不動産の売却が無事に終わり、利益も出てひと安心ですか?

 

しかし、確定申告をして各種控除申請をしないと、せっかくの利益もなくなってしまいますよ。

 

儲かったのに税金で取られるなんてイヤ!

 

そうですよね?

 

今回は生まれた利益を守るための控除について調べてみました。

 

この記事でわかること
  • 不動産売却でかかる税金の種類
  • 不動産売却で使える控除の種類
  • 不動産売却の控除が適用しないパターン

 

控除を受けるには確定申告が必要【土地売却】

 

年が明けるとやってくるのが確定申告です。

 

手続き自体が複雑で、多くの方が苦手としています。

 

会社員の方などは会社でやってくれるから楽チンと思っているかもしれませんが、不動産売買で利益が出た方は自分で確定申告をおこなう必要があります。

 

税金の控除の種類を押さえる!

 

 

不動産売却で発生する税金は4つです。

 

 

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 譲渡所得税
  4. 復興特別所得税

 

5万円以上の取引に貼ります!印紙税

 

印紙税とは金銭授受の領収書や契約書に貼り付け、納める税金です。

 

不動産売買の場合は主に「不動産売買契約書」に貼り付けます。

 

通常の印紙税は5万円以上の取引から収入印紙を使用しますが、不動産売買においては「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」が受けられます。

 

契約金額 本則税率(本来の税率) 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの 10,000円 5,000円
1千万円を超え5千万円以下のもの 20,000円 10,000円
5千万円を超え 1億円以下のもの 60,000円 30,000円
1億円を超え 5億円以下のもの 100,000円 60,000円
5億円を超え 10億円以下のもの 200,000円 160,000円
10億円を超え 50億円以下のもの 400,000円 320,000円
50億円を超えるもの 600,000円 480,000円

 

所有権の移動にお金がかかります!登録免許税

 

不動産の売買をする際には所有権の名義を変更します。

 

その際にかかるのが登録免許税です。

 

この登録免許税は基本的に法務局に現金で納付します。

 

税率は不動産売買の内容によって異なり、不動産の売却にかかる税率は、

 

不動産評価額×2.0%

売却で利益が出ると課税されます!譲渡所得税

 

譲渡所得とは所有している不動産を売却して、
不動産売却価格̠̠-不動産取得費用-不動産譲渡費用

 

以上で利益が出た際に課税される税金です。

 

決して、不動産の売却価格に丸ごと課税されるわけではありませんので注意しましょう。

 

 

不動産取得費用

 

  • 不動産購入代金及び建築代金(減価償却費は差し引く)
  • 購入の際にかかった各種税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税など)
  • 不動産業者への仲介手数料
  • 測量費など整地費など造成費用

 

 

不動産譲渡費用

 

  • 不動産業者への仲介手数料
  • 印紙税
  • 借家だったならば住民への立退料
  • 建物の解体費用
  • 借地権の名義書換料

 

不動産の所有期間 所得税 住民税
5年以上 15% 5%
5年以下 30% 9%
自宅限定
10年以上
3,000万円控除後の6,000万円超え 15% 5%
3,000万円控除後の6,000万円以下 10% 4%

 

一律2.1%!復興特別所得税

 

2011年に発生した東日本大震災からの復興のために設けられた税金です。

 

あまり馴染みのない税金ですが、会社員で確定申告は会社でおこなっている方ももれなく支払っています。

 

しかし、不動産売却においては譲渡所得税同様、利益が出た場合にのみ課せられます。

 

税率は一律2.1%、譲渡所得税のように所有年数は関係ありません。

 

 

居住用の不動産の売却時に適用される特例

 

居住用住宅(マイホーム)を売却したときに限り、譲渡所得から3,000万円まで控除を受けられます。

 

控除の適用要件は、

 

  • 自身が住んでいる自宅、または自宅及び土地を売却した
  • 以前に住んでいたなどは、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却した

 

以上のことからほとんどの方が受けられるのが特徴です。

 

また、最高3,000万円まで控除されるため、不動産投資とは別に自宅を売却する方の多くが、売却で生まれた利益が全額控除され、譲渡所得税を払う必要がなくなります。

 

不動産売却において、一番重要な控除枠がこの3,000万円までの特別控除です。

 

3,000万円特別控除の特例

 

災害などで家屋を失った、家自体は取り壊した方でも3,000万円の特別控除は受けられる可能性があります。

 

それは家屋を取り壊してから3年目の12月31日まで土地を売却したときです。

 

ただし、家屋を取り壊してから駐車場などにして人に貸していないことが条件。

 

万が一、期間を過ぎてしまうと控除を受けられなくなってしまいますので、すみやかに売却することをおすすめします。

 

10年以上所有する不動産を売却する場合

 

自宅の不動産売却で重要なポイントは、

 

  • 住んでいた年数
  • 売却した後に新たに購入したのか

 

以上の2点です。

 

軽減税率の特例

 

10年以上住んでいた方にはさらにお得な制度があります。

 

それが、「10年超所有軽減税率の特例」です。

 

3,000万円の特別控除と併用できますので、売却利益が3,000万円超えてしまっている方におすすめですね。

 

3,000万円を超えてしまった部分で税金が安くなります。

 

利益額 所得税 住民税
3,000万円以上6,000万円超え 15% 5%
3,000万円以上6,000万円以下 10% 4%

 

 

不動産買い替えの特例

 

今まで住んでいた住宅を売却し、得た利益よりも高い家を購入した場合、通常かかる譲渡所得税の課税が次の売却まで繰り越されます

 

これを、「特定の居住用財産の買い替えの特例」といい、課税そのものを先延ばしにできる制度です。

 

ただし、先延ばしになっただけであり、次回の売却で課税されます。

 

またこの制度は、売却で得た利益よりも高い不動産を購入したときに適用されるものであり、もし次に買った不動産が利益よりも少ない場合は、差額に譲渡所得税が課税されます。

 

 

特例が適用されないケース

 

特例制度は条件の他に、前に同様の取引をおこなったかどうかも含みます。

 

いざ売却をしたけども、後から控除が受けられないなどないように確認をしておきましょう。

 

売却した年の前年や前々年に特例を受けている

 

前年及び前々年に特例制度を受けている方は、残念ながら3,000万円の特例制度は受けられません。

 

売却で得た利益にまるまる課税されるため、金額は大きくなります。

 

売却は前もって計画的におこなうことをおすすめします。

 

家族間で売買をおこなった場合

 

  • 事情がありローンを組めなかったために、家族の名義を借りて契約をした
  • 親名義の不動産を修繕するために子供である自分の名義にしたい

 

など、家族間の売買は様々なケースがあります。

 

しかし、この家族間の不動産売買では「3,000万円の特別控除」は使えません。

 

ならばと売買金額を低くすると、贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性もあります。

 

不動産の価値は専門家に相談されることをおすすめします。

 

【土地売却】税金の特別控除を利用して節税!まとめ

 

やり方をあやまると多額の税金を支払うことになる不動産売買。

 

売却する前にいま一度、控除が受けられる状態にあるのかを確認することをおすすめします。

 

また、3,000万円の特別控除を受けると、翌年、翌々年は控除を受けられなくなります。

 

将来の売買をよくするためにも計画的におこないましょう。

 

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