額控除され、譲渡所得税を払う必要がなくなります。

 

不動産売却において、一番重要な控除枠がこの3,000万円までの特別控除です。

 

3,000万円特別控除の特例

災害などで家屋を失った、家自体は取り壊した方でも3,000万円の特別控除は受けられる可能性があります。

 

それは家屋を取り壊してから3年目の12月31日まで土地を売却したときです。

 

 

ただし、家屋を取り壊してから駐車場などにして人に貸していないことが条件

 

万が一、期間を過ぎてしまうと控除を受けられなくなってしまいますので、すみやかに売却することをおすすめします。

 

10年以上所有する不動産を売却する場合

自宅の不動産売却で重要なポイントは、

 

  • 住んでいた年数
  • 売却した後に新たに購入したのか

 

以上の2点です。

 

軽減税率の特例

10年以上住んでいた方にはさらにお得な制度があります。

 

それが、「10年超所有軽減税率の特例」です。

 

 

3,000万円の特別控除と併用できますので、売却利益が3,000万円超えてしまっている方におすすめですね。

 

3,000万円を超えてしまった部分で税金が安くなります。

 

利益額 所得税 住民税
3,000万円以上6,000万円超え 15% 5%
3,000万円以上6,000万円以下 10% 4%

 

 

不動産買い替えの特例

今まで住んでいた住宅を売却し、得た利益よりも高い家を購入した場合、通常かかる譲渡所得税の課税が次の売却まで繰り越されます

 

これを、「特定の居住用財産の買い替えの特例」といい、課税そのものを先延ばしにできる制度です。

 

 

 

ただし、先延ばしになっただけであり、次回の売却で課税されます。

 

またこの制度は、売却で得た利益よりも高い不動産を購入したときに適用されるものであり、もし次に買った不動産が利益よりも少ない場合は、差額に譲渡所得税が課税されます。

 

 

特例が適用されないケース

特例制度は条件の他に、前に同様の取引をおこなったかどうかも含みます。

 

いざ売却をしたけども、後から控除が受けられないなどないように確認をしておきましょう。

 

売却した年の前年や前々年に特例を受けている

前年及び前々年に特例制度を受けている方は、残念ながら3,000万円の特例制度は受けられません。

 

 

売却で得た利益にまるまる課税されるため、金額は大きくなります。

 

売却は前もって計画的におこなうことをおすすめします。

 

家族間で売買をおこなった場合

  • 事情がありローンを組めなかったために、家族の名義を借りて契約をした
  • 親名義の不動産を修繕するために子供である自分の名義にしたい

 

など、家族間の売買は様々なケースがあります。

 

しかし、この家族間の不動産売買では「3,000万円の特別控除」は使えません。

     

    ならばと売買金額を低くすると、贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性もあります。

     

    不動産の価値は専門家に相談されることをおすすめします。

     

    空き家を相続した場合の特別控除に注意

    ここまで控除を受ける方法や控除の特例などについて紹介してきました。

     

    こちらでは、空き家を相続した場合の譲渡所得の特別控除について解説していきます。

     

    空き家を相続して売却する場合、注意しなければいけないことがあります。

     

    相続した空き家の売却を考えている方は、しっかりと目を通しておいてください。

     

    1建物の種類や基準に注意

    相続した空き家の売却で譲渡所得の特別控除を受けるためには、空き家の種類や基準に注意する必要があります。

     

    • 建築された期間が昭和56年5月31日以前(旧耐震基準の一軒家)
    • 相続を開始した日から譲渡時までに誰にも貸していなくて、誰も住んでいないこと
    • 耐震基準を満たした家
    • 区分所有建物登記がされていない家

     

    区分所有建物登記がされていない家とは、つまり一軒家のことです。

     

    特別控除を受けられる空き家というのは、一軒家に限られるということですね。

     

    そういうことになります。残念ながらマンションやアパートといった集合住宅は譲渡所得の特例を受けることができません。

     

     

    2譲渡所得の特例を受けられる期限に注意

    譲渡所得の特例を受けるには、譲渡する期間に注意する必要があります。

     

    譲渡する期間

    2016年4月1日から2019年12月31日まで

     

     

    大切なポイントですので、しっかりと押さえておきましょう。

    3相続した物件に住んでいた人物に注意

    譲渡所得の特別控除を受けるには、相続した空き家に誰が住んでいたのかが大切なポイントになります。

     

    相続した空き家の住人に関するポイント
    一人で被相続人がその家に住んでいたことが譲渡所得の特別控除を受ける条件になります。

    つまり亡くなった方のみがその家に住んでいたかどうか、ということです。
    残念ながら亡くなった方が子供や夫婦などで住んでいた場合は、譲渡所得の特別控除の適用とはならないのです。

    4売却代金に注意

    1億円を超えてしまうと、譲渡所得の特別控除を受けることができません。

     

    例えば、売却代金を1億円に到達しないギリギリの金額で設定したとします。

     

    その結果、固定資産税で1億円を超えてしまった可能性があるので、気をつける必要があります。

     

    つまり、合計した金額が1億円以下にならない場合は、譲渡所得の特別控除を受けられません。

     

    【土地売却】税金の特別控除を利用して節税!まとめ

     

    やり方をあやまると多額の税金を支払うことになる不動産売買。

     

    売却する前にいま一度、控除が受けられる状態にあるのかを確認することをおすすめします。

     

    また、3,000万円の特別控除を受けると、翌年、翌々年は控除を受けられなくなります。

     

    将来の売買をよくするためにも計画的におこないましょう。

     

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